Public Measures Directing Land Use Alat Kebijakan Dalam Mengarahkan Penggunaan Lahan

Police Power, Eminent Domain, Spending Powers, Proprietary power, Taxation power

Masalah Tanah : Pemerintah dan Kapitalis Menggusur, rakyat meratap

JUMAT, 25 FEBRUARI 2011 17:41 WIB Demo Korban Penggusuran Warga korban penggusuran melakukan aksi didepan kantor pengelola pembangunan Green Pramuka Residence, Rawasari, Jakarta, Jumat (25/2). Dalam aksinya mereka menuntut kebohongan pemerintahan yang telah melakukan penggusuran dengan alasan untuk perluasan ruang terbuka hijau, namun ternyata diperuntukkan pembangunan apartemen.

Sengketa Tanah dengan TNI di Kebumen Senin, 18 April 2011 18:51 : Komnas HAM mengata-kan potensi bentrokan warga dg TNI mengenai kepe-milikan lahan tanah akan terus berlan-jut. Sementara itu LSM Kontras menilai penem-bakan petani oleh TNI di Kebumen, Jawa Tengah, merupakan buah ketidak tegasan pemerintah...

Lalu… Bagaimana cara pemerintah mengatasi masalah lahan ? Peruntukan (land use) Penguasaan (land right) Kebijakan lahan (land policy)

Police Power Merupakan kewenangan pemerintah yang inherent pada tiap kedaulatan. Police Power: hak pemerintah untuk melegislasi, melakukan preservasi, dan proteksi kesehatan publik, keselamatan, moral, kenyamanan dan kesejahteraan. Zoning ordinances, aturan pemecahan lahan, rent control, standar kualitas air dan udara Building codes (aturan tata bangunan) untuk mencegah kebakaran, sanitasi, dan praktek pengendalian polusi Standar tempat parkir, pengendalian gulma, pemusnahan hewan pembawa penyakit, pengukuran kebisingan, pengaturan papan reklame, erosi lahan dan sedimentasi

Zoning Ordinance Division of land into district (sering disebut districting) Designation of specific land use district within various regulations and restrictions apply concerning the use of land (ketinggian, ukuran dan kegunaan bangunan dan kepadatan populasi) Protecting residential neighbourhood from undesired environmental impacts Reserving area for single family housing, multifamily housing, for commercial, industrial and other uses Komisi zoning membuat draf dan peta yang memuat batas beragam distrik /zona dg beragam aturan; draf berisi: pernyataan tujuan, general provisions,klasifikasi, diskripsi regulasi yang diterapkan tiap distrik, administrasi dan aturan, aturan peralihan.

Zoning Perkotaan 4 prinsip : regulasi terkait dengan perijinan penggunaan, aturan pengendalian ukuran lahan dan proporsi bangunan, maksimum ketinggian, kepadatan populasi. Klasifikasi utama: residensial, bisnis dan industri; kota khusus mempunyai klasifikasi tambahan: pertanian, rekreasi, hutan kota,ruang terbuka hijau

Zoning Pedesaan Sub Urban Comprehensive Zoning Open country zoning (regulate, restrict and determine the areas in which agriculture, forestry and recreation maybe conducted) Forest district: could be used for various forestry purposes and for seasonal recreations but not for agriculture Recreation district: terdiri dari restricted recreation and commercial recreations. New agricultural development: penggilingan padi, industri pengolahan pertanian dsb.

APA TUJUAN ZONASI PERKOTAAN DAN PEDESAAN ?”

EMINENT DOMAIN The power of sovereign to take property for the public use Could be abuse; court decide what is public use Permasalahan eminent domain: keputusan untuk mengambil property untuk kegunaan publik, delegasi kewenangan, penetapan kompensasi, pertanyaan berapa banyak property secara legal dapat diambil Contoh: pelebaran jalan, pengadaan fasilitas umum

SPENDING POWER Public expenditure to provide basic needs or property owner with fire, sanitation, diseas, health, education, police and military protection 5 important ways: 1) acquire land for public purpose, 2) carry on public resource development, 3) provide public credit facilities, 4) subsidi swasta, 5) membiayai proyek daerah Di Indonesia spending power terbatas karena anggaran bersifat kontraktif (hanya dapat membiayai kegiatan rutin) bukan ekspansif Karena itu diperlukan inovasi pembiayaan pem-bangunan yang mengerahkan partisipasi publik

Spending Power Pemerintah Daerah = APBD Sumber APBD (Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah) terdiri dari: Bagihasil Pajak (PBB) dan Retribusi Kekayaan Alam Government Transfer : dana alokasi umum (DAU dan dana alokasi khusus (DAK) Pendapatan asli daerah (PAD): laba perusahaan daerah, pajak dan retribusi daerah,

Belanja Pemda Terkait dengan Pengembangan Lahan Infrastruktur jaringan: jalan, utilitas (air, gas, listrik) Sarana dasar kesehatan dan pendidikan Pembuatan/pengadaan dan Perawatan Taman dan ruang terbuka, sarana publik Peremajaan kawasan Pembebasan lahan

Hubungan Belanja untuk taman dengan pertumbuhan ekonomi..1 Recreation and open space have consistently been categorized as amenities that attract urban growth and economic development (Ferguson et al 2007). City parks have the potential to stimulate community growth because the natural and constructed attributes of city parks give universal appeal. Natural attributes include green space and overall natural attractiveness, while constructed attributes include installed recreational facilities and capital improvements.

Hubungan Belanja untuk taman dengan pertumbuhan ekonomi..2 CITY parks improve urban livability by providing physical and aesthetic quality to densely developed urban neighborhoods that would otherwise lack these qualities (Walker 2004). A survey conducted by the National Association of Realtors (NAR) in 2001 found that fifty-seven percent of respondents prefer homes near parks and fifty percent of respondents were willing to pay ten percent more for houses in close proximity to parks and protected open space (Lewis 2002)

House commission recommends higher power subsidy spending The Jakarta Post, Jakarta | Tue, 03/25/2008 12:43 PM | | A House of Representatives' commission has recommended the House Budget Committee set this year's electricity subsidy allocation at Rp 61.01 trillion (around US$6.7 trillion). The figure, using a revised oil price assumption of $95 a barrel, is more than double the previous amount of Rp 29.8 trillion, whichs based on an oil price assumption of $60 per barrel. The recommendation was made Monday by House Commission VII, which oversees energy and mineral resources, to the Budget Committee, which is tasked with revising the 2008 state budget. "The new subsidy allocation was set based on several revised assumptions including crude oil prices and an exchange rate of Rp 9,100 per U.S. dollar," said Energy and Mineral Resources Minister Purnomo Yusgiantoro.

Kiat Mengatasi Keterbatasan Spending Power Hutang Luar Negeri Hutang Masyarakat (Surat Hutang, SUN Penyertaan Modal) Kemitraan dengan Swasta: BOT Privatisasi Bank Lahan untuk konsolidasi lahan perkotaan maupun pertanian/ pedesaan Efisiensi anggaran

Municipal Budget Expenditure: General government Public safety Public works Health &human services Culture,recreation and education Conservations and development Capital outlay 8. Debt services

Municipal Budget Revenue: Tax Special assessment Intergovernmental revenue Licences and permit Fine, forfeiture and penalties Public charge Intergovernmental charges

Tanpa APBD, Pasar Loak Taman Puring Diresmikan. "Kalau tidak bisa menjaganya,yo wis mbalik deso meneh kata Gubernur Sutiyoso saat meresmikan penggunaan sementara Pasar Taman Puring, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Meski pembangunan pasar Taman Puring ini tidak menggunakan uang APBD, namun pedagang diberi waktu selama dua tahun untuk menempati lahan yang sekarang berada di jalur hijau itu. Sementara itu Walikota Jakarta Selatan Dadang Kafrawi mengatakan pihaknya berupaya mencari lokasi baru selama pedagang menempati penampungan sementara dengan luas bangunan 2.300 m2. Semua biaya pembangunannya Rp10,155 miliar ditanggung para pedagang dengan fasilitator pembangunannya pihak walikota. "Tidak ada dana APBD atau pun dana lainnya yang ikut dalam pembangunan pasar Taman Puring," ujarnya.

Untuk Tamlin, Kuras APBD Rp 1,8 Miliar BINTUHAN – Kendati sudah menghabiskan dana APBD mencapai Rp 1,3 M lebih, proyek taman lalu lintas (tamlin) yang berada di depan Mapolres Kaur, tak kunjung selesai. Bahkan tahun ini Pemda Kaur kembali menganggarkan dana sebesar Rp 555 juta untuk pembangunan kelanjutan serta perbaikan bangunan yang sudah ambruk. Sehingga total dana yang sudah dianggarkan sebesar Rp 1,8 miliar lebih. Menurut Kepala Kantor Lingkungan Hidup, Kebersihan dan Tata Kota Karmawanto, M.Pd, dana yang ketiga kalinya dianggarkan ini sudah dihitung sampai penyelesaian. Untuk tahun 2012, tinggal proses pembangunan pemagaran di sekeliling bangunan taman.

PROPRIETARY POWER Nasionalisasi atau privatisasi ? Kewenangan sebagai pemilik barang publik untuk mencapai tataguna lahan yang diinginkan; di Amerika 39% lahan merupakan milik publik: streets, highways, park, public buildings, public service area, public forest, grazing area, minerals land etc. Bersama spending power & eminent domein, digunakan untuk menyediakan fasilitas umum: air, transportasi, listrik dan fasilitas perumahan Digunakan pada program: 1) yang menekankan kepentingan publik ,2) meningkatkan pengembangan sumberdaya, 3) memberi arah ada penggunaan sumberdaya di masa mendatang Kewenangan untuk mencadangkan, membeli atau menjual lahan dari publik pada swasta, atau dari swasta ke publik

Proprietary Power In the U.S., proprietary power refers to the unlimited authority vested in Congress by the Property Clause of the Constitution to control the use of Federal public lands. This power is the foundation for the 1902 Reclamation Act and provides the authority to sell power generated at Federal dams.

Contoh Praktek Proprietary Power: Land Banking Akuisisi penguasaan lahan untuk dikelola untuk peng-gunaan masa depan dengan tujuan utuk mengarahkan pola pengembangan sesuai tata guna lahan Tujuan bank lahan meliputi : Meningkatakan efisiensi pasar Mengurangi spekulasi lahan Mengurangi biaya waktu pengembangan pada tahap pengadaan lahan atau site assembly Mengusahakan tercapainya tujuan social yaitu perumahan yang terjangkau, regenerasi perkotaan dsb. Perlindungan lingkungan Menambah pendapaan masyarakat.

Taxation Power old adagium: “nothing in life is quite so certain as death and taxes” Pajak Property: ad valorem tax (according to value) : menaksir NJOP, menetapkan NJOKP (non exempt value ) = tax rate x NJOP, menetapkan besar pajak (% NJOKP); penunggak pajak tax delinquent, tidak membayar forfeiture Special asessments (public fee): added and colecterd with property tax. Affect those property that benefit from area improvement: drainage, street, sidewalks, sewer, park and other improvements. Taxation of capital gain; 1) owner efforts to improve property,2) and apreciation in property values atributed to community growth or rediscovery unexpected resources such as soil, 3) the effects of inflation Pajak waris atau hibah

Penggunaan Pajak untuk Mengarahkan Penggunaan Tanah sumber penerimaan pemerintah insentif/ disinsentif pengendalian lahan: 1) mendorong penggunaan tanah yang lebih intensif, 2) mendorong konservasi dan kelestarian lingkungan, 3) mengusahakan tercapainya sistem sakap yang sesuai, 4) mempengaruhi keputusan investasi, 5) meningkatkan nilai property.

Mendorong Pengguaan Lahan Intensif Pajak ditetapkan berdasarkan tingkat pro-duksi rata-rata per-luas lahan; sehingga pengusaha berusaha meningkatkan hasil di atas rata-rata atau menyewakan tanah pada orang lain sebagai tambahan membayar pajak Undesirabble effect: tax deliquency, tax forfeiture, premature development

Mendorong Konservasi dan Pelestarian Lingkungan Adakah insentif untuk memperdulikan keberlanjutan? Pajak dikenakan terhadap hasil akan mendorong untuk mengeks-ploitasi (“cut and get out”) Severance tax to promote resource conservation: i.e exempting growing forest from annual taxation and taxing a forest crop only at the time it is harvested.

Indonesian Property Tax Definition: any tax based upon ownerships, occupancy use or obtains benefit from different kind of property Real property, natural resources, tangible and intangible property

HISTORICAL BACKGROUND Before colonialism period: people lived in Java island had to pay contribution to king through in kind or manual labor Colonialism period: Domein verklaring Stamford Raffles 1811 the land belong to the king, subject to land tax; the tariff varied 20-50% of agricultural production (depend on the type of crops), landless people pay a “head tax”. 1816 the Dutch took over Indonesia, land tax become Landrente (20% agric.prod) 1872 landrente regeling: peasant pay rent and force to plant rubber, tea, etc (cultuur stelsel) 1923 individual property tax to Eurasians.

Independence Period 1949 land tax eliminated and replace by Land Income Tax, through registration to Registration and land income tax office. 1959, to increase the national revenue, government introduce a tax with focused to produced land: IPEDA. Ipeda national tax assessed by central government, assigned to the local government for financing local and regional development IPEDA tax rate: 5% of net yield or annual rental value Tax object: urban, rural, mining, forestry, estate

Permasalahn sistem IPEDA Tumpang tindih pajak property antara kekayaan bersih dengan pajak rumah tangga, Pemeliharaan catatan kadastral Profesionalisme staf Pada tahun 1970 penerimaan negara yang utama dari minyak (oil boom),pajak sebg sumber pen-dapatan tidak penting. Awal tahun 1980 resesi mulai terjadi.1983 pemerintah mereformasi sistem perpajakan. Undang-undang nomor 12 tahun 1985: Pajak Bumi dan Bangunan. Mensederhanakan (menghapus 7 jenis pajak) dengan menerapkan tingkat pajak 0.5% dari nilai perkiraan tanah dan bangunan. Obyek pajak terdiri dari 5 sektor: desa, kota, kehutanan, perkebunan dan pertambangan.

Pajak Bumi dan Bangunan UU 12/1985 diamandemen UU 12/1994 Dasar pengenaan: NJOP (nilai jual obyek pajak): harga rata-rata dari jual beli lahan yang terjadi; bila tak ada transaksi dengan membandingkan harga tanah terdekat NJKP = 0.5% NJOP, 0.5% adalah tax rate PBB dibayar = a% NJKP dimana a adalah (assessment rate) 20% -100% NJKP bersifat progresif yang ditetapkan aturan pemerintah

Contoh Perhitungan PBB Jakarta Harga tanah 1.5M + bgn 0.5M, NJOP 2M NJOKP = NJOP – NJOTKP = NJOP – 24jt Rp NJKP: 2 % x (2M-24jt) =Rp 37jt PBB= 50%x37jt =R18.5jt. Bogor Harga tanah 50jt + bgn 150jt, NJOP 200jt NJOKP = NJOP – NJOTKP = 200jt – 24jt Rp=176jt NJKP= 0.5% 176 jt =0.88jt PBB = 20%x0.88jt = Rp175.000

Bagi Hasil PBB Pemerintah Pusat 10.0% Biaya pungut untuk staf Kabupaten Propinsi 16.2% Kabupaten (masuk dlm APBD) 63.8%

Proporsi PBB terhadap PAD Tahun % PBB/PAD Provinsi % PBB/PAD Kabupaten 1986/1987 31.21 64.71 1987/1988 38.36 80.07 1988/1989 52.10 105.02 1989/1990 56.69 123.50 1990/1991 56.39 136.17 1991/1992 52.29 118.93

Kesimpulan PBB telah dapat berfungsi sebagai pengatur atau pengendali ruang dan memper-baiki spending power pemerintah daerah Mengapa tax rasio sama untuk semua daerah? Mengapa tax assessment berbeda untuk tiap daerah?

SEKIAN TERIMAKASIH