Pada Kontrak Lumpsum Fixed Price

Presentasi berjudul: "Pada Kontrak Lumpsum Fixed Price"— Transcript presentasi:

1 Pada Kontrak Lumpsum Fixed Price
Risiko Cost Overruns Pada Kontrak Lumpsum Fixed Price

2 Risk VS Cost Overruns….. Setiap Kegiatan Usaha mengharapkan Profit / keuntungan, termasuk usaha Jasa Konstruksi. Kegiatan proyek akan selalu dibayang-bayangi dengan risiko kegagalan disebabkan karena terdapatnya ketidak pastian atas keputusan apapun yang diambil, yang disebut dengan Risiko Semakin Besar proyek, semakin besar tantangan risikonya. Dengan kontrak lumpsum Fixed Price, risiko terbesar berada pada Pihak Kontraktor. Risiko tidak harus dihindari, tapi harus bisa dikelola dengan baik, yaitu dengan Manajemen Risiko. Kalau tidak dikelola dengan baik, akan akan bermuara pada Risiko kenaikan biaya pelaksanaan proyek atau cost Overruns.

3 ? RISIKO

4 Kejadian yang merugikan, kemungkinan hasil yang diperoleh menyimpang dari yang diharapkan. ( M. Hanafi, Mamduh, 2009). Suatu Kemungkinan kejadian, yang dapat dihindari atau dikurangi sekecil mungkin agar dampaknya sebatas toleransi yang diperkenankan. ( Asiyanto, 2005 ). RISIKO Suatu Ketidak pastian, artinya penyimpangan hasil aktual dari hasil yang diharapkan, (Darmawi, Herman, 2000) Implikasi yang berakibat buruk yang tidak dikehendaki dari sasaran yang ingin dicapai proyek atau pengembangan bisnis perusahaan ( WI Manajemen Risiko PT.PP, 2013) Merupakan kombinasi dari probabilitas suatu kejadian dan konsekuensi dari kejadian tersebut, dengan tidak menutup kemungkinan bahwa lebih dari satu konsekuensi untuk satu kejadian dan konsekuensi itu bisa merupakan hal yang positif maupun negatif (Shortreed, et. Al, 2003). suatu kondisi yang timbul karena ketidakpastian dengan peluang kejadian tertentu yang jika terjadi akan menimbulkan konsekuensi yang tidak menguntungkan. Risiko pada proyek adalah “suatu kondisi pada proyek yang timbul karena ketidakpastian dengan peluang kejadian tertentu yang jika terjadi akan menimbulkan konsekuensi tidak tercapainya sasaran proyek.”

5 COST OVERRUNS Nilai Kontrak Anggaran total 3 ( RAPT/ RAPK)
( NK - PPN ) Anggaran total 1 ( NK + PPN ) Profit PPN 10% Biaya Akhir Terjadi Cost Overruns Batas Terjadinya Cost Overruns Tidak terjadi Cost Overruns Indriani Santoso (1999)

6 PENYEDIA JASA / KONTRAKTOR, MENANGGUNG RISIKO TERBESAR
LUMPSUM FIXED PRICE KEPRES 80 Thn. 2003 Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap dan semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang / jasa PP. No.29/2000 Pasal 21 ayat 1: suatu jumlah harga pasti dan tetap, semua resiko ditanggung Penyedia Jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah “Gilbreath" : Lump Sum: harga tetap selama tidak ada perintah perubahan. Resiko bagi Pengguna Jasa kecil, namun bagi Penyedia Jasa besar. “Stokes" : jumlah pasti yang harus dibayar Pengguna Jasa. Resiko pada Penyedia Jasa . PENYEDIA JASA / KONTRAKTOR, MENANGGUNG RISIKO TERBESAR

7 Subtansi Kontrak LSFP :
Kontrak lumpsum fixed price (LSFP), adalah suatu sistem kontrak yang tepat digunakan untuk : Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spesifikasi teknisnya. Jenis pekerjaan yang sudah memiliki kejelasan tentang batasan lingkup pekerjaan, gambar tender, spesifikasi teknis, dan bill of Quantity. System kontrak ini diharapkan dapat meminimalkan terjadinya kesalahan prediksi biaya, karena harga yang mengikat adalah total penawaran harga, sedangkan volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat.

8 Dari beberapa penelitian & pengalaman membuktikan, bahwasanya “HAMPIR” semua proyek dengan jenis kontrak Lumpsum Fixed Price mengalami kenaikan BPP dari target RAPK yang direncanakan / terjadi cost Overruns

9 Risiko-risiko Yang dapat mempengaruhi Cost Overruns
Faktor Sumber Daya Keterlambatan Sumber Daya (tenaga, material, alat) Rendahnya produktivitas tenaga kerja Rendahnya kinerja Vendor Kelangkaan Material di Pasaran Rendahnya Kualitas Material Waste material lebih besar dari perkiraan. Tingginya harga sewa peralatan Besarnya biaya pengadaan alat bantu Faktor Ekonomi & Financial Kenaikan harga di pasaran Perubahan kurs ( Nilai tukar mata uang) Kebijaksanaan keuangan dari pemerintah (Inflasi) Tidak adanya pengakuan eskalasi Keterlambatan pembayaran oleh Owner. Faktor Sosial & Politik Permintaan perubahan oleh owner Penundaan pekerjaan atas permintaan owner. Adanya Denda dari Owner Adanya Klaim dari Pihak Ketiga Adanya tekanan dari Pihak Luar Faktor Konstruksi Adanya Pekerjaan Ulang / perbaikan (rework)) Tingkat kesulitan konstruksi tertentu. ( Dari beberapa referensi ) Faktor Skope Pekerjaan Perubahan Skope Pekerjaan Nilai Kontrak tidak sesuai dengan skope pekerjaan Waktu Pelaksanaan tidak sesuai dengan skope pekerjaan Faktor Dokumen Kontrak Perbedaan Kondisi site dengan kontrak Tidak lengkapnya dokumen kontrak BQ Tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi. Perbedaan gambar kontrak (struktur, arsitektur, M/E) Perubahan spesifikasi pekerjaan dari kontrak Faktor Organisasi & Manajemen Proyek Tidak tersedianya tenaga ahli Rendahnya dukungan cashflow Kesalahan estimasi biaya Kurangnya koordinasi antara Tim Proyek Kurangnya integrasi manajemen proyek Tingginya biaya overhead Kelemahan dalam pengendalian Data dan informasi proyek yang kurang lengkap

10 FAKTOR DOMINAN YANG MEMPENGARUHI TERJADINYA COST OVERRUNS
Berdasarkan penelitian dari beberapa proyek sejenis, faktor dominan yang dapat mempengaruhi risiko cost overruns adalah sbb : Kurangnya Integrasi Manajemen Proyek Kesalahan Estimasi Biaya Perbedaan Kondisi Site dengan Kontrak Data & Informasi Proyek Kurang Lengkap

11 1. Kurangnya Integrasi Manajemen Proyek
Tindakan Preventif Meningkatkan kinerja proyek melalui pelatihan Penyebab Kurangnya pemahaman dan pengalaman Tindakan Korektif Mereduksi probabilitas konsekuensi negatif

12 2. Kesalahan Estimasi Biaya
Tindakan Preventif Tindakan Korektif Pekerjaan yang kurang dikuasai diserahkan ke subkontraktor Mengevaluasi pekerjaan subkontraktor secara periodik Menetapkan rasio-rasio perhitungan Mereview perhitungan Penyebab Kesalahan menghitung kuantitas pekerjaan Kesalahan membaca dokumen tender Anggaran yang tidak realistik Tindakan Preventif Tindakan Korektif Mempelajari semua dokumen kontrak yang direferensikan Mereview semua dokumen kontrak yang direferensikan Membaca spesifikasi material setiap item pekerjaan Mengusulkan pergantian spesifikasi material Menetapkan WBS oleh Tim Ahli Mereview dan memonitor WBS Tindakan Preventif Tindakan Korektif Evaluasi harga penawaran Revisi anggaran Meminta penawaran harga dari supplier / subkontraktor Melakukan seleksi & evaluasi secara periodik Mengananalisa harga satuan setiap pekerjaan Mereview analisa harga satuan Pekerjaan yang kurang dikuasai diserahkan ke subkontraktor Mengevaluasi pekerjaan subkontraktor secara periodik

13 3. Perbedaan Kondisi Site dengan Kontrak
Penyebab Kesalahan design perencanaan Tidak melakukan survey awal Tindakan Preventif Tindakan Korektif Dimasukkan dalam klausa kontrak, menjadi risiko owner Mengajukan klaim Mengajukan pekerjaan tambah kurang Tindakan Preventif Tindakan Korektif Melakukan site visite untuk memahami kondisi lokasi Mengevaluasi dan melaporkan secara periodik Membentuk tim market research dengan target yang jelas Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan ( aanwijzing) Membuatkan resume rapat penjelasan

14 4. Data & Informasi Proyek Kurang Lengkap
Penyebab Kurang detail dalam melakukan survey awal Tindakan Preventif Tindakan Korektif Melakukan site visite untuk memahami kondisi lokasi Mengevaluasi dan melaporkan secara periodik Membentuk tim market research dengan target yang jelas

15 KESIMPULAN : “HAMPIR” semua proyek bangunan gedung (pemerintah & swasta) dengan jenis kontrak Lumpsum Fixed Price mengalami kenaikan BPP dari target RAPK yang direncanakan / terjadi cost Overruns Usaha Jasa Konstruksi adalah usaha yang penuh dengan risiko. Risiko tidak harus dihindari, akan tetapi harus dikelola dengan baik dengan proses manajemen risiko, berupa identifikasi, analisa dan respon risiko yang cermat untuk pelaksanaan poyek bangunan gedung dengan kontrak lumpsum fixed price, disebabkan karena jenis kontrak ini lebih berisiko menderita / terjadinya cost overruns. Diperlukan pemahaman, pengetahuan dan pengelolaan manajemen risiko yang baik, yaitu melakukan tindakan preventif dan korektif, diharapkan risiko cost overruns dapat dihindari, dan target perusahaan dapat tercapai.

16 TERIMA KASIH