WORKSHOP PROPERTY 28 MARET 2017 SEKILAS REAL ESTAT IR. SETYO MAHARSO.

Presentasi berjudul: "WORKSHOP PROPERTY 28 MARET 2017 SEKILAS REAL ESTAT IR. SETYO MAHARSO."— Transcript presentasi:

1 WORKSHOP PROPERTY 28 MARET 2017 SEKILAS REAL ESTAT IR. SETYO MAHARSO

2 PENGERTIAN REAL ESTAT BISNIS REAL ESTAT PRODUK REAL ESTAT PROFESI DALAM REAL ESTAT

3 PENGERTIAN REAL ESTAT BISNIS DAN PRODUK REAL ESTAT
TANAH DAN SEMUA PENGEMBANGANNYA YANG BERADA DI ATAS TANAH TERSEBUT SERTA HUKUM YANG TERKAIT PADA OBYEK TERSEBUT BISNIS DAN PRODUK REAL ESTAT TERDIRI DARI : 1. PENGEMBANGAN PERMUKIMAN : PERUMAHAN DAN KAWASAN PERUMAHAN RUMAH SUSUN 2. PENGEMBANGAN PROPERTY : GEDUNG PERKANTORAN DAN HOTEL GEDUNG PERBELANJAAN DAN PERTOKOAN KAWASAN REKREASI KAWASAN AGRO ESTATE 3. PENGEMBANGAN INDUSTRI : GEDUNG DAN KAWASAN INDUSTRI GEDUNG DAN KAWASAN PERGUDANGAN

4 BIDANG USAHA REAL ESTAT
DEVELOPER / PENGEMBANG BROKER CONSULTAN APRAISAL BANK KPR KONTRAKTOR

5 POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTAT

6 I. PERENCANAAN PROYEK Peruntukkan Kepadatan KDB dan KLB Fungsi Ruang
Pemilihan Lokasi 1. Peruntukkan Tata Ruang a. Penelitian mengenai Rencana Tata Ruang Pemerintah setempat, meliputi : Peruntukkan Kepadatan KDB dan KLB Fungsi Ruang Rencana Infrastruktur Pendukung Proyek Rencana Jaringan dan Sistem Transportasi ke lokasi

7 I. PERENCANAAN PROYEK Pemilihan Lokasi Peruntukkan Tata Ruang
b. Mempelajari faktor-faktor yang mempengaruhi kemungkinan perluasan keterbatasan pengembangan, meliputi : Batasan Alam Batasan Barier Buatan Pola Pemilihan Lahan Kesulitan Jaringan Utilitas Zonasi Pembangunan sesuai PERDA

8 Pemilihan Lokasi 2. Penilaian Potensi Lokasi a. Aspek yang mempengaruhi Pembentukan Nilai, meliputi : Intrinsic Location (Kedudukan Lahan dan Kandungan Alam) Relative Location (Memiliki hubungan kuat mendukung nilai-nilai, seperti: Sekolah, Pusat Perbelanjaan, Public Service) Environment Influre (Lingkungan Kumuh, Tingkat Kriminalitas Tinggi)

9 Pemilihan Lokasi 2. Penilaian Potensi Lokasi b. Aspek yang dikaji, meliputi : Kemudahan Pencapaian Kedudukan Lokasi (dalam kota/pinggir kota) Tata Guna Lahan sekitar yang mendukung (Ruang Terbuka Hijau, Taman, Lapangan) Karakteristik Fisik (iklim, geologi, geografi, topografi dan demografi)

10 Pemilihan Lokasi 3. Peluang Produk/Pasar Kecocokan Lokasi dengan Pasar Perhitungan Balik Nilai Tanah Pasar Kolektif (PNS, TNI/POLRI, Swasta) Pasar Retail/Individual : Demografi/Sosial Ekonomi, Tingkat Penghasilan Mobilitas

11 Pemilihan Lokasi 4. Desain Kawasan dan Rumah Pedoman Pembuatan Site Plan sesuai dengan Keputusan Menkimpraswil RI No : 403/KPTS/M/2002, 02 Desember 2002 “Tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH)” : 60% → Kavling Siap Bangun (KSB untuk dijual) 40% → Lahan Fasos & Fasum (PSU untuk diserahkan ke Pemda) Pedoman Desain Bangunan Sasaran Konsumen Desain Arsitektur (Tropis/Minimalis) Struktur Bangunan dan Utilitasnya

12 B. Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan a. Karakteristik Tanah, meliputi : Sebagai bahan Baku Pengembangan Sebagai asset (sebagai persediaan) Sebagai yang ditransaksikan Memiliki Nilai Komersial di kemudian hari

13 B. Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan b. Tata Cara Pembebasan Tanah, meliputi : Pemeriksaan Riwayat Tanah dan keabsahan surat tanah Kelengkapan dokumen pendukung Transaksi dengan pemilik asli/ahli waris Pelepasan Hak oleh yang punya hak Tanah Pembayaran langsung kepada yang berhak dan tercantum dalam pelepasan hak disaksikan pejabat yang berwenang, Lurah/Kepala Desa. Camat dan Badan Pertanahan

14 B. Perijinan dan Legalitas
2. Ijin Lokasi dan Ijin Prinsip a. Surat Permohonan b. Koordinasi Instansi terkail c. Prosentase Pemohon c. Peninjauan Lapangan d. Aspek Tata Guna Tanah f. SK. Ijin Pelaksanaan Pembebasan Tanah : PPHTB → Penjual Tanah BPHTB → Developer/Pengembang

15 B. Perijinan dan Legalitas
3. Pengesahan Site Plan a. Dokumen Pendukung Gambar Site Plan Perhitungan KDB → KLB Perhitungan Komposisi Efektif Rencana Pengembangan di Lokasi b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat

16 B. Perijinan dan Legalitas
4. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) a. Dokumen Pendukung Gambar Bangunan Gambar Dimensi Kavling (KSB) Site Plan yang telah disyahkan Gambar Situasi Perhitungan Konstruksi Bangunan (diatas 1 lantai) Perhitungan Daya Dukung Tanah (diatas 2 lantai) Bukti Penguasaan Tanah dan PBB terakhir b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat

17 D. Pembiayaan Proyek 1. Sumber Pembiayaan Dana Sendiri (Equity) Dana Pinjaman (Pinjaman Bank/Obligasi) Dana Penyertaan Masyarakat (Go Public) 2. Alokasi Pembiayaan Sumber Dana Jangka Panjang (Equity dan Dana Go Public) untuk yang bersifat jangka panjang → Pembebasan Tanah Sumber Dana Jangka Menengah (Pinjaman Obligasi/Investasi) untuk biaya pengembangan > 1 tahun. Sumber Dana Jangka Pendek (Pinjaman Modal Kerja) untuk operasional yang bersifat jangka pendek < 1 bulan

18 II. PELAKSANAAN PROYEK A. Marketing 1. Strategi Pemasaran
Segmentasi Pasar Target Pasar Brand Service → Proses 2. Sistem Pemasaran a. In House → Dipasarkan sendiri dengan tenaga marketing Perusahaan b. Ex House → Dipasarkan melalui agen-agen property/ freelance

19 SURAT PESAN RUMAH (SPR)
PROSES MARKETING PERSIAPAN PEMASARAN PELAKSANAAN OK. PESAN BUAT SIAPKAN BROSUR SURAT PESAN RUMAH (SPR) RUMAH OK. BAYAR 20% UANG MUKA PPJB PROSES KPR 100% KPR LPA BERITA ACARA SERAH KUNCI KOMPLAIN KONSUMEN SERAH TERIMA RUMAH SELESAI

20 II. PELAKSANAAN PROYEK B. Legalitas Proyek
1. Sertifikat Induk, meliputi : - Proses dilakukan setelah pelepasan Hak dari pemilik asal - Proses : a. Data pembebasan tanah lengkap b. Pengukuran BPN c. Pembayaran biaya sertifikat d. Proses Sertifikat Induk

21 II. PELAKSANAAN PROYEK B. Legalitas Proyek
2. Pemecahan Sertifikat, meliputi : Sertifikat Induk Pengukuran Lapangan Bidang yang dipecah (Splitzing) Gambar Ukur dari BPN dan Nomor Induk Bangunan (NIB) Pemecahan sertifikat menjadi per Bidang atas nama Developer Akta Jual Beli (AJB) Balik Nama (BN) kepada pembeli rumah (Konsumen)

22 II. PELAKSANAAN PROYEK C.Pembangunan Fisik Bangunan
Penetapan Pola Pembangunan, meliputi : Prioritas Kawasan yang Dibangun Penetapan Pola Pelaksanaan: Dibangun sendiri Di Sub Kontraktorkan Pengendalian Kontraktor bila dikerjakan dengan sistem Sub Kontraktor, meliputi : Sub Kontraktor Bonafit Kontraktor diusahakan dibayar dari Kredit Bank Kendalikan Mutu sesuai dengan spesifikasi Teknis yang ditawarkan ke Konsumen Semua ketentuan yang tersebut diatas dituangkan dalam bentuk Surat Perintah Kerja ((SPK) yang dilampiri dengan gambar kerja (Bestek)

23 II. PELAKSANAAN PROYEK D. Pengelolaan Calon Konsumen dan Realisasi
Kelengkapan data calon konsumen Penilaian kemampuan calon konsumen Pengelolaan (Pemberkasan) data calon Konsumen Persiapan wawancara Bank, bila calon konsumen memanfaatkan fasilitas KPR Persiapan Realisasi Realisasi KPR

24 III.MANAGEMENT PROYEK A. Ruang Lingkup Manajemen Estate
Perawatan lingkungan agar indah, bersih, terawat, tertata, tidak banjir, terawat sehingga nilai estetika kawasan perumahan terjaga Pengelolaan kawasan menyangkut pekerjaan dibidang jasa yang diterima konsumen seperti pembayaran listrik, air , telekomunikasi dan persampahan terpadu. Pencitraan rasa aman dan nyaman pada konsumen.

25 III.MANAGEMENT PROYEK B. Unsur-Unsur Manajemen Estate
Perawatan sarana dan prasarana Perawatan lingkungan Pengendalian hubungan antar masyarakat Keamanan dan perlindungan masyarakat

26 III.MANAGEMENT PROYEK C. Pengelolaan Kawasan
Pembentukan unit kerja manajemen estat Pembuatan peraturan untuk kepentingan bersama dan pengelolaan areal umum Penganggaran biaya Mengatasi masalah yang timbul dengan pendekatan koordinasi instansi terkait

27 BEBERAPA PAJAK & RESTRIBUSI
BISNIS REAL ESTAT 1.PPHTB-BPHTB → saat pembebasan lahan 2.Restibusi Perijinan : - IMB, Ijin Jalan Masuk - Ijin Lingkungan (Ijin HO) - amdal dan amdal lalin 3.PPN untuk jasa konsultan perencanaan apabila didesain konsultan 4.PPN → jasa konstruksi Sub Kontraktor PPH → jasa konstruksi Sub Kontraktor 5.Saat Penjualan : -PPN -Final

28 USAHA TERKAIT DUNIA USAHA REALESTAT MEMILIKI MULTIPLIER EFFECT, BAGI LEBIH 175 SEKTOR USAHA TERKAIT : PERDAGANGAN & JASA : TOKO, PASAR, PEDAGANG KAKI LIMA, TANAMAN HIAS, KONSULTAN BANGUNAN, KONSULTAN HUKUM, KONSULTAN KUANGAN & PAJAK, DLL. INDUSTRI RUMAHAN : BATU BATA, BATACO, GENTING, KUSEN, PASIR, BATU KALI, FURNITURE, PERCETAKAN, DLL. INDUSTRI MANUFAKTUR : SEMEN, KERAMIK, KACA, CAT, KAYU OLAHAN, GENTING, KUSEN ALUMUNIUM, BESI, BAJA, GYPSUM, LAMPU, KUNCI, PLASTIK DLL TENAGA KERJA, KEUANGAN : PERBANKAN, ASURANSI, LEASING, JASA LELANG DLL TRANSPORTASI : ANGKUTAN UMUM, ENERGI DAN SUMBER DAYA : ANEKA TAMBANG, LISTRIK, GAS, AIR BERSIH, PARIWISATA : OBYEK WISATA TELEKOMUNIKASI : JARINGAN TELEPON, PENDIDIKAN DLL.

29 MULTIPLIER EFFECT IDUSTRI PROPERTI
Industri Manufactur Perdagangan & Jasa Telekomunikasi Pariwisata Transportasi Tambang & Energi Pendidikan Rumahan Keuangan Proyek Realestat

30 SPEKTRUM PROFESI YANG TERKAIT DALAM PROPERTY

31 PRINSIP-PRINSIP USAHA DALAM BIDANG R.E.
1. HIGHEST & THE BEST USED JENIS INVESTASI OPTIMASI LAHAN EFEKTIF & KEWAJARAN DANA EFISIENSI KONTROL 2. ECONOMIC OF SCALE INOVASI BIAYA TENAGA 3. COST & BENEFIT OPTIMASI BIAYA 4. HIGHEST & DEBT FINANCING SKALA PROYEK DANA

32 KELOMPOK KEGIATAN REAL ESTAT
LEGAL PRODUKSI PEMASARAN KEUANGAN ADMINISTRASI PERENCANAAN PELAKSANAAN PENGENDALIAN PENANGANAN PASCA PRODUKSI

33 PROSES DEVELOPMENT TAHAPAN GAGASAN STUDY KELAYAKAN PERENCANAAN
KEGIATAN VIABILITY ANALYSIS LOKASI & LINGK. ANALYSIS PASAR INVESTASI & KEU SISTEM PENGELOLA- AN PEMBEBASAN TANAH DESIGN & GAMBAR KERJA MARKETTABILITY PROSES PERIJINAN BANGUNAN DOKUMEN TENDER FINANCIAL PERSIAPAN PEMBEBASAN TANAH HUBUNGI PEMDA HUBUNGI ARS PROSES TENDER KONTRAKTOR

34 PROSES DEVELOPMENT TAHAPAN GAGASAN STUDY KELAYAKAN PERENCANAAN
PROFESI TERKAIT APRAISAL CONSULTANT AGENT LAWYER TAX PLAN NOTARIS LKBB / BANK ARSITEK TECHNICAL QS QA

35 PROSES DEVELOPMENT ANALYSIS PEMBIAYAAN KONSTRUKSI MARKETING
OPS & PEMEL ANALYSIS INVESTASI (CASH FLOW) PENYERTAAN MODAL HUTANG PENILAIAN PENUNJUKAN KONTRAKTOR MENGKONDISIKAN PEMENANG TENDER PENANDATANGANAN KONTRAK SITE MANAGEMENT PENGAWASAN PERSIAPAN MANAG. PROP. MENYUSUN RENCANA & STRATEGI MARK. MENUNJUK AGENT KERJA SAMA BANK PPJB PROMOSI EVALUASI KONTRAK MANG. PROPERTY SERAH TERIMA PROYEK PENGEMBALIAN PENERIMAAN PENDAPATAN PENYERAHAN SARANA PRASARANA

36 PROSES DEVELOPMENT ANALYSIS PEMBIAYAAN KONSTRUKSI MARKETING
OPS & PEMEL CONSULTANT PROPERTY ARSITEK KONTRAKTOR BANK / LKBB NOTARIS C.M AGENT BANK PROPERTY MANAG PROPERTY AGENT PEMBELI PENYEWA MANAG PEMBELI / PENYEWA

37 KEGIATAN PRODUKSI SURVEYOR PENGENDALI ADM. PERENCANAAN PELAKSANAAN
PENGUKURAN UITZETING PERHITUNGAN SARANA PRASARANA MASTER PLAN BLOK PLAN DETAIL PLAN DETAIL ENGINERING MAKET PEMILIHAN MATERIAL PERHITUNGAN R.A.B. PERHITUNGAN KONS. PERHITUNGAN MATERIAL CONTROL PEMILIHAN KONT. NEGOISASI PENETAPAN KONT. PENGAWASAN S.P.K. S.O.M. KONTRAK CONSULTAN GEODESI SIPIL ARSITEK

38 KEGIATAN PRODUKSI R & D SALES PROMOSI KPR ADM PASCA MARK. SURVEY PASAR
TREND MARKETING SURVEY LOKASI PENJUALAN ADMINISTRASI SURVEY DESIGN DESIGN ADVERTORIAL BANK NOTARIS INSTANSI TERKAIT COMPLAIN SERAH TERIMA PRODUK EKONOM ARSITEK CONSULT MANAG. PROP. UMUM EKONOMI LAWYER SIPIL

39 POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTAT
Bisnis Plan → Perencanaan Proyek Jangka Pendek → Dikerjakan sendiri Jangka Panjang → Memakai Konsultan 2. Pelaksanaan Proyek Skala Prioritas yang harus dikerjakan Dikerjakan sendiri atau melalui Sub Kontraktor 3. Purna Jual → Management Estate Pengelolaan Kawasan Pelayanan Purna Jual

40 PERAN SENTRAL REAL ESTAT DALAM RANTAI NILAI INDUSTRI
Keberagaman portofolio investasi PENEGUHAN PERAN SENTRAL REAL ESTAT DALAM RANTAI NILAI INDUSTRI Keterlibatan aktif Lembaga dan Kementrian ditingkat pusat dan daerah dalam program kerja organisasi Industri Real Estate menciptakan multiplier effect ke industri terkait dari hulu ke hilir Optimalisasi lahan tidak produktif Zoning dan Pembangunan Kota Baru

41 KIAT KERJA DAN USAHA KERJA KERAS : Bekerja keras tidak mengenal waktu, tempat dan kondisi yang ada. KERJA CERDAS : Bekerja dengan memilih skala prioritas yang cepat dan tepat, bisa menentukan solusi KERJA IKHLAS : Bekerja dengan keimanan kuat apapun hasilnya harus bersyukur karena diluar kemampuan kita hanya Tuhan Yang Maha Kuasa.

42 TERIMA KASIH