ANALISIS PASAR PROPERTI Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc PEMAHAMAN PASAR PROPERTI Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc

APA YANG ANDA DAPATKAN ?? Pemahaman terhadap Pasar Properti Proses Analisis Pasar Properti Metode Analisis Pasar Properti Analisis Sektoral Pasar Properti : - Komersial (Perkantoran, Pusat Perbelanjaan, Hotel) - Residensial (Apartemen, Kondominium, Perumahan) - Specialty Properties (Golf Course)

Agenda : Pemahaman Pasar Properti Isu yang terkait dengan Pengembangan Properti Tugas

Pengaruh Krisis terhadap Pasar Properti di Jakarta Berhenti Apartemen Tujuh Gading, Kelapa Gading, Jakarta Gedung perkantoran Berlian Udatimex, Jl. Sudirman Jakarta Progress Masa krisis Apartemen Pantai Mutiara Hotel Kaisar (Bintang 3) ITC Kuningan Saat ini Apartemen Sudirman Park Hotel Westin (Thamrin) Menara Karya Senayan City

PENGEMBANGAN RUSUNAMI DI JL. TOLE ISKANDAR, DEPOK Kalibata Residence Kebagusan City Peta Potensi Permintaan Rencana Proyek Travel Time 30 Menit Travel Time 15 Menit

Perdagangan di Raya Margonda Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek Gambar Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek Rencana Proyek Jl. Boulevard GDC Jl. KSU Taman Anyelir Studio Alam Indah Kawasan Industri PT. Sanyo Yanmar Diesel TOA PT. Indagro Meiwa Indonesia Tokai Dharma Abbot Pfizer Indofermex Rumah Sakit RSIA Hermina RS Simpangan RS Sentra Medika Kawasan Kampus Universitas Indonesia Universitas Gunadarma Universitas Pancasila Kantor Pemda Depok Apartemen Amara Margonda Residence Jatijajar Estate Perdagangan di Raya Margonda Pesaing (produk subsitusi) : apartemen, perumahan Prospek pasar ?

PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM) Pemakaman Umum

LOKASI TAPAK PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM) Ke Jakarta Tol Jagorawi Sirkuit Sentul Lokasi Proyek Ke Bogor Prospek pasar ?

PEMAHAMAN TERHADAP PASAR PROPERTI (Bagian 1) 1. APA itu pasar properti Elemen pasar Struktur pasar Pasar properti Karakteristik pasar properti Struktur pasar properti Faktor yang mempengaruhi pasar properti Siklus pasar properti Keuntungan dan kerugian investasi di properti Perbedaan pasar properti dengan pasar lainnya 2. MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti 3. BAGAIMANA melakukan riset pasar properti 4. SIAPA Penyedia informasi pasar properti Pengguna informasi pasar properti 5. CONTOH pasar properti

Bagian 1 : APA itu pasar properti ?

Barang Penjual Pembeli Tempat Bagian 1 : APA itu pasar properti PASAR : Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan barang / jasa Barang Penjual Pembeli Tempat

Barang Penjual Pembeli Tempat Bagian 1 : APA itu pasar properti PASAR PROPERTI: Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan PROPERTI dengan barang lainnya Barang Pembeli Penjual Tempat

STRUKTUR PASAR Bagian 1 : APA itu pasar properti PERSAINGAN SEMPURNA Jumlah produsen sangat banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar Free market (bebas keluar masuk pasar) Produk homogen -> tidak dilihat siapa produsennya Dapat dipindah-pindahkan Informasi sempurna Contoh : pasar saham, kebutuhan pokok MONOPOLI Jumlah produsen hanya satu, sehingga memiliki kemampuan untuk menentukan harga pasar Tidak Free market (hambatan teknis, legal) Produk homogen Informasi tidak sempurna Contoh : teknis industri strategis (pesawat, kapal laut, kereta api, amunisi, baja ), legal PLN Persaingan Sempurna Monopoli Persaingan Monopolisitk Oligopoli PERSAINGAN MONOPOLISTIK Jumlah produsen banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar Free market (bebas keluar masuk pasar) Produk heterogen (beragam) -> dilihat siapa produsennya -> memiliki daya monopoli terbatas ->persaingan bukan hanya faktor harga  tipe, kualitas, model, pelayanan Informasi tidak sempurna Contoh : sepatu, pakaian, komputer (bermerek dan tidak bermerek) , motor (sebelumnya oligopoli) OLIGOPOLI Jumlah produsen hanyasedikit, sehingga memiliki kemampuan cukup besar untuk mempengaruhi harga pasar Tidak Free market (hambatan teknis, legal) Produk homogen / heterogen Keputusan saling mempengaruhi Kompetisi non harga Informasi tidak sempurna Contoh : penyedap rasa, mobil, susu, pembersih gigi (pepsodent, dll)

STRUKTUR PASAR PROPERTI Bagian 1 : APA itu pasar properti STRUKTUR PASAR PROPERTI Skala pengembangan besar Kota baru dan kawasan industri di Bekasi, Tangerang Gedung perkantoran di Kota Bandung Hotel bintang 5 di Kota Bandung Persaingan Sempurna ?? Oligopoli Persaingan Monopolistik Rumah sangat sederhana Rumah sederhana Rumah sederhana plus Rumah menengah atas (skala pengembangan kecil-sedang) Apartemen di Jakarta Hotel bintang di Jakarta Kondominium di Jakarta Gedung perkantoran di Jakarta Monopoli

Karakteristik Pasar Properti Bagian 1 : APA itu pasar properti Produk beragam Jumlah pembeli dan penjual terbatas --> dapat mempengaruhi harga Tidak dapat dipindah-pindahkan ---> tidak dapat memenuhi permintaan daerah lain Informasi tidak sempurna ---> membutuhkan biaya besar Sarat intervensi pemerintah (rencana kota, pajak) --> tidak free market Karakteristik Pasar Properti 1. Memiliki daya monopoli LOKASI 2. Bukan merupakan pasar persaingan sempurna 3. Permintaan properti merupakan permintaan turunan 4. Pasokan tidak elastis (adanya tenggang waktu pembangunan dengan penggunaan) 5. Pasarnya tersegmentasi dan bersifat lokal  pasar tiap daerah untuk tiap segmen berbeda 6. Sangat dipengaruhi faktor eksternalitas (positif : pengaruh pembangunan baru dan jalan ; negatif : polusi)

FAKTOR - FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PASAR PROPERTI Bagian 1 : APA itu pasar properti FAKTOR - FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PASAR PROPERTI A. PASOKAN Faktor Indikasi Dampak Contoh 1. Ekonomi Suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, harga bahan bangunan, nilai tukar Harga properti substitusi Stabil Tidak stabil Pembangunan berlangsung Pembangunan terhenti Gedung perkantoran, hotel, apartemen, perumahan terhenti Tidak ada / ada perubahan pasar Pembangunan hotel bintang 3 Pembangunan RS plus 2. Politik & keamanan Developer tidak takut membangun Developer takut membangun Shopping center, ruko, hotel

PASOKAN (lanjutan) Bagian 1 : APA itu pasar properti Faktor Indikasi Dampak Contoh 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) Pasokan bertambah dgn cepat Pasokan tidak bertambah Merangsang pasokan Menghambat pasokan Dampak pembangunan jalan tol Stop ijin lokasi baru : kota baru Jonggol - perubahan guna lahan - jaringan transportasi 4. Kompetisi Shopping center Perumahan Jumlah developer sedikit Jumlah developer banyak Pasokan sedikit Pasokan banyak 5. Tanah Strategis/tidak Tinggi/rendah Datar/berbukit Tersedia/tidak tersedia - Lokasi Harga tanah Kondisi Ketersediaan tanah Kelas pasokan Jenis pasokan Ada /tidak ada pasokan Hotel bintang 5 di CBD Jakarta Vila di Puncak Perumahan di Cikarang

PASOKAN (Lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 6. Transportasi Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana (stasiun), dan penyediaan angkutan umum Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, stasiun, dan angkutan umum Menstimulir pembangunan Menghambat pembangunan Pembangunan perumahan menengah bawah berkembang di sekitar stasiun kereta Kawasan yang tidak dilalui infrastuktur dan angkutan umum pembangunan propertinya sangat lambat

B. PERMINTAAN Bagian 1 : APA itu pasar properti Faktor Indikasi Dampak Contoh 1. Ekonomi 1. Ekonomi & Demografi Stabil Tidak stabil Pemintaan meningkat Permintaan menurun (PHK, daya beli menurun, perusahaan berhenti operasi) Permintaan perkantoran menurun akibat PHK, perusahaan berhenti operasi Pertumbuhan ekonomi, suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, tingkat pendapatan, jumlah penduduk / tenaga kerja Permintaan perumahan menurun akibat daya beli menurun, tidak ada KPR (bunga KPR tinggi) Harga jual/sewa Harga properti subsitusi Alat investasi lain (saham, uang, deposito) Permintaan meningkat Permintaan menurun Perubahan cara pembayaran Penyewa perkantoran di CBD pindah ke sekunder, ruko, ruko Pembeli kondominium menurun akibat tingkat pengembalian alat investasi lainnya meningkat Stabil Tidak stabil

PERMINTAAN (lanjutan) Bagian 1 : APA itu pasar properti PERMINTAAN (lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 2. Politik & keamanan - perubahan guna lahan - jaringan transportasi Stabil Tidak stabil Pemintaan meningkat Permintaan menurun akibat kerusuhan Permintaan hotel bitang 4 & 5 menurun (tamu asing takut kerusuhan) Permintaan apartemen menurun akibat penyewa pulang ke negara asalnya Merangsang permintaan Menghambat permintaan Permintaan bertambah dgn cepat Permintaan menurun (tidak ada permintaan) Dampak pembangunan jalan tol Perubahan penggunaan lahan komersial Stop ijin lokasi 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) 4. Behavior (selera/preferensi) Tetap Berubah Permintaan meningkat Permintaan menurun Tipe / desain rumah Lokasi (Ancol, Jakbar, Jakut : Pecinan)

PERMINTAAN (Lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 5. Tanah Pemintaan tinggi/rendah pada lokasi yang strategis/tdk strategis Tingginya permintaan terhadap produk properti pada lokasi tertentu (sesuai harga tanahnya) Tumbuhnya permintaan terhadap produk properti tertentu (bentang alam) Masih ada/tidak ada permintaan Permintaan hotel bintang 5 di kawasan pusat bisnis Jakarta Permintaan villa di Puncak Permintaan rumah mewah di kawasan perbukitan Rendahnya permintaan perumahan pada lokasi yang tidak strategis Strategis/tidak Tinggi/rendah Datar/berbukit Tersedia/tidak tersedia - Lokasi Harga tanah Kondisi tanah Ketersediaan tanah 6. Transportasi Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana ( stasiun), dan penyediaan angkutan umum Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, dan angkutan umum Menstimulir permintaan Menghambat permintaan Permintaan rumah kelas menengah bawah yang tinggi pada lokasi yang dilalui angkutan umum Permintaan ritel di lokasi simpul transportasi (stasiun kereta, monorel, bis)

SIKLUS PASAR PROPERTI BOOM MARKET RECOVERY RECESSION Bagian 1 : APA itu pasar properti SIKLUS PASAR PROPERTI Less Construction BOOM MARKET RECESSION RECOVERY Over Building / supply Sewa menurun Pasar jenuh Tightened Funding Reduced Funding Minimal Construction Increasing Absorption Stabilizing Rent Increasing Rent Funding Available Increasing Construction Excess Funding

KONDISI BOOMING : SELLERS MARKET Bagian 1 : APA itu pasar properti KONDISI KRISIS : BUYERS MARKET KONDISI BOOMING : SELLERS MARKET SELLERS BUYERS SELLERS BUYERS

KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN INVESTASI PROPERTI Bagian 1 : APA itu pasar properti KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN INVESTASI PROPERTI Keuntungan Kerugian 1. Keuntungan finansial : 2. Dapat digunakan sebagai agunan 3. Kebanggaan / prestise Income (disewakan) Appreciation (kenaikan nilai -> pasif) Added Value (penambahan nilai -> aktif) Cost saving (digunakan sendiri) High operating yield (dalam kondisi normal lebih tinggi dibandingkan portofolio investasi lainnya) 1. Tidak likuid, membutuhkan waktu untuk menjual 2. Property hazard akibat kerusuhan, kebakaran, bencana alam 3. Sarat intervensi pemerintah : perubahan rencana kota, pajak

PERBEDAAN PASAR PROPERTI DENGAN PASAR SAHAM Bagian 1 : APA itu pasar properti PERBEDAAN PASAR PROPERTI DENGAN PASAR SAHAM Pasar Properti Pasar Saham 1. Pasar properti merupakan pasar yang tidak sempurna 2. Pasar properti lebih stabil 3. Lebih bersifat jangka panjang 4. Tidak likuid 5. Pasokan tanah terbatas 6. Properti bisa dijadikan agunan 7. Terdapat kredit bagi developer dan konsumen 1. Pasar saham merupakan pasar yang lebih sempurna 2. Pasar saham besifat fluktuatif 3. Lebih bersifat jangka pendek (banyak spekulator) 4. Likuid 5. Pasokan saham tidak terbatas (bisa ditambah) 6. Saham tidak dbisa dijadikan agunan 7. Tidak ada kredit

Bagian 2 : MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti

MENGAPA DIPERLUKAN PEMAHAMAN Bagian 2 : MENGAPA pasar properti MENGAPA DIPERLUKAN PEMAHAMAN PASAR PROPERTI Memahami kondisi pasar properti yang sebenarnya Memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti Mengurangi resiko pengambilan keputusan dalam proses pengembangan properti (ide awal, perencanaan, pembangunan, pemasaran, pengelolaan properti, investasi)

Bagian 3 : BAGAIMANA melakukan riset pasar properti ? Nantikan Minggu Depan

Bagian 4 : SIAPA penyedia dan pengguna ?

PENYEDIA DAN PENGGUNA INFORMASI PASAR PROPERTI Bagian 4 : SIAPA penyedia dan pengguna PENYEDIA DAN PENGGUNA INFORMASI PASAR PROPERTI Penyedia Pengguna Konsultan properti, terutama konsultan properti internasional Investor (lokal dan asing) Developer Perbankan Konsumen Penilai dan konsultan properti dll Sumber informasi : survai lapangan, building management, property agent, instansi pemerintah khususnya untuk data hotel (BPS, PHRI, Dep. Pariwisata)

Bagian 5 : Contoh pasar properti

Gambaran Umum Kondisi Pasar Properti di Jakarta Bagian 5 : CONTOH pasar properti Gambaran Umum Kondisi Pasar Properti di Jakarta Siklus Properti di Kawasan Pusat Bisnis Jakarta Peak 7 – 8 year 5 – 6 year 3 – 4 year Through Demand Slowly decreasing Move to through Rapid growth of demand slowly increasing Late Downturn Early Downturn Late Upturn Early Upturn 3 Star Hotels Retails Condominium Apartment Offices 4 star hotel 5 Star hotel

Kinerja Pasar Properti di Jakarta Bagian 5 : CONTOH pasar properti Kinerja Pasar Properti di Jakarta Subsektor Properti Tahun 1995 1999 Q2 2006 Perkantoran Pasokan Rencana Pasokan (2007 – 2008) Tingkat Hunian Harga Sewa (/m2/bulan) 2,2 juta m2 - 94% US$ 13 4,06 juta m2 76% US$ 6.21 4,36 juta m2 850 ribu m2 89% Rp 62.940 Hotel - Pasokan - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang 5 - Tingkat Hunian - Hotel Bintang 3 - Hotel Bintang 4 - Hotel Bintang 5 - Harga Sewa 3.538 kamar 5.181 kamar 6.069 kamar 61% 54% 64% US$ 42 US$ 80 US$ 120.9 6.012 kamar 7.348 kamar 7.919 kamar 42% 25% 32% US$ 30 US$ 93 7.561 kamar 7.674 kamar 10.150 kamar 160 kamar 1.460 kamar 2.322 kamar 67.77% 69.81% 55.13% Rp 299.089 Rp 444.079 Rp 769.690 Subsektor Properti Tahun 1995 1999 Q2 2006 Pusat Perbelanjaan (mal & trade center) - Pasokan Rencana Pasokan (2007 – 2008) - Tingkat Hunian - Harga Sewa (/m2/bulan) 732 ribu m2 - 91% US$ 74 990 ribu m2 79% US$ 37 2.4 juta m2 1.04 juta m2 92.6% Rp 399.000 Apartemen 3.436 unit 81% US$ 23 9.766 unit 65% US$ 15.83 10.143 unit 679 unit 80.4% US$ 12.4 Kondominium - Rencana pasokan (2007 - 2008) - Tingkat penjualan - Harga jual (/m2/bulan) 4.158unit US$ 1,830 21.760 unit 74% US$ 1,050 38.363 unit 33.000 unit 75.3% Rp.9.3 juta

RENCANA PENGEMBANGAN HOTEL BINTANG 4 Master Plan CBD CILEDUG Rencana Site Hotel

Peta Sebaran Hotel Berbintang di Wilayah Tangerang dan Sekitarnya CILEDUG A 1 2 3 5 4 6 KAWASAN INDUSTRI KOTA TANGERANG SERPONG Lippo Karawaci Puri Indah Prospek pasar ? A CBD Ciledug Eksisting Hotel Rencana Pengembangan 1 Imperial Aryaduta (Bintang 5) 4 CBD Tangerang City (Bintang 4) 2 FM Transit (Bintang 3) 5 Novotel (Bintang 4) 3 Istana Nelayan (Bintang 3) 6 CBD Puri Indah (Bintang 5)

TUGAS : Buat artikel dengan topik (3 – 5 halaman): - Pengaruh Pengoperasian Moda Transportasi Massal (Busway, Monorel, Subway, Kereta Api) terhadap Pasar Properti di Jakarta 2. Buat diagram alir/ tahapan dalam menentukan perkiraan permintaan barang/produk baru : - Jumlah handphone merek NOKIA di Jakarta Timur

TERIMAKASIH ATAS PERHATIANNYA