Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan, CWM. Materi : Property Investment Principles Property Life Cycle Investment Property Method Property Taxes Secondary.

Presentasi serupa


Presentasi berjudul: "PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan, CWM. Materi : Property Investment Principles Property Life Cycle Investment Property Method Property Taxes Secondary."— Transcript presentasi:

1 PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan, CWM

2 Materi : Property Investment Principles Property Life Cycle Investment Property Method Property Taxes Secondary Mortgage Market

3 Pillar 2 Wealth Growth & Accumulation Invesment Management PRINCIPLESSTRATEGYINSTRUMENTS Risk & return Time Horizon Market Timing Concentration & Diversification Active Passive FINANCIAL ASSETSPHYSICAL ASSETS Fixed Income Equities CASH DEPOSIT (Money Market) SBI TD CD NCD ALTERNATIVE INVESMENTS Hedge Fund Private Equities Structured - Products Managed Funds Foreign- Currencies Property & Real Estate Jewelry Collectibles Stamp Coin Art & Painting

4 Donald Trump dan Robert T.Kiyosaki dalam bukunya “Why We Want You to be Rich” menyatakan : Properti menawarkan keuntungan jika dibeli pada harga yang tepat, didanai dengan baik, berada pada area yang bagus dan dikelola dengan baik

5 Property Investment Principles PORTOFOLIO INVESTASI : 1. INVESTASI DI MONEY MARKET (DEPOSITO) 2. INVESTASI DI SAHAM (STOCK) 3. INVESTASI DI PROPERTI 4. INVESTASI DI OBLIGASI (BOND) *) Dividen dan capital gain saham sulit diprediksi PortofolioPendapatan bunga/rental DividenCapital GainTotal Return (before tax) Saham0%Fluktuatif Fluktuatif *) Deposito6-8%0% 6-8% Obligasi10-11%0% 10-11% Properti5%0%15-20%20-25%

6 Property Investment Principles PERTIMBANGAN INVESTASI : Jenis Portofolio LikuiditasNilai Investasi awal CashFlow /Dividen Pajak Saham Dapat dicairkan setiap saat Nilai investasi bisa anjlok / meningkat tajam Dividen tahunan bisa ada/ tidak ada PPh relatif kecil Deposito Dapat dicair- kan setiap saat (ada pinalti) Nilai pokok deposito tetap Bunga deposito tetap sesuai Bilyet Ada PPh 20% Obligasi Dapat dicairkan kapan saja Nilai buku tergantung market Floating atau Fixed Rate Ada PPh 20% Properti Butuh waktu & ada biaya untuk likuidasi Nilai jual properti pasti meningkat Nilai rental pasti meningkat PBB, BPHTB, PPh, PPN, PPnBM

7 PERBANDINGAN RISIKO INVESTASI SAHAMOBLIGASI DEPOSITO DEPOSITO PROPERTI PROPERTI RISIKO BISNISModerate Rendah RISIKO TINGKAT BUNGATinggi Rendah RISIKO INFLASIRendahSedang Sangat Tinggi Rendah RISIKO LIKUIDITASRendahTinggiRendah Tinggi RISIKO

8 Property Investment Principles Definisi dan Klasifikasi Properti (dikutip dari berbagai sumber) : Property : Harta kekayaan Real Estate: Land and it’s attachment Real Property: The interest, benefit and rights inherent in ownership of physical real estate Pengertian Properti : Tanah dan segala sesuatu yang terdapat di atasnya yang dapat diolah serta dimanfaatkan

9 Property Investment Principles Klasifikasi Properti : 1. Tanah kosong 2. Tanah dan bangunan (Residential) : a) Landed Houses : Rumah Sederhana Sehat, Rumah Menengah, Rumah Mewah b) Town House c) High Rise Building : Rusunami/rusunawa, Apartment, Kondominium 3. Tanah dan Bangunan (Commercial) : a) Hotel b) Perkantoran c) Rumah toko d) Rumah kantor e) Mall/pusat perbelanjaan f) Industrial building g) Tujuan khusus : sekolah, rumah sakit, sarana olah raga, rekreasi

10 PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : NILAI (VALUE) : KEMAMPUAN UNTUK MENGHASILKAN SUATU ARUS KAS (CASH FLOW) HARGA (PRICE) : SEJUMLAH UANG YANG DISEPAKATI ATAS TRANSAKSI JUAL BELI BARANG/JASA. HARGA INI MERUPAKAN TITIK EQUILIBRIUM PASAR. BIAYA (COST) : ANGKA HISTORIS YANG DIBAYARKAN MASA LAMPAU UNTUK MENDAPATKAN OBYEK TERSEBUT ATAU BIAYA UNTUK MEREPRODUKSI BARU OBYEK TERSEBUT

11 PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : Secara Umum, Ada 3 macam nilai yang biasa digunakan Appraisal : 1. Nilai Pasar (Market Value) : diperoleh dari harga transaksi jual-beli atas obyek yang sejenis di wilayah sekitar (market data approach). Tidak ada paksaan untuk penjual maupun pembeli. 2. Biaya Penggantian Baru (replacement cost new) : biaya yang dibutuhkan untuk mereproduksi obyek bangunan yang dinilai dikurangi depresiasi ditambah nilai taksasi tanah 3. Nilai Likuidasi (liquidation Value) : Nilai dimana penjual dalam keadaan terpaksa untuk menjual. Prakteknya Appraisal menentukannya antara % dari nilai pasar

12 PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : Aspek Yang Di Analisa Untuk Menentukan Nilai Tersebut : 1. Legalitas Tanah dan Situasi Lingkungan : Jenis Hak Atas Tanah (SHGB, SHM dll) Jangka Waktu sertifikat Persentase Penggunaan Tanah ( Perumahan, Industri, Perkantoran, pertokoan, Taman, Kosong) Mayoritas Data Hunian Rumah (Dihuni sendiri, penyewaan rumah, Instansi, kosong) Aksesibilitas (kemudahan dicapai, kemudahan belanja/pasar, sekolah, rekreasi, transportasi) Keamanan terhadap : ancaman kejahatan, kebakaran, bencana alam

13 PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES 2. Prasarana/Sarana dan Fasos/Fasum : Kondisi Jalan, saluran dan drainase, trotoar, lampu jalan Gambaran umum lokasi : topografi, penghijauan dan resiko banjir Prasarana : kondisi penataan halaman, pagar Marketabilitas :  Lokasi : Dalam kota, dekat kota, jauh dari kota  Agunan : hook, depan taman, tusuk sate  Jarak terhadap Fasum/Fasos  Jenis Fasos/Fasum  Aksesibilitas jarak ke Jalan Propinsi/Negara.  Kenyamanan : Jarak dari tempat maksiat Pertumbuhan Agunan Daya Tarik Agunan (Sarana Listrik, Telpon, Olah Raga, Fasos/fasum, air, taman lingkungan dll)

14 PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES 3. Data Bangunan : Legalitas Bangunan : IMB (peruntukan bangunan) Spesifikasi Bangunan :  Pondasi  Dinding  Lantai  Atap  Sanitair Finishing : Dinding dalam dan Kusen Kondisi Penyusutan :  Kerusakan Fisik : terkait dengan usian bangunan (lapuk, retak dll)  Kemunduran Fungsi : perencanaan yang kurang baik, ukuran, model  Kemunduran Ekonomis : perubahan sosial lingkungan, peraturan

15 PENILAIAN PROPERTI BERDASARKAN SCORING MODEL Variabel dalam menentukan properti terbaik : 1. Nilai marketabilitas (kemudahan dijual dan disewakan) 2. Nilai lingkungan (ketersediaan dan akses terhadap fasos/fasum) 3. Nilai bangunan (usia, layout, model, tata letak) 4. Nilai legalitas (sertifikat, perijinan) 5. Nilai pertumbuhan ekonomi setempat (pertumbuhan ekonomi) 6. Nilai konsep tata ruang (kawasan perumahan mandiri skala besar, terpadu) 7. Pengembangan brand image (positioning kawasan) 8. Preferensi personal (faktor pilihan subyektif investor)

16 SCORING MODEL Nilai VariableBobotScore Bobot x Score Ket. Nilai Marketabilitas Nilai Fasos/Fasum Lingkungan Nilai Bangunan Nilai Legalitas Nilai pengembangan RUTR Nilai brand image Nilai preferensi personal Nilai Score : 5 = Sangat kuat; 4=kuat; 3=sedang; 2 = lemah ; 1 sangat lemah

17

18 Juni 2009 Kredit Konstruksi 6,796 5,866 6,898 7,500 9,483 19,862 26,589 32,888 43,769 58,150 61,317 Kredit Real Estate 5,983 5,872 5,239 5,727 7,395 9,355 10,361 15,596 20,790 27,700 26,671 KPR dan KPA 12,838 15,976 19,912 21,773 30,108 32,459 48,743 64,676 83, , ,326 TOTAL 25,617 27,714 32,049 35,000 46,986 61,676 85, , , , ,314 POSISI KREDIT PROPERTI NASIONAL PERIODE 1999-JUN 2009 (Dalam Rp. Miliar) Sumber : Statistik Ekonomi Keuangan BI.

19 POSISI KREDIT PROPERTI NASIONAL 1999 – JUN 2009 Sumber : Diolah dari Data BI

20 PERTUMBUHAN KREDIT PROPERTI 1999-JUNI 2009 (Dalam persentase) Sumber : Diolah dari data BI 99/ /012001/022002/032003/042004/052005/062006/072007/082008/09* Kredit Konstruksi-13.68%17.59%8.73%26.44%109.45%33.87%23.69%33.09%32.86%5.45% Kredit Real Estate-1.86%-10.78%9.31%29.13%26.50%10.75%50.53%33.30%33.24%-3.71% KPR dan KPA24.44%24.64%9.35%38.28%7.81%50.17%32.69%29.14%29.44%3.90% TOTAL8.19%15.64%9.21%34.25%31.26%38.94%32.05%30.86%30.98%3.28%

21 PERTUMBUHAN KREDIT PROPERTI 1999 – JUNI 2009 Sumber : Diolah dari data BI

22 INVESTMENT PROPERTY METHOD ADA 2 TUJUAN INVESTASI PROPERTY : 1. INVESTASI JANGKA PENDEK : CAPITAL GAIN 2. INVESTASI JANGKA PANJANG : CAPITAL GAIN + CASH FLOW 3 MACAM TEKNIK INVESTASI PROPERTY : 1. TEKNIK FLIPPING : TUJUAN CAPITAL GAIN BELI PADA HARGA DISCOUNT – JUAL KEMBALI Mis : Beli properti pada lokasi yang baru di launching FREKUENSI TRANSAKSI HARUS TINGGI 2. TEKNIK FIX AND HOLD : CAPITAL GAIN DAN CASH FLOW BELI – RENOVASI – RENTAL (CASH FLOW) Mis : beli rumah bekas di lokasi yang aksesnya bagus, lalu renovasi untuk kost 3. TEKNIK PASSIVELY BUY AND HOLD : JANGKA PANJANG PRIDE OF OWNERSHIP : MIS : KANTOR BUMN UMUMNYA MEWAH

23 INVESTMENT PROPERTY METHOD ADA 3 METODA YANG SERING DIGUNAKAN DALAM INVESTASI PROPERTI : 1. METODA RULE OF THUMB : KONVENSIONAL 2. METODA TRADISIONIL 3. METODA CAPITAL BUDGETING METODA KONVENSIONAL : Metoda Payback Period/waktu pengembalian (N) dengan rumus : Nilai Investasi N = Arus Kas Tahunan Investor sudah menetapkan asumsi maksimum waktu pengembalian investasi (NI), maka investasi akan dilakukan apabila N < NI

24 INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Contoh Menghitung Payback Period (PP) Nilai investasi awal = Rp.2 miliar Asumsi Investor bahwa investasi harus kembali dalam 5 tahun (NI) Berdasarkan proyeksi arus kas: Tahun - 1 : Rp.200 jt Tahun - 2: Rp.300 jt Tahun - 3: Rp.500 jt Tahun - 4 : Rp jt Total: Rp jt Investasi ‘GO’ Karena PP < NI (5 tahun)

25 INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Metoda Averages Rate of Return (ARR) : Laba Setelah Pajak NI - SV ARR = : ( SV) x 100% n 2 n = umur ekonomis proyek NI= Nilai investasi SV= Salvage Value, Nilai sisa pada akhir umur ekonomis proyek Investor sudah memiliki angka return yang dikehendaki

26 INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Contoh perhitungan Metoda Averages Rate of Return (ARR) : n = umur ekonomis proyek = 10 tahun NI= Nilai investasi = Rp.10 miliar SV= Salvage Value = Rp. 3 miliar Sesuai perhitungan proyeksi laba setelah pajak selama 10 tahun adalah = Rp.6 miliar Rp.6 M Rp.10 M – Rp.3 M ARR = : ( Rp.3 M) x 100% = 9,23% 10 2 Bila investor menetapkan return yang dikehendaki adalah 11%, maka investasi tidak dilakukan

27 INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA TRADISIONAL : GROSS RENT MULTIPLIER (GRM) Harga Jual Properti GRM = Sewa (Bulanan/tahunan) Contoh : Harga rumah T.73/105 di Jatibening Estate = Rp.200 jt Sewa rumah tersebut per tahun adalah Rp.10 jt Rp.200 jt GRM = = 20 Rp.10 jt GRM ini bisa digunakan untuk memperkirakan nilai jual properti secara cepat. Angka GRM akan berbeda-beda di setiap lokasi, berdasarkan pengalaman GRM di Jabodetabek dan Bandung adalah kisaran 20

28 INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA CAPITAL BUDGETING (TIME VALUE OF MONEY) : 1. NET PRESENT VALUE (NPV) 2. PROFITABILITY INDEX (PI) 3. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) NET PRESENT VALUE : n CFt NPV = ∑ Io t=1 ( 1 + r ) CFt = net cash flow pada akhir tahun ke t r = cost of capital Io = Investasi awal

29 INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH NET PRESENT VALUE : Sebuah properti disewa 3 tahun senilai Rp.25 jt, kemudian disewakan kembali tahun dengan net cash flow : Net Cash flow tahun 1 = Rp.10 jt Net Cash flow tahun 2 = Rp.11 jt Net Cash flow tahun 3 = Rp.15 jt r = cost of capital = 12% Io = Rp.25 jt n CFt NPV = ∑ Io = Rp – Rp ,- = Rp ,- t=1 ( 1 + r ) Karena NPV > 0 maka Investasi dilakukan

30 INVESTMENT PROPERTY METHOD PROFITABILITY INDEX (PI) : PV PI = Io PV = Present Value Io = Investasi awal Bila PI > 1 Investasi dilakukan Bila PI < 1 Investasi tidak dilakukan Investor akan membandingkan PI beberapa proyek alternatif, dan PI yang tertinggi yang akan di eksekusi

31 INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH PROFITABILITY INDEX : INVESTASI AWAL PV NPV PI RANKING PROYEK A Rp.40 jt Rp.50 jt Rp.10 jt 1,25 3 PROYEK B Rp.100 jt Rp.130 jt Rp.30 jt 1,30 2 PROYEK C Rp.50 jt Rp.70 jt Rp.20 jt 1,40 1 Dari contoh di atas Proyek C memiliki PI terbesar yaitu 1,4, maka proyek C yang dieksekusi.

32 INVESTMENT PROPERTY METHOD INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) : IRR ADALAH TINGKAT PENGEMBALIAN UNTUK MENDAPATKAN NPV = 0 ATAU NILAI INVESTASI AWAL SAMA DENGAN NILAI SEKARANG DARI ARUS KAS. n St ∑ Io = 0 T=1 (1+R)^t R = IRR IRR DIPEROLEH DENGAN MEODE TRIAL AND ERROR Investasi ‘Go’ apabila IRR > tingkat discount rate yang ditetapkan Investasi ‘ No GO’ apabila IRR < tingkat discount rate yang ditetapkan

33 INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH PERHITUNGAN IRR : Nilai investasi awal = Rp. 135 jt dan proyeksi net cash flow 3 tahun pertama : Tahun 1: Rp.30 jt Tahun 2 : Rp.60 jt Tahun 3 : Rp.90 jt Dengan trial and error diperoleh : NPV pada tingkat discout rate 13% = + Rp ,- NPV pada tingkat discount rate 14% = - Rp ,- Supaya NPV = 0 maka : IRR = 13% x 1% = 13, 34%

34 PROPERTY TAXES IN INDONESIA BEBERAPA PAJAK YANG DIBEBANKAN DALAM INVESTASI PROPERTI : 1. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI) : 10% DARI NILAI TRANSAKSI NILAI PROPERTI YANG DIBEBANKAN PPN ADALAH DI ATAS Rp.36 Jt. 2. BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN : NILAI BPHTB ADALAH 5% DARI NILAI PEROLEHAN OBYEK PAJAK (NPOP) NPOP TIDAK KENA PAJAK SAMPAI DENGAN Rp.60 Jt. 3. BBN (BEA BALIK NAMA) : NILAINYA TERGANTUNG WILAYAH 4. PPnBM (PAJAK PENJUALAN BARANG MEWAH) DIKENAKAN PADA PROPERTY YANG DIJUAL DEVELOPER, TIDAK BERLAKU UNTUK TRANSAKSI PERORANGAN LUAS BANGUNAN > 150 M2 ATAU HARGA JUAL BANGUNAN > Rp.4 Jt/M2 PPnBM SEBESAR 20% DARI HARGA JUAL 5. PPH (PAJAK PENGHASILAN) : 5% DARI NILAI TRANSAKSI – Rp.60 Jt. TRANSAKSI PERORANGAN SIFATNYA FINAL, DEVELOPER TAHUNAN 6. PBB (PAJAK BUMI BANGUNAN)

35 SEKURITISASI KONSEP DASAR SEKURITISASI 1.Sistem Pembiayaan Perumahan 2.Pengertian Sekuritisasi 3.Mekanisme & Struktur Sekuritisasi 4.Lembaga Penunjang Sekuritisasi SEKURITISASI KPR 1.Dana Pembiayaan KPR 2.Perkembangan Transaksi 3.Manfaat Sekuritisasi

36 KONSEP DASAR SEKURITISASI

37 SISTEM PEMBIAYAAN

38 Diolah dari sumber: Michael J. Lea, “Models of SMM Development”, IFC DEVELOPER BANK INVESTOR Jual Beli Rumah KPR Jaminan Deposit Taking Real KPR Dana Servicing Risiko DEBITUR SISTEM PEMBIAYAAN KPR TRADISIONAL (BUNDLED)

39 Diolah dari sumber: Michael J. Lea, “Models of SMM Development”, IFC DEVELOPER BANKINVESTOR Jual Beli Rumah KPR Jaminan Jual Hak Tagih Real KPR Dana Servicing Risiko DEBITUR SISTEM PEMBIAYAAN KPR TERURAI (UNBUNDLED)

40 SEKURITISASI? Sekuritisasi adalah suatu proses pengalihan hak tagih sejumlah aset keuangan yang dilakukan oleh kreditur asal ( originator ) kepada pemilik modal ( investor ), yang tujuannya mentransformasi aset yang tidak likuid menjadi aset yang likuid dalam bentuk surat berharga/ securities yang dapat diperjual belikan (disebut dengan Aset Backed Securities – ABS atau EBA). SEKURITISASI? Sekuritisasi adalah suatu proses pengalihan hak tagih sejumlah aset keuangan yang dilakukan oleh kreditur asal ( originator ) kepada pemilik modal ( investor ), yang tujuannya mentransformasi aset yang tidak likuid menjadi aset yang likuid dalam bentuk surat berharga/ securities yang dapat diperjual belikan (disebut dengan Aset Backed Securities – ABS atau EBA). KONSEP DASAR SEKURITISASI PBI No. 7/4/PBI/2005 adalah Penerbitan surat berharga oleh Penerbit Efek Beragun Aset (EBA) yang didasarkan pada pengalihan asset keuangan dari Kreditur Asal yang diikuti dengn pembayaran yang berasal dari hasil penjualan Efek Beragun Aset (EBA) kepada Pemodal. Perpres No. 19 thn adalah transformasi aset yang tidak liquid menjadi liquid, dengan cara penjualan aset oleh kreditor asal kepada penerbit yang selanjutnya menerbitkan sekuritas beragun aset kepada pemodal yang diwakili oleh wali amanat

41 STRUKTUR SEKURITISASI

42 LEMBAGA PENUNJANG SEKURITISASI PIHAK DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI (Perpres 19 Tahun 2005 dan PBI 7/4/PBI/2005)  KREDITUR ASAL (Originator)  PENERBIT (Issuer / Conduit)  PENATA SEKURITISASI (Arranger)  AUDITOR INDEPENDEN (Independent Auditor)  LEMBAGA PEMERINGKAT (Rating Agency)  WALI AMANAT / AGEN PEMBAYAR (Trustee / Paying Agent)  KONSULTAN HUKUM (Legal Consultant)  KUSTODIAN (Custodian Bank)  PENDUKUNG KREDIT (Credit Enhancer)  PENYEDIA JASA (Servicer)

43 SUMBER DANA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SUMBER PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK BTN 1. Dana Pemerintah 2. Dana Pihak Ketiga Bank (Giro, Tabungan, Giro) 3. Obligasi 4. Pinjaman Lainnya. 1.JUMLAH TERBATAS 2.JANGKA WAKTU YANG PENDEK SUMBER PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK : 1.PEMERINTAH 2.DANA PIHAK KETIGA 3.OBLIGASI 4.PINJAMAN LAINNYA

44 SEKURITISASI KPR MANFAAT SEKURITISASI ORIGINATOR / BANK INVESTOR EKONOMI MAKRO Alternatif Pendanaan Diversifikasi Instrument Investasi Stimulus Pertumbuhan Ekonomi

45 MANFAAT SEKURITISASI BAGI BANK  Mengurangi Risiko Bank : - Risiko Likuiditas (Maturity Mismatch) - Risiko Kredit - Risiko Suku Bunga  Perubahan struktur Laporan Keuangan: - Neraca (dari tidak liquid menjadi liquid) - Laba/Rugi (peningkatan fee base income )  Pengelolaan Asset & Liability  Perbaikan Rasio - Return On Asset (ROA) - Return On Equity (ROE) - Capital Adequacy Ratio (CAR)  Peningkatan Lending Capacity

46 Originasi & Lending Originator / Bank Asset Keuangan (KPR) Special Purpose Vehicle Asset Keuangan (KPR) Terbitkan Residential Mortgage Backed Securities PENJUALAN ASSET KEUANGAN Servicing Fee

47 KEY SUCCESS FACTORS  DUKUNGAN DARI PEMERINTAH DAN PARLEMEN: TERBITNYA UU SEKURITISASI SEBAGAI LANDASAN TERCIPTANYA KEGIATAN SEKURITISASI MENERBITKAN REGULASI DI BIDANG PERPAJAKAN YG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI TERBITNYA ATURAN-ATURAN LAINNYA BERKAITAN DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI  DUKUNGAN DARI PELAKU PASAR GUNA MEMBANGUN INTERAKSI DAN KEPERCAYAAN PASAR  DUKUNGAN DARI PEMERINTAH DAN PARLEMEN: TERBITNYA UU SEKURITISASI SEBAGAI LANDASAN TERCIPTANYA KEGIATAN SEKURITISASI MENERBITKAN REGULASI DI BIDANG PERPAJAKAN YG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI TERBITNYA ATURAN-ATURAN LAINNYA BERKAITAN DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI  DUKUNGAN DARI PELAKU PASAR GUNA MEMBANGUN INTERAKSI DAN KEPERCAYAAN PASAR

48 15 Keunggulan Efek Beragunan Aset (EBA) KPR Dibandingkan Produk Sejenis Sumber : Materi Presentasi Iskandar Saleh KETERANGANEBA - KPROBLIGASI BIASA DEPOSITO Jaminan / collateral Sumber pengembalian Pinjaman : over collaterized replacement KPR macet/lunas asuransi kredit Faktor risiko bagi investor Jangka waktu Obligasi Fleksibilitas design produk Pool KPR Cashflow pool KPR Bisa Relatif Rendah Fleksibel sesuai tranched Dari pool KPR Fleksibel Aset Perusahaan Tidak bisa N/A Tidak bisa Tinggi Umumnya 5 tahun Fixed Aset Perusahaan Tidak bisa N/A Bisa *) Setelah penjaminan dicabut, tinggi Maksimal 2 tahun Fixed *) Sesuai Perppu UU No. 3 Tahun 2008 tentang Perubahan UU No.24 tentang LPS

49 MANFAAT SEKURITISASI EKONOMI MAKRO - Pengembangan Pasar Modal - Sumber likuiditas untuk bank, perusahaan pembiayaan, dan perusahaan industri. - Meningkatkan sumber pembiayaan untuk perumahan. - Potensi pembiayaan proyek-proyek infrastruktur. - Penghematan biaya bagi debitur (Cost savings to borrowers).

50 SERVICING SERVICING ILUSTRASI CASH FLOW SERVICING Keterangan: 1)Pembayaran bunga KPR sebesar 15,00%. 2)Pembayaran coupon untuk investor dikurangi dengan fee servicer sebesar 1,00%. 3)Pembayaran coupon untuk investor dikurangi dengan fee untuk wali amanat/custodian, SPV, dan rating agency sebesar 0,50%. 4)Pembayaran kepada investor sebesar 12,00%, sehingga masih tersisa 1,50% yang diperlakukan sebagai enhancement. Saldo enhancement juga bisa digunakan untuk melengkapi pembayaran kepada investor jika suatu saat terjadi penurunan kualitas pool yang berakibat pada berkurangnya pembayaran bunga dari debitur. 5)Saldo enhancement sebesar 1,50% tersebut akan disimpan dalam account yang berbunga (interest bearing account). 6)Saldo enhancement yang tersisa merupakan residual value yang pada akhir periode (saat RMBS sudah mature) menjadi hak servicer dan diberikan sekaligus

51 KELAS APARTEMEN HARGA JUAL (Rp) NAMA APARTMENT DEMAND (VH, H, M L) SISTEM PENJUALAN PROSPEK (VH, H, M L) Exclusive> 5M Essence Dharmawangsa L Tunai & Cash Bertahap M Mayflower Apartment Spring Hill Apartment Four Season Apartment Atas1,5M s.d. 5M Aston Rasuna Apartment M Tunai & Cash Bertahap M Bellagio Apartment Taman Anggrek Apartment Menengah 300 juta s.d. 1,5M Taman Rasuna Apartment HKPAVH Bonavista Apartment Sudirman Hill Apartment Mediterania Apartment Bawah< 300 juta Citypark Apartment VHKPAVH Grand Surya Apartment Menara Cawang Apartment Kebagusan City Apartment Kelapa Gading Apartment L = Low M = Medium H = High DATA PASAR APARTMEN TAHUN 2009

52 SEKIAN DAN TERIMA KASIH


Download ppt "PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan, CWM. Materi : Property Investment Principles Property Life Cycle Investment Property Method Property Taxes Secondary."

Presentasi serupa


Iklan oleh Google