Konsep Dasar Penilaian

Presentasi berjudul: "Konsep Dasar Penilaian"— Transcript presentasi:

1 Konsep Dasar Penilaian
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

2 Penilaian Dalam Pengelolaan BMN
Agenda Penilaian Dalam Pengelolaan BMN Konsep Dasar Prinsip Penilaian Definisi Tujuan Jenis Nilai Proses Penilaian Pendekatan Penilaian

3 PENILAIAN DALAM PENGELOLAAN BMN/D

4 Siklus Pengelolaan BMN/D
Perencanaan Kebutuhan Dan Penganggaran Pengadaan Penggunaan Pemanfaatan Pengamanan Dan Pemeliharaan PENILAIAN Pemindahtanganan Pemusnahan Penghapusan Penatausahaan Pembinaan, Pengawasan Dan Pengendalian PP No. 27 Tahun 2014

5 Definisi PP No. 27 Tahun tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah & PMK Nomor 111 tahun 2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara: “Proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah pada saat tertentu”

6 KONSEP DASAR

7 Pengertian Aset Aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah dimana daripadanya manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.

8 Hubungan Aset dan Properti
Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud. Properti merupakan segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai ; berbentuk benda atau bukan berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

9 Hubungan Aset dan Properti Lanjutan
Properti vs Aset (Fisik) Kepemilikan atas kepentingan hukum Hubungan hukum penguasaan yuridis Terdiri atas: Real properti Personal properti Konsep kebendaan Berwujud atau tidak berwujud Real estat Personalti : Tangible (chattels, trade fixtures) Intangible (hak tagih, HAKI)

10 Hubungan Aset dan Properti Lanjutan
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat.

11 Jenis Properti Property Real Personal Tangible Intangible Tanah
Surat-surat Berharga Goodwill Hak Patent (Patents) Franchises Merek Dagang (Trade Mark) Hak Cipta (copyright) dll Real Tanah Bangunan Land Other Improvement (LOI) Machine & Equipment Fixture & Furniture Moveable assets Real Estate Bundle of Rights & Benefits UU No 5 Th 1960 UU No 16 Th 1985

12 Pengertian Aset Negara
Aset Negara adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh Negara Dikuasai adalah Aset yang dikuasai oleh ketentuan Undang-undang Dimiliki adalah Aset yang dibeli dengan dana APBN atau diperoleh dari sumber-sumber lain yang Sah

13 Klasifikasi Aset Negara
Kekayaan yang Dimiliki Barang Milik Negara Aset Tetap Mesin dan Peralatan Barang Persediaan Konstruksi dalam Pengerjaan Aset tak berwujud Kekayaan yang Dikuasai Sumber Daya Alam Barang eks. Asing/Cina Barang Temuan/Kapal Tengelam

14 Konsep Harga, Biaya & Nilai

15 Konsep Harga, Biaya & Nilai
Harga yang sangat mungkin disepakati oleh Pembeli dan Penjual dari suatu barang atau jasa. Bersifat opini karena belum terjadi transaksi Nilai Sejumlah uang yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli dalam suatu transaksi. Bersifat fakta karena sudah terjadi transaksi. Harga Sejumlah uang untuk memproduksi suatu properti. Biaya

16 Unsur & Faktor Pembentuk Nilai
Faktor Ekonomi Faktor Politik Demand and Desire Utility Transferability Scarcity Value Faktor Lingkungan Faktor Sosial

17 Prinsip-Prinsip Penilaian
Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang maksimal Supply& Demand (Penawaran & Permintaan) Nilai akan naik dan turun mengikuti keseimbangan penawaran dan permintaan Pengganti (Substitution) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Antisipasi (Anticipation) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Perubahan (Change) Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

18 Prinsip-Prinsip Penilaian
Penyesuaian (Conformity) Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai maksimum. Persaingan (Competition) Nilai properti akan dipengaruhi oleh persaingan dengan produk sejenis yang dikeluarkan pesaing. Increasing & Decreasing Return/Balance Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Eksternalitas (Externalities) Nilai properti juga akan dipengaruhi oleh faktor di luar properti tersebut. Konstribusi (Contribution) Semua bagian properti biasanya memberikan kontribusi pada total nilai.

19 PASAR Pasar Pengertian Pasar adalah sistem dan atau tempat dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga Konsep pasar menunjukkan kemampuan barang atau jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa batasan terhadap aktivitasnya Setiap pihak akan bereaksi terhadap hubungan permintaan-penawaran dan faktor penentu harga lainnya, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat serta pemahaman atas manfaat ekonomi atas barang dan atau jasa, serta keperluan dan dorongan keinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional atau internasional

20 Nilai Selain Nilai Pasar
JENIS-JENIS NILAI Nilai Pasar Nilai Selain Nilai Pasar

21 Konsep Nilai Pasar Nilai Pasar didefinisikan sebagai (1) estimasi sejumlah uang (2) pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari (3) transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, (4) antara pembeli yang berminat membeli dengan (5) penjual yang berminat menjual, dalam (6) suatu transaksi bebas ikatan, yang (7) pemasarannya dilakukan secara layak, di mana (8) kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan (9) tanpa paksaan

22 Konsep Nilai Pasar (2) Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Estimasi Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Berdasarkan kepada konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu.

23 Konsep Nilai Pasar (3)

24 Konsep Nilai Selain Nilai Pasar
Untuk sebagian properti khusus, sifat,bentuk dan fungsi properti mengakibatkan pasar properti tersebut tidak terpenuhi. Untuk sebagian keperluan penilaian dimana konsep pasar tidak terpenuhi.

25 Jenis-Jenis Nilai Selain Pasar
Nilai Jual Paksa/Nilai Likuidasi Nilai Realisasi Bersih Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada Nilai Sisa Nilai Asuransi Nilai Investasi

26 Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah
Tujuan Penilaian Aset Nilai Wajar Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah Pemanfaatan Pemindahtanganan

27 Proses Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal
Identifikasi Permohonan / Penugasan Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal Survei Lapangan Analisis Data Tentukan Pendekatan Penilaian Simpulkan Nilai Susun Laporan Penilaian

28 Analisis Pasar Pengertian Analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar Fanning, et al

29 Barang Penjual Pembeli Tempat

30 "Market analysis can be a separate study from appraisal, but an appraisal cannot be completed without market analysis" (Market Analysis for Real Estate, Appraisal Institute)

31 Analisis Pasar dalam Penilaian
market use value Menyediakan data untuk mengidentifikasi HBU dari properti Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan penilaian : data pasar, biaya, kapitalisasi pendapatan

32 Tahapan Analisis Pasar
Property Productivity Analysis Forecast Demand Supply and Demand Analysis (Equilibrium) 1 3 5 Forecast Subject Capture Market Delineation measure competitive supply 2 6 4

33 6 Langkah Kerja Dalam Analisis Pasar
Property Productivity Analysis Analis Pasar melakukan identifikasi dan analisis terhadap potensi-potensi dari lahan yang dapat dikembangkan. Potensi tersebut dapat dilihat dari faktor fisik, legal,lokasi. [selanjutnya dapat juga dijadikan pedoman dalam pencarian properti pembanding] Market Delineation Berdasarkan kemungkinan pengembangan di atas lahan, analis pasar membuat identifikasi dengan kondisi pasar yang terkait dengan obyek lahan yang akan dikembangkan Demand Analysis and Forecast Analis Pasar melakukan analisis permintaan, baik saat ini maupun yang akan datang

34 6 Langkah Kerja Dalam Analisis Pasar (2)
Competitive Supply Analysis and Forecast Analis Pasar melakukan analisis persediaan (supply), baik saat ini maupun yang akan datang Supply and Demand Study Analis Pasar melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan persediaan : apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium dan lain sebagainya Capture Estimation Analis Pasar membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian

35 Strength Weakness Threat
Mengetahui kekuatan (Strength), kelemahan (Weakness), peluang (Opportunity) dan ancaman (Threat) Strength Weakness S T W O Threat Opportunities

36 HIGHEST AND BEST USE Reasonably probable use of property that result in t highest value. (Appraisal Institute) he

37 PENGERTIAN HBU/PTT Use with highest value Highest and Best USe
kriteria “Reasonably probable”: secara fisik dimungkinkan (Physically Possible) secara hukum diijinkan (Legally Permissable) secara finansial layak (Financially Feasible) 4. Produktivitas maksimal (economic productivity) Use with highest value Highest and Best USe

38 Tinjauan Ekonomi dan Alternatip Penggunaan
PROSES HBU/PTT Identifikasi Masalah Tinjauan Ekonomi dan Alternatip Penggunaan Empat Kriteria : Fisik memungkinkan Legal dijinkan Finansial layak Maximally Productive Analisis Pasar Kesimpulan

39 Identifikasi Masalah Objek Analisis Jenis Analisis Analisis Ringkas
Tanah Tanah berikut Bangunan Analisis Komprehensif

40 Jenis analisis PTT (cf Kepdirjen 184/2013)
Analisis Ringkas Berupa tinjauan secara umum terhadap aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal Analisis Komprehensif Tinjauan secara komprehensif terhadap aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal.

41 Pedoman Umum Analsis Ringkas Analisis Komprehensif Dasar Analisis
bagian dari laporan penilaian Penilaian Pemanfaatan BMN Penilaian Pemindahtanganan BMN Penilaian Barang Jaminan dan/atau Harta Kekayaan Lain. Penilaian Aset Bekas Milik Asing/ Cina dan Benda Cagar Budaya Analisis Komprehensif penggunaan yang paling mungkin dan optimal yang memenuhi 4 kriteria HBU pemanfaatan BMN; pemindahtanganan BMN; pengurusan Piutang Negara; atau penyelesaian Aset Bekas Milik Asing/Cina dan Benda Cagar Budaya. Dasar Analisis permohonan periilaian untuk analisis PTT Ringkas. permohonan atau penugasan untuk analisis PTT Komprehensif, yang merupakan permohonan atau penugasan terpisah dari permohonan atau penugasan penilaian.

42 Pendekatan Penilaian Biaya Data Pasar Pendapatan Pendekatan Penilaian

43 Prosedur Pendekatan Penilaian

44 Harga Jual/ penawaranan Pembanding
KONSEP Pendekatan Data Pasar Harga Jual/ penawaranan Pembanding Adjustments Nilai OP Properti Pembanding Objek Penilaian Direktorat Penilaian

45 Definisi Pendekatan Data Pasar adalah sebuah pendekatan penilaian yang menentukan estimasi nilai objek dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau penawaran dari objek pembanding sejenis Direktorat Penilaian

46 Prosedur Pengumpulan/Riset Data Verifikasi Data
Seleksi Faktor yang akan dibandingkan Perbandingan/Penyesuaian Kesimpulan Nilai Company Logo

47 Data Pembanding 1 Disesuaikan dengan Identifikasi karakterisitik OP 2 Mencari properti pembanding di lingkungan properti yang dinilai 3 Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap) 4 Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian Direktorat Penilaian

48 Sumber-sumber Data Pembanding
Penjual / pembeli Notaris Agen properti Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah (iklan & daftar harga ) Investor Developer. Orang-orang yang berhubungan langsung dengan transaksi. Arsip penilai. Direktorat Penilaian

49 Verifikasi & Analisis Data Pembanding
Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding Unsur-unsur: - Penjual / pembeli - Waktu transaksi - Lokasi - Sifat-sifat fisik (luas tanah, bangunan, prasarana, dll) - Syarat pembayaran - Motivasi dari terjadinya - penjualan / pembelian Direktorat Penilaian

50 > >> Satuan Pembanding
Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut. >> Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll. Direktorat Penilaian

51 Tanah Unsur Pembanding Lokasi Aksesibilitas Luas Tanah Bentuk
Jenis tanah Kontur Kepemilikan Zoning Posisi Tanah Elevasi Frontage Lebar Jalan Harga Penawaran & Waktu Penawaran Harga Jual & Waktu Penjualan Tanah Direktorat Penilaian

52 Unsur Pembanding Mesin & / Peralatan Merk Body
Tahun Pembuatan/Perakitan Kapasitas Kondisi Mesin Accessories Kepemilikan Harga Penawaran & Waktu Penawaran Harga Jual & Waktu Penjualan Mesin & / Peralatan Direktorat Penilaian

53 Penyesuaian Jumlah Rupiah Penyesuaian Prosentase
Teknik Penyesuaian Penyesuaian Lumpsum Penyesuaian Jumlah Rupiah Penyesuaian Prosentase Direktorat Penilaian

54 Permasalahan Penerapan
Langka Tidak Sejenis (lokasi, tipe maupun penggunaan) Ketertbatasan informasi Keterbatasan data Jauh (lokasi) dari OP Data Pembanding Terbatas Bias Data trensaksi Penawaran bukan pemilik Sama sekali tidak ada transaksi Penawaran jual vs penawarn beli Data Transaksi Profesional Adjusment Sulit Pembuktiannya Adjustments Direktorat Penilaian

55 New Replacement Cost (NRC)
KONSEP Pendekatan Biaya New Replacement Cost (NRC) Penyusutan Nilai Direktorat Penilaian

56 Definisi Cost Approach adalah sebuah pendekatan dalam penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi dengan tingkat penyusutan yang sesuai Direktorat Penilaian

57 Batasan Penggunaan Pendekatan biaya sangat penting ketika kurangnya aktivitas pasar yang membatasi penggunaan market approach. Ketika karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan objek yang dinilai, properti akan lebih baik dinilai menggunakan pendekatan biaya. Pendekatan biaya memisahkan penilaian terhadap tanah dan bangunan, maka pendekatan ini akan cocok diterapkan dalam penilaian untuk tujuan penyusunan laporan keuangan. Direktorat Penilaian

58 Prosedur Umum Tentukan Biaya Reproduksi/Penggantian pada tanggal efektif. Survei Objek Penilaian Hitung Besarnya Penyusutan Kurangkan Biaya Reproduksi/Penggantian dengan total penyusutan Direktorat Penilaian

59 Unsur-unsur Penyusutan Biaya Pembangunan/Penggantian Baru
(New Replacement Cost/NRC) Penyusutan Penyusutan Fisik Kemunduran Fungsi Kemunduran Ekonomis Pendekatan Biaya Direktorat Penilaian

60 Biaya Pembangunan/Penggantian Baru (NRC)
Biaya yang dibutuhkan untuk membangun/membuat/mengadakan, duplikat/replika objek penilaian Biaya Pembangunan Baru Biaya Penggantian Baru Aset yang fungsinya serupa dan kapasitas produksinya sebanding dengan aset yang dinilai, tetapi didesain dan dibangun dengan teknik dan material saat ini. Aset ekuivalen modern Direktorat Penilaian

61 Bagian-bagian NRC Biaya Material Biaya Pembuatan/Instalasi
Biaya Penyerahan, Transportasi Biaya Commisioning Biaya Bea Masuk, Pajak Biaya Tenaga Ahli Biaya Tidak Terduga Direktorat Penilaian

62 Metode Menghitung NRC Bangunan Properti Khusus Tanah
Metode Perhitungan Langsung Tanah Mesin dan Peralatan Metode Data Pasar Metode Harga Perolehan yang disesuaikan Direktorat Penilaian

63 Metode Perhitungan Langsung
Metode Survey Kuantitas Metode Unit Terpasang Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya Direktorat Penilaian

64 Mesin dan Peralatan Tanah Metode Data Pasar Data Jual Beli tanah
Data Penawaran tanah Data Pembebasan Lahan Data Pengembangan Lahan Mesin dan Peralatan Data Jual Beli Mesin dan Peralatan Data Penawaran Mesin dan Peralatan Data Biaya Pembuatan Mesin dan Peralatan Direktorat Penilaian

65 Metode Harga Perolehan
Batasan Sulit untuk dihitung sendiri Bersifat khusus Tidak ada data pasar objek yang sesuai spesifikasi Metode Data Historis MetodeKoefisien Harga Metode Trend Factor/Indeks Direktorat Penilaian

66 Contoh Diketahui sebuah mesin pemanas udara tenaga surya merk Ariston dibeli dan diproduksi tahun 2004. Pemanas jenis ini memiliki umur ekonomis 10 tahun. Harga pada saat pembelian adalah Rp dan dilakukan penilaian pada tahun Apabila diketahui bahwa tingkat inflasi rata-rata alat elektronik tiap tahun adalah 5 % maka : NRC = x (1+0,05)7, dimana: HP = n = 7 i = 0,05 NRC mesin pemanas pada saat penilaian (2011) : Rp ,00 Direktorat Penilaian

67 Penyusutan Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru. Pengurangan nilai dapat berasal dari pemakaian dan kerusakan atau keadaan sekarang yang kurang baik dan juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai. Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari keadaan baru sampai saat penilaian. Direktorat Penilaian

68 Faktor-faktor yang Mempengaruhi
Penyusutan dapat di pengaruhi oleh faktor internal maupun eksternal, baik yang berpengaruh secara langsung maupun tidak langsung. Faktor Internal: umur bahan yang digunakan, kualitas/kelas bahan, kualitas pelaksanaan pembuatan, baik buruknya pemeliharaan, model/ukuran/bentuk Faktor Eksternal: peraturan pemerintah kondisi lingkungan, peruntukan. Direktorat Penilaian

69 Golongan Penyusutan Kerusakan Fisik (Physical Deterioration)
Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence) FAKTOR INTERNAL FAKTOR EKSTERNAL Direktorat Penilaian

70 Penyusutan Fisik Rusak, Lapuk, Retak, Pecah, Mengeras atau Kerusakan pada Struktur. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan kondisi fisik yang ada Direktorat Penilaian

71 Contoh Sebuah objek penilaian berupa mobil memiliki kondisi cat yang sudah pudar pada seluruh permukaannya, biaya pengecatan ulang diketahui sebesar Rp , harga baru mobil sejenis di pasaran adalah Rp , - maka penyusutan fisik mobil tersebut yang disebabkan oleh pudarnya cat tersebut dinyatakan sebesar 10/100 = 10%. Direktorat Penilaian

72 Kemunduran Fungsional
Desain atau spesifikasi aset tidak lagi memenuhi fungsi seperti saat dirancang Dikarenakan kemajuan dalam teknologi Perubahan peraturan Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, spesifikasi, kelengkapan, fasilitas dan lain-lain Direktorat Penilaian

73 Kemunduran Ekonomis Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, lingkungan sekitar dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain Direktorat Penilaian

74 Contoh Suatu kendaraan roda empat memiliki kerusakan fisik dimana biaya perbaikannya adalah sebesar Rp ,-. Selain itu akibat ketentuan pemerintah yang mengharus-kan kendaraan roda empat mempergunakan teknologi yang ramah lingkungan perlu ada penggantian komponen yang memerlukan biaya (kemunduran ekonomi) sebesar Rp ,-. NRC objek sejenis yang sudah memenuhi syarat teknologi ramah lingkungan saat penilaian adalah Rp ,-. Dengan demikian nilai mobil tersebut adalah: = Rp – Rp – Rp ,- = Rp Direktorat Penilaian

75 Menghitung Penyusutan/Kemunduran
Besarnya Penyusutan adalah jumlah biaya yang diperlukan untuk memperbaiki kerusakan fisik atau menghilangkan kemunduran yang ada Jika biaya memperbaiki sama atau lebih besar dari NRC maka nilai objek adalah sebesar nilai sisa. Dalam banyak kasus, pengaruh penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis sulit untuk dipisahkan, sehingga dapat dianalisis secara bersama. Teknik Perhitungan Survei Kuantitas/Pengamatan Langsung Garis Lurus Saldo Menurun Kurva S Direktorat Penilaian

76 Teknik Penyusutan Pengetahuan dan pertimbangan profesional
Dalam menentukan besarnya penyusutan, metode yang digunakan didasarkan kepada: Pengetahuan dan pertimbangan profesional Pengetahuan pasar Pemahaman sifat aset Jenis penggunaan dimana aset berada Direktorat Penilaian

77 KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN
PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property) NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce” Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.

78 INCOME PRODUCING PROPERTY
PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM SEPERTI : OFFICE SPACE SPORT CENTRE RITEL SPACE CONVENTION HALL HOTEL GOLF COURSE APARTMENT TERMINAL BUILDING TOWN HOUSES TERMINAL PETIKEMAS

79 RELATIONSHIPS BETWEEN THE PROPERTY INVESTMENT AND THE VALUATION
Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

80 KELEBIHAN & KELEMAHAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTY
Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding Mampu mengikuti dinamika pasar Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)

81 METODE ANALISA DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN PADA PENILAIAN PROPERTY
GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) INCOME CAPITALIZATION DISCOUNTED CASH FLOW LAND RESIDUAL TECHNIQUE

82 GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered” Value = GIM x Gross Income Value GIM = Gross Income

83 CONTOH Berapakah Nilai suatu Ruang Perkantoran per M2 disekitar lokasi survey, jika diketahui rental rate Rp ,- /M2/Bulan ? Gross Income = Rp x 12 = Rp Value = GIM x Gross Income = 6,16 x Rp = Rp

84 INCOME CAPITALIZATION METHOD
Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu NOI Value = i Dimana : NOI = Net Operating Income Tahunan i = Capitalization Rate Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan. Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).

85 CONTOH Leasable area 2.000 M2 Vacancy Loss (10% x 2.000 M2) 200 M2
Suatu gedung perkantoran memiliki leasable area M2, rental rate Rp /M2/bulan, service charge Rp /M2/bulan, tingkat kekosongan 10% , biaya operasional sebesar Rp /M2/bulan. Berapakah nilai pasar gedung perkantoran tersebut jika tingkat balikan investasinya sebesar 9%. Leasable area M2 Vacancy Loss (10% x M2) M2 Rented Area M2 Gross Income (1.800 x x 12) + (1.800 x x 12) = Rp Operational Expenses (2.000 x x 12) = Rp Net Operating Income = Rp Value = NOI / i = ( / 9%) = Rp ,-

86 SYARAT PENGGUNAAN DIRECT CAPITALIZATION METHOD DALAM PENILAIAN PROPERTI
Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut

87 DISCOUNTED CASH FLOW METHOD NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES
NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE) V = PVNOI PV TV NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value

88 1 Discount Factor = (1+i)t
DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU . 1 Discount Factor = (1+i)t Dimana : i = discount rate t = waktu Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor. Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).

89 DISCOUNTED CASH FLOW METHOD

90 DASAR FORECASTING HISTORICAL DATA DARI OBYEK (Past Performance)
EXISTING MARKET CONDITION FUTURE MARKET CONDITION KEMAMPUAN OBYEK DALAM MERAIH PANGSA PASAR PADA KONDISI EKSISTING, DITRANSFORMASIKAN KEDALAM PREDIKSI KONDISI PASAR DI MASA AKAN DATANG

91 KNOWLEDGE IS NOT PRIVATE PROPERTY
PAY IT FORWARD