Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran

Presentasi berjudul: "Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran"— Transcript presentasi:

1 Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran
Aspek Nilai Lahan dalam Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran Triarko Nurlambang Dept. Geografi FMIPA UI

2 Dinamika Suatu Wilayah (Kota - Desa) merefleksikan dinamika kebutuhan dan pemanfaatan lahan

3 Future Growth: Developing Countries
Developing country urban urban rural rural

4 Sumber: Ir. Imam S. Ernawi, MCM, MSc(Dept
Sumber: Ir. Imam S. Ernawi, MCM, MSc(Dept.PU), 2008, dalam Pengelolaan Pantura Jakarta, Prosiding Seminar, KPP UI, Jakarta 2008

5 Sumber: Kementerian PU, 2004

6 Sumber: Silvester, 2008

7 RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010
LANDASAN HUKUM PERDA 6/1999 RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010 PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG

8 Sumber: Podes -2005 dalam Nurlambang, 2010

9 Skema Inti Permasalahan Penataan Ruang di Kawasan Jabodetabekjur
Awal Jabotabek Tumbuh dan menjadi beban Zonasi Pengendalian Kebijakan dan konsep ruang Inpres no. 13/1976 : Jabotabek (bounded deconcentration) Keppres no. 114/1999: Bopunjur (penyangga Jakarta) PP no. 54/2008: Jabodetabekjur (satu kesatuan ecoregion) Pola ruang Konsentrik ; Under-bounded Over bounded over-bounded -extended metropolitan region Struktur ruang Terpusat Menjalar linear Gejala Leap frog Masalah ruang Perlu pusat sekunder Initial urban sprawl Urban sprawl intents (hegemoni metropolis) 2005 Peran Pemerintah dominan Peran Swasta dominan Intervensi pemerintah (penyesuain) Intervensi pemerintah (pengendalian) Built-up area

10 WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ?
51 Cars Carry 85 Passengers 1 Bus Carry 85 Passengers 1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane Empty Seats On the Street Everyday kerugian akibat kemacetan mencapai Rp 60 triliun/thn (LDFEUI, 2010)

11 POLA TRANSPORTASI MAKRO JAKARTA
1. Kota – Blok M Gajah Mada/ Hayam Wuruk-Majapahit-M. Merdeka Barat-MH. Thamrin-jend. Sudirman-Sisingamangaraja 2. Pulo Gebang-Tanah Abang Komarudin-Bekasi raya-P. Kemerdekaan-Letjen. Suprapto-Kramat Bunder-Kwitang/ Prapatan-K. Sirih-Jati Baru 3. Rawa Buaya-Harmoni Daan Mogot-Kyai Tapa-H. Ashari-Gajah Mada/H. Wuruk 4. Pulo Gadung – HI Bekasi Raya-Pemuda-Pramuka-Proklamasi-Diponegoro-Imam Bonjol. 5. Ps. Minggu – Manggarai Ps. Minggu-Dr. Supomo-Dr. Sahardjo-Manggarai. 6. Kp. Melayu – Ancol Matraman Raya-Salemba-Kramat Raya-Ps. Senen-G. Sahari. 7. Kp. Melayu – Roxy Kp. Melayu Besar-Abd. Syafei-Casablanca-Dr. Satrio-Mas Mansyur-Cideng. 8. Tomang – Harmoni – Ps. Baru Tomang Raya-Kyai Caringin-Balikpapan-Suryo Pranoto-Juanda/ Veteran-Pos-Dr. Sutomo 9. Kp. Rambutan – Kp. Melayu Lingkar Luar Selatan-Bogor Raya-Dewi sartika-Otto Iskandar-Jatinegara 10. Senayan – Tanah Abang Asia Afrika-Gelora-Palmerah Utara-K.S. Tubun-Kota Bambu-Jati Baru 11. Pulo Gebang – Kp. Melayu RS. Sukamto-Kol. Sugiono-Jend. Basuki Rachmat-Kp. Melayu Besar. 12. Warung Jati – Imam Bonjol Warung jati-Mampang Prapatan-Rasuna Said-Hos Cokroamonito. 13. Lb. Bulus – Kebayoran Lama Ciputat raya-Kebayoran lama 14. Kali Malang – Blok M Kali Malang-DI. Panjaitan-MT. Haryono-Gatot Subroto-Kapt. Tendean-W. Monginsidi-Trunojoyo-Blok M 15. Ciledug – Blok M Ciledug Raya-Keb. Baru-Kyai Maja-Blok M 1 3 6 2 8 4 10 11 5 7 15 9 13 12 14 KETERANGAN : BUS LEGEND RAILWAY LEGEND Jaringan Trayek Utama Bus Priority 2010 Bus Priority 2007 Railway Eksisting Railway 2010 (Rencana PT KAI) LRT/MRT (Rencana DKI Jakarta) Jalur Monorail 1 Jalur Monorail 2

12 JARINGAN TRANSPORTASI
Existing Future

13 Kebijakan Pemanfaatan dan Kepemilikan Lahan mempengaruhi bentuk/struktur dan pola penggunaan tanah suatu kota Kebijakan Lahan: Mengendalikan pembangunan, baik dalam hal membentuk atau menentukan pola pemanfaatan nya secara lebih berkeadilan (fairness) berikut pola distribusi nilai tambah yang diciptakannya Menentukan mekanisme proses implementasi pembangunan di indonesia atau sebaliknya

14

15 KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTA
Slum Area Kemacetan Hutan bakau Kampung Nelayan Abrasi Pelabuhan ikan Endapan sampah

16 PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA
MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH 40 % Qs<<Qb KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR

17 RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA
AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY) MARUNDA PORT OF TANJUNG PRIOK Pantai Kapuk KARANG TANJUNG TOLL ROAD PLUIT Soekarno-Hatta International Airport Ancol HARBOUR TOLLROAD Jakarta Old City RENCANA REL KA INNER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER-OUTER RING ROAD Sumber : MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTA SUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN

18 PANDUAN RANCANG KOTA (UDGL) DI TERKAIT DENGAN KAWASAN PANTURA
RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN EKONOMI KHUSUS MARUNDA RENCANA PENGEMBANGAN KAPUK NAGA INDAH RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN KOTA TUA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN ANCOL RENCANA PENGEMBANGAN PELABUHAN TAJUNG PRIOK RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTAI MUTIARA, SK GUB. No / 2005 RENCANA TPI DAN PERMUKIMAN MUARA ANGKE, SK GUB. No / 2006 ± M2 ± M2 ± M2 ± M2 ± M2 ± M2 ± M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK, SK GUB. No / 2005 ± M2 REVITALISASI KAWASAN STASIUN TJ PRIOK ± M2 ± M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK UTARA-BARAT RENCANA JALAN TOL KARANG TANJUNG RENCANA JALUR MRT RENCANA KERETA API BARANG RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN CBD PLUIT, SK GUB. No. 636 / 2006 RENCANA BANJIR KANAL TIMUR SUB KAWASAN BARAT SUB KAWASAN TENGAH SUB KAWASAN TIMUR Sudah disahkan Belum disahkan

19 PETA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTURA
Rencana Pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda

20 CONTOH PANDUAN RANCANG KOTA / UDGL
UDGL PANTAI MUTIARA

21 Contoh Aplikasi Untuk Penentuan Lokasi Usaha
(Perspektif Geografi Pemasaran)

22 Identifikasi Potensi Lokasi Kawasan Industri/ Perdagangan
(menggunakan SIG) Data Primer Data Sekunder Social survey Geographical survey Site Factors Analysis Site Cognitive Distance Cognitive Location factors Analysis Potential Area Area situation/ environment Internal Analysis External Analysis Buffer Analysis and network LOKASI POTENSI KAWASAN INDUSTRI/ PERDAGANGAN Prioritas lokasi potensi untuk kawasan industri Gambaran situasi pendukung lokasi kawasan industri/ perdagangan

23 Cakupan Data untuk Studi Lokasi Bank
Data lokasi/area Peruntukan tanah (pemukiman, perkantoran/bisnis); eksisting & master plan Harga tanah Jaringan jalan Fasilitas umum/publik Existing bank service points (Kantor  ATM) LOKASI PRIMER/ PRIORITAS UNTUK Bank Analisa empiris potensi lokasi Bank (orientasi) Data sosial & bisnis Demografis (+ agama)  individual/retail Establisment (kantor/ pabrik)  corporate OUTPUT Lokasi Potensi (per prioritas) Analisa komprehensif Potensi Lokasi Data banking habits faktor penentu memilih bank kebiasaan memanfaatkan jasa bank (cara, saat/occation, waktu,frekuensi,siapa, dll) Location perceived: kognisi, afektif, konatif Analisa tingkah laku nasabah bank terkait dengan lokasi outlet bank OUTPUT Lokasi Potensi (perspektif nasabah)

24 Contoh teknik analisis spatial
                                                                                                                                                                                 

25 Contoh teknik analisis spatial
                                                                                                                                                                                 

26 Contoh hasil analisa supply side, demand side, competitive level dan optimal service location/area Recommendation: Premium Location A. Premium targeted service area Alternative 1 location B. Secondary targeted service area Alternative 2 location C. Promising targeted service area

27 Analisis Properti * Dikutip dari bahan Kuliah Properti di Prog S2 Wilayah dan Kota

28 PENGERTIAN ANALISIS PASAR PROPERTI
Analisis pasar adalah sebuah studi mengenai pasar properti dalam kaitannya dengan objek penilaian. Melalui studi pasar properti dapat diketahui hubungan antara permintaan [demand] dan persediaan [supply] saat ini dan yang akan datang dari objek penilaian dan properti pembandingnya. Hal ini sebagai dasar bagi penilai untuk menentukan nilai pasar objek penilaian. – Demand  Desire & Effective Purchasing Power – Supply  Utility & Scarcity

29 PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI
Appraisal : Penilaian suatu aset untuk menentukan nilai pasar. Keluaran : Nilai pasar Properti

30 PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI
Market Study Kondisi supply dan demand secara umum Trend harga jual atau sewa Keluaran : Prospek pasar secara umum Marketability Study Market Study + Analisa Lokasi Proyek Keluaran : Rekomendasi proyek agar laku di pasaran Feasibility Study Marketability Study + Analisa Keuangan Keluaran : Marketability Study + Layak secara finansial

31 PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI

32 Contoh Perhitungan Nilai Tanah
Sebagai Dampak Aktifitas Pembangunan/ Masyarakat

33 FAKTOR PENENTU NILAI TANAH Sosial-Politik-budaya-Psikologis
Obyek Wisata Pendidikan Pusat Pemerintahan Pasar Sarana Transportasi Kesehatan Keamanan Aksesibilitas Jalan Telepon Gas Listrik Kerapatan Bangunan TV Kabel Ketersediaan Utilitas % Bangunan Teratur Nilai Tanah Struktur Kondisi Lingkungan Sekitar Langsung PAM Kabel Internet Kepadatan Penduduk Struktur Kota Penggunaan Tanah Penggunaan Tanah Mayoritas Status Tanah Karakteristik Bidang Tawuran Warga Riol Peruntukan Tanah Letak Bidang Terhadap Jalan Kenyamanan Lingkungan Kriminalitas Sosial-Politik-budaya-Psikologis Cagar Budaya Banjir Bantaran Sungai

34 PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah
Tahap 1 PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah Penggunaan Tanah Status Tanah Bentuk Bidang Tanah Tinggi Bidang Terhadap Jalan Daerah Banjir Daerah Kumuh Daerah Cagar Budaya Bidang di bantaran sungai Daerah Tawuran Fasilitas Pelayanan TV Kabel Fasilitas Pelayanan Internet Frekwensi terjadinya kebakaran Frekwensi tindak kriminal

35 1. 2. VARIABEL KONTINYU Jarak ke Pasar Regional
Jarak ke Pasar Kota Jarak ke Pasar Wilayah Jarak ke Pasar Lingkungan Jarak ke Mal/pertokoan Jarak ke Pasar Swalayan Jarak ke SD/Sederajat Jarak ke SD Unggulan Jarak ke SMP/Sederajat Jarak ke SMP Unggulan Jarak ke SMU Jarak ke SMU Unggulan Jarak ke Perguruan Tinggi Jarak ke Rumah Sakit Umum Jarak ke Rumah Sakit Khusus Jarak ke Rumah Sakit Bersalin Jarak ke Puskesmas Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri Jarak ke Halte bis formal Jarak ke Halte bis informal Jarak ke Terminal Tipe A Jarak ke Terminal Tipe B Jarak ke Stasiun kereta api antar kota Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota Jarak ke Pintu Tol Masuk Jarak ke Jalan protokol Jarak ke Jalan kolektor Jarak ke Jalan lingkungan Jarak ke Pusat pemerintahan kota Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan Jarak ke Polsek Jarak ke Polres Jarak ke Emplasemen militer Jarak ke Obyek Wisata Kerapatan bangunan per hektar Jumlah penduduk per hektar Persentase daerah terlayani listrik per hektar Persentase daerah terlayani telpon per hektar Persentase daerah terlayani PAM per hektar Persentase daerah terlayani gas per hektar Persentase daerah tata letak bangunan teratur Koefisien Dasar Bangunan

36 DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI
Tahap 3 ANALISIS KUANTITATIF DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda; dimana; adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn) adalah vektor koefisien regresi ( ) X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebas adalah galat pengamatan ( ) Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:

37 PERBANDINGAN MODEL REGRESI
No Model R2 Hubungan Tidak Logis Indikasi Kolinier KK Galat VIF CIF 1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Var < 10 65,52% 2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis 0,05% 3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) 60,38% 4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 5,46% 5 Stepwise, + Dummy, Dependen Harga 0,883 Jarak Ke Jalan Lokal (+) 81.02% 6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga) 0,922 6,00%

38 MODEL PREDIKSI HARGA TANAH
Ln(Y) = * X *X *X3 *X *X *X *X7 *X *X *X *X11 *X *X *PTBK *PTBJ *PTBI *ZP *ZT *RIOOL *BBS *STUUPA *KTV *KIN *TRK *TRJ *TRI *PTMK *PTMJ *PTMI *LB3 *LB *LB0~ *LB~10 *LB~12 Harga prediksi = Ln(Y) dimana  = 2,72

39 KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH
X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang Industri ZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone Transisi RIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran Sungai STUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TV KIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang Komersiil TRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang Industri PTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar Jasa PTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas Jalan LB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas Jalan LB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan

40 Tahap 4

41

42 DKI JAKARTA “J” shape daerah masy. kelas atas

43 Joseph Stiglitz’s “Henry George Theorem”
“In a simple spatial economy, where the spatial concentration of economic activity is due to a pure local public good and where population size is optimal, aggregate land rents equal expenditure on the pure public good. This result has been dubbed the Henry George Theorem (HGT), since a confiscatory tax on land rents is not only efficient, it is also the “single tax” necessary to finance the pure public good”

44 Dua Tantangan Pertanyaan
Pertama, pertanyaan para ekonom: apa pentingnya mendapatkan properti publik untuk kepentingan efisiensi keseluruhan ekonomi pasar? Kedua, pertanyaan hukum: jika memang ada pertambahan nilai efisiensi dengan mendapatkan properti publik, bagaimana melindungi properti publik? Melalui pendekatan “peraturan properti” atau “peraturan nilai” atau kombinasi diantara kedua aturan tersebut?

45 My answer to the first question is very simple:
(1) When government can generate significant market returns from public property, it can afford to rely less on income tax, this, in turn, will encourage private incentive to work and to invest. (2) Market revenue from public ownership will reduce the issuance of public debts by the government, thereby lowering the interest rate (the “open market” operation of the central bank provides the base rate for the whole economy). It will stimulate private investment.

46 Terobosan Diskursus Pengelolaan Lahan?

47 New Views of Urban Sustainability
Tri-partite model = economic, social, environmental requirements Life Cycle thinking and management Ecological Footprint measurement “Total cost” analysis = include externalities and not just direct costs Move from Trade-off mentality to value creation  the important of having public space Rowledge LR and CL Figge Urban Sustainability. Executive Summary. Summary Report to the City of Seattle January 2000 EKOS International

48 Conventional Subdivision versus Cluster Housing (Open-Space Zoning)
Quality of environment but not waste, food production Both plans provide 36 home sites.

49 Terima Kasih Triarko Nurlambang