CHAPTER 17 PENDEKATAN BIAYA COST APPROACH

Presentasi berjudul: "CHAPTER 17 PENDEKATAN BIAYA COST APPROACH"— Transcript presentasi:

1 CHAPTER 17 PENDEKATAN BIAYA COST APPROACH
BY 1. KARMANTO 2. SABIQ G 3. DEWI KENCANAWATI ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

2 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
PENDEKATAN BIAYA PRINSIP DASAR PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ADALAH SUATU PENDEKATAN YG DALAM PERHITUNGANNYA PROPERTI DIPISAHKAN ANTARA KOMPONEN TANAH DAN BANGUNAN NILAI PASAR PROPERY = NILAI PASAR TANAH + NILAI PASAR BANGUNAN ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

3 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
NILAI PASAR TANAH DALAM PENDEKATAN BIAYA UNTUK MENENTUKAN NILAI PASAR TANAH DIASUMSIKAN BAHWA SEAKAN-AKAN TANAH DIANGGAP KOSONG DENGAN MENGGUNAKAN PERBANDINGAN PASAR MAKA DAPAT DITENTUKAN NILAI PASAR TANAH TERSEBUT ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

4 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
NILAI PASAR BANGUNAN NILAI PASAR BANGUNAN = BIAYA REPRODUKSI/PENGGANTIAN BARU – PENYUSUTAN/DEPRESIASI DALAM MENENTUKAN ESTIMASI BIAYA PEMBANGUNAN BARU DAPAT DIGUNAKAN SALAH SATU DARI BERIKUT : COMPARATIVE UNIT METHOD UNIT IN PLACE METHOD QUANTITY SURVEY METHOD ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

5 PENYUSUTAN/DEPRESIASI
DALAM MENENTUKAN PERKIRAAN DEPRESIASI DIGUNAKAN 3 METODE : METODE EKSTRAKSI PASAR (MARKET EXTRACTION METHOD) METODE UMUR EKONOMI (ECONOMIC LIFE METHOD) BREAKDOWN METHOD ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

6 HUBUNGAN TERHADAP PRINSIP PENILAIAN
SUBSTITUSI (SUBSTITUTION) PENAWARAN & PERMINTAAN (SUPPLY & DEMAND) KONTRIBUSI (CONTRIBUTION) EKTERNALITAS (EXTERNALITY) PENGGUNAAN TERTINGGI & TERBAIK (HIGHEST & BEST USE) STABILISASI (STABILIZATION) ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

7 PRINSIP SUBSTITUSI (PRINCIPLE OF SUBSTITUTION)
ADALAH SUATU PRINSIP YG MENEGASKAN BAHWA TIDAK ADA PEMBELI YG MAU MEMBAYAR LEBIH UNTUK SUATU PROPERTI YANG HAMPIR SAMA PADA WAKTU YANG HAMPIR BERSAMAAN ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

8 PRINSIP PENAWARAN & PERMINTAAN (PRINCIPLE OF SUPPLY & DEMAND)
PENAWARAN & PERMINTAAN DAPAT MENYBABKAN PENINGKATAN ATAU PENURUNAN HARGA PROPERTY. SEHINGGA SUATU PROPERTY DAPAT MEMPUNYAI NILAI YANG BERBEDA PADA WAKTU YANG BERBEDA. JIKA SUATU BIAYA PEMBANGUNAN TIDAK BERGESER SECARA PROPORSIONAL TERHADAP PERUBAHAN HARGA, MAKA PEMBANGUNAN SUATU GEDUNG AKAN LEBIH MENGUNTUNGKAN ATAU KURANG MENGUNTUNGKAN DAN NILAI GEDUNG TERSEBUT AKAN BISA NAIK ATAU TURUN. JKA BIAYA PEMBANGUNAN NAIK LEBIH CEPAT DARI PADA NILAI, MAKA PEMBANGUNAN BARU AKAN KURANG MENGUNTUNGKAN ATAU KURANG LAYAK/MENGUNTUNGKAN SECARA EKONOMI/KEUANGAN ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

9 PRINSIP KONTRIBUSI (PRINCIPLE OF CONTRIBUTION)
PRINSIP INI ADALAH BAHWA SETIAP KOMPONEN PADA SUATU PROPERTI AKAN MEMBERIKAN KONTRIBUSI TERHADAP NILAI PROPERTI TERSEBUT. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

10 PRINSIP EKTERNALITAS (PRINCIPLE OF EXTERNALITY)
BIAYA PEMBANGUNAN DAN NILAI SUATU PROPERTI AKAN DIPENGARUHI OLEH FAKTOR-FAKTOR EKTERNAL DILUAR PROPERTI. SEBAGAI CONTOH : INFLASI, BENCANA ALAM YG DAPAT MENYEBABKAN NAIKNYA BIAYA BAHAN BANGUNAN DAN UPAH BURUH. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

11 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
PRINSIP PENGGUNAAN TERTINGGI & TERBAIK (PRINCIPLE OF HIGHEST & BEST USE) SUATU SITE (TAPAK/LAHAN) AKAN MEMPUNYAI NILAI TERTINGGI APABILA DAPAT DIMANFAATKAN SECARA OPTIMAL DAN SEBALIKNYA. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

12 PRINSIP STABILISASI (PRINCIPLE OF STABILIZATION)
KETIDAK STABILAN TINGKAT HUNIAN MAUPUN PENDAPATAN DAPAT MEMPENGARUHI TERHADAP NILAI SUATU PROPERTY ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

13 PENERAPAN DAN KETERBATASAN
PENDEKATAN BIAYA SANGAT DIBUTUHKAN DIMANA PENDEKATAN PERBANDINGAN PASAR MENGALAMI KESULITAN KARENA KURANG DAN TERBATASNYA AKTIVITAS PASAR BERKAITAN DENGAN PROPERTI YANG DI NILAI PENDEKATAN INI MEMPUNYAI TINGKAT AKURASI YG CUKUP TINGGI KETIKA DIGUNAKAN PADA PROPERTI YANG BARU ATAU DIMANA TINGKAT PENYUSUTANNYA KECIL. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

14 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
PROSEDUR LANGKAH-LANGKAH YG HARUS DILAKUKAN DALAM PENDEKATAN BIAYA ADALAH : MELAKUKAN ESTIMASI NILAI TANAH YANG DIANGGAP KOSONG YANG SIAP UNTUK DIBANGUN SESUAI DENGAN MANFAAT TERTINGGI & TERBAIK MENENTUKAN BASIS BIAYA YG SESUAI YAITU REPRODUKSI (REPRODUCTION) ATAU PENGGANTI (REPLACEMENT) MEMBUAT ESTIMASI BIAYA LANGSUNG DAN TAK LANGSUNG PADA TANGGAL PENILAIAN MEMBUAT ESTIMASI TINGKAT KEUNTUNGAN PEMBORONG YG SESUAI DENGAN PASAR MENAMBAHKAN ESTIMASI BIAYA LANGSUNG MAUPUN TIDAK LANGSUNG, KEUNTUNGAN PEMBORONG DENGAN BIAYA BANGUNAN MEMBUAT ESTIMASI PENYUSUTAN BANGUNAN YG TERDIRI DARI : PENYUSUTAN FISIK (PHYSICAL DETERIORATION) KEMUNDURAN FUNGSI (FUNCTIONAL OBSOLESCENCE) KEMUNDURAN ECONOMI/EKTERNAL EXTERNAL/ECONOMIC OBSOLESCENCE) KURANGKAN ESTIMASI PENYUSUTAN DENGAN BIAYA TOTAL PEMBANGUNAN ESTIMASI NILAI PENGEMBANGAN (IMPROVEMENT) LAINYA YG BELUM DIPERTIMBANGKAN. TAMBAHKAN NILAI TANAH DENGAN NILAI BANGUNAN SETELAH DIKURANGI PENYUSUTAN SECARA KESELURUHAN SESUAIKAN KASIMPULAN AKHIR NILAI PROPERTI TERSEBUT DENGAN PERSONAL PROPERTI YG TERDAPAT DIDALAMNYA JIKA MEMANG DIKEHENDAKI. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

15 BIAYA REPRODUKSI VS BIAYA PENGGANTIAN
BIAYA REPRODUKSI ADALAH PERKIRAAN BIAYA PEMBANGUNAN SEBUAH BANGUNAN PD TANGGAL PENILAIAN YG DIASUMSIKAN TERHADAP DUPLIKAT/REPLIKA BANGUNAN YG DINILAI DENGAN MENGGUNAKAN MATERIAL, DESAIN DAN PEKERJA YANG SAMA BIAYA PENGGANTIAN ADALAH PERKIRAAN BIAYA PEMBANGUNAN SEBUAH BANGUNAN PD TANGGAL PENILAIAN YG DIESTIMASIKAN MENGGUNAKAN BAHAN MATERIAL PENGGANTI DAN DESAIN STANDAR. ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

16 ELEMEN PENILAIAN PROPERTY
PERKIRAAN BIAYA INDIRECT COST FEE PERENCANAAN BIAYA KONSULTAN PENILAI, AKUNTAN & KONSULTAN HUKUM BIAYA INVESTASI TANAH & SELURUH BIAYA YG DISEPAKATI DNG KONTRAKTOR BERKAITAN PEMBANGUNAN KONSTRUKSI BIAYA SELURUH ASURANSI & PAJAK SELAMA MASA KONSTRUKSI SELURUH BIAYA INVESTASI SETELAH MASA KONSTRUKSI GUNA MELENGKAPI KEKURANGAN YG ADA TETAPI SEBELUM TERCAPAI STABILITAS PERASIONALNYA PENAMBAHAN MODAL DALAM RANGKA MEMPERBAIKI KONDISI PENYEWAAN DAN BIAYA KOMISI LEASING BIAYA KOMISI MARKETING/PEMASAR DAN BIAYA LAINYA YG BERKAITAN DENGAN UPAYA UNTUK MENSTABILKAN TINGKAT HUNIAN YG NORMAL BIAYA ADMINISTRASI PENGEMBANG DIRECT COST IJIN BANGUNAN BAHAN BANGUNAN & PERALATAN TENAGA KERJA PENGGUNAAN PERALATAN KERJA KEAMANAN MASA KONSTRUKSI DIREKSI KIT & PAGAR SEMENTARA GUDANG BAHAN BANGUNAN BIAYA SAMABUNAGAN INSTALASI & UTILITAS KEUNTUNGAN KONTRAKTOR & OVER HEAD JAMINAN KONTRAK ELEMEN PENILAIAN PROPERTY

17 Nama anggota kelompok : Karmanto Dewi M.Sabiq Ghozali
Terima Kasih Nama anggota kelompok : Karmanto Dewi M.Sabiq Ghozali ELEMEN PENILAIAN PROPERTY