DEMAND STRUCTURE and STRATEGIES MKP MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI DEMAND STRUCTURE and STRATEGIES Johannes P, ST.,MT. (JP)

Consumer Demand Q = f (N, p, po, y, w, T) Standar teori DEMAND KONSUMEN dalam ekonomi mikro (Tan, 2002 dan Burhan, 2006) demand individual (q) terhadap suatu barang tergantung beberapa hal, antara lain: Price (p) Prices of other goods (po) Income (y) dan wealth (w) Tastes (T). Q = f (N, p, po, y, w, T) Kurva D1 muncul dengan mengasumsikan variabel-variabel selain price (p) adalah konstan. Kurva D2 muncul sebagai akibat perubahan variabel-variabel selain price (p) Q p D1 D2

APAKAH HARGA (P)BENAR- BENAR MEMPENGARUHI DEMAND (D)?

Price Elasticity of Demand Burhan (2006) : Ukuran yang dapat digunakan untuk mengetahui hubungan antara permintaan dengan faktor-faktor yang mempengaruhinya. , ELASTIC Perubahan quantity of demand (Q) dan price (p) dinyatakan dalam persentase (%) , INELASTIC , UNITARIAN CONTOH : Q1 = 2220, Q2 =2000, P1 =100, P2 =105 Elastisitas ? dQ/Q = -9.9% atau 9.9% dp/p = 5% Elastisitas = 2 Perubahan demand sensitif terhadap perubahan harga

Determinand of Housing Demand Demographic Factor Price Price Expectation Price of Other Goods Price and Availability of Substitutes Income and Wealth User Cost Credit Conditions

NUMBER OF POTENTIAL BUYERS 1. Demographic Factor NUMBER OF POTENTIAL BUYERS IS a DETERMINANT OF DEMAND FERTILITY RATES MORTALITY RATES AGE DISTRIBUTION (21-40 AGE GROUP) NUMBER of POTENTIAL HOUSEHOLDS ACTUAL NUMBER of HOUSEHOLDS CULTURAL FACTORS OTHER FACTORS NET MIGRATION

2. Price HOUSE PRICE INDEX (HPI) DIPERGUNAKAN UNTUK MENGETAHUI PERGERAKAN HARGA ATAS RUMAH STANDAR. Hingga akhir tahun 2011 terjadi peningkatan harga rumah sebesar 4.5% sebagai akibat peningkatan harga metarial (7% menjadi 12%), peningkatan gaji/upah

LASPEYRES PRICE INDEX (P) DIPERGUNAKAN UNTUK MENGETAHUI NILAI PROPERTI MELALUI PERUBAHAN NILAI MEDIAN HARGA RUMAH. 𝑃= 𝑝𝑤0 𝑝0𝑤0 p = Nilai median harga rumah pada tahun analisis p0 = Nilai median harga rumah pada tahun dasar w0 = nilai transaksi properti pada tahun dasar KELEMAHAN DARI METODE INI ADALAH TIDAK MEMPERHITUNGKAN KUALITAS RUMAH SEBAGAI SALAH SATU FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA

P = a + bAREA + cBEDROOMS + dTENURE + … + e HEDONIC PRICE METHOD DIPERGUNAKAN UNTUK MENGETAHUI DINAMIKA HARGA RUMAH (PROPERTI) DENGAN MEMPERTIMBANGKAN BEBERAPA FAKTOR DAN MENGASUMSIKAN KARAKTERISTIK RUMAH STANDAR TIDAK BERUBAH. P = a + bAREA + cBEDROOMS + dTENURE + … + e P = f(x1, ……. , xk) Site Characteristiscs Physical features Improvements Location factors Legal characteristics Other characteristics

3. Price Expectations PERUBAHAN HARGA PADA MASA YANG AKAN DATANG MENJADI SALAH SATU FAKTOR/ALASAN PEMBELI ATAU PENJUAL MASUK ATAU KELUAR PASAR PERUMAHAN Waktu Harga t0 t1 P0 P1 P2 P3

4. Prices of Other Goods y = pq + pzZ Q = Q(p, pz, y) Standar teori DEMAND KONSUMEN dalam ekonomi mikro (Tan, 2002) : A consumer with a fixed budget (y) will choose the bundle of goods and services that maximizes utility. y = pq + pzZ Income sebagai representasi dari fixed budget Unit price of other goods and services Unit price of housing “If houses are more expensive relative to other goods, the consumer will spend less on housing and more on other goods” …. (Tan, 2002:p.48) Q = Q(p, pz, y)

5. Price and Availability of Substitutes JIKA TERJADI PERUBAHAN HARGA, SUBSTITUSI DAPAT TERJADI ANTARA PILIHAN STATUS KEPEMILIKAN RUMAH (HAK MILIK ATAU SEWA), TIPE RUMAH, DAN SIFAT PERUMAHAN (PERUMAHAN PUBLIK ATAU PRIVAT). EFEK INI DAPAT TERJADI KARENA PENGARUH FAKTOR-FAKTOR LAINNYA (Misalnya faktor pada bahasan no.4). BERAGAMNYA TIPE RUMAH DAN BERBAGAI MODEL KEPEMILIKAN (TENURE) MENGEMBANGKAN POLA PREFERENSI DAN PENGAMBILAN KEPUTUSAN MASYARAKAT DALAM MEMBELI RUMAH.

PRICE ATTRIBUTE MANIFEST FUCTION LATENT FUNCTION LAY OUT Single House PRIVASI LAY OUT Kopel PRIVASI LAY OUT Town House PRIVASI CONTOH / ILUSTRASI Ilustrasi dengan mempergunakan Meaning Structured Method di atas memperlihatkan : Diversifikasi harga atas beberapa tipe rumah dengan Latent Function yang sama. Perbedaan terletak pada Manifest Function yang menentukan perbedaan kualitas, dan kemudian menyebabkan perbedaan harga. Beragamnya tipologi rumah dengan Latent Function yang sama meningkatkan jumlah tipe rumah sebagai barang substitusi. Pada akhirnya mempengaruhi preferensi pembeli.

AFFECT THE HOUSING DEMAND 6. Income and Wealth INCOME refers to flow of earnings, include wages, interest, rent and profit. WEALTH is the stock of periodic flows, accumulated income in the form of financial and non-financial assets such as savings, bonds, company shares and property. Menurut Permanent Income Hypothesis dan Life Cycle Hypothesis (Tan, 2002): “consumption is proportional to permanent income in the long run”. AFFECT THE HOUSING DEMAND INSTITUSI PENYEDIA KREDIT MEMPERGUNAKAN NOMINAL INCOME UNTUK MENYELEKSI PEMINJAM POTENSIAL

7. User Cost THE USER COST measures the annual cost of owning a property A relative low user cost will encourage tenure switch from renting to home ownership or from other investments into housing. 𝑈=𝑝 𝑚+𝐼+𝛿+𝛼+ 1−𝑡 𝑟+𝑡𝑝+𝑠−(1−𝑡𝑐)𝜋𝑒 p = house price m = maintenance and utilities expences or operating cost I= insurance cost 𝛿 = depreciation cost 𝛼 = risk premium on housing as an asset t = income tax r = nominal mortgage rate tp = property tax rate s = annual transaction cost tc = tax rate on capital gain 𝜋𝑒 = expected annual gains

8. Credit Conditions Pembeli membutuhkan PINJAMAN DANA dalam jumlah yang besar untuk melakukan PEMBELIAN RUMAH. CREDIT COST HOUSING DEMAND SUKU BUNGA BI MORTAGAGE RATE OTHERS (Administrative fees & costs)

AVAILABILITY of CREDIT Pembeli membutuhkan PINJAMAN DANA dalam jumlah yang besar untuk melakukan PEMBELIAN RUMAH. AVAILABILITY of CREDIT HOUSING DEMAND TAHUN 2012 BI MENETAPKAN UANG MUKA KPR MINIMAL 30%

Demand Strategies Tax Breaks Housing Allowance Easy Financing Schemes Encourage Home Owner-ship Demand Externality Anti - Speculation

Terima Kasih Daftar Pustaka Jansen, et al. 2011. The Measurement and Analysis of Housing Preference and Choice. Springer. Tan, Willie. 2002. The Housing Market.Prentice Hall. Terima Kasih