PENILAIAN ASET DAN PENILAIAN BISNIS DI INDONDONESIA

Presentasi berjudul: "PENILAIAN ASET DAN PENILAIAN BISNIS DI INDONDONESIA"— Transcript presentasi:

1 PENILAIAN ASET DAN PENILAIAN BISNIS DI INDONDONESIA

2 DASAR HUKUM PMK 101/PMK/2014 SPI 2013
PERATURAN LAINNYA YANG RELEFAN DENGAN UNIT ATAU OBJEK PENILAIAN DAN TUJUAN PENILAIAN

3 DISIPLIN ILMU DALAM PENILAIAN
PENILAIAN PENILAIAN PENILAIAN TEHNIK MESIN MAKRO MIKRO INDUSTRI OBJEK HUKUM MANAJEMEN ILMU SPESIFIK OBJEK PENILAIAN TEHNIK SIPIL TEHNIK INDUSTRI PLANOLOGY PERTANIAN ILMU EKONOMI , MAKRO,MIKRO,MONETER, FISKAL INVESTASI, GEODESI PERKEBUNAN AKUNTANSI PERTAMBANGAN ILMU PENILAIAN PERBANKAN PERKAPALAN

4 BEBERAPA PERMASALAHAN YANG SERING TIMBUL DALAM PENILAIAN
PENILAIAN TIDAK INDEPENDEN (INTERVENSI PARA PIHAK) SALAH LOKASI SALAH KONSEP (PRINSIP PENILAIAN) KESALAHAN TEHNIK (TEHNIK PERHITUNGAN) PENILAI KURANG KOMPETEN (KETELITIAN DAN PEMAHAMAN KARAKTER OBJEK)

5 POTENSI SALAH LOKASI

6 POTENSI SALAH LOKASI

7 OBJEK PENILAIAN ASET,  REAL PROPERTY, PERSONAL PROPERTY,
=> DILAKUKAN PENILAI PROPERTY USAHA,  BISNIS, SAHAAM,MEREK,INTANGIBLE ASET = DILAKUKAN O PENILAI BISNIS

8 LAPORAN PENILAIAN PENILAIAN RUMAH TINGGAL PENILAIAN TANAH KOSONG
PENILAIAN RUKO PENILAIAN KEBUN PENILAIAN TAMBANG PENILAIAN PESAWAT PENILAIAN SAHAM PENILAIAN PERUSAHAAN PENILAIAN MEREK DLL

9 TENTANG PROPERTY PROPERTY BERMAKNA PENGUASAAN ATAS BENDA ATAU YANG DAPAT DI PERSAMAKAN DENGAN BENDA JENIS – JENIS PROPERTY BERWUJUD BENDA ( REAL PROPERTY, REAL ESTATE, REAL ASSET) VS TIDAK BERWUJUD BENDA, ( SAHAM, HAK CIPTA, MEREK DAGANG,) TANGGIBLE ASSET vs INTANGIBLE ASSET

10 Siklus Usaha Properti (Property Business Cycle)
TOP RISING DECLINING RISING BOTTOM

11

12 NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna) 26 – 40% Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak tidak berniat membeli atau terpaksa menjual... 20 – 30% Nilai pinjaman / Kredit

13 Resiko Likwidasi Cara Pembayaran 5 – 10 % Asimetri Informasi 5 – 10%
Biaya Pengosongan 7 - 10% Biaya Lelang, pajak Penjualan dan Pembelian 9 -10% Total 26 – 40%

14 Resiko Penjualan (20 – 30%) Jenis Propoteri (tanah kosong, rumah tinggal) Waktu Penawaran Lokasi Properti (tengah kota, pinggiran dan pedesaan) Ukuran, Nilai dan Refrensi Konsumen

15 NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna) 30% Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak tidak berniat membeli atau terpaksa menjual... 20 % Nilai pinjaman / Kredit 100 jt 56 jt 70 jt

16 FAKTOR PENENTU NILAI PROPERTY
PERMINTAAN DAN PENAWARAN FAKTOR FISIK PROPERTY TERSEBUT FAKTOR LOKASI DAN PERLETAKAN FAKTOR KEBANGSAAN/POLITIK

17 4 VARIABEL PENTING BIDANG PROPERTI
KEBUTUHAN DASAR, UTILITY – BENEFITS – KEPUASAN DEMAND TERSEDIA – PERTUMBUHAN KOTA, KAWASAN, LINGKUNGAN, DAN SUMBER DAYA POPULASI SCARCITY – RELATIFITAS PASOKAN – KELANGKAAN TRANSFERABILITY – PEMINDAHAN HAK ( BISA DI WARISKAN)

18 PERMINTAAN DAN PENAWARAN
BANYAK DI PENGARUHI OLEH JUMLAH PENDUDUK, STRUKTUR PENDUDUK, PERSEBARAN PENDUDUK, SUMBER DAYA POPULASI, - TINGKAT KEMAMPUAN FINANSIAL PASAR PERTUMBUHAN KOTA, REGULASI PEMERINTAH, PERUBAHAN CITA RASA ( RUMAH TUNGGAL – BERTINGKAT-APARTEMEN-KONDOMENEIUM) PERKEMBANGAN TEKNOLOGI PEMBANGUNAN

19 FAKTOR FISIK PROPERTI JENIS DAN KEGUNAAN PROPERTY UKURAN DAN BENTUK
(MEMPENGARUHI PEMBELI POTENSIAL) UKURAN DAN BENTUK (LUAS,FRONTAGE, TOPOGRAFI,) DESAIN DAN KONSTRUKSI BANGUNAN (SELERA, TREND, KUALITAS KONSTRUKSI)

20 FAKTOR PERLETAKAN DAN LOKASI
POJOK, DI GUNUNG, TEBING, LEMBAH, (MEMPENGARUHI NILAI SESUAI DENGAN PERUNTUKANNYA DAN BIAYA UNTUK MENWUJUDKAN PERUNTUKAN TERSEBUT) LOKASI SEBAGAI FAKTOR TERKUAT, REKOMENDASI TEORI LOKASI (PUSAT KOTA, PENYANGGA DAN LUARKOTA)

21 FAKTOR POLITIK/KENEGARAAN
SISTEM TATA NEGARA, PEREKONOMIAN DAN POLITIK DALAM DAN LUAR NEGERI KEBIJAKAN FISKAL, MONETER, KEPEMILIKAN OLEH ORANG ASING SERTA KEBIJAKAN PERTANAHAN, TERMASUK PEMBATASAN LUASAN KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA NEGARA Z0NING DAN FAKTOR PERENCANAAN KOTA

22 JENIS INVESTASI DLM PROPERTI
INVESTASI JANGKA PANJANG PEMILIKAN DAN ATAU PENGUASAAN ASET DALAM JANGKA PANJANG UNTUK MENDAPATKAN RITERN SETIAP BULAN /SETIAP TAHUN (PENGUASAAN SATU UNIT ATAU SATU JENIS PROPERTI UNTUK DI SEWAKAN KEPADA PIHAK LAIN) INVETASI JANGKA PENDEK PENGUASAAN ASET UNTUK MENDAPATKAN RITERN SATU PERIODE INVESTASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN, ATAU JUAL BELI PROPERTI INVESTASI SPEKULATIF

23 TAHAPAN INVESTASI MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR PEMILIHAN LOKASI
PEMILIHAN DESAIN PRA KOSTRUKSI PEMILIHAN KONTRAKTOR PROPORSAL PERMOHONAN KREDIT PENYUSUNAN FS PENILAIAN ASSET (JAMINAN) PEMASARAN, PENGAWASAN DAN ADMINISTRASI UMUM

24 PENENTUAN SEGMENTASI PASAR
TINGKAT PENDAPATAN RATA-RATA JARAK TEMPUH KE/DARI TEMPAT KERJA JUMLAH ANGGOTA KELUARGA ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI

25 PEMILIHAN LOKASI ASPEK PERUNTUKAN LAHAN DAN KAWASAN.
MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI AKSESIBILITAS (ASPEK JALAN, LEBAR JALAN,STATUS,) PERKEMBANGAN KAWASAN DAN TINGKAT PERTUMBUHAN KAWASAN FASILITAS SOSIAL EKONOMI YANG TELAH TERSEDIA (INVESTASI DOMINAN) TOPOGRAFI DAN SANITASI RESIKO BENCANA ALAM, ASPEK EXSTERNALITAS BENTUK TANAH, LEBAR DEPAN DAN JENIS TANAH

26 PEMILIHAN DESIGN REFRENSI KONSUMEN EFEKTIF DAN EFESIEN (ekonomis)
ITEM DEFRESITION TERENDAH BIAYA PEMELIHARAAN DESIGN TERKINI DAN KONSISTEN

27 PEMILIHAN KONTRAKTOR BERPENGALAMAN
REFRESI DARI PROYEK-PROYEK YANG PERNAH DI KERJAKAN MENGANGKAT SATU PENGAWAS PROYEK (SKALA KECIL)

28 PROPORSAL PERMOHONAN KREDIT
DESIGN PENGEMBANGAN DESIGN UNIT PROPERTI STUDY KELAYAKAN PENILAIAN KAWASAN DAN ATAU PROPERTI LAIN SEBAGAI JAMINAN LAPORAN AUDITOR (LAPORAN KEUANGAN) SEJUMLAH PERSYARATAN LAIN YANG DI MINTA OLEH BANK

29 PENYUSUNAN FS DAN APPRAISAL
DIPERHATIKAN WAKTU PENGEMBANGAN NILAI JUAL PROPERTI SEJENIS TINGKAT DAYA SERAP PASAR DISIMPULKAN LAYAK / TIDAKNYA PROYEK DI LAKUKAN DENGAN REKOMENDASI DARI NILAI BCR, IRR, NPV, PBP, APPRAISAL LEBIH BANYAK DENGAN METODA PENGEMBANGAN KAWASAN

30 PEMASARAN PEMASARAN LANGSUNG MELALUI PROPERTI AGENT
KERJASAMA DENGAN ORGANISASI CALON USER, MELALUI PERUSAHAAN , ORGANIASI PERUSAHAAN, DAN MANAJEMEN PROPERTY NASIONAL /INTERNATIONAL.

31 AKTOR UTAMA DALAM INVESTASI PROPERTI
PENJAMIN KREDIT BANK (LEMBAGA KEUANGAN), PERORANGAN, ASURANSI, REI INVESTOR PERORANGAN, PERUSAHAAN, KOPERASI USER PENYEWA, PEMBELI, ATAU TUJUAN KHUSUS PEMERINTAH, PEMERINTAH PUSAT DAN DAERAH

32 KONSEP BIAYA, HARGA DAN NILAI
BIAYA : SEGALA PENGELUARAN UTK MEMPRODUKSI SATU UNIT PROPERTI HARGA (NILAI TUKAR RIIL) : SEJUMLAH UANG YANG HARUS DI KELUARKAN UNTUK MENDAPATKAN UNIT PROPERTI HARGA : NILAI TUKAR YANG DI SETUJUI NILAI : APA YANG SEPATUTNYA DI BAYAR OLEH SEORANG PEMBELI ATAU YANG SEPATUTNYA DI TERIMA PEMILIK

33 PENILAIAN PENILAIAN : GABUNGAN ANTARA ILMU PENGETAHUAN DAN SENI DALAM MENGESTIMASI NILAI DARI SEBUAH KEPENTINGAN YANG TERDAPAT DALAM SUATU PROPERTI UNTUK TUJUAN TERTENTU, DALAM WAKTU TERTENTU, DENGAN MEMPERTIMBANGKAN SEGALA KARAKTERISTIK YANG ADA PADA PROPERTI TERSEBUT TERMASUK JENIS-JENIS INVESTASI YANG DI MUNGKINKAN

34 JENIS JENIS NILAI PROPERTI
NILAI MODAL : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK MILIK (BARANG MODAL) NILAI PASAR – TRANSAKSI PASAR WAJAR NILAI SEWA : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK PENGGUNAAN NILAI PENJUALAN NILAI POTENSI : MENENUKAN POTENSI PENDAPATAN DARI PROPERTI NILAI SPEKULASI : NILAI BERDASARKAN PREDIKSI NILAI DI MASA YANG AKAN DATANG NILAI PENGGUNAAN, NILAI ATAS BARANG BAGI ORANG YANG MEMANG PERLU MENGGUNAKAN NILAI PERTUKARAN (BARANG VS BARANG) NILAI SENTIMENTAL ( NILAI UNTUK BARANG YANG SANGAT DI SAYANGI PEMILIKNYA) NILAI SALVAGE: NILAI BARANG YANG DI JUAL PERKOMPONEN SECARA PARSIAL NILAI SISA : NILAI BANGUNAN TUA, FUNGSINYA SUDAH TIDAK ADA, = NILAI LAIN YANG MEMUNGKINKAN NILAI JUALPAKSA, JUAL CEPAT, LIQDWIDASI = 70 % - 60 % DARI NILAI PASAR

35 TUJUAN PENILAIAN PROPERTI
PEMILIK INGIN MENJUAL PROPERTI PEMILIK INGIN MENGETAHUI BERAPA NILAI DARI PROPERTI PEMBELI INGIN MENAKSIR NILAI PROPERTI YANG AKAN DI BELINYA PEMEGANG SAHAM INGIN MENGETAHUI PROPORSI SAHAM DI PERUSAHAANYA PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PERUSAHAAN (DARI PRIBADI KE PERUSAHAAN) PENILAIAN UNTUK MENENTUKAN NILAI GANTI ASURANSI PENILAIAN UNTUK GANTI PENGGUSURAN OLEH PEMERINTAH ( TERMASUK BENCANA LAPINDO) PENILAIAN UNTUK PEMBAGIAN WARISAN UNTUK KREDIT DI BANK PENILAIAN UNTUK PENGEMBANGAN LAHAN PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PAJAK PERUSAHAAN UNTUK PBB, PBHTB,

36 METODA PENILAIAN PROPERTY
METODA PENDEKATAN DATA PASAR MEDODA MENDEKATAN PENDADAPATAN METODA PENDEKATAN BIAYA

37 Metode Penilaian 1 Pendekatan Pasar (Market Data Approach) - Metode Tambah Kurang - Metode Jumlah Rupiah - Metode Persentase 2 - Metode Survey Kuantitas - Metode Unit Terpasang - Metode Meter Persegi - Metode Indeks Biaya Pendekatan Biaya (Cost Approach) 3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Gross Income Multipier - Direct Capitalization Method - Discounted Cash Flow - Residual Technique

38 Pilihan Metoda Apakah ada data pasarnya Ya Pendekatan Data Pasar Tidak Apakah Menghasilkan Income Ya,  Pedekatan Pendapatan Pendekatan Cost

39 DESKRIPASI PENILAIAN DESK. HIGHEST AND BEST USE
DESKRIPSI KAWASAN, ZONING DESKRIPSI LAHAN DAN PENGGUNAANYA, UKURAN DAN BENTUK DESKRIPSI BANGUNAN, ELEMEN BANGUNAN DAN PENGGUNAANYA ASPEK PENYUSUTAN BANGUNAN

40 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan dan Dasar Nilai o Identifikasi Legalitas o Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN o Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga Kerja PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN DATA DAN INSPEKSI UMUM DATA DAN INSPEKSI KHUSUS Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas legalitas, karakteristik fisik Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru,pendapatan ANALISIS DAN PENAFSIRAN DATA Highest and Best Use Review Pasar Properti Penyesuaian Terhadap Pendekatan PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o Perbandingan Data Pasar o Kalkulasi Biaya o Kapitalisasi Pendapatan REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR PENETAPAN NILAI PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN

41

42 ISI LAPORAN PENILAIAN Alamat yang dituju Penugasan dan Asumsi Khusus
Tujuan Penilaian Tanggal Penilaian Dasar Penilaian Asumsi-asumsi Identifikasi Properti dan Deskripsi Informasi terkait lainnya Opini tentang Nilai Tanggal Laporan Lampiran-lampiran

43 Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai
Rujukan SPI Penjaminan hutang Nilai Pasar Spi 101 Laporan keuangan Nilai pasar dalam penggunaan Nilai Dalam Penggunaan SPI 102 Jual Beli SPI 101 Nilai Investasi Tujuan Khusus Nilai Sinergy Nilai Khusus Lelang Nilai Liqwidasi

44 PRINSIP PENILAIAN Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan) Pengganti (Substitution) Antisipasi (Anticipation) Perubahan (Change) Penyesuaian (Conformity) Persaingan (Competition) Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance) Penggunaan yang Tetap (Consistent Use) Eksternalitas (Externalities) Konstribusi (Contribution)

45 FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli. Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah : V = F (D, V, S, T) dimana V = Value (Nilai Pasar) D = Demand (permintaan) V = Utility (manfaat) S = Scancity (kelangkaan) T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)

46 KEDUDUKAN PENILAI DALAM PENILAIAN Kualifikasi Penilai
Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak menanda tangani laporan penilaian. Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk melaksanakan penilaian sesuai keahliannya. Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah. Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia, mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian Internasional.

47 SEKIAN DAN TERIMAKASI