Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Presentasi berjudul: "Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun"— Transcript presentasi:

1 Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
SOSIALISASI KEBIJAKAN DAN PROGRAM NASIONAL BIDANG PERUMAHAN (Dalam Rangka Dekonsentrasi Perencanaan Bidang Perumahan Tahun 2015) Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Tahun 2015

2 Sistematika Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rusun
Ketentuan Umum Asas, Tujuan dan Ruang Lingkup Pembinaan Perencanaan Pembangunan Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan Pengelolaan Peningkatan Kualitas Pengendalian Kelembagaan Tugas dan Wewenang Hak dan Kewajiban Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Peran Masyarakat Larangan Sanksi Administratif Ketentuan Pidana Ketentuan Penutup Ruang Lingkup Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapai dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Definisi

3 Pengertian Rumah Susun
2.1. Jenis Rusun: Rumah Susun Rumah Susun Umum Rumah Susun Khusus Rumah Susun Negara Rumah Susun Komersil Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Untuk Kebutuhan Khusus Untuk Penunjang Pelaks. Tugas / Pegawai Negeri Untuk Mendapatkan Keuntungan Kemudahan Pemerintah Kemudahan Pemerintah 2.2. Penguasaan: Milik Sewa Beli Sewa Pinjam pakai 2.3. Fungsi Rusun: Rumah Susun Hunian Campuran

4 Rusun Jenis Rumah Susun
Rusun Umum adalah rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Rusun Khusus adalah rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus Rusun Negara adalah rusun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri Rusun Komersial adalah rusun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan

5 Penguasaan Rumah Susun
RUSUN UMUM KHUSUS NEGARA Penguasaan Rumah Susun KOMERSIAL Dimiliki Disewa Pinjam pakai Sewa Pinjam pakai Sewa, atau Sewa Beli Dimiliki Disewa (1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. (2) SHM sarusun sebagaimana diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. (3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. (4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. (5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan. Pasal 47

6 Tanggung Jawab Pembangunan
Rusun Umum Rusun Khusus Rusun Negara Pemerintah Rusun Komersial Selain Pemerintah Pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kewajiban tersebut dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.

7 Pembangunan Rumah Susun
hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak Pengelolaan Di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara hak milik Pemanfaatan BMN/D berupa tanah Selain A, B dan C A Pendayagunaan tanah wakaf Sewa *) KSP RUMAH SUSUN, wajib memiliki: Sertipikat Hak Tanah Akta Perjanjian IMB Sertifikat Layak Fungsi Gambar Denah Lantai Pertelaan Proporsional Note: RUSUN diatas aset BMN/BMD tidak dapat diterbitkan SHM Sarurun (hanya dibuktikan dg SKBG) B C *) Jangka waktu sewa 60 tahun

8 Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun
dapat dilakukan melalui: Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara; Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah; Pemanfaatan barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah; Pendayagunaan tanah wakaf; Pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/atau Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum.

9 Fasilitasi Pemda dalam rangka Percepatan Rusuna bagi MBR
KEMUDAHAN PERIZINAN PENINGKATAN PENGETAHUAN DAN KETERAMPILAN SUMBER DANA PEROLEHAN TANAH BANTUAN TEKNIS/ PENDAMPINGAN BAHAN BANGUNAN/ TEKNOLOGI KONSTRUKSI STIMULAN BAGI MASYARAKAT KURANG MAMPU

10 Tujuan Penyelenggaraan Rumah Susun
Mewujudkan rumah susun layak huni dan terjangkau. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah. Menyelesaikan pemukiman kumuh. Memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman. Memberdayakan pemangku kepentingan dibidang pembangunan rumah susun. Memenuhi kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau. Pemberian kepastian hukum

11 Penyelenggaraan Rumah Susun
Lembaga Penjamin TUGAS & WEWENANG Perencanaan Pembangunan Penguasaan dan pemanfaatan Pengelolaan Pemeliharaan dan perawatan Pengendalian Kelembagaan Pendanaan dan sistem pembiayaan Peran masyarakat Pemerintah PemProv PemKab/Kot KEBIJAKAN Menetapkan Melaksanakan Mengawasi Memfasilitasi (Pasal 79-Pasal 85) Badan Pelaksana (Pasal 72) FUNGSI Pelaksanaan pembangunan Pengalihan kepemilikan Distribusi (terkoordinasi & terintegrasi) MBR RUSUN UMUM & RUSUN KHUSUS

12 Substansi dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Pembinaan : koordinasi, sosialisasi NSPK, bimbingan, supervisi, konsultasi, diklat, litbang, bangsis dan layanan informasi/ komunikasi serta pemberdayaan stakeholders) Perencanaan : bagian dari Renbangnas dan terintegrasi dengan Renbangda Pengaturan : meliputi pembangunan, penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan, pengelolaan, peningkatan kualitas, kelembagaan dan pendanaan dan sistem pembiayaan Pengendalian : untuk menjamin penyelenggaraan rusun sesuai tujuannya pengawasan : meliputi pemantauan, evaluasi dan tindakan koreksi Pembangunan Rusun diatas Tanah : Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas Tanah Negara dan HGB atau Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan; Pemanfaatan Barang Milik Negara/ daerah berupa tanah atau penggunaan tanah wakaf (khusus untuk Rusun Umum dan/ atau rusun khusus) Sewa atau kerjasama sesuai Ikrar wakaf Sewa 60 tahun Pengaturan baru

13 Pasal 33 Pasal 64 Delegasi UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
terhadap Peraturan Daerah Pasal 33 Pembangunan RUSUN Pelaku Pembangunan Harus mendapatkan izin dari Bupati/Walikota. PERATURAN DAERAH Persyaratan meliputi : Rencana Fungsi & Pemanfaatan Rusun Administratif Teknis Pengubahan Fungsi & Pemanfaatan Rusun Ekologis Pasal 24 Pasal 64 Peningkatan Kualitas RUSUN Pemilik Sarusun Harus mendapatkan izin dari Bupati/Walikota. PEMERINTAH DAERAH KEWENANGAN meliputi : Tidak laik fungsi & tidak dapat diperbaiki Dapat menimbulkan bahaya dlm pemanfaatan bangunan/lingkungan Dapat diprakarsai oleh : Pemilik sarusun (Rusun Umum) PPPSRS (Rusun Komersial) Pemerintah,Pemda/ Pemilik (Rusun Sewa & Khusus) Pemeintah/Pemda (Rusun Negara) 13

14 Permasalahan HPL HGB HGB UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[1]
1.1. Status Tanah Bersama: Status HGB tercantum Dalam SHMSRS HPL Pada saat Jual beli HGB PPRS mengajukan Perpanjangan Perpanjangan HGB  Membayar HGB Persetujuan Pemegang HPL Meminta Biaya Tinggi Sertifikat HGB tidak bisa diserahkan BPN

15 + SHMSRS UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[2]
1.2. Dokumen-dokumen: Dokumen-dokumen: Sertifikat Tanah Bersama Akta Pemisahan Sertifikat Laik Fungsi/ ILH Pertelaan NPP Gambar Denah + TIDAK DISERAHKAN PENGEMBANG SHMSRS

16 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[3]
1.3. Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS): PPRS Pemilihan Pengurus AD/ ART Dibentuk Pengembang Dikendalikan Pengembang Berdasarkan Kepentingan Pengembang Proses pembentukan PPRS oleh Pengembang tidak transparan PPRS Tidak Menyampaikan Laporan Keuangan PPRS Tidak menyusun rencana anggaran tahunan Penetapan iuran/ service charge sepihak Pengelolaan oleh PPRS tidak transparan dan akuntabel Penghuni dirugikan

17 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[4]
1.4. Pengelolaan: Penambahan/ perubahan sarana (komersil) pada rusun campuran, mengakibatkan perubahan NPP  KONFLIK; Pengelolaan sarana, sumber konflik antara PPRS dengan pengembang (unit usaha); Penguasaan PPRS oleh Pengembang; Kontrol absolut atas aliran listrik, telephone, gas, TV kabel, parkir, akses jalan masuk, papan pengumuman, keamanan dll; Kenaikan iuran/ service charge tidak wajar; Ada cara pembayaran iuran/ service charge dimuka, untuk 3 bulan atau 6 bulan;

18 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[5]
3.1. Pemasaran dan Jual Beli Satuan Rumah Susun: BOLEH MEMASARKAN Satuan Rumah Susun Sebelum pembangunan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) Syarat: Kepastian peruntukan ruang; Kepastian hak atas tanah; Kepastian status penguasaan rumah susun; Perizinan pembangunan, dan; Jaminan atas pembangunan dari lembaga penjaminan. Syarat: Status kepemilikan tanah; Pemilikan IMB; Ketersediaan PSU; Keterbangunan 20 %; Hal yang diperjanjikan Pembangunan Selesai Akta Jual Beli (AJB) Sertifikat Laik Fungsi Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun/ SKBG (Sertf. Kepemilikan Bangunan Gedung)

19 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[6]
3.2. DUA MODEL Pemilikan Sarusun (Satuan Rumah Susun): 1. SHMSRS Sertifikat Hak Milik Satuan Rusun Rumah susun dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah negara, HGB atau Hak Pakai di atas HPL Hak Milik Sarusun & Hak Bersama atas: Bagian bersama Benda bersama Tanah bersama Dihitung berdasar NPP Nilai Perbandingan Proporsional SHMSRS, terdiri atas: Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak atas tanah negara; Gambar denah lantai Pertelaan  bagian bersama, benda bersama, tanah bersama 2. SKBG Sarusun Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Rusun di atas tanah Negara/ Daerah atau Wakaf Dengan cara SEWA Jaminan FIDUSIA SKBG Sarusun, terdiri atas: Salinan buku bangunan gedung; Salinan Surat Perjanjian Sewa tanah Gambar Denah Lantai; Pertelaan  Bagian bersama dan Benda Bersama Jaminan HAK TANGGUNGAN

20 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[7]
3.3. Pemanfaatan Satuan Rumah Susun: Pemanfaatan Sarusun Sarusun Umum Sarusun Negara Kemudahan Pemerintah sesuai fungsi Milik Sewa Sewa Beli Sewa Pinjam pakai Pengalihan Kepemilikan dengan: Pewarisan; Perikatan Kepemilikan setelah 20 Tahun; Pindah Tempat tinggal Kepada BADAN PELAKSANA

21 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[8]
3.4. Pengelolaan: PENGELOLA BERBADAN HUKUM Kegiatan Pengelolaan DAFTAR PEMDA Kerja sama IZIN USAHA Operasional Pemeliharaan Perawatan Perseorangan dan Badan Hukum Bagian Bersama Benda Bersama Tanah Bersama KECUALI RUSUN UMUM SEWA RUSUN KHUSUS RUSUN NEGARA Biaya Pengelolaan Dapat DISUBSIDI PEMERINTAH PELAKU PEMBANGUNAN Rumah Susun Umum Milik Rumah Susun Komersil Mengelola (masa transisi) 1 TAHUN PPPSRS PPPSRSR = Perhimpunan Penghuni & Pemilik Sarusun

22 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[9]
4.1. Tujuan: PENDANAAN & SISTEM PEMBIAYAAN Memastikan Ketersediaan Dana Murah Jangka Panjang Mendorong Pemberdayaan Sistem Pembiayaan PEMERINTAH PEMDA APBN APBD Sumber Lain Rusun Umum Rusun Khusus Rusun Negara Pemberian Bantuan/ Kemudahan

23 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[10]
4.2. Sistem Pembiayaan: PENGEMBANGAN SISTEM PEMBIAYAAN Lembaga Pembiayaan Pengerahan & Pemupukan dana Pemanfaatan Sumber Biaya Kemudahan & Bantuan Pembiayaan Pembangunan Rusun Perolehan Sarusun Pemeliharaan & Perawatan Rusun Peningkatan Kualitas Rusun Kepentingan Lain di Bidang Rusun Pengadaan tanah Sertifikasi tanah Perizinan Kredit Konstruksi Perpajakan PSU KPA Sewa Sarusun Asuransi/ Penjaminan Sertifikasi Sarusun

24 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[11]
4.3. Pengembangan Sumber Pembiayaan Jangka Panjang:

25 Kelembagaan & PPPSRS UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[12]
5.1. Kelembagaan (Umum): Pemerintah menugasi atau membentuk BADAN PELAKSANA (Rusun Umum dan Rusun Khusus) Tujuan: Mempercepat penyediaan rusun umum & rusun khusus; Menjamin rusun umum hanya dimiliki dan dihuni MBR; Menjamin tercapainya azas manfaat Melaksanakan berbagai kebijakan rusun umum & rusun khusus; Fungsi: Pelaksana pembangunan; Pengalihan kepemilikan; Distribusi rusun umum dan rusun khusus. Tugas: Pelaksana pembangunan; Koordinasi operasional; Melaksanakan peningkatan kualitas; Fasilitasi penyediaan tanah; Fasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan dan pengelolaan; Melaksanakan verifikasi persyaratan calon pemilik/ penghuni; Pengembangan hubungan kerjasama BADAN PELAKSANA Perlu kerja sama PPPSRS

26 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[13]
5.2. PPPSRS: Pemilik membentuk PPPSRS Kepemilikan dan pengelolaan HAK berdasar NPP Kepenghunian HAK berdasar SATU SUARA * RUSUN MILIK UMUM KOMERSIL Pelaku Pembangunan Fasilitasi Pengelolaan BENDA BERSAMA BAGIAN BERSAMA TANAH BERSAMA SERAHKAN Tugas & Fungsi: Mengurus kepentingan pemilik dan penghuni berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan BENDA BERSAMA, BAGIAN BERSAMA dan TANAH BERSAMA. PENGELOLA Membentuk/ Menunjuk Biaya Pengelolaan * one man one vote  “setiap anggota berhak memberikan satu suara”  sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.

27 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[14]
JAMINAN PERLINDUNGAN HUKUM Larangan, Pasal 97 s/d 104 Sanksi Administratif, Pasal 107 s/d108 Sanksi Pidana, Pasal 109 s/d 117 Pelaku pembangunan rusun komersial dilarang mengingkari kewajiban membangun rusun umum sekurangnya 20% total luas lantai (penjara 2 tahun atau denda Rp. 20 M). Pelaku pembangunan dilarang membuat PPJB (penjara 4 tahun atau denda Rp. 4 M) : Tidak sesuai yang diperjanjikan Belum ada kepastian status pemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan PSU, keterbangunan minimal 20% dan hal yang diperjanjikan Setiap orang dilarang : Merusak/mengubah PSU Berbuat membahayakan orang lain/kepentingan umum dilingkungan rusun Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun Mengalihfungsikan PSU, benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama. penjara 1 tahun atau denda Rp. 50 juta  Membahayakan nyawa atau barang  penjara 5 tahun atau denda Rp. 250 juta

28 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun..[15]
Lanjutan .... Setiap orang dilarang : Membangun rusun diluar lokasi yang ditetapkan (penjara 2 tahun atau denda Rp. 2 M) Mengubah peruntukan lokasi rusun yang sudah ditetapkan Mengubah fungsi dan peruntukan rusun penjara 1 tahun atau denda Rp. 50 juta  membahayakan nyawa/barang  penjara 5 tahun atau denda Rp. 250 juta Menyewakan/mengalihkan kepemilikan sarusun umum (denda Rp. 150 juta) Menghalangi kegiatan peningkatan kualitas rusun (penjara 2 tahun atau denda Rp. 200 juta) Setiap pejabat dilarang (penjara 5 tahun atau denda Rp. 5 M): Menetapkan lokasi berpotensi bahaya untuk pembangunan rusun Mengeluarkan IMB tidak sesuai lokasi peruntukan Dilakukan Badan Hukum : 3 x pidana orang Pidana tambahan : pencabutan ijin usaha & status Badan Hukum