LAND RESOURCES VALUE & MARKET Soemarno Bahan kajian MK. Perencanaan Lingkungan dan Pengembangan Wilayah PPSUB – April 2011.

Presentasi berjudul: "LAND RESOURCES VALUE & MARKET Soemarno Bahan kajian MK. Perencanaan Lingkungan dan Pengembangan Wilayah PPSUB – April 2011."— Transcript presentasi:

1 LAND RESOURCES VALUE & MARKET Soemarno Bahan kajian MK. Perencanaan Lingkungan dan Pengembangan Wilayah PPSUB – April 2011

2 Peningkatan Kesejahteraa n Masyarakat Penghemat an Konserva si Rehabilitasi

3 1. …. Proses yg secara berkelanjutan mengoptimalkan manfaat SDL melalui penyerasian aktivitas manusia sesuai dg kemampuan / daya dukung SDL

4 Kerusakan SDL dan pencemaran LH semakin mengancam keberlanjutan pembangunan Lemahnya penegakan hukum Rendahnya komitmen penaatan hukum Krisis Ekonomi Moneter Hambatan Hak Pemilikan Rendahnya Kepedulian Lingkungan

5 Kerusakan SDL dan pencemaran LH semakin mengancam keberlanjutan pembangunan

6 Kualitas hidup manusia Indonesia semakin menurun, indikatornya: Kematia n bayi lahir Gizi Anak BALIT A Penyakit akibat Pencemar an Air & udara Kualitas Kawasan Konserva si/ Lindung Pudarnya Budaya- Kearifan Masyarak at SDA- LH Pudarnya Budaya- Kearifan Masyarak at SDA- LH

7 Perubahan lingkungan hidup global semakin mengancam kualitas lingkungan biosfer, indikatornya: Suhu bumi meningk at Perubaha n pola iklim Kerusak an keaneka- ragaman hayati Radiasi Karsinogeni k Penipisa n Lapisan Ozon

8 Pengelolaan SDA-LH telah berkembang menjadi isu-isu politik yg dapat mengancam sinergisme antar daerah Sumberdaya Air: Permukaan Bawah tnh Kuantitas Kualitas Distribusi Polusi Udara Asap Hujan asam Sumberdaya mineral/ bahan galian Sumberdaya Lahan & Hutan Sumberdaya Lahan & Hutan

9 GOOD ENVIRONMENTAL GOVERNANCE Lembaga Legislatif & Peradilan Independen Berkeadilan Kontrol sosial yg efektif Birokrasi Profesional Integritas- moral PSDA-LH Desentrali sasi PSDA-LH yg efektif berdaya- guna Masyarak at yang MADANI Masyarak at yang MADANI

10 NILAI atau VALUE Sumberdaya lahan merupakan komoditi ekonomi yang dapat dijual, dibeli, disewakan, digadaikan, dan dikenai pajak. NILAI EKONOMI mempunyai tiga komponen: 1. Bendanya mempunyai manfaat (useful) 2. Ketersediannya (supply) terbatas, kelangkaan 3. Hak pemilikan, property right Nilai ekonomi senantiasa diasosiasikan dgn Nilai Pasar Nilai ekonomi, terkait dengan konsep: Manfaat, Kepuasan, Utility.Produksi Biaya dan Harga

11 VALUASI EKONOMI: Penilaian & Penaksiran Ada tiga metode yang lazim dipakai: 1. Pendekatan perbandingan pasar 2. Pendekatan kapitalisasi pendapatan 3. Pendekatan penggantian biaya. Perbandingan Pasar Pendekatan ini mampu mendekati kenyataan untuk menaksir nilai pasar dari sumberdaya lahan, kesulitannya ialah mencari nilai pasar yang berlaku secara umum. Penerapan metode ini mempertimbangkan 3 hal: 1. Aspek-aspek fisik: ukuran lahan, bentang lahan, profil tanah, kualitas dan karakteristik lahan, harapan perkembangan 2. Aspek-aspek lokasi, lingkungan ekologi & sosial 3. Aspek pasar: suku bunga, harga riil, penawaran tertinggi dan terendah

12 PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendugaan nilai-pasardari lahan mengunakan persamaan dari nilai sekarang (nilai kini) dan nilai harapan di masa mendatang mengenai “sewa lahan”. 1 V = a/r [ 1 - -------- ] (1-r) x V = Nilai lahan a = rataan pendapatan yg diharapkan dari sewa lahan di masa mendatang r = suku bunga yg dipakai pd proses kapitalisasi x = tahun Beberapa faktor untuk menduga nilai “a” adalah: 1. Perkiraan sewa tanah di masa mendatang 2. Tingkat kapitalisasi: 2.1. Metode penjumlahan 2.2. Ikatan investasi 2.3. Perbandingan 3. Penggunaan multiplier sewa lahan

13 PENDEKATAN PENGGANTIAN BIAYA Asumsi: Ada hubungan antara biaya produksi dengan nilai pasar. Untuk menentukan besarnya penerimaan diperlukan lima faktor: 1. Adanya teknik baku yg berlaku untuk berbagai kondisi lahan 2. Penerimaandari penggantian biaya dan taksiran nilai 3. Pendekatan yang lebih mudah dan sederhana 4. Kecenderungan penaksir dlm menentukan harga jual sebagai ukuran untuk nilai jaminan 5. Kesukaran yg mungkin timbul akibat digunakannya pendekatan kapitalisasi pendapatan. Tiga masalah yg mungkin timbul: 1. Perkiraan biaya dari nilai yang dapat diperbandingkan 2. Penentuan biaya dari bangunan & perlengkapannya 3. Perkiraan depresiasi dan degradasi kualitas lahan Mengestimasi penggantian biaya 1. Metode survei kuantitas 2. Metode unit biaya 3. Metode suku kuadrat dan suku pangkat tiga

14 The Market and Land Use Why is a particular piece of land used in aparticular way ? One piece of land used for agricultural production, Another for an industrial site, and A third piece of land used for office blocks. QUALITY & LOCATION of a piece of land KUALITAS LAHAN Kualitas lahan merupakan konsep “fungsional”, harus didefinisikan dalam kaitanhnya dengan aktivitas tertentu pemanfaatannya/penggunaannya. Kualitas lahan untuk memproduksi tanaman tgt pd iklim, topografi, tipe tanah, dan kesuburannya; semua faktor ini berpengaruh pd pertumbuhan tanaman, biaya produksi dan biaya panen. Setiap aktivitas penggunaan mempunyai persyaratan tertentu. LOKASI LAHAN Teori lokasi lahan ini pertama kali dikemukakan oleh von-Thunen dari Jerman. Teori ini berdasarkan pada biaya angkut hasil panen pertanian ke pasar. Nilai lokasi = f (biaya transportasi, jarak riil)

15 QUALITY OF LAND A : lahan kualitasnya rendah unt memproduksi jagung B : lahan kualitasnya medium C : lahan kualitasnya tinggi. (a) Revenue & Cost Net revenue Total revenue Cost of production A B C (b) ceiling rent Low Kualitas lahan High

16 LOCATIO N OF LAND Teori Lokasi ini pertama kali dikembangkan oleh von Thunen. Nilai lokasi sebidang lahan ditentukan oleh jaraknya dari pusat pasar; Jarak ini akan menentukan biaya transportasi hasil produksi lahan (a) Revenue, Cost, Ceiling rent (Rp/ha) Ceiling rent Cost of transport Total revenue Cost of production PasarJarak ke pasar (b) cost of transport Kentang Daging Pasar jarak ke pasar

17 LOCATIO N OF LAND Asumsinya: Kualitas lahan sama Petani kentang akan bersedia menyewa lahan di dekat pasar dengan nilai sewa yang lebih besar dibandingkan dengan peternak sapi potong (a) Ceiling rent (Rp/ha) Daging Kentang X O X Jarak ke pasar Pasar Jarak ke pasar Daging Daging Kentang Pasar

18 Interaksi Lokasi - Kualitas Lahan Biaya transportasi biasanya dipengaruhi oleh: 1. Aksesibilitas lahan thd jalur komunikasi / transport yg baik 2. Biaya transportasi meningkat linier dg jarak ke pasar 3. Kualitas lahan tidak seragam 4. ……. (a) Harga pasir atau batu bahan bangunan (Rp/ton)Revenue & cost (rp/ton) Harga pasir di pasar P Revenue per ton pasir dikurangi biaya transpor ceiling rent Q Extraction cost Lokasi A Lokasi B Pasar Jarak ke pasar Lokasi B mempunyai kualitas lebih baik untuk penambangan pasir dan batu, shg biaya ekstraksinya lebih murah

19 Industrial vs Urban Land-Use Penetapan lokasi industri: 1. Biaya transportasi bahan mentah 2. Biaya distribusi hasil produksi ke pasar 3. Lokasi optimum  Total Biaya transport minimum Transport Cost per ton produce (Rp) (a). Heavy industry Total transport cost Transport cost of raw materials Transport cost of product Raw MaterialJarak Market Biaya jagung(b). Usahatani Jagung Total biaya Biaya distribusi Biaya produksi Lahan usahaJarakPasar

20 Ceiling rent for Urban- sites Penetapan lokasi industri: 1. Lokasi Toko A dan Toko B identik, hanya Toko A lokasinya lebih dekat dengan pusat kota 2.Q A : Permintaan barang di toko A dg harga P 3. Q B : Permintaan barang di toko B dg harga P Harga barang PDemand at A Demand at B Q B Q A Kuantitas barang Rp/ha ceiling rent operating cost Total revenue A B Pusat Kota Jarak

21 Urban Ceiling rent vs Landuse Concentric landuse zoning : 1. The central zone is devoted to offices, dept. Store, commercial uses, etc. 2.Industry, residential uses, ets 3. Agriculture Ceiling rent Offices Manufacturing, Warehouses, Industry Residential agriculture Town centreJarak Industry & Warehouses Offices Residensial Industry Pertanian

22 Land Use Planning Land use planning -------- Land Suitability Analysis (LSA) Tiga fase dalam LSA : 1. Asses the requirements of potential activities 2. Determine the capability of the land resources 3. Match land resources capability to the needs of society Agricultural Land Use Planning (Teladan dari Young & Goldsmith) Enam alternatif penggunaan lahan adalah: 1. Annual cropping4. Natural forest 2. Perennial cropping5. Plantation forest 3. Livestock6. Tourism & Recreation. (1). Asses requirements of potential activities Persyaratan Arable Cropping di Malawi (Young & Goldsmith, 1977) Karakteristik lahanPersyaratanLimitasiDiagnostic measure DrainageFreePoorKelas drainase tanah Bahaya erosiNil/LowHighSlope; Soil permeability index Zone perakaranDeep soilShallow soilKedalaman efektif Easy root penetrationPoorTekstur / Struktur Retensi haraHighLowKTK

23 Land Use Planning (2). Determine the capability of land resources Aerial photography -------- to identify areas characteristics Ground analysis ------------ to asses the diagnostic features of land unit Data management ------------- Analysis & interpretasi ------- Suitability of land unit for arable cropping (Young & Goldsmith) Land unit Drainase Bahaya erosi Zone perakaran Suitability LilongweMainly free drained Nil to Low Very good (deep Highly suitable (75% free, (Slope < 3%) well structured soil) (S1) 25% imperfect) ThiwiMainly freeLow to medium Moderate Marginally (Slopes 6o) Soil depth < 100 cm suitable (S3) DedzaFreeMedium to high Poor (Shallow soils) Permanently mountains(steep slopes) not suitable (N2) Kesesuaian unit lahan untuk suatu aktifitas dinilai pd kisaran sekala: 1. S1 : Highly suitable 2. S2 : Moderately suitable 3. S3: Marginally suitable 4. N1: Currently not suitable 5. N2: Permanently not suitable.

24 Land Use Planning (3). Match land resource capability to the needs of activities Hasil LSA menyatakan “production possibility” untuk setiap land unit, belum mencerminkan “the best allocation” Alokasi penggunaan lahan lazimnya melibatkan kebijakan pembangunan daerah, sehingga seringkqali harus ada trade-off dalam pengambilan keputusan Suitability of land units Land unit Annual PerennialLivestockNatural Plantation Tourism and croppingcroppingforestsforests recreation Lilongwe S1N2S2n.a.S2 n.a. Thiwi S3N2S2S2S2 n.a Dedza- N2N1/N2S2S3S1 S2 mountains Kelemahan LSA dari perspektif ekonomi: 1. Existing versus potential capability 2. Location, biasanya berkaitan dengan biaya transportasi dan konservasi SDA 3. External effects, biasanya berkaitan dengan pencemaran lingkungan

25 CONCEPTS OF LAND SUITABILITY LAND PROPERTIES: (*) Land Quality (*) Land characteristics LAND PROPERTIES: (*) Land Quality (*) Land characteristics LANDUSE: (*) Requirement LANDUSE: (*) Requirement DYNAMIC ANALYSIS : (*) Landuse Systems (*) Agroecological Zoning DYNAMIC ANALYSIS : (*) Landuse Systems (*) Agroecological Zoning