Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

1 PROSES PENILAIAN PROPERTI. 2 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan.

Presentasi serupa


Presentasi berjudul: "1 PROSES PENILAIAN PROPERTI. 2 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan."— Transcript presentasi:

1 1 PROSES PENILAIAN PROPERTI

2 2 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan dan Dasar Nilai o Identifikasi Legalitas o Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN o Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga Kerja PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN DATA DAN INSPEKSI UMUM DATA DAN INSPEKSI KHUSUS - Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas legalitas, karakteristik fisik - Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru,pendapatan ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA - Highest and Best Use - Review Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap Pendekatan PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o Perbandingan Data Pasar o Kalkulasi Biaya o Kapitalisasi Pendapatan REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR PENETAPAN NILAI PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN

3 3 TUJUAN PENILAIAN  Tugas penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dibedakan menjadi : _Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for Financial Report) _Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector Valuation) _Penilaian Untuk Kepentingan Individu  Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup : _Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap) berkaitan dengan laporan perpajakan. _Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan Perusahaan _Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan atau Laporan Keuangan Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat. _Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal _Penilaian aset / penilaian usaha untuk privatisasi perusahaan, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD). _Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO. _Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi aset / saham _Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk penggabungan usaha (merger) atau joint venture. _Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal disetor dalam pendirian perusahaan.

4 4 TUJUAN PENILAIAN  Penilaian Untuk Jaminan / Agunan _Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan fasilitas kredit _Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti / tambahan _Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan fasilitas kredit _Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang dibiayai fasilitas kredit (Project Monitoring). _Penilaian aset adanya perubahan design dan eskalasi biaya proyek yang dibiayai dengan fasilitas kredit. _Penilaian aset jaminan / agunan yang telah diambil alih Bank.  Penilaian untuk Kepentingan Publik _Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) _Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian kerugian/pencemaran _Penilaian sebagian / seluruh properti untuk eminent domain _Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar guling maupun kerjasama atas aset milik negara.  Penilaian Untuk Kepentingan Individu _Penilaian aset/saham untuk pembagian harta warisan/perceraian (gono-gini) _Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli, sewa menyewa maupun kerjasama usaha.

5 5 IDENTIFIKASI PROPERTI Lokasi Objek Penilaian - Alamat - Desa / Kelurahan, Kecamatan, Kotamadya / Kabupaten, Propinsi - Keterangan Khusus Jika lebih dari satu Lokasi uraikan semuanya ! Daftar dan Jenis Properti Objek Penilaian Industri Terkait Dengan Objek Penilaian  IDENTIFIKASI PROPERTI  IDENTIFIKASI LEGALITAS Nama dan Alamat Perusahaan Pemberi Tugas Identitas Kepemilikan Properti Objek Penilaian Jika berbeda dengan identitas pemberi tugas, uraikan : - Kaitan diantaranya - Perjanjian / kesepakatan yang ada Surat bukti kepemilikan tanah dan perjanjian pembangunan yang dimiliki : - Dokumen pembebasan tanah (untuk pembangunan Real Estat) - Sertifikat Pemilikan Tanah - IMB & IPB - Dokumen lain terkait

6 6  TANGGAL PENILAIAN Tanggal Penilaian diperlukan untuk menentukan kapan Nilai yang dihasilkan berlaku Tanggal penilaian tidak boleh ditetapkan setelah tanggal Inspeksi dilakukan, tetapi boleh ditetapkan sebelumnya (kebelakang) Tanggal penilaian sangat penting untuk menghindari klaim dikemudian hari atas kerugian penggunaan Laporan. Properti mempunyai sifat selalu berubah (Principle of Change) IDENTIFIKASI PROPERTI  ASUMSI DAN HIPOTESA Adanya keterbatasan properti dan data dari Objek Penilaian Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan yang ada Hipotesa yang mungkin diperlukan

7 7 DATA DAN INSPEKSI  DATA DAN INSPEKSI UMUM Kondisi Geografi Objek Penilaian - Identifikasi geografi : ketinggian daerah, iklim, curah hujan - Daerah pedesaan, perkotaan - Kependudukan, sosial dan budaya kemasyarakatan - Tingkat kepadatan penduduk dan bangunan - Tata ruang Faktor Perekonomian - Ekonomi penopang daerah - Ciri utama daerah / lingkungan - Perkembangan Industri dan Pembangunan - Daya beli masyarakat Kondisi Pasar Properti Objek Penilaian - Kuantitas - Harga - Kondisi persaingan - Supply and demand Inspeksi - Orientasi tata ruang daerah - Biro Pusat Statistik dan dinas terkait - Institusi pasar Properti atau Industri

8 8 DATA DAN INSPEKSI  DATA DAN INSPEKSI KHUSUS Objek Penilaian - Lokasi - Legalitas - Karakteristik fisik tapak dan bangunan Objek Penilaian - Aksesibilitas - Peruntukan yang ada dan kebijakan terkait - Utilitas dan fasilitas lingkungan Pembanding - Lokasi, alamat, kontak personal - Data properti - Data penjualan atau penawaran - Batasan Khusus Inspeksi - Lokasi Objek : pencocokan data dengan objek yang ada - Dinas Tata Kota - Badan Pertanahan Nasional (BPN)

9 9  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) lPrinsip Dasar 1. Legally Permissible -Pembatasan Hak : peruntukan, peraturan bangunan, pembatasan penggunaan -Penggunaan Yang Ada -Faktor Politis 2.Physically Posible -Topografi dan Geologi -Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan) -Aksessibilitas -Fasilitas dan Utilitas -Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan dampak lingkungan -Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat -Konservasi yang ada (bangunan – vegetasi penting)

10 10 3.Economically / Financially -Karakteristik Pasar Properti : Penawaran dan Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend), Trend Nilai -Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya tarik properti, reputasi developer -Properti pesaing -Daya beli masyarakat -Kondisi keuangan dan moneter 4.Maximally Productive -Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijamin oleh pasar, bagi kegunaan properti  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

11 11 lLatar Belakang -Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga interaksi antara kekuatan pasar dengan HBU sangat penting. -HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling mungkin dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi properti yang dinilai. -Dengan HBU di definisikan : “The reasonably probabble and legal use of vacant land or improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and the result in the highest value” -Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang paling dapat diterapkan yang dapat dilaksanakan dalam pandangan konsumen, aspek keuangan, implikasi hukum dan sosial dan sebagainya. -Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas pada penetapan yang realistis dimana pembeli potensial dapat menggunakan properti (penggunaan yang paling mungkin)  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

12 12 lAnalisis HBU dibedakan -HBU tanah kosong (vacant land) -HBU yang terbangun (as improved) lHBU tanah kosong -Digunakan untuk apa tanah itu -Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini – kegunaan potensial -Alasan HBU tanah kosong : estimasi nilai tanah dan identifikasi perbandingan harga atas tanah tersebut. lHBU tanah telah dibangun -Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi property, konsisten dengan rate of return dan risiko jangka panjang. -Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan diantara keduanya, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditurenya.  ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

13 13 Metode Penilaian - Metode Tambah Kurang - Metode Jumlah Rupiah - Metode Persentase Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) Kalkulasi Biaya (Cost Approach) Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) Metode Survey Kuantitas - Metode Unit Terpasang - Metode Meter Persegi - Metode Indeks Biaya - Gross Income Multipier - Direct Capitalization Method - Discounted Cash Flow - Residual Technique

14 14 Metode Perbandingan Data Pasar  Metode Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga : o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method) o Perbandingan Data Langsung (Direct Market Comparison Method)  Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis  Persyaratan digunakan Metode Pendekatan Data Pasar - Properti terletak di daerah yang mempunyai peruntukan yang sama dengan data yang tersedia - Data yang tersedia cukup banyak - Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan dengan data - Data yang tersedia relatif baru

15 15 Metode Perbandingan Data Pasar  Tahap Penilaian : - Kumpulkan data pembanding minimal 8 data - Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai - Penyesuaian terhadap faktor yang mempengaruhi Nilai - Nilai Indikasi Nilai Indikasi Properti = Data Pasar Properti sejenis/sebanding +/- Penyesuaian

16 16 Metode Perbandingan Data Pasar 1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method) Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor persamaan dengan properti yang dinilai Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor yang mempengaruhi Nilai secara keseluruhan Menganalisa lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada 2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method) Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi yang wajar Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu faktor yang akan mempengaruhi Nilai Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai dengan data pembanding yang tersedia - Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih dari data - Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif  Nilai Indikasi properti yang dinilai

17 17 Metode Perbandingan Data Pasar 3. Metode Persentase (Percentage Method) Sama dengan metode Jumlah Rupiah Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase Penjumlahan dari faktor penyesuaian  Nilai Indikasi

18 18 Metode Kalkulasi Biaya Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah Suatu metode untuk menetapkan nilai Objek Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan perkiraan penghapusan karena penyusutan (deterioration and obsolescence) Nilai Tanah : dihitung dengan Metode Perbandingan Data Pasar Nilai Bangunan : dihitung dengan Metode Kalkulasi Biaya Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru – Penyusutan) (Tanah & Bangunan)

19 19 Metode Kalkulasi Biaya Quantity Survey Estimasi Penyusutan Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New) Unit-In PlaceSquare Meter EkonomisFungsionalKerusakan Fisik Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah Ditambah Nilai Pasar Tanah Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya Index

20 20 Metode Biaya Penggantian Baru : Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) - Perhitungan secara terperinci - Memakan waktu lama - Hasilnya sangat teliti - Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method) - Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit besar Metode Meter Persegi (Square Meter Method) - Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan bangunan lain yang sejenis Metode Indeks Biaya (Index Method) - Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain- lain Metode Kalkulasi Biaya

21 21 Metode Kalkulasi Biaya  Penyusutan / Depresiasi - Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru. - Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai saat penilaian.  Jenis Penyusutan - Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration) Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. - Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, dan lainnya. - Kemunduran Ekonomis(Economic Obsolescence) Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan lainnya.

22 22  Rumus Penyusutan / Depresiasi 1.Kerusakan Fisik Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100% Umur Manfaat o Penyusutan Fisik (%) o Umur Efektif (tahun) o Umur Manfaat (tahun) 2.Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis Kemunduran Fungsional / Ekonomis = % Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik) o Penyusutan Fisik (%) o Kemunduran Fungsional (%) o Kemunduran Ekonomis (%) Metode Kalkulasi Biaya

23 23 Metode Kapitalisasi Pendapatan Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai properti itu sendiri Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang (present value of future benefits) Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan Pendapatan di masa yang akan datang dari properti merupakan keuntungan bagi pemilik Metode ini dipakai untuk properti yang dibangun/dibuat dengan tujuan menghasilkan pendapatan (income producing property) seperti : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan, dll

24 24 Digunakan bila : - Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah - Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpituity) Direct Capitalization Method Metode Kapitalisasi Pendapatan V = I R V = Nilai Pasar Properti (Rp) I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp) R = Tingkat Kapitalisasi (%)

25 25  Langkah Dasar Perhitungan : Metode Kapitalisasi Pendapatan 1. Hitung Pendapatan Kotor 2. Hitung Biaya-biaya Pengeluaran 3. Hitung Pendapatan Bersih Tahunan 4. Proses Kapitalisasi

26 26 Metode Kapitalisasi Pendapatan Potensi Pendapatan Kotor (Gross Income Potensial) Dikurangi Biaya Operasional (Operating Expenses) Teknik Penyisaan BangunanTeknik Penyisaan Harta TetapTeknik Penyisaan Tanah Kesimpulan Nilai Kerugian Sewa Sama dengan Dikurangi Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income) Pendapatan Bersih (Net Operating Income) Sama dengan Diproses

27 27 Biasa disebut juga : o Analisa Pengali Pendapatan Kotor o Gross Rent Multiplier (GRM) - Dasar pemikiran : seorang pembeli tidak mau membayar properti lebih besar dari jumlah yang bisa diterimanya - Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang disewa/dikontrakan - Pembayaran sewa merupakan pendapatan kotor - Data pembanding harga transaksi dan pendapatan kotor tersedia - Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara harga jual dan pendapatan sewa kotor dari properti sebanding Gross Income Multiplier (GIM) Metode Kapitalisasi Pendapatan GIM = SP GEI SP = Harga jual GI = Pendapatan Kotor efektif

28 28 Discounted Cash Flow (DCF) Metode Kapitalisasi Pendapatan DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau Proyeksi arus kas sangat penting dalam Penilaian, oleh karena itu diperlukan : - Prinsip antisipasi (principle of anticipation) - Penyesuaian seluruh data pasar - Analisa data pasar secara cermat - Data pasar harus akurat - Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

29 29 Skema Penyusunan Proyeksi Pendapatan Metode Kapitalisasi Pendapatan Review Komprehensif Kinerja Masa Lalu, growth, profitability Review Data Pasar, Lingkungan usaha kinerja sektor usaha persaingan, prospek Analisa & Penyesuaian Kembangkan Asumsi & Skenario Proyeksi Pendapatan

30 30  Langkah Dasar Perhitungan Metode Kapitalisasi Pendapatan Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih Tentukan tingkat diskonto Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai Konversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor diskonto Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal Nilai Pasar Properti PV – AKB Periode Spesifik PV – AKB Periode Kekal +

31 31 Metode Kapitalisasi Pendapatan  Secara Umum Metode Arus Kas Terdiskonto digambarkan dalam Persamaan berikut : Proyeksi AKB t1 Proyeksi AKB t2 Proyeksi AKB t3 Proyeksi AKB t4 Proyeksi AKB t5 Perpetuity AKB t6/(i-g) DF t2DF t1DF t3DF t4DF t5Df t5 Akumulasi Nilai Kini AKB Indikasi Nilai Pasar Properti

32 32 Metode Pengembangan Tanah (Land Development Method) Penilaian Tanah Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik

33 33 ISI LAPORAN PENILAIAN 1.Alamat yang dituju 2.Penugasan dan Asumsi Khusus 3.Tujuan Penilaian 4.Tanggal Penilaian 5.Dasar Penilaian 6.Asumsi-asumsi 7.Identifikasi Properti dan Deskripsi 8.Informasi terkait lainnya 9.Opini tentang Nilai 10.Tanggal Laporan 11.Lampiran-lampiran


Download ppt "1 PROSES PENILAIAN PROPERTI. 2 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan."

Presentasi serupa


Iklan oleh Google