KONSEP & APLIKASI PENILAIAN ASET BUMN Arif Budiarto E-mail: arif7000@yahoo.com
MODEL SISTEM INFORMASI MANAJEMEN ASET
DEFINISI NILAI WAJAR?
PERBANDINGAN NILAI WAJAR
PROSES PENILAIAN PROPERTI Pelaksanaan Penlaian di Indonesia wajib berpedoman pada SPI Faktor utama sebagai dasar pelaksanaan penilaian properti/aset Pendekatan Penilaian Market Data Approach Cost Approach Income Approach Tujuan Penilaian Dasar Penilaian Nilai Pasar Nilai Non Nilai Pasar Obyek Penilaian Metode Penilaian Metode Perbandingan Data Pasar Metode Kalkulasi Biaya Metode LDA Metode DRC Metode Kapitalisasi Teknik Kapitalisasi Langsung Teknik DCF
KATEGORI ASET DAN HUBUNGANNYA TERHADAP BASIS NILAI ASET NON OPERASIONAL Properti yang tidak dapat digunakan secara langsung dalam pelayanan Publik ASET OPERASIONAL Properti yang langsung digunakan dalam pelayanan publik COMMUNITY ASSET Digunakan secara terus menerus, umur tidak terbatas, tidak dapat dialihkan INFRASTRUCTURE ASSET Tidak terkait, penge- luaran pemulihan hanya untuk penggunaan yang ada Apakah pasar untuk properti dalam penggunaan yang ada Penilaian tergantung permintaan (Dasar Nilai DRC) Ya Tidak INVESTASI, ASET BERLEBIH DAN PRO- PERTI PENGEMBANGAN Dasar nilai adalah Nilai Pasar PROPERTI KHUSUS Dasar nilai adalah Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) PROPERTI TIDAK KHUSUS Dasar nilai adalah Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada
PROPERTI VS ASET FISIK Kepemilikan atas kepentingan hukum Hubungan hukum penguasaan yuridis Terdiri atas: Real Property Personal Property Business (Perusahaan) Financial Interest (HKF) Konsep Kebendaan Berwujud atau tidak berwujud Terdiri atas: Real Estate Personalty Tangible (chattels, trade fixture) Intangible (hak tagih, HAKI)
KONSEP PROPERTI Konsep Hukum dari Properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
KONSEP REAL ESTAT VS REAL PROPERTI Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya Pengertian Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat.
PENILAIAN PROPERTI
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN Data Pasar Pendapatan Biaya Metode Perbandingan langsung Metode Kuantitatif/Regresi Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi Gross Income Multiplier Metode Kapitalisasi Metode Discounted Cash Flow Pengembangan Tanah Metode Penyisaan
PENDEKATAN DATA PASAR
PENDEKATAN BIAYA = + Value of Property Value of Land Cost of Building New Depreciation (Physical, Functional and Economical)
PENDEKATAN INCOME DENGAN DCF .......………….. 1 2 3 4 5 n -1 n @ i1 @ i2 @ i3 @ i4 @ i5 @ in-2 @ in-1 @ in Value of Property
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
DASAR PENILAIAN (APPRAISAL) ATAS ASET
CONTOH PENILAIAN ASET BERUPA BANGUNAN
CONTOH PENILAIAN ASET BERUPA BANGUNAN
PENDEKATAN MARKET GRID