Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Secara harafiah, istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “ Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan.

Presentasi serupa


Presentasi berjudul: "Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Secara harafiah, istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “ Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan."— Transcript presentasi:

1 Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Secara harafiah, istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “ Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan dari istilah yang biasa dipakai dalam membicarakan hal - hal yang berkaitan dengan lahan atau tanah, yaitu “ Land Value “ dan “ Land Price “. Nilai tanah ( land value ) merupakan suatu pengukuran nilai tanah yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonominya. Jadi dalam hal ini Nilai Tanah adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan nilai produktifitas dan kesuburan, sehingga secara langsung tanah tersebut dapat berproduksi berfungsi sebagai tanah perkotaan, pertanian atau perkebunan

2 Harga Tanah Adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan. Dari gambaran di atas dapat dikemukakan bahwa antara nilai tanah dan harga tanah akan mempunyai hubungan fungsional. Harga tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah akan mencerminkan tinggi rendahnya Nilai Tanah. Dengan demikian maka harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah atau dengan perkataan lain tinggi rendahnya harga tanah akan dapat diatur oleh perubahan pada Nilai Tanah

3 Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Metode ini digunakan bila tanah yang akan ditentukan nilainya terletak pada daerah yang telah berkembang atau daerah yang sedang berkembang, data harga pasar yang wajar didaerah sekitarnya sulit diperoleh dengan kondisi pasar yang baik, tetapi data harga jual tanah yang telah dikembangkan tersedia dengan cukup baik dan mudah diperoleh. Bila lokasi yang dinilai akan dikembangkan sebagai perumahan atau bangunan rumah toko ( ruko ), rukan ataupun jenis Properti lainnya, diharapkan telah memiliki site plan yang telah disetujui oleh yang berwenang dimana tanah terletak.

4 Dalam penilaian ini, pada tinjauan lapangan dan bentuk tanah harus mempunyai potensi untuk dikembangkan, baik sebagai daerah pemukiman, pertokoan, maupun daerah Industri. Tanah harus terletak pada daerah pemukiman, pertokoan, perindustrian. Tanah harus terletak pada daerah yang relatif ideal yaitu mempunyai jalan masuk, dekat jalan utama, angkutan umum mudah diperoleh. Suatu Properti dapat dikatakan mempunyai potensi untuk dikembangkan ( development potensial ), jika dengan dikeluarkannya modal, properti tersebut menunjukkan adanya kemampuan memiliki elemen nilai.

5 Secara umum dapat dikatakan bahwa ada 3 ( tiga ) macam kemungkinan dimana kemampuan elemen nilai akan muncul, antara lain : 1.Dalam hal tanah kosong atau tanah mentah, yang telah atau kemungkinan besar akan dapat memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ). Daerah yang peruntukkannya bukan merupakan daerah penghijauan. 2.Dalam hal tanah telah dibangun dan telah memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ) tetapi akan diubah tujuan penggunaannya. Perubahan atas penggunaannya ini dimungkinkan mendapatkan ijin mendirikan bangunan. 3.Dalam hal tanah telah memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ) tetapi bangunan akan dibongkar untuk diperbarui.

6 Dari ketiga kasus tersebut di atas pendekatan penilaian yang sesuai adalah Pendekatan data pasar, tetapi pada kenyataannya sangat sulit diperoleh Pembanding data harga jual yang sejenis ( direct comparable sales ), untuk tanah dengan luas tertentu, dalam daerah tertentu, dalam daerah pengembang tertentu atau developer tertentu yang merupakan modal berusaha. Ingat bahwa usaha di bidang Real Estate / Developer tidak dapat terlepas dari tanah, yang merupakan inti usaha di bidang Properti. Selain hal tersebut, pada umumnya data pasar / data harga jual / beli yang tersedia sangat besar perbedaannya, yang mana ini merupakan ciri yang utama untuk daerah yang sedang berkembang.

7 Dalam banyak kasus penilaian yang berhubungan dengan Investasi suatu Properti, pendekatan yang paling sesuai dan sering digunakan sebagai pengganti dari Pendekatan perbandingan data pasar ( market data approach ) adalah Pendekatan kapitalisasi pendapatan ( Income Approach ) Dengan memperhatikan Pasar Properti dan Investasi atas suatu usaha Properti, pendekatan yang paling sesuai dan sering diterapkan dalam metode penilaian yang merupakan pengembangan dari Pendekatan Pendapatan yaitu Metode Pengembangan Tanah ( land development approach ) dan Metode Penyisaan Tanah ( land residual technique ).

8 Rumus Umum Metode Pengembangan Tanah dan Metode Penyisaan Tanah. Nilai Tanah = Penerimaan Hasil Pengembangan tanah – ( Biaya Pengembangan + Keuntungan ) Penerimaan Hasil Pengembangan tanah adalah semua pendapatan hasil pengembangan tanah. Biaya Pengembangan adalah semua biaya yang dikeluarkan untuk membiayai pengembangan tanah.

9 Contoh : Sebidang tanah yang akan dibeli oleh Developer terletak pada daerah yang sedang berkembang pesat, data pasar penawaran dari tanah disekitarnya sangat bervariasi, data penawaran yang ada sulit dibandingkan sebagai data pasar. Ini disebabkan oleh deviasi data penawaran dari tiap bidang tanah yang ditawarkan, sehingga sulit dilakukan penyesuaian dalam penilaian dengan Pendekatan perbandingan data pasar. Bidang tanah yang akan dibeli sesuai peruntukkannya dapat digunakan untuk pembangunan perumahan, luas tanah seluruhnya 6 ha, dan memenuhi syarat sebagai lahan yang dapat dinilai dengan metode pengembangan tanah.

10 Ketentuan yang berlaku didaerah tersebut tanah effektif : Prasarana & Sarana adalah = 60 % : 40 %. Dari hasil survai lapangan dan perbandingan dengan developer sejenis dapat disimpulkan bahwa tanah ini dapat dikembangkan selama 1 tahun dan setelah itu dapat mulai dilakukan penjualan. Biaya operasi pertahun dianggap tetap, yaitu Rp 250 juta, ( biaya ini termasuk biaya pemasaran, biaya administrasi, umum, overhead dan lain – lainnya ). Biaya pengembangan termasuk pengurukan, pembuatan sarana dan prasarana diperkirakan sebagai berikut : Tahun ke 1 adalah : Rp ,00 Tahun ke 2 adalah : Rp ,00 Tahun ke 3 adalah : Rp ,00 Keuntungan developer yang wajar 20 % dari Nilai pasar tanah mentah.

11 Bila luas kapling yang direncanakan yaitu 300 m 2 dan 200 m 2, sedangkan dalam rencana site plan terdapat 40 kapling dengan luas 300 m 2. Rencana penjualan kapling berdasarkan analisa pasar disekitar lokasi adalah sebagai berikut : Tahun ke 2 adalah : 60 unit luas 200 m2 Tahun ke 3 adalah : 36 unit luas 200 m2 & 24 unit luas 300 m2 Tahun ke 4 adalah : sisanya terjual habis. Harga jual tanah adalah Rp ,00 / m 2 ( tahun ke 2) Kenaikan harga tanah 15 % per tahun. Sedang tingkat diskonto yang dapat digunakan adalah 20 %.

12 Perhitungan : Luas tanah mentah 6 ha. Sesuai ketentuan ditetapkan 60 % yang efektif dan 40 % untuk sarana dan prasarana. Luas tanah efektif = 60 % X m 2 = m 2 40 kapling dengan luas tanah 300 m 2. Sisanya adalah = – = adalah kapling 200 m 2 Jadi kapling dengan luas 200 m2 ada = : 200 = 120 kapling.


Download ppt "Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Secara harafiah, istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “ Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan."

Presentasi serupa


Iklan oleh Google