PSAK 13: PROPERTI INVESTASI Kelompok 3: Rikka Rahma/ Nabilah Jasmin P./ Judith H. Melinda/ Delaneira Harnandita/ Jogi Pandu/

INTI MATERI 01 Pendahuluan 02 Klasifikasi Properti Investasi 03 Pengakuan dan Pengukuran 04 Perolehan/Transfer dan Pelepasan 04 Pengungkapan

PENDAHULUAN

Tujuan  Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait.  Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi.

Properti Investasi ■Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu pada adanya dinding, lantai, dan atap yang melekat pada aset yang dimaksud.. ■PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa : 1.Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi; 2.Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3.Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee; Ruang Lingkup

Properti Investasi 4.Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor; 5.Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6.Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi. ■PSAK ini tidak berlaku untuk: 1.Dikosongkan; dan  aset biologi telah dikeluarkan PSAK 69 2.Hak penambangan dan reservasi tambang ■Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi properti investasi mengacu pada struktur yang memiliki karakteristik fisik yang umumnya diasosiasikan dengan suatu bangunan. Ruang Lingkup

KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI

DEFINISI PROPERTI INVESTASI PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri PROPERTI INVESTASI  properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau keduanya, dan tidak untuk: a.Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif b.Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. PROPERTI YANG DIGUNAKAN SENDIRI  mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap.

KRITERIA PROPERTI INVESTASI Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut: Mode of Usage Mode of Usage Mode of Ownership Mode of Ownership Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai) Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai) Jenis kepemilikan (dikuasai/dimiliki pemilik/sendiri atau melalui sewa pembiayaan). Jenis kepemilikan (dikuasai/dimiliki pemilik/sendiri atau melalui sewa pembiayaan). Jadi, properti yang dikuasai untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang/jasa atau tujuan administratif dan properti yang dikuasai dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi

Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain tidak memenuhi kriteria properti investasi. Jika dua bagian tersebut : Dapat dijual terpisah Tidak dapat dijual terpisah Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan Entitas mencatatnya secara terpisah Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka : properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup. Namun, dalam perspektif entitas yang memiliki properti itu, jika memenuhi kriteria properti investasi, dapat diakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya Consolidated Individual

Contoh Properti Investasi Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Contoh Bukan Properti Investasi Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual  Persediaan (PSAK 14) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga  Kontrak konstruksi (PSAK 34) Properti yang digunakan sendiri,  Aset tetap (PSAK 16) Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan

PENGAKUAN DAN PENGUKURAN

Pengukuran setelah Pengakuan Awal 15 Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, asset tertentu termasuk properti investasi Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan Tidak ada pilihan, hanya fair value model Pilih salah satu model untuk semua properti Tidak ada pilihan, hanya cost model Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).

Pengukuran setelah Pengakuan Awal 16 Use PSAK 13 to account for one or more such properties? Properties not under PSAK 13 Properties under PSAK 13 Properties held to earn rental or capital appreciation or both? Any property held under operating lease? Not within PSAK 13Fair value model under PSAK 13 Cost model under PSAK 13

Pengukuran setelah Pengakuan Awal ■Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca ■Properti investasi tidak disusutkan. ■Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Fair Value Model

Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair value model (PSAK 13 ) 18 Menggunakan nilai wajar Revaluation model (PSAK 16) Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi (penurunan nilai) atau ekuitas (surplus). Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi (penurunan nilai) atau ekuitas (surplus). Tidak ada penyusutan. Penyusutan. Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca. Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler. Example

Nilai wajar ■Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar ■Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi lain dalam menentukan harga property. ■Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada nilai wajar. ■Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nili kini pembayaran sewa minimum. ■Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda. ■Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar, probabilitas berbagai hasil sulit dinilai  nilai wajar properti tidak dapat diukur secara andal

Nilai wajar ■Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah. –peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap); –jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah; –nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban; –nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan

Tidak mampu mengukur nilai wajar ■Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai wajar secara andal atas dasar keberlanjutan. ■Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas tidak dapat mengukur nilai wajar secara berkelanjutan. –Pasar properti sebanding tidak aktif –Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia ■Properti investasi dalam tahap pengembangan tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah pembangunan selesai. ■Jika entitas tidak dapat mengukur property investasi secara andal atas dasar berkelanjutan maka entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai PSAK 16. ■Nilai residu ditetapkan nol 21

Model Biaya ■Setela pengakuan awal entitas memilih model biaya mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan PSAK 16. ■Jika memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual sesuai PSAK 58  diukur sesuai PSAK 58 22

Ilustrasi – Investasi Properti ■Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas utama entitas bukan menyewakan gedung. Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap, bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai properti investasi Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai

Ilustrasi – Investasi Properti ■PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja dan bangunan saja Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut: 31/12/201231/12/2013 Tanah Bangunan Properti Investasi4.500 Kas4.500 Properti Investasi500 Keuntungan peningkatan nilai500 Kerugian penurunan nilai 100 Properti investasi100

PEROLEHAN/TRANSFER DAN PELEPASAN

Transfer 26 Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: a)Dimulainya penggunaan oleh pemilik b)Dimulainya pengembangan untuk dijual Perubahan PenggunaanTransfer dari properti investasi a)Berakhirnya pemakaian oleh pemilik b)Dimulainya sewa operasi ke pihak lain c)Berakhirnya pembangunan atau pengembangan Perubahan PenggunaanTransfer ke properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti Investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Akhir masa konstruksi

Transfer –transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan –TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. 27 Cost Model

Transfer ■Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar 28  Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan. a)Dimulainya penggunaan oleh pemilik b)Dimulainya pengembangan untuk dijual Perubahan PenggunaanTransfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti Investasi

Properti yang dimiliki sendiri Transfer  Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan  Memperlakukan perbedaan antara Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK  Perbedaan antara Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi Persediaan Properti Investasi Akhir masa konstruksi Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar

Transfer 30 PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13 untuk mencatat investasi properti dan menggunakan nilai wajar. Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk investasi memiliki nilai wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp 300juta. Properti tersebut mulai 30 Desember disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa. Nilai property investasi pada tanggal penyewaan sebesar Rp 1,2miliar. Bagaimana implikasi Akuntansi dari kebijakan tersebut?

Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap Total revaluasi surplus 200juta juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba Properti investasi akan diakui DrProperty, plant and equipment200 CrRevaluation reserves200 DrRevaluation reserves500 Retained Earning500 DrInvestment property1,200 CrProperty, plant and equipment1,200

Pelepasan ■Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat: 1.Pelepasan atau 2.Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. ■Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara: 1.Hasil neto dari pelepasan dan 2.Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya. 32

PENGUNGKAPAN

Pengungkapan ■Entitas harus mengungkapkan: a)apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya; b)jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi; c)apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari; d)metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi.

e)Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. f)jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk: penghasilan rental dari properti investasi; beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode tersebut; beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan properti investasi. g)eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan; h)kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

Pengungkapan dengan Nilai Wajar ■Entitas yang menerapkan model nilai wajar sesuai mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut: a)penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset; b)penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha; c)aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual dan pelepasan lain; d)keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;

e.perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor; f.transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan g.perubahan lain.

Pengungkapan dengan Nilai Wajar ■Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifikan untuk tujuan pelaporan keuangan, misalnya untuk menghindari penghitungan ganda atas aset atau liabilitas yang diakui sebagai aset dan liabilitas terpisah, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan lain. ■Dalam kasus-kasus yang dikecualikan, jika entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya, rekonsiliasi mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti investasi tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya.

■Sebagai tambahan, entitas mengungkapkan: a)uraian mengenai properti investasi tersebut; b)penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; c)apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada; dan d)untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar: fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar; jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan jumlah keuntungan atau kerugian yang diakui.

Pengungkapan dengan Nilai Biaya ■entitas yang menerapkan model biaya harus mengungkapkan: a)metode penyusutan yang digunakan; b)umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan; c)jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode; d)rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan: penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset; penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha; aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual

penyusutan; jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai, selama satu periode perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor; transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan perubahan lain. e)nilai wajar properti investasi dalam kasus yang dikecualikan. Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan: uraian properti investasi; penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada.

THANK YOU