Perjanjian jual beli PERTEMUAN - 13.

Presentasi berjudul: "Perjanjian jual beli PERTEMUAN - 13."— Transcript presentasi:

1 Perjanjian jual beli PERTEMUAN - 13

2 PENGERTIAN Jual- beli adalah suatu perjanjian dimana suatu pihak mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan. Bolehkah membayar dengan barang juga ?

3 SAAT TERJADINYA PERJANJIAN JUAL BELI
Unsur-unsur pokok (essensialia) dari perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Dan sesuai dengan asas konsensualisme yang menjiwai hukum perjanjian, maka perjanjian jual beli sudah dilahirkan sejak detik tercapainya “sepakat” mengenai barang dan harga. Pasal 1458 KUHPer : “Jual beli itu dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah meraka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.

4 Jika terjadi suatu barang yang telah dijual, tetapi belum diserahkan, kemudian dijual lagi untuk kedua kalinya oleh penjual dan dilever kepada pembeli kedua, maka siapa sebenarnya yang menjadi pemilik barang tersebut ?

5 Jual beli hanya bersifat obligatoir, artinya menurut KUHPer jual beli belum memindahkan hak milik, ia baru memberikan hak dan meletakkan kewajiban kepada kedua belah pihak, yaitu hak pembeli untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang dijual. (lihat pasal 1459 KUHPdt)

6 Bagaimana dengan pasal1471 KUHPer, yang mengatakan :
“jual beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk ganti rugi, jika si pembeli tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain”

7 KEWAJIBAN PENJUAL Kewajiban Penjual : (Pasal 1474 KUHPer)
Menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli. Kewajiban ini meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual-belikan itu dari si penjual kepada si pembeli. Menanggung atau menjamin (vrijwaring) atas barang yang dijual. Penanggungan tersebut adalah untuk menjamin 2 (dua) hal, yaitu : Menjamin penguasaan barang yang dijual secara aman dan tenteram; Menjamin terhadap adanya cacat barang tersebut yang tersembunyi.

8 Melakukan Penyerahan Yang harus diserahkan oleh penjual kepada pembeli adalah hak milik atas barangnya, jadi bukan sekedar kekuasaan atas barang tadi. Artinya harus ada levering secara yuridis. Ada 3 macam cara penyerahan, yaitu : Penyerahan barang bergerak Penyerahan barang tidak bergerak Penyerahan piutang atas nama

9 Cara penyerahannya adalah :
Penyerahan barang bergerak dilakukan dengan penyerahan yang nyata atau menyerahkan kekuasaan atas barangnya (Pasal 612 KUHPer). Penyerahan barang tidak bergerak dilakukan dengan pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (UU Pokok Agraria No.5 th.1960). Penyerahan piutang atas nama dilakukan dengan pembuatan sebuah akta yang diberitahukan kepada si berutang. (akta “cessie” pasal 613 KUHPer).

10 Menjamin Aman Hukum Kewajiban untuk menanggung kenikmatan tentram merupakan konsekuensi dari pada jaminan yang oleh penjual diberikan kepada pembeli bahwa barang yang dijual dan dilever itu adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari suatu beban atau tuntutan dari pihak lain. Oleh karena itu, hukum perjanjian itu pada asasnya merupakan hukum pelengkap, kedua belah pihak diperbolehkan dengan janji-janji khusus memperluas atau mengurangi kewajiban. Mereka diperbolehkan mengadakan perjanjian bahwa si penjual tidak akan diwajibkan menanggung sesuatu apapun.

11 Namun, dengan batasan yang diatur dalam :
Pasal 1494 KUHPer : Meskipun telah diperjanjikan bahwa penjual tidak akan menanggung sesuatu apa pun, ia tetap bertanggung jawab atas akibat dari suatu perbuatan yang dilakukannya, segala persetujuan yang bertentangan dengan ini adalah batal. Pasal 1495 KHUPer : Dalam hal ada janji yang sama, jika terjadi penuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan barang yang dijual kepada seseorang, maka penjual wajib mengembalikan uang harga pembelian, kecuali bila pembeli sewaktu pembelian diadakan telah mengetahui adanya penghukuman untuk menyerahkan barang yang dibelinya itu, atau membeli barang itu dengan menyatakan akan memikul sendiri untung ruginya.

12 Jika dijanjikan penanggungan atau jika tidak dijanjikan apa-apa, maka pembeli dalam hal adanya tuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan barang yang dibelinya kepada seseorang, pembeli berhak menuntut kembali dari penjual : pengembalian uang harga pembelian; pengembalian hasil, jika ia wajib menyerahkan hasil itu kepada pemilik yang melakukan tuntutan itu; biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan gugatan pembeli untuk ditanggung, begitu pula biaya yang telah dikeluarkan oleh penggugat asal; penggantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya perkara mengenai pembelian dan penyerahan, sekedar itu telah dibayar oleh pembeli.

13 Jika ternyata bahwa pada waktu diadakan penuntutan hak melalui hukum, barang itu telah merosot harganya atau sangat rusak, maka penjual wajib mengembalikan uang harga pembelian seluruhnya. Jika ternyata pada waktu diadakan penuntutan hak melalui hukum, barang itu telah bertambah harganya, meskipun tanpa perbuatan pembeli, maka penjual wajib untuk membayar kepada pembeli itu apa yang melebihi uang harga pembelian itu.

14 Menanggung Cacat Tersembunyi
Mengenai kewajiban untuk menanggung cacad tersembunyi si penjual diwajibkan menanggung cacad tersembunyi pada barang yang dijualnya yang membuat barang tersebut tidak dapat di pakai untuk keperluan yang dimaksudkan. Si penjual tidak diwajibkan menanggung terhadap cacat yang kelihatan, kalau cacat itu kelihatan dapat dianggap bahwa pembeli menerima adanya cacat itu.

15 KEWAJIBAN PEMBELI Kewajiban utama si pembeli ialah membayar harga pembelian pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. (Pasal 1513 KUHPer) Harga tersebut harus berupa sejumlah uang. Perjanjian jual beli yang harganya harus ditetapkan oleh pihak ketiga pada hakekatnya adalah suatu perjanjian dengan suatu syarat tangguh karena perjanjiannya baru akan jadi kalau harga sudah ditetapkan oleh orang ketiga.

16 Jika pada waktu membuat persetujuan tidak ditetapkan hal-hal itu (tempat dan waktu), pembeli harus membayar di tempat dan pada waktu penyerahan. Jika si pembeli tidak membayar harga pembelian, maka merupakan wanprestasi yang memberikan alasan kepada si penjual untuk menuntut ganti rugi atau pembatalan pembelian menurut ketentuan pasal 1266 dan 1267. Meskipun demikian, dalam hal penjualan barang-barang dagangan dan perabot rumah, pembatalan pembelian untuk kepentingan penjual terjadi demi hukum dan tanpa peringatan, setelah lewatnya waktu yang ditentukan untuk mengambil barang yang dijual.

17 RESIKO DALAM JUAL BELI Resiko adalah Kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yang menimpa barang yang menjadi obyek perjanjian. Persoalan tentang resiko itu berpokok pangkal pada terjadinya suatu peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak. Peristiwa itu dinamakan “keadaan memaksa” atau overmacht.

18 Mengenai resiko dalam jual beli dalam B.W ada 3 peraturan, yaitu:
Mengenai barang tertentu (pasal 1460) Mengenai barang tertentu bahwa barang itu sejak saat pembelian adalah atas tanggungan si pembeli, meskipun penyerahannya belum dilakukan. Yang dimaksudkan dengan barang tertentu adalah barang yang pada waktu perjanjian dibuat sudah ada dan ditunjuk oleh si pembeli. Pada pasal 1460 dibatasi lagi, yaitu ia hanya di pakai jika yang terjadi itu adalah suatu keadaan yang memaksa yang mutlak.

19 Mengenai barang yang dijual menurut berat, jumlah, atau ukuran (pasal 1461).
Menurut ketentuan pasal 1461 dan 1462 resiko atas barang yang dijual menurut jumlah, berat, dan ukuran diletakkan pada pundaknya si penjual hingga barang tersebut telah ditimbang dan dihitung atau diukur, sedang resiko atas barang yang dijual menurut tumpukan diletakkan pada si pembeli. Barang yang masih harus ditimbang lebih dahulu, dihitung atau diukur sebelum dikirim kepada si pembeli, baru dipisahkan dari barang milik si penjual  setelah dilakukan penimbangan, perhitungan atau pengukuran, dikirimkan kepada pembeli atau  untuk diambil oleh pembeli.

20 Mengenai Barang-barang yang dijual menurut tumpukan (pasal 1462)
Barang yang di jual menurut tumpukan, dapat dikatakan sudah dari semula disendirikan (dipisahkan) dari barang-barang milik penjual lainnya, sehingga sudah dari semula dalam keadaan siap untuk diserahkan kepada pembeli.

21 JUAL BELI DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI
Kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual diterbitkan dari suatu janji dimana si penjual diberikan hak untuk mengambil kembali barangnya yang telah dijual, dengan mengembalikan harga pembelian yang telah diterimanya, disertai biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelenggarakan pembelian serta penyerahan. Definisi dari Pasal 1519 dan 1532 KUHPer dari perjanjian “jual beli dengan janji membeli kembali”. Hak “membeli kembali” tidak boleh diperjanjikan untuk sewaktu waktu yang lebih lama dari 5 tahun. Si penjual yang lalai memajukan tuntutan untuk membeli kembali dalam tenggang waktu yang telah ditetapkan, maka si pembeli tetap sebagai pemilik barang yang telah dibelinya itu (pasal 1520 dan 1521).

22 Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali di dalam praktek sering dipakai untuk menyelubungi suatu perjanjian pinjam uang dengan pemberian jaminan kebendaan, yang seharusnya dibuat dalam bentuk hypotik. Juga dalam lingkungan Hukum Adat sudah mulai banyak di pakai perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali ini untuk menyelubungi suatu gadai tanah guna menghindari larangan yang berlaku dalam gadai tanah. Menurut Hukum Adat, untuk memperjanjikan bahwa kalau tanah tidak ditebus dalam waktu tertentu, tanah itu akan menjadi milik mutlak dari si pengambil gadai.

23 JUAL BELI PIUTANG Penjualan suatu piutang meliputi segala sesuatu yang melekat padanya seperti penanggungan , hak istimewa dan hak hipotek. Barangsiapa menjual suatu piutang atau suatu hak yang tak berwujud lainnya, harus menanggung hak-hak itu benar ada pada waktu diserahkan biar pun penjualan dilakukan tanpa janji penanggungan. Si Penjual Piutang tidak bertanggung jawab atas kemampuan debitur kecuali jika ia mengikatkan dirinya untuk itu, dan hanya bertanggung jawab untuk jumlah harga pembelian yang telah diterimanya.

24 HAK REKLAME (Pasal 230 KUHD)
Hak reklame yaitu hak penjual untuk menarik kembali barang yang sudah dibeli pembeli dengan harga tertentu baik tunai atau kredit yang belum dibayar atau dibayar sebagian selama jangka waktu 30 hari. Tujuan dari Hak Reklame adalah untuk melindungi kepentingan penjual apabila pembeli tidak membayar harga penjualan maka dengan menarik kembali secara sepihak barang yang dijadikan objek jual beli. Pasal 1513 KUH Perdata menyatakan bahwa kewajiban utama pembeli adalah membayar harga pembelian, pada waktu dan tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian.

25 Syarat untuk melakukan hak reklame yang diatur dalam KUHD lebih ringan, karena :
Jual belinya tidak harus tunai; Penuntutan kembali dapat dilakukan dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari; Penuntutan kembali masih boleh dilakukan, meskipun barangnya sudah beralih ke tangan orang lain.