Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc ANALISIS PASAR PROPERTI PEMAHAMAN PASAR PROPERTI.

Presentasi serupa


Presentasi berjudul: "Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc ANALISIS PASAR PROPERTI PEMAHAMAN PASAR PROPERTI."— Transcript presentasi:

1

2 Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc ANALISIS PASAR PROPERTI PEMAHAMAN PASAR PROPERTI

3 APA YANG ANDA DAPATKAN ?? 1.Pemahaman terhadap Pasar Properti 2.Proses Analisis Pasar Properti 3.Metode Analisis Pasar Properti 4.Analisis Sektoral Pasar Properti : -Komersial (Perkantoran, Pusat Perbelanjaan, Hotel) -Residensial (Apartemen, Kondominium, Perumahan) -Specialty Properties (Golf Course)

4 Pemahaman Pasar Properti Isu yang terkait dengan Pengembangan Properti Tugas Agenda :

5 Pengaruh Krisis terhadap Pasar Properti di Jakarta Apartemen Tujuh Gading, Kelapa Gading, Jakarta Gedung perkantoran Berlian Udatimex, Jl. Sudirman Jakarta ITC KuninganHotel Kaisar (Bintang 3)Apartemen Pantai Mutiara Apartemen Sudirman Park Hotel Westin (Thamrin) Menara Karya Senayan City Berhenti Progress Masa krisis Saat ini

6 Rencana Proyek Travel Time 30 Menit Travel Time 15 Menit Peta Potensi Permintaan PENGEMBANGAN RUSUNAMI DI JL. TOLE ISKANDAR, DEPOK Kalibata Residence Kebagusan City

7 Rencana Proyek Taman Anyelir Studio Alam Indah Kawasan Industri 1PT. Sanyo 2Yanmar Diesel 3TOA 4PT. Indagro 5Meiwa Indonesia 6Tokai Dharma 7Abbot 8Pfizer 9Indofermex Rumah Sakit 1RSIA Hermina 2RS Simpangan 3RS Sentra Medika Kawasan Kampus 1Universitas Indonesia 2Universitas Gunadarma 3Universitas Pancasila Kantor Pemda Depok Apartemen Amara Margonda Residence Jatijajar Estate Perdagangan di Raya Margonda Gambar Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek Pesaing (produk subsitusi) : apartemen, perumahan Prospek pasar ? Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek

8 Pemakaman Umum PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM)

9 Ke Jakarta Lokasi Proyek Tol Jagorawi Sirkuit Sentul LOKASI TAPAK Ke Bogor Prospek pasar ? PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM)

10 PEMAHAMAN TERHADAP PASAR PROPERTI (Bagian 1) 1. APA itu pasar properti  Elemen pasar  Struktur pasar  Pasar properti  Karakteristik pasar properti  Struktur pasar properti  Faktor yang mempengaruhi pasar properti  Siklus pasar properti  Keuntungan dan kerugian investasi di properti  Perbedaan pasar properti dengan pasar lainnya 2. MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti 3. BAGAIMANA melakukan riset pasar properti 4. SIAPA  Penyedia informasi pasar properti  Pengguna informasi pasar properti 5. CONTOH pasar properti

11 Bagian 1 : APA itu pasar properti ?

12 Bagian 1 : APA itu pasar properti Barang Pembeli Penjual Tempat PASAR : Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan barang / jasa

13 PASAR PROPERTI: Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan PROPERTI dengan barang lainnya Barang Pembeli Penjual Tempat Bagian 1 : APA itu pasar properti

14 STRUKTUR PASAR Persaingan SempurnaMonopoli Oligopoli Persaingan Monopolisitk PERSAINGAN SEMPURNA  Jumlah produsen sangat banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar  Free market (bebas keluar masuk pasar)  Produk homogen -> tidak dilihat siapa produsennya  Dapat dipindah-pindahkan  Informasi sempurna  Contoh : pasar saham, kebutuhan pokok MONOPOLI  Jumlah produsen hanya satu, sehingga memiliki kemampuan untuk menentukan harga pasar  Tidak Free market (hambatan teknis, legal)  Produk homogen  Informasi tidak sempurna  Contoh : teknis  industri strategis (pesawat, kapal laut, kereta api, amunisi, baja ), legal  PLN PERSAINGAN MONOPOLISTIK  Jumlah produsen banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar  Free market (bebas keluar masuk pasar)  Produk heterogen (beragam) -> dilihat siapa produsennya -> memiliki daya monopoli terbatas ->persaingan bukan hanya faktor harga  tipe, kualitas, model, pelayanan  Informasi tidak sempurna  Contoh : sepatu, pakaian, komputer (bermerek dan tidak bermerek), motor (sebelumnya oligopoli) OLIGOPOLI  Jumlah produsen hanyasedikit, sehingga memiliki kemampuan cukup besar untuk mempengaruhi harga pasar  Tidak Free market (hambatan teknis, legal)  Produk homogen / heterogen  Keputusan saling mempengaruhi  Kompetisi non harga  Informasi tidak sempurna  Contoh : penyedap rasa, mobil, susu, pembersih gigi (pepsodent, dll)

15 STRUKTUR PASAR PROPERTI Bagian 1 : APA itu pasar properti Persaingan Sempurna ?? Persaingan Monopolistik Oligopoli Monopoli  Rumah sangat sederhana  Rumah sederhana  Rumah sederhana plus  Rumah menengah atas (skala pengembangan kecil-sedang)  Apartemen di Jakarta  Hotel bintang di Jakarta  Kondominium di Jakarta  Gedung perkantoran di Jakarta  Skala pengembangan besar Kota baru dan kawasan industri di Bekasi, Tangerang  Gedung perkantoran di Kota Bandung  Hotel bintang 5 di Kota Bandung

16  Produk beragam  Jumlah pembeli dan penjual terbatas --> dapat mempengaruhi harga  Tidak dapat dipindah-pindahkan ---> tidak dapat memenuhi permintaan daerah lain  Informasi tidak sempurna ---> membutuhkan biaya besar  Sarat intervensi pemerintah (rencana kota, pajak) --> tidak free market Karakteristik Pasar Properti 1. Memiliki daya monopol i LOKASI 2. Bukan merupakan pasar persaingan sempurna 3. Permintaan properti merupakan permintaan turunan 4. Pasokan tidak elastis (adanya tenggang waktu pembangunan dengan penggunaan) 5. Pasarnya tersegmentasi dan bersifat lokal  pasar tiap daerah untuk tiap segmen berbeda 6. Sangat dipengaruhi faktor eksternalitas (positif : pengaruh pembangunan baru dan jalan ; negatif : polusi) Bagian 1 : APA itu pasar properti

17 FAKTOR - FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PASAR PROPERTI A. PASOKAN FaktorIndikasi DampakContoh 1. Ekonomi Suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, harga bahan bangunan, nilai tukar Harga properti substitusi  Stabil  Tidak stabil  Pembangunan berlangsung  Pembangunan terhenti Gedung perkantoran, hotel, apartemen, perumahan terhenti  Stabil  Tidak stabil Tidak ada / ada perubahan pasar  Pembangunan hotel bintang 3  Pembangunan RS plus 2. Politik & keamanan  Stabil  Tidak stabil  Developer tidak takut membangun  Developer takut membangun Shopping center, ruko, hotel Bagian 1 : APA itu pasar properti

18 PASOKAN (lanjutan) FaktorIndikasi DampakContoh 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) - perubahan guna lahan - jaringan transportasi  Merangsang pasokan  Menghambat pasokan  Pasokan bertambah dgn cepat  Pasokan tidak bertambah  Dampak pembangunan jalan tol  Stop ijin lokasi baru : kota baru Jonggol 4. Kompetisi  Jumlah developer sedikit  Jumlah developer banyak  Pasokan sedikit  Pasokan banyak  Shopping center  Perumahan 5. Tanah - Lokasi - Harga tanah - Kondisi - Ketersediaan tanah  Strategis/tidak  Tinggi/rendah  Datar/berbukit  Tersedia/tidak tersedia  Kelas pasokan  Jenis pasokan  Ada /tidak ada pasokan  Hotel bintang 5 di CBD Jakarta  Vila di Puncak  Perumahan di Cikarang

19 PASOKAN (Lanjutan) FaktorIndikasi DampakContoh 6. Transportasi  Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana (stasiun), dan penyediaan angkutan umum  Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, stasiun, dan angkutan umum  Menstimulir pembangunan Menghambat pembangunan  Pembangunan perumahan menengah bawah berkembang di sekitar stasiun kereta  Kawasan yang tidak dilalui infrastuktur dan angkutan umum pembangunan propertinya sangat lambat

20 FaktorIndikasi DampakContoh 1. Ekonomi 1. Ekonomi & Demografi Pertumbuhan ekonomi, suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, tingkat pendapatan, jumlah penduduk / tenaga kerja Harga jual/sewa Harga properti subsitusi Alat investasi lain (saham, uang, deposito)  Stabil  Tidak stabil  Pemintaan meningkat  Permintaan menurun (PHK, daya beli menurun, perusahaan berhenti operasi)  Permintaan perkantoran menurun akibat PHK, perusahaan berhenti operasi  Permintaan perumahan menurun akibat daya beli menurun, tidak ada KPR (bunga KPR tinggi)  Stabil  Tidak stabil  Permintaan meningkat  Permintaan menurun  Perubahan cara pembayaran Penyewa perkantoran di CBD pindah ke sekunder, ruko, ruko Pembeli kondominium menurun akibat tingkat pengembalian alat investasi lainnya meningkat B. PERMINTAAN Bagian 1 : APA itu pasar properti

21 PERMINTAAN (lanjutan) FaktorIndikasi DampakContoh 2. Politik & keamanan - perubahan guna lahan - jaringan transportasi  Stabil  Tidak stabil  Pemintaan meningkat  Permintaan menurun akibat kerusuhan  Permintaan hotel bitang 4 & 5 menurun (tamu asing takut kerusuhan)  Permintaan apartemen menurun akibat penyewa pulang ke negara asalnya  Merangsang permintaan  Menghambat permintaan  Permintaan bertambah dgn cepat  Permintaan menurun (tidak ada permintaan)  Dampak pembangunan jalan tol  Perubahan penggunaan lahan komersial  Stop ijin lokasi 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) 4. Behavior (selera/preferensi)  Tetap  Berubah  Permintaan meningkat  Permintaan menurun  Tipe / desain rumah  Lokasi (Ancol, Jakbar, Jakut : Pecinan) Bagian 1 : APA itu pasar properti

22 PERMINTAAN (Lanjutan) FaktorIndikasi DampakContoh 5. Tanah  Pemintaan tinggi/rendah pada lokasi yang strategis/tdk strategis  Tingginya permintaan terhadap produk properti pada lokasi tertentu (sesuai harga tanahnya)  Tumbuhnya permintaan terhadap produk properti tertentu (bentang alam)  Masih ada/tidak ada permintaan  Permintaan hotel bintang 5 di kawasan pusat bisnis Jakarta  Permintaan villa di Puncak  Permintaan rumah mewah di kawasan perbukitan  Rendahnya permintaan perumahan pada lokasi yang tidak strategis - Lokasi - Harga tanah - Kondisi tanah - Ketersediaan tanah  Strategis/tidak  Tinggi/rendah  Datar/berbukit  Tersedia/tidak tersedia 6. Transportasi  Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana ( stasiun), dan penyediaan angkutan umum  Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, dan angkutan umum  Menstimulir permintaan  Menghambat permintaan  Permintaan rumah kelas menengah bawah yang tinggi pada lokasi yang dilalui angkutan umum  Permintaan ritel di lokasi simpul transportasi (stasiun kereta, monorel, bis)

23 SIKLUS PASAR PROPERTI Less Construction BOOM MARKET RECESSION RECOVERY Over Building / supply Sewa menurun Pasar jenuh Tightened Funding Reduced Funding Minimal Construction Increasing Absorption Stabilizing Rent Increasing Rent Funding Available Increasing Construction Excess Funding Bagian 1 : APA itu pasar properti

24 KONDISI BOOMING : SELLERS MARKET SELLERS BUYERS SELLERSBUYERS KONDISI KRISIS : BUYERS MARKET Bagian 1 : APA itu pasar properti

25 KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN INVESTASI PROPERTI Keuntungan Kerugian 1. Keuntungan finansial : 2. Dapat digunakan sebagai agunan 3. Kebanggaan / prestise  Income (disewakan)  Appreciation (kenaikan nilai -> pasif)  Added Value (penambahan nilai -> aktif)  Cost saving (digunakan sendiri)  High operating yield (dalam kondisi normal lebih tinggi dibandingkan portofolio investasi lainnya) 1. Tidak likuid, membutuhkan waktu untuk menjual 2. Property hazard akibat kerusuhan, kebakaran, bencana alam 3. Sarat intervensi pemerintah : perubahan rencana kota, pajak Bagian 1 : APA itu pasar properti

26 1. Pasar saham merupakan pasar yang lebih sempurna 2. Pasar saham besifat fluktuatif 3.Lebih bersifat jangka pendek (banyak spekulator) 4. Likuid 5. Pasokan saham tidak terbatas (bisa ditambah) 6. Saham tidak dbisa dijadikan agunan 7. Tidak ada kredit PERBEDAAN PASAR PROPERTI DENGAN PASAR SAHAM 1.Pasar properti merupakan pasar yang tidak sempurna 2. Pasar properti lebih stabil 3. Lebih bersifat jangka panjang 4. Tidak likuid 5. Pasokan tanah terbatas 6. Properti bisa dijadikan agunan 7.Terdapat kredit bagi developer dan konsumen Pasar Properti Pasar Saham Bagian 1 : APA itu pasar properti

27 Bagian 2 : MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti

28 MENGAPA DIPERLUKAN PEMAHAMAN PASAR PROPERTI  Memahami kondisi pasar properti yang sebenarnya  Memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti  Mengurangi resiko pengambilan keputusan dalam proses pengembangan properti (ide awal, perencanaan, pembangunan, pemasaran, pengelolaan properti, investasi) Bagian 2 : MENGAPA pasar properti

29 Bagian 3 : BAGAIMANA melakukan riset pasar properti ? Nantikan Minggu Depan

30 Bagian 4 : SIAPA penyedia dan pengguna ?

31 Bagian 4 : SIAPA penyedia dan pengguna PENYEDIA DAN PENGGUNA INFORMASI PASAR PROPERTI Konsultan properti, terutama konsultan properti internasional Penyedia Sumber informasi : survai lapangan, building management, property agent, instansi pemerintah khususnya untuk data hotel (BPS, PHRI, Dep. Pariwisata) Pengguna  Investor (lokal dan asing)  Developer  Perbankan  Konsumen  Penilai dan konsultan properti  dll

32 Bagian 5 : Contoh pasar properti

33 Gambaran Umum Kondisi Pasar Properti di Jakarta Siklus Properti di Kawasan Pusat Bisnis Jakarta Peak 7 – 8 year 5 – 6 year 3 – 4 year Through Demand Slowly decreasing Demand Move to through Rapid growth of demand Demand slowly increasing 3 Star Hotels Retails Condominium Apartment Offices 4 star hotel 5 Star hotel Bagian 5 : CONTOH pasar properti

34 Kinerja Pasar Properti di Jakarta Subsektor Properti Tahun Q Perkantoran - Pasokan - Rencana Pasokan (2007 – 2008) - Tingkat Hunian - Harga Sewa (/m 2 /bulan) 2,2 juta m % US$ 13 4,06 juta m % US$ ,36 juta m ribu m2 89% Rp Hotel - Pasokan - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang 5 - Rencana Pasokan (2007 – 2008) - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang 5 - Tingkat Hunian - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang 5 - Harga Sewa - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang kamar kamar kamar - 61% 54% 64% US$ 42 US$ 80 US$ kamar kamar kamar - 42% 25% 32% US$ 30 US$ 42 US$ kamar kamar kamar 160 kamar kamar kamar 67.77% 69.81% 55.13% Rp Rp Rp Subsektor Properti Tahun Q Pusat Perbelanjaan (mal & trade center) - Pasokan - Rencana Pasokan (2007 – 2008) - Tingkat Hunian - Harga Sewa (/m 2 /bulan) 732 ribu m % US$ ribu m % US$ juta m juta m2 92.6% Rp Apartemen - Pasokan - Rencana Pasokan (2007 – 2008) - Tingkat Hunian - Harga Sewa (/m 2 /bulan) unit - 81% US$ unit - 65% US$ unit 679 unit 80.4% US$ 12.4 Kondominium - Pasokan - Rencana pasokan ( ) - Tingkat penjualan - Harga jual (/m 2 /bulan) 4.158unit - 79% US$ 1, unit - 74% US$ 1, unit unit 75.3% Rp.9.3 juta Bagian 5 : CONTOH pasar properti

35 Master Plan CBD CILEDUG Rencana Site Hotel RENCANA PENGEMBANGAN HOTEL BINTANG 4

36 CILEDUG A KAWASAN INDUSTRI KOTA TANGERANG SERPONG Lippo Karawaci Puri Indah ACBD Ciledug Eksisting HotelRencana Pengembangan 1Imperial Aryaduta (Bintang 5)4CBD Tangerang City (Bintang 4) 2FM Transit (Bintang 3)5Novotel (Bintang 4) 3Istana Nelayan (Bintang 3)6CBD Puri Indah (Bintang 5) Peta Sebaran Hotel Berbintang di Wilayah Tangerang dan Sekitarnya Prospek pasar ?

37 TUGAS : 1.Buat artikel dengan topik (3 – 5 halaman): -Pengaruh Pengoperasian Moda Transportasi Massal (Busway, Monorel, Subway, Kereta Api) terhadap Pasar Properti di Jakarta 2.Buat diagram alir/ tahapan dalam menentukan perkiraan permintaan barang/produk baru : - Jumlah handphone merek NOKIA di Jakarta Timur

38 TERIMAKASIH ATAS PERHATIANNYA


Download ppt "Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc ANALISIS PASAR PROPERTI PEMAHAMAN PASAR PROPERTI."

Presentasi serupa


Iklan oleh Google