TEKNIK PENGUMPULAN DATA dan ANALISANYA

Data-data tersebut harus dapat mencerminkan aktiva yang dinilai Pengumpulan data dan analisanya adalah hal yang penting dalam proses penilaian. Data-data tersebut harus dapat mencerminkan aktiva yang dinilai Dapat menyangkut: Data lokasi & lingkungan Data tanah Data bangunan Data-data lainnya

Karena kesimpulan akhir dari analisa penilaian hanya sebatas: Data Kualitas Kuantitas Sama pentingnya dengan penentuan metode/teknik penilaian Data sangat penting !!! Karena kesimpulan akhir dari analisa penilaian hanya sebatas: “seberapa baiknya” data-data yang ada

Syarat-syarat Data yang Baik Data harus objektif Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai Kesalahan baku dari data harus kecil Up-to-date, dan sesuai dengan kondisi saat ini Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan

Pengumpulan Data Pada umumnya diperlukan : Data umum Data khusus Data supply & demand Data-data yang diperlukan untuk proses penilaian sebaiknya ditentukan oleh Penilai sebelum melakukan survey ke lokasi.

Jenis Data Data Umum Data Khusus Data Supply dan Demand

DATA UMUM Tren Ekonomi Data Kependudukan Peraturan Pemerintah Tren Aktivitas Bangunan Biaya Bangunan Pajak-pajak Pendanaan

Sumber Data Umum Data Sensus (Publikasi pemerintah) Surat kabar/majalah Berita saat ini & yg lalu Analisa dan laporan industri Pendapatan perusahaan & analisanya Artikel & data publikasi Asosiasi perdagangan Badan penelitian swasta

DATA KHUSUS Karakteristik Properti yang dinilai Data Lokasi & Lingkungan Zoning Data Tanah Data Bangunan Data Properti jual dan sewa yang sebanding Harga Jual Pendapatan Sewa Tingkat Kekosongan Biaya operasional Tingkat kapitalisasi Karakteristik pasar di sekitar lokasi

Data Lokasi & Lingkungan (Neighborhood Data) Bangunan di sekitarnya Highest and Best Use dari properti yang dinilai Tren bangunan dari lokasi dan lingkungan Transportasi Fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi

Zoning Ketinggian bangunan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) KLB (Koefisien Lantai Bangunan) Rencana pelebaran jalan di masa yang akan datang

Data Tanah Lokasi Luas Bentuk Tanah Posisi ( kaveling sudut / tusuk sate ) Topografi Utilitas Aksesibilitas Jenis sertifikat

Data Bangunan Luas Konstruksi bangunan Bahan bangunan Pelengkap bangunan Desain & arsitektur Eksterior Interior

Harga Jual Harga jual dari properti sejenis di sekitar lokasi Pada tanggal penilaian Berdasarkan transaksi jual beli yang wajar: Bebas ikatan Layak Kedua pihak bertindak hati-hati dan tanpa paksaan

Pendapatan Sewa Untuk bangunan yg sdh lama: Harus mempertimbangkan schedule penyewaan yang sedang berjalan Untuk bangunan baru: Harus estimasi nilai sewa dari setiap ruang; berdasarkan nilai sewa dari bangunan sejenis pada lingkungan yang sama

Tingkat Kekosongan Dalam keadaan normal: Tidak semua ruangan (rentable area) dapat disewakan setiap saat Tidak semua uang sewa dalam kontrak dapat dibayar oleh penyewa Persentase tingkat kekosongan tergantung supply & demand jenis bangunan komersial tersebut pada saat penilaian dilakukan. Diperlukan opini penilai atas kelangsungan dari kondisi yg sudah ada dan perubahan2nya.

Contoh Data Sewa & Kekosongan Gedung Kantor Grade B Luas Kantor Sewa Tahun Pbngun an Harga Sewa (Rp/m2/bln) Service Charge (Rp/m2/bln) Tingkat Hunian Q2-2002 Graha Aktiva 10.700 1991 55.000 36.500 84% Plaza Great River 18.532 1996 35.000 91% Aspac Kuningan 16.800 1993 60.000 75% Plaza Kuningan 16.000 1984-5 54.000 Menara Dea 10.925 1997 65.000 44.000 99% Plaza Mutiara 15.000 1998 90.000 45.000 97% Graha BIP 18.000 50.000 98%

Biaya Operasional Biaya operasional dari bangunan komersial bervariasi, tergantung dari: Umur bangunan Perawatan Ukuran Bentuk Perlengkapan lain Bila angka sebenarnya tidak diperoleh, penilai perlu mencari bangunan pembanding, lalu disesuaikan untuk mendapatkan biaya operasional bagi properti yang dinilai.

Biaya Operasional (Cont’d) Biaya operasional termasuk: Biaya Tetap Biaya Variabel Biaya Cadangan Pengganti Pajak penghasilan, bunga pinjaman, dan penyusutan tidak diperhitungkan dalam biaya operasional

Biaya Operasional: Biaya Tetap PBB Asuransi Dan lain-lain

Biaya Operasional: Biaya Variabel Gaji Utilitas: Listrik, telepon, air bersih Pemeliharaan (pengecatan) Biaya marketing Biaya manajemen Dan lain-lain

B.Operasional (Historik)

Biaya Operasional: Biaya Cadangan Pengganti Merupakan perbaikan & penggantian: Air conditioner & ventilasi Listrik Elevator / Lift Air & pemadam kebakaran Dan lain-lain

Contoh Perhitungan B.Cad.Pengganti Keterangan: i : Tingkat suku bunga n : Umur ekonomis Sn: Jumlah yang harus dicadangkan

Data ini dapat diperoleh dari properti yang dijual di dalam pasar Tingkat Kapitalisasi = tingkat pengembalian untuk menarik modal investasi, dan terbentuk di dalam pasar. Data ini dapat diperoleh dari properti yang dijual di dalam pasar Kalau tidak ada data penjualan, maka penilai harus menggunakan perkiraan (judgment) untuk mendapatkan suatu angka yang mencerminkan rate of return (tingkat pengembalian) dari investasi sejenis yang diharapkan oleh investor.

Contoh Perhitungan Tingkat Kapitalisasi

Sumber Data Khusus Catatan Publik Data transaksi (notaris, kantor PBB) Surat kabar (harga penjualan & sewa yg diiklankan) Majalah-majalah properti Quantity Surveyor (untuk estimasi biaya) Partisipan pasar Agen properti Pemberi pinjaman Kontraktor/developer Pemilik/Penyewa Badan keuangan Manager properti Perencana Profesional2 dalam bidang properti

Data Supply & Demand Permintaan: Penawaran: Permintaan properti saat ini Perkiraan permintaan properti di masa yang akan datang Penawaran: Properti yang sudah dijual Properti yang sedang ditawarkan di pasar Properti yang akan masuk ke pasar Penilai harus memiliki: Pengetahuan mengenai riset pasar Keterampilan untuk melakukan penelitian mengenai permintaan dan penawaran

Sumber Data Supply & Demand 1. Meninjau lokasi & menginventarisasi Properti & pasar yang sebanding di sekitar lokasi 2. Interview Pemilik properti Manajer properti Agen properti Developer Perencana kota (cont’d)

Sumber Data Supply & Demand (cont’d) 3. Mencari Data Izin bangunan yang sudah disetujui dan yang sedang diajukan Lokasi-lokasi yang sebanding yang akan menjadi supply di masa yang akan datang 4. Data2 dari Perusahaan Property Research Tingkat kekosongan Tingkat penyerapan Tingkat pengembalian untuk pasar properti sejenis

Tahapan Penilaian Properti Melakukan inspeksi terhadap tanah, bangunan & sarana pelengkap lainnya Memeriksa zoning & peraturan2 bangunan lainnya Mengumpulkan data-data, termasuk: data umum / data khusus / data supply & demand Menganalisa data pembanding (cont’d)

Tahapan Penilaian Properti (cont’d) Mengelola data pembanding (mengadakan penyesuaian) Menentukan nilai tanah Mengestimasi depresiasi bangunan, dikurangi dari biaya pembuatan baru bangunan, bila dinilai berdasarkan pendekatan biaya (cost approach) (cont’d)

Tahapan Penilaian Properti (cont’d) Khusus untuk Bangunan Komersial: Mengumpulkan data-data mengenai properti termasuk data historik bangunan, income, & operating expenses untuk 3 atau 5 tahun sebelumnya. Riset pasar (supply & demand) terhadap properti sejenis. Menentukan asumsi2 yang akan digunakan (cont’d)

Tahapan Penilaian Properti (cont’d) Khusus untuk Bangunan Komersial: Menghitung pendapatan bersih per tahun dari properti yang dinilai berdasarkan historical income, persentase kekosongan, dan operating expenses, dan telah disesuaikan dengan kondisi pasar Perhitungan nilai