Pengertian Manajemen Investasi PENDAHULUAN Pengertian Manajemen Investasi Investasi adalah : menempatkan uang atau dana dengan harapan untuk memperoleh tambahan atau keuntungan tertentu atas uang atau dana tersebut. Investasi ada 2 Investasi Nyata (Real Investment) (Secara umum melibatkan aset berwujud : Tanah, Mesin, Pabrik) Investasi Keuangan (Financial Investment) (Melibatkan kontrak-kontrak tertulis, seperti Saham dan Obligasi)

Lingkungan Investasi Sekuritas Merupakan secarik kertas yang menunjukan hak pemodal (yaitu pihak yang memiliki kertas tersebut) untuk memperoleh bagian dari prospek atau kekayaan organisasi yang menerbitkan sekuritas tersebut. Beberapa jenis sekuritas yang diperdagangkan di BEJ : Saham Biasa, Saham Preferent, Obligasi, Obligasi Konversi, serifikat right dan waran. Saham : Bukti tanda kepemilikan Obligasi : merupakan surat tanda hutang jangka panjang yang diterbitkan oleh perusahaan ataupun pemerintah. Obligasi Konversi : obligasi yang dapat ditukar menjadi saham biasa pada waktu tertentu atau sesudahnya.

Perantara Keuangan (financial Intermediaries) Sertifikat Right : sekuritas yang memberikan hak kepada pemiliknya untuk membeli saham baru dengan harga tertentu. Waran : sekuritas yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk membeli saham dari perusahaan yang menerbitkan waran tersebut dengan harga tertentu pada waktu tertentu. Pasar Sekuritas Pasar sekuritas muncul dalam rangka mempertemukan pembeli dan penjual sekuritas, artinya pasar sekuritas adalah mekanisme yang diciptakan untuk memberi fasilitas perdagangan asset keuangan. Perantara Keuangan (financial Intermediaries) yang juga dikenal sebagai lembaga keuangan adalah organisasi yang menerbitkan klaim keuanganterhadap diri mereka sendiri (artinya mereka menjual asset keuangan yang mewakili klaimkeuangan terhadap diri mereka sendiri untuk imbalan uang tunai) dan menggunakan dana dari penerbitan tersebut terutamauntuk membeli asset keuangan lain. 3

Proses Investasi Proses Investasi Menunjukan bagaimana pemodal seharusnya melakukan investasi dalam sekuritas ; yaitu sekuritas apa yang akan dipilih, seberapa banyak investasi tersebut dan kapan investasi tersebut akan dilakukan. Beberapa langkah –langkah dalam proses investasi. Menentukan Kebijakan Investasi Analisis Sekuritas Pembentukan Portofolio Melakukan Revisi Portofolio Evaluasi Kinerja Portofolio44

PASAR DAN TRANSAKSI INVESTASI A. PASAR EFEK Pasar Efek (Securitas Market) merupakan mekanisme yang memungkinkan penawar dan peminta dana melakukan traksaksi penjualan dan pembelian sekuritas. Jenis Pasar Efek yaitu : - Pasar Uang (Money Market) >> dimana efek jangka pendek diperjual belikan (kegiatan perbankan) - Pasar Modal (Capital Market) >> Dimana transaksi dilakukan untuk efek jangka panjang (saham dan Obligasi) Pasar modal dapat digolongkan menjadi pasar perdana dan pasar sekunder

Pasar Perdana (Primary Market) adalah pasar dimana emisi baru (new issue) efek ditawakan kepada publik. Bila suatu perusahaan menawarkan efek baru, sejumlah institusi akan terlibat dalam proses penjualan. Perusahaan yang mengeluarkan efek (emiten) akan menggunakanbank investasi (investmenbanker) sebagai underwriter atau penjamin bahwa emiten akan menerima setidak-tidaknya jumlah minimum tertentu untuk emisinya. Pasar Sekunder (Secondary Market) adalah pasar dimana efek diperdagangkan seteah dijual perdana (emisi). pasar sekunder timbul setelah suatu efek di issue, sementara pembelinya ingin menjual saham tersebut, dan lainya ingin membelinya. pasar sekunder tediri dari bursa efek (organized securities exchange) dan pasar melalui kaunter (over the counter market)

B. BURSA EFEK Bursa efek (Securities Exchange) adalah lembaga sentral dimana kekuatan penawaran dan permintaan untuk efek tertentu dipertemukan. Seluruh perdagangan dilakukan disuatu tempat dan dibawah sejumlah peraturan tertentu. Semua transaksi dilakukan dilantai bursa atas dasar proses lelang (auction process), tujuannya adalah memenuhi semua pesanan pembelian pada harga terendah dan memenuhi semua pesanan penjualan pada harga tertinggi, sehingga baik pembeli maupun penjual mendapat hasil sebaik mungkin.

C. BURSA OPTION DAN BURSA FUTURES Option yang membolehkan pemeganggnya untuk membeli atau menjual asset financial pada suatu harga tertentu selama periode tertentu didaftar dan diperdagangkan di bursa tertentu. Futures yang merupakan kontrak yang menjanjikan penyerahan mendatang dari komoditi, valuta asing atau instrument finansial dengan harga tertentu pada suatu tanggal tertentu, diperdagangkan pada berbagai bursa. D. PASAR OVER THE COUNTER (OTC) OTC Market bukan merupakan suatu lembaga khusus tetapi merupakan suatu lembaga khusus tetapi merupakan cara lain memperdagangkan efek. Pasar OTC berupa jaringan telekomunikasi yang tersebar diberbagai tempat dimana pembeli dan penjual dari efek tertentu dapat dipertemukan bersama

E. PENGATURAN PASAR EFEK Peraturan perundang-undangan tentang efek dikeluarkan terutama untuk : - Menjamin keterbukaan yang cukup dan akurat mengenai informasi bagi investor yang ada dan yang potensial - Mencegah serta menghukum penyalah gunaan dan misrepsentasi. - Membentuk lembaga, yaitu komisi (seperti BAPEPAM) dan bursa (BEJ, BES) yang ditugasi untuk pengegakan hukum (enforcement) dan penyelenggaraan transaksi. F. TRANSAKSI EFEK Kondisi pasar efek bisa dibedakan atas 2 yaitu : Bull Market dan Bear Market. Berikut beberapa prosedur dan pelaku yang terlibat dalam melakukan traksaksi investasi : 1. Pialang Saham (stock broker) adalah mereka yang mendapat lisensi dari bursa untuk melalukan perdagangan efek dan terkait pada etika bursa, sehingga menjadi perantara bagi investor untuk membeli dan menjual efek.

2. Pembukaan Account Terdiri dari : - Account Tunggal (single accont) atau bersama (joint account) Account tunggal untuk individual, Account bersama untuk suami istri atau orang tua & anak. - Account Tunai(cash account) atau Account Margin (margin account) Account Tunai dimana klien hanya dapat melakukan transaksi tunai. Account Margin dimana klien diberikan hak meminjam oleh brokerage firm (dengan meninggalkan surat-surat efek sebagai jaminan. - Account Diskresioner (discretionary account) dimana broker dapat menggunakan pertimbangannya sendiri untuk melakukantransaksi pembelian atau penjualan atas nama kliennya. 10

3. Jenis Pesanan Dasar Terdiri dari : - Pesanan Pasar (Market Order) Yaitu pesanan untuk membeli atau menjualsaham pada harga yang terbaik saat pesanan diberikan. - Pesanan Terbatas (Limit Order) Yaitu pesanan untuk membeli pada harga tertentu atau dibawahnya, atau menjual pada atau diatas harga tertentu. - Pesanan Stop Kerugian (Stop – Loss Order) Yaitu pesanan untuk menjual suatu saham bila harga pasarnya mencapai atau turun dibawah tingkat tertentu. 4. Jenis Transaksi Dasar - Pembelian Panjang (Long Purchase) Dimana investor membeli efek dengan harapan nilai akan naik dan dapat dijual dikemudian hari dengan keuntungan. - Pembelian Pendek (Short Sale) Dimana investor, melalui broker, menjual efek yang dipinjam dari pihak lain untuk kemudian dibeli kembali dengan harga yang diharapkan turun. - Pembelian Margin (Margin Purchase) Dimana investor dengan modal sendiri dan uang pinjaman dari perusahaan pialang membeli efek 5. Biaya Transaksi Terdiri dari : Tarif komisi tetap (Transaksi- transaksi kecil) Komisi Yang dirundingkan (Negotiated commission) <transaksi besar/institusional>

HASIL DAN RESIKO INVESTASI A. KONSEP HASIL Hasil (Return) dapat dipandang sebagai penghargaan untuk suatu investasi. B. UNSUR – UNSUR Hasil dari suatu investasi terdiri dari dua unsur yaitu : 1. Penghasilan Berjalan (Current Income) Adalah penghasilan periodik yang diterima secara tunai atau cepat dapat diubah menjadi tunai, yang bersumber dari pemilikan suatu investasi, seperti : bunga obligasi, deviden dari saham, sewa dari real estate. 2. Capital Gain - Capital Loss Capital gain berupa kenaikan nilai karena harga jual investasi lebih tinggi dari harga belinya. Capital Loss berupa penurunan nilai karena harga jual investasi lebih rendah dari harga belinya C. TINGKAT HASIL Tingkat hasil (level of return) yang dicapai atau diharapkan dari suatu investasi tergantung dari berbagai faktor, yaitu : Sifat – sifat internal : seperti jenis wahana investasi, cara pembelanjaannya, klien dari emiten, dan manajemen mempengaruhi tingkat hasil. Kekuatan Eksternal , seperti perang, resesi, peraturan baru, kebijaksanaan politik yang diluar kekuasaan emiten wahana investasi juga berpengaruh terhadap tingkat hasil. Inflasi : pengaruh positif terhadap jenis wahana invesatasi seperti real estate, dan pengaruh negatif jenis wahana lain, seperti obligasi dan saham.

D. PENGUKURAN HASIL Pengukuran gasil dari suatu investasi didasarkan atas waktu dari penghasilan berjalan dan atau capital-gain (loss). Dalam hal ini, tiga faktor utama memegang peranan penting yaitu : 1. Bunga Bunga sebagai hasil dasar bagi penabung, cara perhitunga bunga ada 2 cara yaitu : A. Bunga Sederhana, yaitu bunga yang dibayarkan hanya pada saldo aktual selama jumlah waktu aktual dana yang bersangkutan ditabung. B. Bunga Majemuk, yaitu bunga yang dibayarkan baik pada tabungan awal maupun pada setiap bunga yang terpupuk dari satu periode ke periode berikutnya. 2. Hasil Selama Periode Investasi Ditanamkan Dalam perhitungan jumlah hasil investasi, maka seluruh hasil baik yang terealisir maupun potensial, baik yang positif maupun negatif harus diperhitungkan. Seluruh hasil yang diperoleh selama periode dimana suatu investasi dipegang/ditahan/ditanam disebut hasil periode penanaman (holding period return/HPR) 3. Nilai Waktu dari Uang Pada dasarnya, makin cepat investor menerima hasil dari suatu investasi makin baik, karena kesempatan untuk menginvestasikannya dan memperoleh tambahan hasil hampir selalu ada. A. Nilai Mendatang (Future value) adalah jumlah dimana deposit sekarang akan tumbuh selama satu periode bila ditempatkan dalam tabungan dengan bunga majemuk.

B. Nilai Sekarang (Present Value) adalah kebalikan dari nilai mendatang, dalam arti sebagai nilai saat ini dari suatu jumlah yang akan diterima dimana datang. Tingkat bunga untuk menghitung nilai sekarang disebut tingkat diskon (discount rate). C. Nilai Sekarang dari suatu aliran penghasilan Jumlah yang akan diterima mendatang bisa berupa satu jumlah sekaligus (single lump sum) atau suatu aliran (stream) yang akan diterima setiap tahun sebagaimana penerimaan hasil dari suatu investasi. Aliran penghasilan tersebut bisa berupa aliran campuran (mixed stream) dimana penghasilantahunan tersebut jumlahnya tidak selalu sama dan dimana penghasilananuitasnya selalu sama. D. Investasi yang layak Suatu investasi dianggap layak apabila nilai sekarang dari penerimaan (dengan tingkat diskon tertentu) sama atau melebihi (nilai sekarang) daripengeluaran; dimana pengeluaran (harga beli) dari investasi dilakukan sekarang, sehingga pengeluaran dan nilai sekarangnya dianggap sama. E. Yield Yield dari suatu investasi adalah tingkat diskon dimana nilai sekarang daripenerimaan (benefit) tepat sama dengan pengeluaran investasinya (cost).

E. RESIKO Risiko adalah kemungkinan bahwa hasil nyata dari suatu investasi dapat berbeda dari nilai yang diharapkan. Sumber – sumber resiko : 1. Risiko Bisnis Yaitu derajat ketidakpastian dari hasil suatu investasi dan kemampuan untuk membayar investor berupa bunga, dividen, sewa, dan hasil lainya, karena maju mundurnya suatu perusahaan atau kekayaan dimana investor memiliki investasi. 2. Resiko Finansial Yaitu Resiko yang berhubungan dengan kombinasi pembelanjaan hutang dan penyertaan/ modal untuk membelanjai suatu perusahaan, makin besar proporsi hutangnya makin besar resikonya. 3. Resiko Daya Beli Yaitu kemungkinan perubahan tingkat harga-harga, dimana investasi yang nilainya paralel dengan tingkat harga (saham, properti) akan menguntungkan pada periode kenaikan harga, sedang investasi yang memberi hasil tetap (tabunga, obligasi) akan disenangi pada periode penurunan tingkat harga. 4. Resiko Suku Bunga Yaitu resiko perubahan suku bunga umum yang mempengaruhi harga surat berharga terutama yang memberikan hasil tetap (obligasi). 5 Resiko Likuiditas Yaitu resiko sulitnya likuidasi suatu investasi dengan mudah pada harga yang layak ; pada umumnya wahana investasi yang diperdagangkan dipasar tipis, dimana permintaan dan penawaran kecil (seperti tanah dilokasi terpencil) cenderung kurang likuid dari pada yang diperdagangkan dipasar luas/besar) 6. Resiko Pasar Yaitu resiko yang ditimbulkan oleh faktor-faktor seperti : peristiwa politik, ekonomi, sosial, selera dan preferensi investor.

PEMBENTUKAN PROGRAM INVESTASI A. PERENCANAAN FINANSIAL Meliputi tiga (3) kegiatan utama : 1. Penilaian Keadaan Finansial Saat ini Keadaan finansial saat ini ditunjukan dengan dua laporan utama yaitu Laporan posisi keuangan (neraca) dan Laporan hasil usaha (laba-rugi) Neraca mencerminkan kekayaan, hutang dan modal pada suatu saat tertentu. Laporan Rugi laba memuat kegiatan finansial yang telah terjadi selama suatu periode tertentu, biasanya satu tahun.laporan ini memuat tiga (3) unsur dasar yaitu penghasian, biaya dan sumbangan terhadap tabungan/investasi bisa positif (laba) negatif (rugi). 2. Menetapkan Tujuan Finansial Tujuan finansial harus ditetapkan dalam batas kemampuan untuk dapat dicapai, tujuan dapat dibedakan menjadi : i. Tujuan jangka panjang ii. Tujuan jangka pendek 3. Penyusunan Anggaran Anggaran (budget) adalah rencana pendapatan dan pengeluarann sebagai pedoman arahan kegiatan finansial untuk mencapai tujuan jangka pendek. Anggaran umumnya mencakup periode satu tahun yang dipecah-pecah dalam interval bulan sesuai dengansiklus penagihan dari setiap organisasi. Anggaran terdiri dari 3(tiga) aspek utama yaitu: perkiraan pendapatan, perkiraan pengeluaran, dan perkiraan surplus atau defisit.

B. ASURANSI Asuransi merupakan unsur penting dalam perencanaan finansial, karena : a. Memberikan perlindungan terhadap peristiwa yang merugikan keuangan b. Memberikan kemanfaatan tunai. 1. Prinsip – Prinsip Asuransi Jenis asuransi dapat digolongkan dalam tiga bentuk utama yaitu : asuransi jiwa, asuransi kesehatan, asuransi properti serta liabiliti. meskipun setia bentuk memberikan berbagai jenis perlindungan, semuanya memiliki sifat-sifat umum tertentu yang menyangkut :resiko, mekanisme, dan resiko yang dapaat diasuransikan. - Resiko dalam asuransi dapat diartikan sebagai ketidakpastian yang menyangkut kerugian ekonomis. - Mekanisme asuransi memungkinkan orang untuk mengurangi resiko finansial dengan membagi kerugian yang menyangkut terjadinya peristiwa yang tidak pasti. - Resiko yang dapat diasuransikan, dengan syarat-syarat : a. harus ada sekelompok besar orang dengan eksposur kerugian yang serupa b. eksposur kerugian tersebut harus yang tidak disengaja dan tidak diharapkan. c. biaya asuransinya harus relatif rendah d. resiko itu tidak boleh memiliki potensi malapetaka besar. 2. Asuransi Jiwa Asuransi jiwa mengandung mekanisme yang dapat digunakan untuk memberikan perlindungan finansial kepada suatu keluarga dalam hal pencari nafkah atau anggota keluarga lainnya meninggal secara prematur.

Asuransi jiwa dapat digolongkan dalam 4 jenis yaitu : 1 Asuransi jiwa dapat digolongkan dalam 4 jenis yaitu : 1. Asuransi Kematian (term life insurance) adalah asuransi jiwa dimana pihak penanggung wajib membayar sejumlah uang pertanggungan tertentu jika tertanggung meninggal dunia dalam jangka waktu pertanggungan. Asuransi ini termasuk asuransi yang termurah karena tidak mengandung tabungan dan hanya dibayarkan jika terjadi kematian. 2. Asuransi seumur hidup (whole life insurance) Memberikan pertanggungan seumur hidup dari seorang tertanggung. Asuransi ini mengandung tabungan yang dikenal sebagai nilai tunai (cash value) 3. Asuransi dwiguna (endowment insurance) memberikan pembayaran jaminan kepada ahli waris jika tergantung meninggal dunia dalam masa pertanggungan, atau kepada tertanggung sendiri jika ia tetap hidup pada akhir masa pertanggungan. 4. Asuransi jiwa universal (universal life insurance) mengandung asuransi kematian dan nilai tunai seperti pada whole life dan endowment, tetapi asuransi universal memberikan informasi rinci mengenai biaya polis dan jaminan, seperti komisi penutupan, biaya inkaso/ penagihan premi, bunga atas nilai tunai dan biaya perlindungan asuransi yang sebenarnya. 3. Memenuhi Kebutuhan Asuransi Jiwa Setiap orang seharusnya mendapatkan perlindungan asuransi jiwa yang cukup melindungi posisi finansialnya yang berupa kombinasi antara pertanggungan kematian dan pemupukan tabungan sesuai perkiraaan jumlah uang pertanggungan. Bentuk asuransinya tergantung dari : i. umur keluarga (umur individu) ii. Posisi keuangan iii. Kemampuan dan kemauan menabung dan atau investasi

4. Bentuk Asuransi lainnya Asuransi kesehatan dimaksudkan untuk membayar atau mengganti biaya medis yang berhubungan dengan sakit atau kecelakaan. Jenis- jenis asuransi kecelakaan : i. Asuransi cacat ii. Asuransi rumah sakit iii. Asuransi biaya operasi iv. Asuransi biaya dokter v. Asuransi medis besar Asuransi properti dan liabiliti. Asuransi properti seperti asuransi kepemilikan rumah, asuransi mobil dan lainnya. Asuransi liabiliti misalnya menambrak orang lain pada saat naik kenderaan. 5. Program Pensiun Pensiun memberikan perlindungan terhadap kehidupan yang panjang. C. PAJAK 1. Jenis – jenis Pajak Penghasilan Pajak dikenakan atas penghasilan seseorang. Penghasilan digolongkan menjadi : i. Penghasilan biasa (ordinari income) misalnya : gaji, deviden, bunga dan penghasilan dari laba perusahaan perorangan atau firma. ii.Penghasilan capital gain (loss) yaitu keuntunganakibat penjualan kekayaan modal (capital asset) dengan harga diatas beli semula.

D. TUJUAN DAN RENCANA INVESTASI 2. Investasi dan Perpajakan bagi seorang investor, dimensi perpajakan utama menyangkut penghasilan berjalan, capital gain, perlindungan pajak dan perencanaan pajak. D. TUJUAN DAN RENCANA INVESTASI Berikut adalah beberapa faktor yang harus dipertimbangkan dalam menyusun tujuan dan rencana investasi, yaitu :faktor hasil, faktor resiko, faktor pajak. 1. Memenuhi Kebutuhan Likuiditas Tiga (3) alasan utama untuk mendapatkan investasi likuid yaitu: i. menjaga kemampuan untuk memenuhi kebutuhan yang tidak diperkirakan sebelumnya ii. mengantisipasi peluang untuk investasi yang lebih baik dan kenaikan laju inflasi iii. Sebagai wahana investasi yang memang diinginkan. 2. Kuantifikasi Tujuan Investasi Prosedur mengkuantifikasi tujuan investasi dilakukan melalui penetapan tujuan finansial jangka panjang yang meliputi penciptaan aliran penghasilan dan atau akumulasi dana sekaligus dimasa depan. 3. Program Investasi Program investasi merupakan rencana tindakan yang akan dilakukan untuk mencapai tujuan yang telah ditentukan terlebih dahulu. Program tersebut selain memuat perencanaan, juga menunjukan strategi yang akan diambil, serta pemantauan atas kemajuan ke arah pencapaian tujuan.

INVESTASI SAHAM DAN PENILAIAN SAHAM BIASA A. SIFAT DASAR SAHAM Sifat dasar investasi saham adalah memberikan peran serta bagi investor dalam laba perusahaan. Peran serta itulah yang merupakan sumber nilai dari saham. Setiap pemegang saham merupakan sebagian pemilikperusahaan, sehingga mereka berhak atas sebagian dari laba perusahaan. Namun, hak tersebut tidak tanpa batas karena pemegang saham adalah pemilik residual dari perusahaan, artinya : a. Mereka berhak atas bagian penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh kewajiban perusahaan dipenuhi, b. Tidak ada jaminan bahwa merekaakan memperoleh hasil investasinya itu. B. ASPEK – ASPEK SAHAM Berikut berbagai aspek saham: Jenis Emisi, saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara yaitu : (i) Penawaran Umum (public offering), dimana perusahaan emiten, bekerjasama dengan underwriter, melakukan penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu kepada masyarakat investor. (ii) Penawaran hak (rights offering), dimana pemegang saham yang ada diberi hak pertama untuk emisi baru dengan membeli saham baru secara proposional dengan kepemilikannya diperusahaan saat itu. (iii) Saham penyertaan yang ditangguhkan (deferred equity securities), dimana pemegang warant diberi hak untuk sejumlah saham tertentu pada harga tertentu dalamjangka waktu tertentu,sedang pemegang saham konvertible diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah saham biasa tertentu.

Stock Split, Stock split digunakan untuk meningkatkan daya tarik perdagangan saham dengan menurunkan harga pasarnya jika harga pasar dianggap terlalu tinggi. Treasury Stock Yaitu saham yang telah dikeluarkan dan kemudian dibeli kembali oleh perusahaan emiten. Treasury stock dimaksudkan untuk menggabungkan (merger) dan akuisisi, memenuhi program opsi saham (stock option) karyawan, atau membayar dividen saham. Biaya Transaksi Biaya pelaksanaan transaksi saham telah naik cukup tinggi sejak adanya komisi yang dapat dirundingkan. Hak suara Pemegang saham memiliki hak suara yang dapat ikut menentukan hal-hal yang mempengaruhi jalannya perusahaan. Hak suara ini hanya untuk keputusan-keputusan tertentu yang dicantumkan dalam agenda dari RUPS. C. NILAI SAHAM Nilai saham dapat digambarkan dengan berbagai cara yang masing-masing menunjukan sifat saham dari segi akuntansi, investasi dan moneter. a. Nilai Par (par value), digunakan untuk menunjukan nilai tertera( stated value) atau nominal(face value). Nilai ini sebenernya tidak mengukur apa-apa, kecuali untuk akuntansi yang semula menjadi dasar penilaian kewajiban hukum pemegang saham. Karena itu, banyak saham sekarang yang dikeluarkan tanpa nilai par, dan bila dengan nilai par maka nilainya sangat kecil.

b. Nilai Buku (book value), menunjukan besarnya penyertaan saham di perusahaan. c. Nilai Likuidasi (liquidation value), merupakan indikasi mengenai nilai lelang perusahaan bila terpaksa ditutup dan berhenti beroperasi. d. Nilai Pasar (market value), yaitu harga pasar yang berlaku dari suatu emisi saham, dan merupakan petunjuk bagaimana para pelaku pasar secara keseluruhan mengukur nilai dari saham itu. e. Nilai Investasi (investment value), merupakan indikasi nilai yang diberikan oleh investor terhadap saham yang didasarkan atas perkiraan serta harapannya tentang perilaku hasil dan resiko dari suatu saham. D. DEVIDEN Deviden merupakan salah satu dari dua sumber penghasilan bagi investor dari pemilikan saham, bahkan bagi sebagian investor, dividen merupakan sumber yang penting atau satu-satunya sumber penghasilan. Pembagian deviden ini ditetapkan oleh direksi perusahaan, setelah mengevaluasi hasil hasil operasi dan keadaan keuangan perusahaan. E. PERPAJAKAN Pajak senantiasa merupakan faktor yang harus diperhitungkan dalam penghasilan deviden. Pajak dapat dibebaskan pada sejumlah penghasilan pertama dari pembayaran deviden, dan dikenal sebagai divident exclusion feature. Fasilitas pajak ini sangat berarti bagi investor kecil dan mereka yang mengharapkan penghasilan berjalan. keringanan pajak lain diberikan kepada pemegang saham yang bersedia menerima dividen tunai dalam bentuk tambahan saham, yang dikenal sebagai program re-investasi program.

F. KEBIJAKAN DEVIDEN a. Kebijaksanaan Deviden Reguler didasarkan atas pembayaran dalam rupiah tetap setiap periode. Tujuannya, menjamin tingkat deviden yang teratur dan konsisten, maksudnya, memperkecil ketidakpastian aliran deviden bagi pemegang saham sehingga memperbesar kepercayaan investor. b. Kebijaksanaan Deviden Ekstra dimana perusahaan secara periodik mengumumkan deviden ekstra bila tingkat laba lebih tinggi dari normal, dan perusahaan memiliki cadangan dana yang besar untuk membayar deviden. c. Kebijaksanaan Payout Ratio Tetap yang menjaga agar persentase setiap rupiah dari laba yang dibagikan kepada pemegang saham dalam bentuk deviden tunai dapat konstan. G. JENIS DAN PENGGUNAAN SAHAM di pasar saham terdapat berbagai jenis saham, dari yang paling konservatif sampai yang sangat spekulatif. Jenis saham yang dicari investor tergantung dari tujuan investasi dan program investasinya. Blue chips, yaitu saham yang tidak tertandingi dalam mutu dan mempunyai pengalaman yang panjang dan stabil dalam laba dan deviden. Saham Penghasilan (income stock) yaitu saham yang memiliki pengalaman yang panjang dan berkelanjutan dalam pembayaran deviden diatas rata-rata secara regular. Saham pertumbuhan (growth stock) yaitu saham yang telah (dan diharapkan terus) mengalami laju pertumbuhan yang tinggi secara konsisten dalam operasi dan laba. SahamSpekulatif (speculative stock), yaitu sahamyang menawarkan harapan bahwa harganya akan naik. Saham siklikal ( cyclical stock) , adalah saham yang penghasilannya berhubungan erat dengan tingkat kegiatan usaha umum. Saham Defensif (defensive stocks) adalah saham yang harganya tetap stabil (atau malahan meningkat) bila kegiatan ekonomi menurun.

H. STRATEGI INVESTASI Pada dasarnya saham dapat digunakan untuk mencapai tiga tujuan investasi utama, yaitu : a.sebagai gudang nilai, berarti investor mengutamankan keamanam prinsipal, sehingga mereka akan mencari sahamblue chips dan saham nonspekulatif lainnya. b. untuk pemupukan modal, berarti investor mengutamakan investasi jangka panjang, sehingga mereka akan mencari saham pertumbuhan untuk memperoleh capital-gain atau saham penghasilan untuk mendapat deviden c.sebagai sumber penghasilan, berarti investor mengandalkan pada penerimaan deviden, sehingga mereka akan mencari saham penghasilan yang bermutu baikdan hasil tinggi. Berbagai strategi investasi dikembangkan untuk mencapai tujuan –tujuan investasi tersebut : Beli dan tahan (buy – and-hold), yaitu dengan menempatkan uang pada wahana investasi yang aman, dan melihatnya berkembang dari waktu ke waktu. Penghasilan tinggi (high income), dimana investor mengejar tingkat penghasilan berjalan yang tinggi, dengan saham yang memberikan dividen yang terus meningkat dimasa depan. Pertumbuhan jangka panjang yang bermutu (quality long-term growth), yang mengejar capital gain sebagai sumber hasil yang utama. Manajemen saham agresif (aggressive stock management), merupakan strategi mencari penghasilan melalui manjemen portofolio dan perdagangan saham yang agresif untuk mendapatkan dividen dan capital gain. Spekulasi dan perdagangan jangka pendek (speculation and short-term trading), menganut strategi yangspekulatif dengan tujuan semata-mata untuk mendapatkan capital gain dalam jangka pendek.

I. NILAI BUKU, HARGA PASAR DAN NILAI INTRISTIK Nilai buku saham sangat menentukan harga pasar saham yang bersangkutan. Nilai buku saham mencerminkan nilai perusahaan, dan nilai perusahaan tercermin pada nilai kekayaan bersih ekonomis yang dimilikinya. Nilai buku per lembar saham biasa adalah nilai kekayaan bersih ekonomis dibagi dengan jumlah lembar saham biasa yang beredar. Harga pasar adalah harga yang terbentuk dipasar jual beli saham. Nilai instristik adalah nilai saham yang seharusnya terjadi. Dari ketiga nilai tersebut, investor sangat berkepentingan terhadap harga pasar dan nilai intristik dalam pengambilan keputusan membeli atau menjual saham. Apabila harga pasar lebih tinggi dari nilai intristiknya, maka saham tersebut layak untuk dijual, karena dinilai terlalu tinggi (overvalued) Apabila harga pasar lebih rendah dari nilai intristiknya, maka saham tersebut layak untuk dibeli, karena dinilai terlalu rendah (undervalued) J. PENDEKATAN PENILAIAN SAHAM Berikut ini dibahas tentang beberapa pendekatan penghitungan harga saham yang seharusnya (nilai instristik), yang selanjutnya diikuti dengan berbagai model untuk penerapannya: J. A Analisis Fundamental Analisis ini menyatakan bahwa saham memiliki nilai instristik tertentu. Analisis ini membandingkan antara nilai intristik suatu saham dengan harga pasarnya guna menentukan apakah harga pasar saham tersebut sudah mencerminkan nilai instristiknya atau belum.

1. PENDEKATAN DEVIDEN Deviden merupakan sebagian dari laba yang dibagikan kepada pemegang saham. Dalam pendekatan ini harga saham dapat diketahui dengan menghitung nilai sekarang (present value- PV) dari proyeksi dividen yang akan diterima investor. Model dasar penghitungan harga saham dengan pendekatan ini sebagai berikut : Apabila saham tersebut dimiliki selama n tahun kemudian dijual, maka harga saham dapat dihitung sbb Tingkat pengembalian Dimana : Po = Harga saham pada periode 0/ pada saat pembelian d2 = dividen yang diterima tahun kedua P1 = harga pasar saham tahun ke 1 dt = Devidenyang diterima pada periode t Pn = harga saham jika dijual pada periode ke n d1 = dividen yang diterima tahun pertama i = Tingkat pengembalian yang diminta dn = besarnya deviden tahun ke- n

Contoh soal : 1. PT ABC, setelah masuk bursa selama satu tahun, merencanakan pembayaran deviden tunai tahun mendatang sebesar rp.450 perlembar. Tingkat pengembalian (return) yang dikehendaki investor adalah 20%, berdasarkan informasi yang diperoleh dari para analis saham, harga pasarnya setelah pembayaran deviden tersebut diperkirakan sebesar Rp.4500, berapakah harga saham yang layak dibeli investor saat ini? 2. Bila diasumsikanpada tahun kedua perusahaan tersebut membayar dividen Rp 475, selanjutnya investor menjualnya pada akhir tahun kedua karena harga pasarnya diperkirakan menjadi Rp.5200, berapakah harga saham yang layak dibeli investor saat ini? 3. Pada awal tahun sigit membeli saham PT ABC seharga Rp.5000, pada akhir tahun diharapkan perusahaan membayar deviden Rp.200 per lembar, dan harga pasar setelah pembayaran deviden menurut analisis saham menjadi Rp.5500, jika saham tersebut dimiliki selama setahun, maka berapakah tingkat pengembaliannya? A. Deviden dengan jumlah tetap (zero growth) Diasumsikan tingkat pertumbuhan diukur dengan tingkat kenaikan dividen yang diharapkan, dan jika pertumbuhannya dimasa mendatang nol, atau deviden yang akan dibayarkan sama setiap tahun hingga tahun ke t, maka harga saham dapat dirumuskan sbb: Po = d/t Seorang investor memiliki saham PT DEF yang membayarkan deviden Rp. 200 per lembar untuk setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang dikehendaki adalah 20% pertahun, berapakah harga saham yang layak dibeli saat ini ?

g1 = Pertumbuhan deviden diatas normal g2 = pertumbuhan deviden normal B. Deviden dengan pertumbuhan normal (normal growth) Dari tahun ke tahun perusahaan selalu berupaya agar laba dan deviden perusahaan terus meningkat, tingkat pertumbuhan tersebut diharapkan terus berlanjutpada tingkat yang sama dengan tingkat pertumbuhan ekonomi (produk nasional bruto – GNP) dan bahkan lebih tinggi. dimana : n = periode waktu pembayaran deviden g = Pertumbuhan pembayaran deviden Contoh soal : Saham PT. PQR pada tahun ke-0 (tahun yang lalu) membayarkan deviden Rp.300 perlembar. Tahun mendatang diharapkan akan mengalami pertumbuhan 5% per tahun untuk seterusnya. Jika tingkat pengembalian yang dikehendaki adalah 20% pertahun, maka hitunglah : 1. Jumlah deviden tahun depan 2. Harga saham yang dibeli saat ini 3. Harga saham yang layak dibeli setelah tahun ketiga C. Dividen dengan dua periode pertumbuhan Dimana : g1 = Pertumbuhan deviden diatas normal g2 = pertumbuhan deviden normal N= = Periode pertumbuhan deviden diatas normal n+1 = mulai pertumbuhan deviden normal

2. PENDEKATAN PRICE EARNING RATIO (PER) Contoh Soal : Saham PT RST diharapkan akan mengalami pertumbuhan sebesar 10%pertahun untuk 5 tahun pertama, s elanjutnya akan tumbuh sebesar 7% pertahun untuk seterusnya. Deviden yang dibayarkan saat ini Rp.500 perlembar. Jika tingkat pengembalian yang dikehendaki sebesar 15% pertahun, maka berapakah hargasaham yang layak dibeli? 2. PENDEKATAN PRICE EARNING RATIO (PER) Pada dasarnya PER memberikan indikasi tentang jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan dana pada tingkat harga saham dan keuntungan perusahaan pada suatu periode tertentu. Dimana : Po = Harga saham yang layak dibeli g = Pertumbuhan deviden EPS1 = Laba per saham – LPS (earning per share) tahun mendatang RR = Bagian dari laba yang ditahan dalam perusahaan (retetion ratio) Modal ditempatkan dan disetor penuh PT. KLM besarnya Rp. 100Milyar dengan nilai nominal RP.5000 perlembar, laba bersih setelah pajak yang diperoleh saat inisebesar 5 milyar. Diasumsikan harga pasar saham saat ini Rp.7500perlembar, berapakah PER nya? J. B. Analisis Teknikal Analisis ini dimulai dengan cara memperhatikan perubahan harga saham itu sendiri dari waktu ke waktu. Analisis ini beranggapan bahwa harga suatu saham akan ditentukan oleh penawaran dan permintaan terhadap saham tersebut. Sehingga asusi dasar yang berlaku dalam analisis ini adalah : a). Harga pasar saham ditentukan oleh interaksi penawaran dan permintaan. b). Enawaran dan permintaan itu sendiri dipengaruhi oleh banyak faktor, baik yang rasional maupun irasional. c).perunahan harga saham cenderung bergerak mengikuti tren tertentu. d). Tren tersebut dapat berubah karena bergesernya penawaran dan permintaan.

Analisis Keluasan Pasar e).Pergeseran penawaran dan permintaan dapat dideteksi dengan mempelajari diagram dari perilaku pasar f).Pola-pola tertentu yang terjadi pada masa lalu akan terulang kembali di masa mendatang. Teori Dow Teori Dow berupaya untuk menyelidiki bagaimana tren yang terjadi dipasar saham, baik sahamindividual maupun secara keseluruhan. Pergeseran tersebut meliputi pergerakan pertama (primary movement), pergerakan kedua (Secondary movement) dan pergerakan ketiga (tertiary movement). Pergerakan pertama menunjukan tren jangka panjang atas pasar modal. Pergerakan kedua menunjukan tren yang hanya terjadi beberapa bulan. Pergerakan ketiga menunjukan fluktuasi harian dari harga-harga saham. Grafik Batang Dalam pendekatan ini digunakan tiga tipe dasar diagram, yaitu : diagram garis, diagram batang, dan diagram gambar titik. Ketiganya menggunakan grafik batang (bar chart) yang menunjukan volume saham yang diperdagangkan pada masing masing perubahan harga. Dengan menvisualisasikan perubahan volume dan harga historis, diharapkan dapat ditemukan pola-pola tertentu yang berguna bagi peramalan saham dan kondisi pasar. Analisis Keluasan Pasar Analisis Keluasan Pasar (breadth of market analysis) dilakukan dengan cara membandingkan jumlah saham yang mengalami kenaikan harga dengan jumlah saham yang mengalami penurunan harga, selanjutnya diakumulasikan. Analisis Kekuatan Relatif (Relative strength analysis) Berupaya mengidentifikasikan saham yang memiliki kekuatan relatif terhadap saham lain. Harga saham yang memiliki kekuatan relatif akan meningkat lebih cepat dari harga saham lainpada saat bull market, atau mengalami penurunan harga yang lebih lambat pada saat bear market dibandingkan dengan saham lain.

Analisis Rata-rata Bergerak (Moving Avarage analisis) Memfokuskan pada harga dan atau harga rata-rata bergerak dengan cara mengamati berbagai perubahan harga yang terjadi pada beberapa hari terakhir pada saat penutupan harga. Investor dianjurkan untuk membeli saham pada saat : a). Garis rata-rata bergerak (moving avarage line) datar dan harga saham melampaui garis tersebut. b). Harga berada dibawah garis rata-rata bergerak yang sedang naik. c). Harga berada diatas garis rata-rata bergerak yang turun, namun kembali naik sebelum mencapai garis tersebut. Investor dianjurkan untuk menjual saham pada saat : a). Harga saham berada dibawah garis rata-rata bergerak yang mendatar b). Harga saham yang bergerak naik diatas garis rata-rata bergerak, namun garis tersebut sedang menurun. c). Harga saham yang dibawah garis rata-rata bergerak, tetapi kembali menurun sebelum mencapai garis K. KAPAN SAHAM DIJUAL DAN KAPAN SAHAM DIBELI ? Secara umum keputusan membeli atau menjual saham ditentukan oleh perbandingan antara perkiraan nilai intristik dengan harga pasarnya, dengan kriteria sebagai berikut : a). Jika harga pasar saham lebih rendah dari nilai intristiknya, maka saham tersebut sebaiknya dibeli & ditahan sementara dengan tujuan untuk memperoleh capital gain jika kemudian harganya kembali naik b). Jika harga pasar saham sama dengan nilai intristiknya, maka jangan melakukan transaksi. Karena saham tersebut dalam keadaan keseimbangan, sehingga tidak ada keuntungan yang diperoleh dari transaksi pe,mbelian atau penjualan saham tersebut. c).Jika harga pasar saham lebih tinggi dari nilai intristiknya, maka saham tersebut sebaiknya dijual untuk menghindari kerugian. Karena tentu harganya kemudian akan turun menyesuaikan dengan nilainya

INVESTASI JANGKA PENDEK & PENSIUN   A. PERTIMBANGAN DASAR Investasi jangka pendek sering dilakukan karena 3 hal : Investasi jangka panjang sering tidak terjangkau / harga mahal. 2. Investor sering tidak punya pengetahuan investasi jangka panjang mengenai cara melakukannya. 3. Investor sering tidak punya pengetahuan investasi jangka panjang mengenai cara melakukannya. Investasi jangka pendek dianggap lebih aman & stabil.

B. RISIKO Investasi jangka pendek umumnya mengandung risiko yang rendah, baik risiko usaha, finansial, daya beli, tingkat bunga, likuiditas maupun risiko pasar.   Berbagai keuntungan investasi jangka pendek : Kemudahan & likuiditas tinggi, artinya tersedia & dapat dilakukan di bank setempat, cepat diubah menjadi uang. Keamanan , yaitu bebas dari risiko pengembalian & bebas eksposur terhadap kerugian prinsipalnya. Hasilnya ( return ) mengikuti laju inflasi & suku bunga pasar , jika naik  hasil naik.

Namun, investasi jangka pendek juga mengandung kerugian : Penurunan suku bunga pasar mengakibatkan penurunan hasil investasi jangka pendek. Rendahnya risiko investasi jangka pendek mengakibatkan hasilnya yang relatif rendah dibanding investasi jangka panjang.   C. WAHANA INVESTASI JANGKA PENDEK a. Tabungan b. Deposito berjangka c. Sertifikat deposito, pada hakekatnya

Sama dengan deposito berjangka, kecuali perhitungan bunga dilakukan dengan metode diskon, dalam arti bunga dibayar dimuka. Dengan demikian, deposan membayar jumlah uang yang lebih kecil dari jumlah nominal dimana perbedaannya merupakan diskon. Sebagai bukti simpanan, bank mengeluarkan sertifikat depositi yang memuat nama & alamat deposan, jumlah nominal & tanggal jatuh waktu.

D. PROGRAM PENSIUN   Pada dasarnya terdapat 3 sumber penghasilan pensiun, yaitu : Jaminan sosial Merupakan program publik untuk memberikan perlindungan bagi tenaga kerja terhadap resiko-resiko sakit, kecelakaan, cacat, hari tua, meninggal dunia, & pemutusan hubungan kerja, Jaminan Sosial Tenaga Kerja ( Jamsostek ) meliputi 4 program utama: a. Jaminan Kecelakaan Kerja ( JKK ) b. Jaminan Pemeliharaan Kesehatan c. Jaminan Kematian d. Jaminan Hari Tua

Program Pensiun Perusahaan Dana pensiun dapat diselenggarakan dengan 2 sistem utsms, ysitu : a. Sistem manfaat pasti ( defined benefit ), besarnya kemanfaatan ditentukan secara pasti. Misalnya : karyawan mempunyai rat-rata upah bulanan Rp 1 juta, masa kerja 20 th. Pembayaran pensiun sebulan sebesar 2% upah untuk setiap th masa kerja. Maka akan mendapat pembayaran pensiun sebesar : 0,02 x Rp 1 jt x 20 = Rp 400.000 sebulan.

b. Sistem iuran pasti ( defined contribitions ) Besarnya tingkat iuran yang harus di bayar karyawan & pengusaha yang ditentukan , tapi besrnya kemanfaaatan tidak ditentukan secara pasti , karena tergantung dari besarnya kemanfaatan tidak ditentukan secara pasti karena tergantung dari besarnya pemupukan iuran sampai umur pensiun ditambah bunga.   Program Pensiun Sendiri Beberapa alternative : menabung di bank ikut asuransi hari tua / pensiun ikut asuransi kematian

INVESTASI OBLIGASI   A. SIFAT UTAMA OBLIGASI Obligasi / bond adalah instrumen utang jangka panjang yang diperdagangkan, dan dikeluarkan oleh berbagai organisasi peminjam baik instansi Pemerintah maupun perusahaan serta organisasi lainnya. Pemegang obligasi adalah pemberi pinjaman kepada pihak yang mengeluarkannya / issuer.

Obligasi digolongkan sebagai sekuritas / efek yang memberikan penghasilan tetap, karena issuer menjanjikan kepada pemegang obligasi untuk : a. Membayar bunga periodik tetap. b. Membayar jumlah prinsipal tetap pada/ sebelum jatuh waktu. Jumlah prinsipal obligasi disebut nilai par menunjukkan jumlah modal yang harus dibayar kembali pada jatuh waktu.  

Dalam perdagangan, biasanya harga pasar obligasi berbeda dengan nilai parnya. Hal itu terjadi bila kupon dari suatu obligasi berbeda dengan suku bunga pasar yang berlaku. Harga pasar obligasi bergerak terbalik dengan suku bunga pasar. Berdasarkan kupon ini dibedakan jenis obligasi : a. Obligasi diskon / discount bond. Oligasasi yang diperdagangkan dengan harga pasar lebih rendah dari nilai Par. b. Obligasi premium / premium bond Obligasi dengan harga pasar lebih tinggi dari nilai par.

Obligasi mempunyai jangka waktu & habis pada tanggal tertentu yang disebut tanggal jatuh waktu ( maturity ). Berdasar jatuh tempo, obligasi dibagi : a. Obligasi berjangka/ term bond, yang memiliki satu tanggal jatuh waktu yang cukup panjang. b. Obligasi serial / serial bond : yang memiliki serangkaian tanggal jatuh waktu.

  Tiga jenis syarat penarikan suatu obligasi : a, Dapat ditarik dengan bebas ( freely callable ) : issuer dapat menariknya setiap waktu. b. Tidak dapat ditarik ( non callable ) : issuer tidak diperbolehkan menariknya sebelum jatuh waktu c. Ditarik dengan penangguhan ( deffered call ) : issuer dapat menariknya hanya setelah suatu jangka waktu tertentu. ( umumnya 5 sampai 10 th).

  B. JENIS – JENIS KELUARAN ( ISSUE ) Obligasi dapat dibedakan berdasarkan jenis jaminan ( collateral ) yang mendukungnya , yaitu : a. Obligasi Senior / Senior bond : obligasi yang sepenuhnya terjamin karena didukung oleh tuntutan / hak legal atas kekayaan tertentu, milik issuer, seperti : - Obligasi hipotik ( mortgage bond ), yang dijamin dengan real estate. - Sertifikat trust peralatan ( equipment trust certificate ) yang didukung dengan mesin / peralatan , seperti pada perusahaan kereta api dan penerbangan.

b. Obligasi Yunior / Junior bond, yang hanya dijamin dengan janji issuer untuk membayar bunga dan prinsipal berdasarkan waktu, seperti: - Tanda hutang / debenture, yaitu : tututan/ hak atas penghasilan isuer setelah hak dari obligasi lain. - Obligsi penghasilan / income bond atau revenue bond ), yaitu : utang yang bunganya dibayar hanya setelah penghasilan issuer mencapai jumlah tertentu

Obligasi berdasarkan pemegangnya : a. Obligasi atas nama ( registered bond ) yang dikeluarkan kepada pemilik tertentu, & nama dari pemegang obligasi secara formal didaftar pada issuer, bunga dibayar otomatis kepada pemilik tersebut. b. Obligasi atas unjuk ( bearer bond ), dimana pemegangnya dianggap sebagai pemiliknya, & issuer tidak mendaftar nama-nama pemilik bunga dibayar berdasar kupon

Pasar Obligasi : Pemerintah , instansi, Pemda, Persuahaan & institusi lain.   Keuntungan investasi dalam obligasi : a. rate of return yang cukup tingggi & kompetitif b. peluang untuk memperoleh capital gain c. fasilitas perpajakan dari jenis obligasi tertentu. Kelemahan investasi dalam obligasi : a. dinominasi obligasi yang relative besr bagi investor individual b. kupon bersifat tetap selama jangka waktu obligasi, sehingga terkikis inflasi c. ketiadaan / kelemahan pasar sekunder yang membatasi perdagangan & spekulasi Namun , keuntungan investasi dalam obligasi tetap melebihi kelemahannya.

INVESTASI SAHAM   A. SIFAT DASAR SAHAM Saham ( common stock ) menarik bagi investor karena berbagai alasan. Diantaranya untuk mendapatkan kekayaan besar ( capital gain ) dengan relatif cepat, dan memberikan penghasilan berjalan ( dividen ). Sifat dasar investor saham adalah memberikan peran serta bagi investor dalam laba perusahaan. Pemegang saham adalah pemilik residual dari perusahaan. Artinya : mereka berhak atas bagian penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh kewajiban perusahaan dipenuhi , dan tidak ada jaminan bahwa mereka akan memperoleh hasil investasi.

B. ASPEK-ASPEK SAHAM   Saham merupakan suatu bentuk modal penyertaan ( equity capital ) atau bukti posisi kepemilikan dalam suatu perusahaan. Saham yang dikenal sebagai emisi yang diperdagangkan secara umum ( publicly traded issues ) , yaitu saham yang tersedia bagi masyarakat umum, dan di beli serta dijual di pasar terbuka. Berbagai aspek saham : Jenis emisi. Saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara , yaitu : Penawaran umum ( public offering ) , dimana perusahaan emiten, bekerjasama dengan underwriter, melakukan penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu kepada masyarakat investor

Penawaran hak ( rights offering ), dimana pemegang saham yang ada diberi hak pertama untuk emisi baru dengan membeli saham baru secara proporsional dengan kepemilikannya di perusahaan saat itu. Saham penyertaan yang ditangguhkan ( deffered equity securities ), dimana pemegang warrant diberi hak untuk sejumlah saham tertentu, sedang pemegang saham konvertibel diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah saham biasa tertentu  

Stock split : perusahaan dapat meningkatkan jumlah saham yang beredar dengan mengumumkan bahwa setiap saham yang beredar dapat ditukarkan dengan sejumlah saham baru. Misalnya : stock split 2 untuk 1 berarti dua saham baru ditukar dengan setiap saham lama. Treasury stock Biaya transaksi

INVESTASI SAHAM   A. SIFAT DASAR SAHAM Saham ( common stock ) menarik bagi investor karena berbagai alasan. Diantaranya untuk mendapatkan kekayaan besar ( capital gain ) dengan relatif cepat, dan memberikan penghasilan berjalan ( dividen ). Sifat dasar investor saham adalah memberikan peran serta bagi investor dalam laba perusahaan. Pemegang saham adalah pemilik residual dari perusahaan. Artinya : mereka berhak atas bagian penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh kewajiban perusahaan dipenuhi , dan tidak ada jaminan bahwa mereka akan memperoleh hasil investasi.

ASPEK-ASPEK SAHAM   Saham merupakan suatu bentuk modal penyertaan ( equity capital ) atau bukti posisi kepemilikan dalam suatu perusahaan. Saham yang dikenal sebagai emisi yang diperdagangkan secara umum ( publicly traded issues ) , yaitu saham yang tersedia bagi masyarakat umum, dan di beli serta dijual di pasar terbuka. Berbagai aspek saham : Jenis emisi. Saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara , yaitu : Penawaran umum ( public offering ) , dimana perusahaan emiten, bekerjasama dengan underwriter, melakukan penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu kepada masyarakat investor Penawaran hak ( rights offering ), dimana pemegang saham yang ada diberi hak pertama untuk emisi baru dengan membeli saham baru secara proporsional dengan kepemilikannya di perusahaan saat itu.

Saham penyertaan yang ditangguhkan ( deffered equity securities ), dimana pemegang warrant diberi hak untuk sejumlah saham tertentu, sedang pemegang saham konvertibel diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah saham biasa tertentu Stock split : perusahaan dapat meningkatkan jumlah saham yang beredar dengan mengumumkan bahwa setiap saham yang beredar dapat ditukarkan dengan sejumlah saham baru. Misalnya : stock split 2 untuk 1 berarti dua saham baru ditukar dengan setiap saham lama. Kadang perusahaan melakukan stock split terbalik, mis : split 1 untuk 2 berarti satu saham baru ditukar dengan dua saham lama.   Treasury stock : saham yang telah dikeluarkan dan kemudian dibeli kembali oleh perusahaan emiten.

Biaya transaksi : biaya traksaksi pembelian atau penjualan saham terdiri dari dua komponen utama. Yaitu : pertama fee perantara yang trgantung dari jumlah dan harga saham yang diperdagangkan, rata-rata antara 1% sampai 3% dari traansaksi. Kedua. Fee transfer dan pajak yang dikenakan pada penjual sekuritas yang jumlahnya relatif kecil dibanding komisi broker.   Keuntungan dan kerugian pemilikan saham Keuntungan / kemanfaatan pemilikan saham : Peluang memperoleh hasil yang cukup besar berupa capital gain Penghasilan berjalan dari pembayaran dividen Investasi saham cukup likuid dan mudah dipindah tangankan Unit biaya saham biasanya cukup rendah

Kelemahan pemilikan saham : Risikonya yang cukup tinggi Sangat sulit menilai saham dan memilih saham yang berprestasi karena banyaknya unsur yang mempengaruhi perkiraan dan harapan tentang arah dari harga saham dimasa depan. Penghasilan berjalan dari saham relatif rendah dibandingkan dengan bunga obligasi, sehingga dividen yield dari saham lebih rendah dari current yield dari obligasi

Hak Suara Pemegang saham memiliki hak suara yang dapat ikut menentukan hal-hal yang mempengaruhi jalannya perusahaan.   NILAI SAHAM Nilai par ( par value ) : digunakan untuk menunjukkan nilai tertera ( stated value ) atau nominal ( face value ). Nilai ini sebenarnya tidak mengukur apa-apa, kecuali untuk akuntansi yang semula menjadi dasa penilaian kewajiban hukum pemegang saham Nilai buku ( book value ) : menunjukkan besarnya penyertaan pemegang saham ( stockholders' equity ) di perusahaan.

Nilai likuidasi ( liquidation value ) : merupakan indikasi mengenai nilai lelang perusahaan bila terpaksa ditutup dan berhenti beroperasi. Nilai pasar ( market value ) : harga pasar dari suatu emisi saham , dan merupakan petunjuk bagaimana para pelaku pasar secara keseluruhan mengukur nilai dari saham itu. Nilai investasi ( investment value ) : merupakan indikasi nilai yang diberikan oleh investor terhadap saham yang didasarkan atas perkiraan serta harapannya tentang perilaku hasil dan risiko dari suatu saham  

DIVIDEN   Dividen merupakan salah satu dari dua sumber penghasilan bagi investor dari pemilikan saham bahkan sebagian investor, dividen merupakan sumber penting atau satu-satunya sumber penghasilan E. PERPAJAKAN Pajak senantiasa merupakan faktor yang harus diperhitungkan dalam penghasilan dividen

KEBIJAKSANAAN DEVIDEN Kebijaksanaan dividen rgular : didasarkan atas pembayaran dalam rupiah tetap setiap periode. Tujuannya menjamin tingkat deviden yeng teratur dan konsisten, maksudnya, memperbesar kepercayaan investorKebijaksanaan Dividen Ekstra, dimana perusahaan secara periodeik mengumumkan deviden ekstra bila tingkat laba lebih tinggi dari normal, dan perusahaan memiliki cadangan dana yang besar untuk membayar dividenKebijaksanaan Payout Ratio Tetap : yang menjaga agar persentase setiap rupiah dari laba yang dibagikan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen tunai dapat konstan

JENIS DAN PENGGUNAAN SAHAM Blue chips : saham yang tak tertandingi dalam mutu dan mempnyai pengalaman yang panjang dan stabil dalam laba dan dividen Saham penghasilan ( income stock ) : saham yang memiliki pengalaman yang panjang dan berkelanjuatan dalam pembayaran dividen di atas rata-rata secara regular. Saham pertumbuhan ( growth stock ) : saham yang telah ( dan diharapkan terus ) mengalami laju pertumbuhan yang tinggi secara konsisten dalam operasi dan laba. Saham spekulatif ( speculative stock ) : saham yang menawarkan harapan bahwa harganya akan naik. Saham siklikal ( cyclicak stock ) : saham yang penghasilannya berhubungan erat dengan tingkat kegiatan usaha umum. Saham defensif ( defensive stock ) : saham yang harganya tetap stabil ( atau malahan meningkat ) bila kegiatan ekonomi menurun  

H. STRATEGI INVESTASI   Pada dasarnya , saham dapat digunakan untuk mencapai tiga tujuan investasi utama : Sebagai gudang nilai : berati investor mengutamakan keamanan prinsipal, sehingga mereka akan mencari saham blue chips dan saham nonspekulatif lainnya Untuk pemupukan modal, berarti investor mengutamakan invetasi jangka panjang, sehingga mereka akan mencari saham pertumbuhan untuk memperoleh capital gain atau saham penghasilan untuk mendapatkan dividen Sebagai sumber penghasilan, berarti mereka akan mencari saham penghasilan yang bermutu-baik dan hasil tinggi

Berbagai strategi investasi dikembangkan untuk mencapai tujuan-tujuan investasi tersebut : Beli dan tahan ( buy and hold ) : dengan menempatkan uang pada wahana investasi yang aman, dan melihatnya berkembang dari waktu ke waktu. Penghasilan tinggi ( higt income ) : dimana investor mengejar tingkat penghasilan berjalan yang tinggi, dengan saham yang memberikan deviden yang terus meningkat dimasa depan. Pertumbuhan jangka panjang yang bermutu ( quality long-term growth ) : yang mengejar capital gain sebagai sumber hasil yang utama. Manajemen saham agresif ( aggressive stock management ): merupakan strategi mencari penghasilan melalui manajemen portofolio dan perdagangan saham yang agresif untuk mendapatkan dividen dan capital gain. Spekulasi dan perdagangan jangka pendek ( speculation and short-term trading ) : menganut strategi yang spekulatif dengan tujuan semata-amta untuk mendapatkan capital gain dalam jangka pendek.

PENILAIAN HARGA SAHAM   Laba Per Saham atau Earning Per Share ( EPS ) Merupakan ratio yang menunjukkan berapa besar keuntungan ( return ) yang diperoleh investor atau pemegang saham per saham. Semakin tinggi nilai EPS tentu saja menggembirakan pemegang saham karena semakin besar laba yang disediakan untuk pemegang saham Laba bersih EPS = ----------------- Jumlah Saham

Price Earning Ratio ( PER )   Menggambarkan apresiasi pasar terhadap kemampuan peruahaan dalam menghasilkan laba. PER dihitung dalam satuan kali Harga Saham PER = -------------------- EPS Jumlah saham = modal ditempatkan & disetor penuh : nilai nominal Laba bersih per saham = laba bersih : jumlah saham

  Nilai Buku ( Book Value / BV ) Menggambarkan perbandingan total modal ( ekuitas ) terhadap jumlah saham. Total Ekuitas BV = --------------------------------- Jumlah saham beredar

Price to Book Value / PBV   Menggambarkan seberapa besar pasar menghargai nilai buku saham suatu peruahaan. Makin tinggi ratio ini berarti pasar percaya akan prospek perusahaan. Harga saham PBV = ------------------------------ Nilai Buku Saham

Divident Payout Ratio / DPR   Persentase tertentu dari laba perusahaan yang dibayarkan sebagai dividen kas kepada pemegang saham

OPSI Opsi (option) sesungguhnya merupakan kontrak yang memberikan hak kepada pemilik atau pemegangnya (option buyer, option holders) untuk membeli atau menjual sejumlah tertentu saham opsi (optioned stock) suatu perusahaan tertentu dengan harga tertentu (exercise price, contract price, striking price), dalam waktu atau tanggal jatuh tempo tertentu (expiration date). Karena merupakan hak, maka pemegang opsi dapat menggunakannya atau tidak.

Berdasarkan periode waktu penggunaannya, opsi dibedakan menjadi dua, yaitu: 1. Opsi tipeEropa (European Option), adalah opsi yang dapat digunakan hanya pada tanggal jatuh tempo. 2. Opsi tipe Amerika (American Option), adalah opsi yang dapat digunakan sebelum tanggal atau pada tanggal jatuh tempo. 71

Berdasarkan jenis hak yang diberikan kepada pemegangnya, opsi dibedakan menjadi dua, yaitu: 1. Opsi beli (call option), adalah opsi yang memberi hak kepada pemegangnya untuk membeli sejumlah tertentu saham suatu perusahaan tertentu dan penerbit opsi pada harga tertentu setiap waktu sampai suatu tanggal tertentu (tanggal jatuh tempo). 2. Opsi jual (put option), adalah opsi yang memberi hak kepada pemegangnya untuk menjual sejumlah tertentu saham suatu perusahaan tertentu kepada penerbit opsi pada harga tertentu setiap waktu sampai suatu tanggal tertentu (tanggal jatuh tempo). 72

. 2. Penerbit atau penjual opsi Dengan demikian ada empat pihak yang terlihat dalam transaksi opsi, yaitu: 1. Pembeli atau pemegang opsi beli (call holder): memiliki hak untuk membeli sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu beli (call writer): menerima pembayaran dan berjanji menyerahkan sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu. 3. Pembeli atau pemegang opsi jual (put holder): memiliki hak untuk menjual sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu. 4. Penerbit atau penjual opsi jual (put writer): menerima pembayaran dan berjanji untuk membeli sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu 73

1. Perusahaan yang sahamnya akan dibeli. OPSI BELl Pada dasarnya ada empat hal penting yang perlu diperhatikan dalam kontrak opsi beli, yaitu: 1. Perusahaan yang sahamnya akan dibeli. 2. Jumlah saham yang dapat dibeli. 3. Harga pembelian atau harga penyerahan (ecercise price) saham tersehut. 4. Tanggal berakhirnya hak membeli (tanggal jatuh tempo). 74

1. Perusahaan yang sahamnya akan dijual. OPSI JUAL Ada empat hal penting yang perlu diperhatikan dalam kontrak opsi jual, yaitu: 1. Perusahaan yang sahamnya akan dijual. 2. Jumlah saham yang dapat dijual. 3. Harga penjualan atau harga penyerahan saham tersebut (exercise price). 4. Tanggal berakhirnya hak menjual (tanggal jatuh tempo). 75

PENILAIAN OPSI BELl DENGAN MODEL BLACK-SCHOLES Black-Scholes memperkenalkan model penilaian opsi untuk pertama kali dan hampir bersamaan dengan dimulainya transaksi opsi. Dalam konteks ini, nilai keseimbangan dan suatu opsi (Vo), yang mertberikan hak kepada pemegangnya untuk membeli selembar saham opsi ditunjukkan oleh model Black Scholes sebagai berikut: 76

ln(Vs/E) + {r + 0,5(σ2)}t ln(Vs/E) + r(t) Vo = Vs x N(d1) + E/(ert) N(d2) ln(Vs/E) + {r + 0,5(σ2)}t ln(Vs/E) + r(t) d1 = ------------------------------ atau d1 = ------------------+ 0,5 (σ )(√t) (σ)( √t) (σ)( √t) d2 = d1 - (σ)( √t) 77

Vo = harga opsi beli saat mi Vs = harga saham saat mi Keterangan simbol: Vo = harga opsi beli saat mi Vs = harga saham saat mi E = harga penyerahan e = bilanganantilog e = 2,7183 r = tingkat bunga bebas risiko saat ini t = waktu yang tersisa hingga jatuh tempo, biasanya dinyatakan dalam satuan tahun. Misalnya jangka waktu sebelum tanggal jatuh tempo= 2 bulan, maka t = 2/12 =1/6 = 0,167 σ = volatitas harga saham yang diukur dengan standar deviasi harga saham In = logaritma natural N(dx) = fungsi kumulatif distribusi normal 78

3. Jangka waktu jatuh tempo (t) 4. Tingkat bunga bebas risiko (r) Implikasi dari rumus tersebut adalah bahwa nilai opsi beli tergantung atas lima input, yaitu: 1. Harga pasar (\/s) 2. Harga eksekusi (E) 3. Jangka waktu jatuh tempo (t) 4. Tingkat bunga bebas risiko (r) 5. Risiko saham biasa (σ) 79

2, Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin tinggi nilai opsi beli. Apa yang terjadi dengan nilai wajar opsi beli apabila salah satu input tersebut berubah sedangkan empat lainnya tetap? 1. Semakin tinggi harga saham yang bersangkutan (Vs), semakin tinggi nilai opsi beli. 2, Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin tinggi nilai opsi beli. 3. Semakin panjang waktu hingga tanggal jatuh tempo (t), semakin tinggi nilai opsi beli. 4. Semakin tinggi tingkat bunga bebas risiko (r), semakin tinggi nilai opsi beli. 5. Semakin tinggi risiko saham biasa (σ ), semakin tinggi nilai opsi beli. 80

PENILAIAN OPSI JUAL DENGAN MODEL BLACKSCHOLES Black-Scholes memperkenalkan model penilaian opsi untuk pertama kali dan hampir bersamaan dengan dimulainya transaksi opsi. Dalam konteks mi, nilai keseimbangan dan suatu opsi (Po), yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk menjual selembar saham opsi ditunjukkan Black dan Scholes sebagai berikut: 81

ln(Ps/E) + {r + 0,5(σ2)}t ln(Ps/E) + r(t) Po = E/(ert) N(-d2) — Ps N(-d1) ln(Ps/E) + {r + 0,5(σ2)}t ln(Ps/E) + r(t) d1 = ------------------------------------------------ atau d1 = -------------------------- + 05(σ)( √t) (σ) (√t) (σ ) (√t) d2 = d1-( σ) (√t) 82

Po = harga opsi jual saat ini Ps = harga saham saat ini Keterangan simbol: Po = harga opsi jual saat ini Ps = harga saham saat ini E = harga penyerahan e = bilanganantilog e = 2,7183 r = tingkat bunga bebas risiko saat ini t = waktu yang tersisa hingga jatuh tempo, biasanya dinyatakan dalam satuan tahun. Misalnya jangka waktu sebelum tanggal jatuh tempo. = 2 bulan, maka t = 2/12 = 1/6 = 0,167 σ = volatilitas harga saham yang diukur dengan standar deviasi harga saham ln = logaritma natural N(dx) = fungsi kumulatif distnibusi normal 83

3. Jangka waktu jatuh tempo (t) 4. Tingkat bunga bebas risiko (r) Implikasi dari rumus tersebut adalah bahwa nilai opsi jual tergantung atas lima input, yaitu: 1. Harga pasar (Ps) 2. Harga eksekusi (E) 3. Jangka waktu jatuh tempo (t) 4. Tingkat bunga bebas risiko (r) 5. Risiko saham hiasa (σ) 84

2. Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin rendah nilai opsi jual. Apa yang terjadi dengan nilai wajar opsi jual apabila salah satu input tersebut berubah sedangkan empat lainnya tetap? 1. Semakin tinggi harga saham yang bersangkutan (Ps), semakin rendah nilai opsi jual. 2. Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin rendah nilai opsi jual. 3. Semakin panjang waktu hingga tanggal jatuh tempo (t), semakin tinggi nilai opsi jual. 4. Semakin tinggi tingkat bunga bebas risiko (r), semakin rendah nilai opsi jual. 5. Semakin tinggi risiko saham biasa (a), semakin tinggi nilai opsi jual. 85

1. Opsi dapat digunakan hanya pada saat jatuh tempo (opsi tipe Eropa). Agar rumus perhitungan di atas dapat diterapkan, Black-Scholes mengasumsikan bahwa: 1. Opsi dapat digunakan hanya pada saat jatuh tempo (opsi tipe Eropa). 2. Biaya transaksi relatif kecil. 3. Saham tidak membayar dividen. 4. Tingkat bunga bebas risiko dapat diketahui. 5. Perubahan harga mengikuti pola acak. 86

FAKTOR-FAKTOR YANG MENENTUKAN HARGA OPSI Faktor-faktor yang menjadi penentu harga opsi adalah: 1, Harga saham yang diperjualbelikan. 2. Harga penyerahan atau harga eksekusi. 3. Waktu yang tersisa sampai tanggal jatuh tempo. 4. Volatilitas harga saham yang bersangkutan. _ 5. Tingkat bunga bebas risiko. 87

A. SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL ESTATE Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam : (a) jenis-jenis properti, (b) posisi kepemilikan atau hutang, (c) investasi kelompok atau individual. 88

Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu: a. Tempat tinggal pribadi (personal residence) berupa rumah keluarga, kondominium, rumah-susun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal keluarga. b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan, seperti gedung apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah, bangunan, pompa bensin. 89

Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan individual, trust estate, atau firma terbatas. a. Investasi dengan kepemilikan property individual memberikan kekuasaan pengendalian yang besar, tetapi kelemahannnya meñyangkut terbatasnya modal perorangan untuk pengadaan property. b. Trust investasi real estate (real estate investment trust) adalah perusahaan investasi yang menanam modal (yang diperoleh melalui penjualan sahamnya kepada investor) dalam hipotek dan berbagai jenis instrumen investasi real estate. 90

c. Firma terbatas (limited partnership) adalah bentuk organisasi di mana beberapa partner tertentu menjadi partner terbatas (limited partner) yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya, sedang partner umum (general partner) menjadi manajer (managing partner) yang mempunyai tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar keputusan. 91

B. TUJUAN DAN KENDALA Dalam investasi real estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu ditetapkan kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial. Kendala atau batasan finansial menyangkut (a) hubungan risiko-hasil (risk return relationship) yang dapat diterima, (b) jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real estate. 92

Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam: 1. nilai-sekarang bersih (net present-value) 2. perkiraan hasil (approximate yield) 3. periode pembayaran kembali (payback period) 4. rasio perlindungan pajak (tax shelter ratio) 93

Jangka-waktu investasi. C. LINGKUP ANALISA Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: Fisiknya properti. Hak atas properti. Jangka-waktu investasi. Wilayah geografis. 94

c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). D. DETERMINAN NILAI Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu: 1. Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau menyewa suatu properti tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga surber pokok, yaitu: a. Dasar ekonomis. b. Sifat kependudukan. c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). 2. Penawaran. Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian atas persaingan. 95

a. Restriksi penggunaan. 3. Properti. Nilai jual atau sewa dan suatu properti tidak hanya ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau oleh kebutuhkan dan harga. . Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor. Yaitu : a. Restriksi penggunaan. b. Analisa lingkungan. Lokasi yang baik memiliki dua dimensi yaitu: kemudahan dan lingku•ngan. 96

(i) ukuran luas properti (ii) kualitas properti d. Perbaikan. c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan properti yang menjadi kepentingan investor menyangkut: (i) ukuran luas properti (ii) kualitas properti d. Perbaikan. e. Pengelolaan properti (property management). 97

4. Proses transfer properti 4. Proses transfer properti. Pasar properti tidak bisa disebut efisien karena kurangnya aliran dan pertukaran informasi yang baik antara pembeli dan penjual, dan antara penyewa dan yang menyewakan; selain itu sebagian besar keputusan berada di tangan pemilik properti sendiri. Untuk memperbaiki proses jual-beli, pengalihan atau transfer properti perlu dilakukan peningkatan promosi dan perbaikan negosiasi. 98

a. Promosi properti dilakukan melalui ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan penjualan perorangan. b. Negosiasi memerlukan keakhlian!keterampilan untuk mendapatkan harga dan persyaratan yang baik. 99

E. PERKIRAAN NILAI PASAR Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena berbagai alasan. 1. Setiap properti itu unik. 2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beraneka-ragam. 3. Informasi pasar tidak sempurna. 4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi penjual tidak mempunyai cukup waktu. 5. Pembeli juga harus bertindak cepat. 100

Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal tiga pendekatan. a. Pendekatan biaya,. b. Pendekatan penjualan komparatif. c. Pendekatan penghasilan,. 101

F. Prakiraan Hasil Investasi Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai-pasar dan analisa investasi. 102

G. Nilai-Sekarang Aliran Tunai dan Perkiraan Hasil Dengan menggunakan teknik nilai-sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan suatu invetasi properti.Asumsinya adalah bahwa properti dipegang untuk beberapa tahun, dan dalam masa (holding period) tersebut properti memberi hasil (misalnya sewa), setelah akhir masa itu properti dijual; dapat juga selama holding period, properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran biaya. 103

Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitungan sebagai berikut: a. aliran tunai sesudah pajak tahunan (annual after tax cash flow) dan nilai sekarang aliran tunai tersebut (present value). b. hasil penjualan sesudah pajak (after tax proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil penjualan tersebut (present value) 104

EMAS DAN INVESTASI TAMPAK LAINNYA A. PENGERTJAN Pada dasarnya, investasi dapat dibedakan dalam dua jenis utama, yaitu: a. investasi-tampak (tangible investment), ialah investasi yang dapat dilihat dan diraba, serta memiliki bentuk atau substansi nyata, seperti: real estate, emas, perak, berlian, benda seni, barang antik, dan koleksi. b. aktiva finansial (financial asset), ialah surat berharga yang membuktikan hak, kepemilikan, atau opsi untuk memperoleh kepentingan atas kekayaan yang tampak atau tidak tampak, seperti saham, obligasi, opsi. 105

a. Kelas Investasi Tersendiri B. SIFAT-SIFAT Investasi-tampak memiliki sifat-sifat tertentu yang mengandung kemanfaatan sekaligus kelemahan dibanding investasi lainnya. a. Kelas Investasi Tersendiri Sebagian investasi-tampak, seperti emas dan berlian bersifat portabel (dapat dibawa), sedangkan sebagian lainnya, seperti tanah dan bangunan tidak portabel. Sifat tersebut mempengaruhi perilaku harganya. 106

i) investasi portabel dipilih dalam masa kondisi nasional atau internasional tidak stabil, karena investasi tersebut dapat dibawa atau dipindahkan jika keadaan memburuk. ii) investasi yang tidak portabel dikehendaki dalam masa inflasi tinggi dan kondisi politis yang stabil karena nilainya meningkat. Selain itu, pasar investasi-tampak juga sangat bervariasi. Berlian dan barang koleksi menghadapi pasar yang tidak likuid dan terpecah, dengan biaya transaksi yang tinggi. Sedangkan, pasar untuk emas dan perak cukup likuid dengan biaya transaksi moderat 107

b. Bentuk-bentuk yang Populer Berbagai jenis investasi-tampak termasuk: i) metal berharga, yaitu emas dan perak ii) metal strategis, yaitu cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium, rhodium, dan titanium iii) batu berharga, yaitu berlian, rubi, dan emerald iv) barang koleksi, yaitu perangko, koin, benda seni, dan benda antik. Satu sifat umum dan jenis investasi tersebut adalah nilai kelangkaannya sehingga menarik para investor. 108

c. Kemanfaatan Satu-satunya sumber hasil investasi dan investasi- tampak adalah apresiasi harga atau capital gain. Kecuali untuk bangunan yang disewakan (rental properties) yang memberikan penghasilan sewa periodik, investasi-tampak tidak memberikan penghasilan-berjalan seperti bunga, dividen, dan sewa. Di lain pihak, investasi-tampak sering membutuhkan pengeluaran biaya untuk penjagaan, pemeliharaan (tanah, bangunan), dan asuransi (metal dan batu berharga serta barang koleksi). 109

C. INVESTASI EMAS Sejak ratusan bahkan ribuan tahun, manusia telah tertarik pada emas. Saat in kepemilikan emas masih merupakan kebutuhan bagi banyak investor. Motivasi untuk investasi dalam emas didorong oleh dua faktor utama, yaitu tingginya laju inflasi serta instabilitas nasional dan internasional secara umum, selain faktor psikologis investor yang menyertainya. 110

Investasi emas bisa dalam berbagai bentuk: 1. Balok Emas (gold bullion) 2. Perhiasan Emas (gold jewelry) 3. Keping Emas (gold coins) / 1 4. Sertifikat Emas (gold certificates) 5. Emas-mendatang (gold futures) 111

D. EMAS SEBAGAI WAHANA INVESTASI Emas merupakan wahana investasi yang cukup spekulatif di mana harganya dapat berfluktuasi. Sumber hasil potensial dan emas hanya berupa apresiasi harga, maka investasi emas hanya menguntungkan pada saat laju inflasi tinggi danlatau instabilitas politis. Biaya transaksi dalam emas berupa komisi, mark up, dan pajak. Tetapi biaya transaksi berbeda tergantung dan jenis emas dan kuantitasnya. Sertifikat emas mengandung biaya komisi dan mark up yang rendah, serta tidak terkena pajak penjualan. Màkin besar kuantitas yang diperdagangkan, makin rendah biaya transaksinya. 112

Biaya penyimpanan emas juga bervariasi tergantung jenis emas Biaya penyimpanan emas juga bervariasi tergantung jenis emas. Keping,- balok, dan perhiasan emas dapat dengan mudah disimpan di kotak penyimpanan (safe deposit box) di bank dengan biaya relatif renah. Sertifikat emas juga dapat disimpan di bank dengan biaya penyimpanan (storage fee) kurang dari 1% nilainya setahun. 113

E. INVESTASI TAMPAK LAINNYA Investasi-tampak lainnya meliputi logam berharga, batu berharga, dan barang koleksi. Jenis investasi mi berbeda dengan emas (dan perak) dalam hal rendahnya likuiditas. Selain itu, investasi tersebut memer1ukan biaya-biaya lain yang tidak dibutuhkan pada saham dan obligasi, yaitu asuransi dan biaya penyimpanan. Masalab lain menyangkut kemungkinan pemalsuan, seperti pada benda seni. 114

F. PERAK (SILVER) Investasi perak mengandung risiko. Pertama, berbeda dengan emas, perak mempunyai banyak penggunaan industrial, khususnya dalam produk-produk fotografi; jika perak tidak lagi dibutuhkan oleh industri foto, harganya akan merosot. Kedua, perak dalam kuantitas yang besar ditimbun di berbagai tempat di seluruh dunia; jika harga perak meningkat, dapat mengakibatkan pelepasan perak yang ditimbun ke pasar, sehingga menyebabkan harga perak merosot 115

Berbagai bentuk investasi perak, termasuk: balok perak, kepingan perak, dan perdagangan perak mendatang. Secara keseluruhan, perak merupakan investasi yang lebih spekulatif daripada emas, penlaku harganya sangat fluktuatif, mengandung unsur risiko relatif tinggi, dan tidak sebaik emas sebagai alat menanggulangi inflasi (inflation hedge). 116

G. LOGAM STRATEGIS (STRATEGIC METALS) Logam strategis adalah logam-logam pertambangan yang dibutuhkan untuk produksi barang, meliputi cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium, rhodium, dan titanium. 117

H. BERLIAN (DIAMONDS) Berlian diminati oleh investor karena beberapa alasan. Pertama, berlian sangat langka dan kerak bumi dan sangat mahal untuk mendapatkannya; nilai kelangkaannya menarik investor-kolektor maupun pencinta perhiasan. Kedua, selama bertahun-tahun, pemasaran batu yang belum dipotong dan tambang hampir sepenuhnya dikendalikan oleh satu perusahaan, yaitu Perusahaan Tambang De Beers dan Afrika Selatan. 118

Namun di masa datang, produksi berlian dan Zaire, Brazil, dan Rusia diperkirakan akan meningkat sehingga akan menurunkan kekuasaan De Beers. Oleh karena setiap berlian itu unik, maka kejernihan, warna, potongan, dan berat karatnya (satu karat berat ‘142 ounces) mempengaruhi nilainya. Kebanyakan investor harus menggantungkan pada gemologist yaitu ahli penilai berlian untuk mengetahui kualitas berlian. 119

I. BARANG KOLEKSI (COLLECTIBLES) Barang koleksi mempunyai nilai karena daya tariknya bagi kolektor, seperti uang logam dan perangko yang langka, benda seni, dan barang antik. Namun barang koleksi bisa meliputi juga botol dan keramik kuno, karpet kuno, bahkan buku komik lama. Investasi barang koleksi mengandung kerugian dan keuntungan tertentu. Kerugiannya, barang koleksi merupakan investasi yang sangat. tidak likuid, pasaran penjualannya lambat, dan biaya transaksinya tinggi dalam bentuk mark up dealer, komisi, dan pajak 120

1. Koleksi perangko (philateli) 2. Koleksi uang logam (numismatics) Keuntungannya, barang koleksi bisa menjadi pelindung inflasi (inflation hedge), dapat digunakan untuk dekorasi ruangan tempat tinggal dan kantor, serta memberikan kesenangan dalam mengkoleksikan. 1. Koleksi perangko (philateli) 2. Koleksi uang logam (numismatics) 3. Benda seni (artwork) 4. Barang antik (antiques) 121

Abdul Halim, Analisis Investasi, Salemba Empat, 2003. Daftar Referensi Sentanoe Kertonegoro, Analisa dan Manajemen Investasi, Widya Press Jakarta, 1995 Abdul Halim, Analisis Investasi, Salemba Empat, 2003. Frank J. Fabozzi, Manajemen Investasi, Salemba Empat, 1999 122