BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN BPHTB Perpajakan sarana peran serta dalam pembiayaan Negara Tanah mempunyai fungsi sosial dan ekonomi Setelah berlaku UUPA No. 5 Tahun 1960 pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas pemindahan harta tetap (Ordonansi BBN : Statsblad 1924 Nomor 291) tidak dapat dilaksanakan BPHTB adalah pengganti BBN Prinsip kewajiban BPHTB adalah self asessment Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah

OBJEK dan SUBJEK PAJAK Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang meliputi : Pemindahan hak karena : jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan; usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha; hadiah Pemberian hak baru karena : kelanjutan pelepasan hak; di luar pelepasan hak. Hak atas tanah yang menjadi objek Pajak BPHTB adalah : hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai; hak milik atas satuan rumah susun; hak pengelolaan. Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Wajib Pajak BPHTB adalah subjek pajak BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Objek Pajak Tidak Dikenakan BPHTB Perwakilan diplomatik Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan atau pembangunan kepentingan umum Badan / Perwakilan Internasional Konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama Orang pribadi atau badan karena wakaf Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

DASAR PENGENAAN, SAAT PAJAK TERUTANG dan PEMBAYARANNYA Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) TRANSAKSI PEROLEHAN DASAR PENGENAAN SAAT TERUTANG 1. Jual beli Harga transaksi Dibuat & ditandatangi akta 2. Tukar menukar Nilai pasar 3. Hibah 4. Hibah Wasiat Mendaftar ke BPN 5. Waris 6. Pemasukan dlm perseroan 7. Pemisahan 8. Putusan hakim Putusan pengadilan 9. Hak baru dari kelanjutan hak Di Ttd & diterbitkan SK 10. Hak baru diluar pelep. Hak 11. Penggabungan usaha 12. Peleburan usaha 13. Pemekaran usaha 14. Hadiah 15. Penunjukan hasil lelang Risalah Lelang Penunjukan pemenang lelang

Dasar Pengenaan, …… lanjutan BPHTB disetor dengan Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kewajiban membayar dilakukan sebelum saat pajak terutang, yaitu: a. Akta pemindahan hak ditandatangi Notaris/PPAT b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangi oleh Pejabat Lelang c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala kantor Pertanahan, dalam hal: 1. Pemberian hak baru 2. Pemindahan Hak karena putusan hakim, hibah wasiat atau waris Fungsi SSB : a.  Digunakan untuk melakukan penyetoran BPHTB yang terutang b. Melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan c. Sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP PBB) Penyampaian SSB paling lama 7 hari setelah tanggal pembayaran

TARIF dan CARA PERHITUNGAN Tarif Pajak ditetapkan 5 % (lima persen) Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp60.000.000,00 > umum Rp300.000.000,00 > waris atau hibah wasiat yang masih dalam hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami / istri Rumus Perhitungan BPHTB : BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP) Atau BPHTB = 5% x (NJOP PBB – NPOPTKP) BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris, hibah wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang Untuk pemberian hak pengelolaan dikenakan 0% dari BPHTB > Lembaga Pemerintah 50% dari BPHTB > Lainnya

Contoh Perhitungan 1-1. Pada tanggal 10 April 2003, Hilmi membeli tanah seluas 500 m dengan harga transaksi Rp.300.000,-/m2. Berdasarkan SPPT PBB tanah itu termasuk kelas A.24 (Rp.285.000,00 / m2). Apabila NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Hilmi ? 1-2. Pada kasus di atas diketahui NJOP PBB tanah tersebut termasuk kelas A.23 (Rp.335.000,00/m2). Berapakah BPHTB yang harus dibayar? 1-3. Pak H. Burhan memberikan hibah wasiat seluas 5000 m2 yang akan dibagikan kepada : Furqon (anak kandung) seluas 3000 m2, H. Hidayat (ayah kandung) seluas 1300 m2, dan Rahmat (Adik kandung) seluas 700 m2. Nilai pasar belum diketahui, tetapi berdasarkan SPPT PBB tanah tersebut termasuk kelas A.29 (Rp.103.000,00 / m2). (NPOPTKP maksimal). Hitung BPHTB bagi setiap penerima hibah wasiat?

Jawab Soal 1-1 Jawab Soal 1-2 Karena NPOP lebih tinggi dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NPOP : NPOP Rp.150.000.000,00 NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-) i NPOPKP Rp. 90.000.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00 Rp. 4.500.000,00 Jawab Soal 1-2 Karena NPOP lebih rendah dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB: i NJOP PBB Rp.167.500.000,00 NPOP TKP Rp. 60.000.000,00 (-) Rp.107.500.000,00i BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00 Rp. 5.375.000,00

Jawab 1-3 Furqon NJOP PBB 3000 x Rp.103.000,00 Rp.309.000.000,00 NPOP TKP Rp.300.000.000,00 Rp. 9.000.000,00 ii BPHTB seharusnya terutang 5% x Rp.9.000.000,00 Rp. 450.000,00 ii BPHTB yang terutang 50% x Rp.450.000 Rp. 225.000,00 H. Hidayat i NJOP PBB 1300 x Rp.103.000,00 Rp.133.900.000,00 NPOP TKP Rp.300.000.000,00 Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB. Rahmat NJOP PBB 700 x Rp.103.000,00 Rp.72.100.000,00 NPOP TKP Rp.300.000.000,00 Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.

PENETAPAN dan PENAGIHAN BPHTB Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKBKB dan SKBKBT SKBKB (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar) adalah surat keputusan yang menentukan besarnya pajak yang terutang, SKBKB = Kekurangan pajak + sanksi bunga sebesar 2% sebulan, max 24 bulan SKBKBT (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan) adalah surat keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah ditetapkan. SKBKBT = Kekurangan pajak + sanksi administrasi 100% STB (Surat Tagihan BPHTB): surat untuk melakukan tagihan pajak dan sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda, diterbitkan dalam hal: a.  pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar b. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga SKBKB, SKBKBT, STB, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding merupakan dasar penagihan dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Apabila jumlah pajak yang terutang tidak dilunasi pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.

Contoh Penetapan BPHTB 1-4. Pada soal 1-1, berdasarkan hasil pemeriksaaan KPPBB pada tanggal 20 Oktober 2003 diketahui harga transaksi adalah Rp.350.000,00/m2. Berapakah besarnya kekurangan BPHTB yang harus dibayar Hilmi ? 1-5. Pada tanggal 5 Desember 2003, ternyata ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Hilmi adalah seluas 525 m2. Berapakah jumlah pajak yang harus dibayar oleh Hilmi ? 1-6. Habib memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 4 September 2003. Berdasarkan pemeriksaan SSB yang disampaikan Habib, ternyata terdapat salah hitung yang menyebabkan kurang dibayar sebesar Rp.2.000.000,00. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan STB pada tanggal 17 Desember 2003. Berapakah jumlah yang harus dibayar dalam STB tersebut ?

JAWABAN Jawab Soal 1-4: i NPOP Rp.175.000.000,00 NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-) i NPOPKP Rp.115.000.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00 Rp. 5.750.000,00 i BPHTB yang telah dibayar Rp. 4.500.000,00 (-) i BPHTB yang kurang bayar Rp. 1.250.000,00 i Sanksi administrasi berupa bunga 10-04-2003 s.d. 20-10-2003 i 7 x 2% x Rp.1.250.000,00 Rp. 175.000,00 i Jumlah yang harus dibayar pada SKBKB i BPHTB Kurang Bayar Rp. 1.250.000,00 i Sanksi Administrasi Rp. 175.000,00 (+) i Rp. 1.425.000,00 Jawab Soal 1-5: NPOP Rp.183.750.000,00 NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-) i NPOPKP Rp.123.750.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00 Rp. 6.187.500,00 i BPHTB yang telah dibayar i Pada SSB Rp.4.500.000,00 Pada SKBKB Rp.1.250.000,00 (+) Rp. 5.750.000,00 (-) i BPHTB yang kurang bayar Rp. 437.500,00 i Sanksi administrasi kenaikan i 100% x Rp.437.500,00 Rp. 437.500,00 (+) i Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT Rp. 875.000,00 Jawab Soal 1-6 : Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00 Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00 Rp. 160.000,00 (+) Jumlah yang harus dibayar dalam STB Rp.2.160.000,00

Jawab Soal 1-5: NPOP Rp.183.750.000,00 NPOPTKP Rp. 60.000.000,00 (-) i NPOPKP Rp.123.750.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp.115.000.000,00 Rp. 6.187.500,00 i BPHTB yang telah dibayar i Pada SSB Rp.4.500.000,00 Pada SKBKB Rp.1.250.000,00 (+) Rp. 5.750.000,00 (-) i BPHTB yang kurang bayar Rp. 437.500,00 i Sanksi administrasi kenaikan i 100% x Rp.437.500,00 Rp. 437.500,00 (+) i Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT Rp. 875.000,00 Jawab Soal 1-6 : Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00 Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00 Rp. 160.000,00 (+) Jumlah yang harus dibayar dalam STB Rp.2.160.000,00

KEBERATAN dan BANDING Yang diajukan : a. SKBKB b. SKBKBT c. SKBLB d. SKBN 3 bulan Keputusan DJP: mengabulkan (sebagian/ seluruhnya) menolak, menambah 12 bulan BPSP Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan WP disertai alasan-alasan yang jelas. Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. Apabila keberatan atau permohonan banding sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan imbalan bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.

PENGURANGAN diberikan dalam hal : Alasan Pengurangan : Besar 1. Digunakan untuk kepentingan sosial / pendidikan yang tidak mencari keuntungan a. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan 50% b. Digunakan untuk pendidikan umum c. Digunakan untuk rumah sakit swasta 2. Kondisi tertentu yang ada hubungannya dengan WP T/B yang dieli WP dari hasil ganti rugi T/B oleh Pemerintah yang jumlahnya diawah NJOP PBB T/B yang diperoleh WP dari Pemerintah sebagai ganti atas T/B yang dibebaskan Pemerintah guna pembangunan kepentingan umum yang memerlukan syarat khusus: jalan umum, waduk, bendungan. Tidak berfungsi karena bencana alam atau sebab lain: banjir, kebakaran d. T/B rumah dinas Pemerintah yang dibeli Veteran, PNS, anggota ABRI, pensiunan PNS, purnawirawan ABRI, atau janda / duda dari PNS / ABRI 75% 3. Hibah dari orang tua kandung atau anak kandung 4. Merger yang memperoleh keputusan persetujuan dari DJP 5. T/B milik Bank Exim, Bapindo, BBD, BDN sehubungan pementukan Bank Mandiri 100% 6. Hasil lelang yang harga lelangnya lebih rendah dari NJOP PBB ***

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN BPHTB

SOAL LATIHAN Wajib Pajak dapat mengajukan pengembalian pembayaran BPHTB kepada Direktur Jenderal Pajak. Sebutkan 2 bentuk keputusan yang diterbitkan oleh Direktur Jenderal Pajak dan jelaskan pula apa yang menyebabkan keputusan tersebut diterbitkan ! Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual beli adalah sebesar Rp.75.000.000,-. Luas tanah 214 m2, berdasarkan NJOP PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ? Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini: a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas 150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m2 dan telah membayar BPHTB-nya. b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT. Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian di atas.

SOAL LATIHAN Sebutkan 3 (tiga) fungsi dari Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kapan jangka waktu penyampaian SSB tersebut ! Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual beli adalah sebesar Rp.90.000.000,-. Luas tanah 214 m2, berdasarkan NJOP PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2). Apabila NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ? Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini: a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas 150 m2 melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m2 dan telah membayar BPHTB-nya. b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2. Atas hasil pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2. Atas temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT. Berapa Pak Reza harus membayar BPHTB-nya untuk setiap tanggal kejadian di atas.