PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

i. Aturan Dasar Pemberian Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah 1. UU Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 3. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2006 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah 4. PMNA/Ka.BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 5. PMNA/Ka.BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan 6. Peraturan Ka.BPN RI Nomor 2 Tahun 2013 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah 7. Peraturan Kepala Daerah Propinsi DIY Nomor 3 Tahun 1984 Tentang Pelaksanaan Berlaku Sepenuhnya UU No.5 Tahun 1960 di Provinsi DIY 2

Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945 Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Pasal 2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA): Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk: a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur. Hak menguasai dari Negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.

Pasal 4 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa.

Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 : Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan - ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi : a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan Pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah negara, perpanjangan jangka waktu hak, pembaharuan hak, perubahan hak, termasuk pemberian hak diatas Hak Pengelolaan. Perpanjangan Hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak atas tanah tanah mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut, yang permohonannya dapat diajukan sebelum jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir. Pembaharuan Hak adalah pemberian hak atas tanah yang sama kepada pemegang hak yang sama yang dapat diajukan setelah jangka waktu berlakunya hak yang bersangkutan berakhir.

Perubahan Hak Atas Tanah adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah tertentu, atas permohonan pemegang haknya, menajdi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis lainnya. Pembatalan Hak Atas Tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertipikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacad hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

II. JENIS HAK-HAK ATAS TANAH Pasal 16 UU No.5 Tahun 1960 Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah: a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai e. Hak Sewa f. Hak Membuka Tanah g. Hak Memungut Hasil Hutan h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undnag-undang serta hak-hak sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 Hak hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (3) ialah: a. Hak Guna Air b. Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan c. Hak Guna Ruang Angkasa

HAK MILIK Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. * SUBYEK (1) Hak Milik dapat diberikan kepada : a. Warga Negara Indonesia; b. Badan-badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku yaitu: 1) Bank Pemerintah; 2) Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah. (2) Pemberian Hak Milik untuk badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, hanya dapat diberikan atas Tanah-tanah tertentu yang benar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya.

Ciri-ciri khusus Hak Milik: 1 * Ciri-ciri khusus Hak Milik: 1. Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, 2. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, 3. Dapat dibebani Hak Tanggungan

2. HAK GUNA USAHA Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian perikanan atau peternakan. * SUBYEK: a. Warga Negara Indonesia. b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia * JANGKA WAKTU: Hak Guna Usaha diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang selama 25 tahun. * CIRI-CIRI KHUSUS: a. Diberikan untuk perusahaan pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan b. Dapat beralih dan dialihkan c. Dapat dijadikan jaminan di Bank

3. HAK GUNA BANGUNAN Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya, dengan janka waktu paling lama 30 {tiga pulih) tahun * SUBYEK: a. Warga Negara Indonesia. b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia * JANGKA WAKTU: Hak Guna Bangunan diberikan selama 30 tahun dapat diperpanjang selama 20 tahun * CIRI-CIRI KHUSUS a. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. b. Dapat dibebani Hak Tanggungan

4. HAK PAKAI Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA * SUBYEK: a. Warga Negara Indonesia b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia. c. Departemen/Kementerian, Lembaga Non Departemen / Non Kementerian dan Pemerintah Daerah d. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. e. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. f. Badan-badan keagamaan dan sosial g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional * JANGKA WAKTU a. Untuk jangka waktu yang tertentu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 10 tahun (untuk WNI atau orang asing yang berkedudukan Indonesia. b. Untuk jangka waktu selama tanahnya dipergunakan (untuk instansi pemerintah)

* CIRI-CIRI KHUSUS: a. Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dan dijadikan jaminan utang dengan izin pejabat yang berwenang. b. Hak Pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. c. Hak Pakai atas nama Instansi Pemerintah: tidak untuk mencari profit (keuntungan), tidak dapat dijadikan agunan, hanya dapat dialihkan setelah mendapat persetujuan dari DPR/DPRD

HAK PENGELOLAAN Hak Pengelolaan adalah hak menuasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpakan kepada pemegang haknya. * SUBYEK: a. Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah; b. Badan Usaha Milik Negara; c. Badan Usaha Milik Daerah; d. PT. Persero; e. Badan Otorita; f. Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah. g. Badan-badan hukum diatas dapat diberikan Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolan tanah. * JANGKA WAKTU: Tidak ada jangka waktunya

a. Hak pengelolaan tidak sama dengan jenis hak atas tanah yang lain * CIRI-CIRI KHUSUS a. Hak pengelolaan tidak sama dengan jenis hak atas tanah yang lain (HM, HGU, HGB, dan HP). HPL ini merupakan hak menguasai negara yang sebagian kewenangannya dilimpahkan kepada pemegang haknya. b. Kewenangan pemegang HPL disini antara lain: 1) Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan 2) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya 3) Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan HGB atau HP menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. c. Tidak dapat dibebani Hak Tanggungan d. Tidak dapat dialihkan dan beralih ke pihak lain. e. Dapat diberikan kepada Instansi Pemerintah, Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota, BUMN, BUMD dan PT (Persero) yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah Kabupaten/Kota yang mempunyai tugas pokok dan fungsi mengelola tanah.