MEKANISME PEMBIAYAAN DALAM PROYEK INFRASTRUKTUR 7 April 2017 PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)

Keberadaan PT SMI Sebagai Katalis Percepatan Pembangunan Infrastruktur Nasional Legalitas PP No. 66/2007 jo PP No. 75/2008 sebagai Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur Izin Usaha KMK No. 396/KMK.01/2009 sebagai Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur (Industri Keuangan Non Bank (IKNB)) PMK No. 100 / PMK.010/ 2009 sebagai Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur (berisi lingkup usaha dan sektor pembiayaan infrastruktur) Kepemilikan 100% dimiliki oleh Pemerintah Republik Indonesia Visi Menjadi katalis dalam percepatan pembangunan infrastruktur nasional Misi Menjadi mitra strategis yang memberikan nilai tambah dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia Menciptakan produk pembiayaan yang fleksibel Menyediakan pelayanan berkualitas dengan tata kelola yang baik

3 Pilar Bisnis dan Perluasan Sektor Bisnis PT SMI SUMBER PENDANAAN FOKUS SEKTOR PEMBIAYAAN & INVESTASI JASA KONSULTASI PENGEMBANGAN PROYEK Ketenagalistrikan Transportasi Telekomunikasi Konvensional Penyertaan Modal Negara (PMN) Pembiayaan Infrastruktur Public Sector Advisory Fasilitas Pengembangan Proyek (FPP) Senior loan (Modal Kerja, Kredit Investasi) Junior Loan Mezzanine Penyertaan Modal (Equity) Jasa Arranger & Underwriter Standby Lender PPP Proyek KPBU Pasar Modal (Obligasi, Surat Utang, Sekuritisasi) Training & Capacity Building Rolling Stock Kereta Api Minyak dan Gas FPP & Pengelolaan dana donor Proyek Energi Terbarukan (Fase Explorasi Geothermal) Energi Efisiensi Air Minum Jalan dan Jembatan Investment Advisory TA & Pengelolaan dana donor Pinjaman dan Hibah Manajemen Air Limbah dan Persampahan Pembiayaan Pemda (PIP/RIDF) Irigasi Proyek Pemerintah Daerah IMBT/Lease with Option to Own Syariah* Pasar Modal Syariah Technical Assistance Rumah Sakit Infrastruktur Pemasyarakatan Infrastruktur Pendidikan Murabahah/Installment Sale with Deferred Payment Financial Advisory BPJS / Asuransi Syariah Pengelolaan Dana Donor Infrastruktur Kawasan Infrastruktur Pariwisata MMQ/Diminishing Partnership Pasar Dana Haji & Syirkah Musyarakah/ Partnership Financing Sovereign Wealth Fund Infrastruktur Sosial IMBT= Ijarah Muntahia Bittamlik MMQ= Musyarakah Mutanaqisah

Kontrak Konstruksi dan O&M Struktur Umum Proyek KPBU PJPK dan Project Company menandatangani perjanjian kerjasama yang memuat antara lain: Spesifikasi Layanan. Kewajiban dan tanggung jawab pihak terkait. Mekanisme reward & punishment. Dalam rangka meningkatkan kelayakan finansial proyek, PJPK mengajukan permohonan dukungan kepada: 1) Kementerian Sektor, 2)Kementerian Keuangan. Dukungan yang diberikan dapat berbentuk fiskal (VGF) ataupun dukungan pembangunan sebagian konstruksi fisik . PJPK dan PII menandatangani perjanjian regres untuk memberikan jaminan proyek. Opsi pembayaran tarif ada 2 jenis, yaitu: Pembayaran langsung kepada Badan Usaha (skema user fee), Pembayaran kepada PJPK (skema AP) PJPK (Pemda) Project Company Pengguna Investor(s) Lenders Equity Debt Kontraktor PII Perjanjian Regres Penjaminan Kementerian Keuangan Pengajuan Dukungan Kelayakan Kontrak Konstruksi dan O&M Pemberian Dukungan Kementerian Sektor Pengajuan dan Pemberian: Izin/Konsesi Dukungan Pembangunan Perjanjian KPBU Layanan Infrastruktur Pembayaran Tarif (Opsi 1) Pembayaran Tarif (Opsi 2)

TINGGINYA KEBUTUHAN MODAL Karakteristik Pembiayaan Proyek Infrastruktur 1 TINGGINYA KEBUTUHAN MODAL Proyek infrastruktur umumnya membutuhkan modal yang besar sehingga dapat membebani neraca keuangan Sponsor. Tenor Panjang Risiko Proyek Capex Besar 2 TENOR PANJANG Proyek infrastruktur memiliki tenor pengembalian investasi yang panjang, sehingga dibutuhkan pembiayaan dengan flexibilitas yang tinggi. 3 RISIKO PROYEK Proyek infrastruktur memiliki berbagai profil risiko yang berbeda, sehingga dibutuhkan customised project structure dengan pembagian alokasi risiko di dalamnya.

ALOKASI KEBUTUHAN DANA Struktur Pembiayaan Proyek Infrastruktur ALOKASI KEBUTUHAN DANA SUMBER PEMBIAYAAN TOTAL KEBUTUHAN DANA PROYEK CAPEX Utang (Debt) Bank Lembaga Pembiayaan Non Bank Pinjaman Donor Kredit Ekspor PT SMI PT IIF Quasi Ekuitas Ekuitas Penyertaan Pemegang Saham Joint Venture / Mitra Strategis Private Equity OPEX Ekuitas Internal Cash Pinjaman Perbankan Pemegang Saham Obligasi

Opsi Sumber Pembiayaan Infrastruktur: Ilustrasi dan Konsep Pembiayaan Korporat (Corporate Financing) Kreditur mengandalkan arus kas dari semua kegiatan perusahaan Project 1 Loan Bank Company Project 2 Repayment Project 3 Share holding Non / Partial guarantee Non/ Limited recourse Pembiayaan Project (Project Financing) Kreditur hanya mengandalkan arus kas dari spesifik proyek Loan Bank SPC Repayment Project finance akan sangat tergantung pada cashflows proyek di masa depan sebagai sumber pengembalian hutang

Perbedaan Pembiayaan Korporat dan Proyek Pembiayaan Korporat (Corporate Financing) Pembiayaan Project (Project Financing) Fokus pada kondisi keuangan korporat dan kinerja perusahaan Fokus pada proyek spesifik dan arus kas Menilai total asset perusahaan dan rasio likuiditas Mengkaji pada proyeksi arus kas perusahaan Risiko perusahaan dan proyek saling terkait Ring Fencing Kapasitas Utang = Bergantung pada kondisi finansial debitur Kapasitas Utang = Bergantung pada arus kas proyek yang dijadikan underlying pinjaman

Faktor Kunci Keberhasilan Pembiayaan Infrastruktur Skema KPBU 1 2 Fundamental Proyek Sesuai dengan regulasi yang berlaku Ketersediaan lahan Proyek yang layak/feasible, ditunjukkan dari hasil kajian yang berkualitas Mampu mendapatkan revenue stream yang stabil Arus Kas Proyek Yang Sehat Proyeksi keuangan yang dibangun berdasarkan asumsi yang mendasar dan sesuai dengan aspek teknis proyek Proyek mampu menghasilkan arus kas yang dapat memenuhi kewajibannya kepada kreditur, pemegang saham, dan pihak terkait lainnya 3 4 Sponsor Proyek Yang Kuat Mampu menyediakan ekuitas dalam porsi yang sesuai Mampu untuk menambah modal apabila terjadi cost overrun atau rendahnya angka penjualan pada awal beroperasi Memiliki pengalaman yang memadai Kontraktor EPC dan O&M Yang Berkualitas Kontraktor memiliki kemampuan yang memadai, ditunjukkan oleh pengalamannya dalam sejumlah proyek terdahulu Kemampuan finansial yang solid Kontrak yang sehat dengan pemilik proyek infrastruktur

Analisa Kelayakan Proyek: Metodologi Dalam Menghitung Kelayakan Proyek INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) Discount rate untuk membuat NPV dari project cash flow menjadi sama dengan nol. Proyek dinyatakan layak bila IRR > biaya tertimbang atas modal (WACC) Apabila IRR < WACC, maka proyek dinyatakan tidak layak NET PRESENT VALUE Selisih antara present value dari cash inflow dan present value dari cash outflow Proyek dinyatakan layak aoabila memiliki NPV positif Perhitungan NPV menggunakan konsep time value of money, dimana nilai uang di masa depan akan lebih rendah dibandingkan nilai uang saat ini. Internal Rate of Return (IRR) Net Present Value (NPV) ANALISA KELAYAKAN PROYEK Payback Period Debt Service Coverage Ratio (DSCR) PAYBACK PERIOD Lamanya waktu yang dibutuhkan oleh cash flow proyek untuk mengembalikan biaya investasi proyek. Semakin lama payback period menandakan proyek menjadi kurang menarik Jarang digunakan karena tidak memperhitungkan time value of money dan proyeksi cash flow setelah tercapainya titik payback DEBT SERVICE COVERAGE RATIO Kemampuan cash flow perusahaan / proyek untuk memenuhi kewajiban utangnya Pihak kreditur sangat concern dengan DSCR karena berkaitan erat dengan bankability dari suatu proyek Pada umumnya, kreditur akan mensyaratkan level DSCR pada kisaran 1,2-1,5

Ilutrasi Sederhana Perhitungan DSCR Tahun 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Laba Setelah Operasi (EBITDA) 54 Angsuran pokok 18 Beban bunga 23 20 16 14 11 9 7 5 2 Total angsuran 41 38 36 34 32 29 27 25 DSCR 1,31 1,42 1,5 1,58 1,68 1,86 2,0 2,16 2,34 2,70 Avg DSCR = 1,69 Min DSCR =

Fasilitas Penyiapan Proyek Pentingnya Dukungan Pemerintah Dalam Kelayakan Proyek Penjaminan Tanah Bantuan Sektor Kordinasi Availability Payment VGF Perizinan Fasilitas Penyiapan Proyek (PDF) DUKUNGAN PEMERINTAH Memastikan kualitas kajian pendahuluan Meningkatkan kredibilitas proyek. Menurunkan ketidakpastian proyek Menurunkan nilai investasi swasta Mempercepat penyelesaian proyek Menghilangkan risiko politik dan perubahan kebijakan bagi aswasta Meningkatkan bankability proyek Menurunkan biaya investasi yang terkait dengan pengurusan izin Memastikan kepatuhan terhadap regulasi Menurunkan nilai investasi swasta Menghilangkan resiko permintaan Meningkatkan kepastian swasta dalam hal imbal hasil Mempercepat proses penyelesaian proyek Menghilangkan hambatan birokrasi pemerintahan. Menurunkan biaya investasi swasta

TERIMA KASIH Disclaimer All information presented were taken from multiple sources and considered as true by the time they were written to the knowledge of PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero). PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero) can not be held responsible from any inacuracy contained in the material. PT SMI follows all internal and external guidelines and regulations that govern the evaluation process on determining the financing feasibility of an infrastructure project. Every decision to finance or not to finance a project is therefore based on a responsible and thorough due diligence process. Any complaint in the process of financing irregularities can be submitted to: Corporate Secretary PT SMI Tel : +62 21 80825288 Fax : +62 21 80825258 Email : corporatesecretary@ptsmi.co.id Public complaints on PT SMI service will be kept strictly confidential and handled by a special committee to ensure that complaints are addressed appropriately.

Lampiran: Pelaksanaan Mandat sebagai Katalis Pembangunan Infrastruktur Per Maret 2017 Keunggulan Produk PT SMI Sektor Pembiayaan Tenor jangka panjang Suku bunga kompetitif Produk pembiayaan yang inovatif Skema pembiayaan yang fleksibel Multiplier effect yang besar Tenor Panjang dan Skema Fleksibel Sebaran Lokasi Proyek Multiplier Effect Tenor s.d. 25 Tahun Grace Period s.d. 15 Tahun Total Nilai Proyek Rp 193,8 Triliun Multiplier Effect 4,3 kali Contoh: Pembiayaan Jalan Tol Palembang - Indralaya

Lampiran: Distribusi Portofolio PT SMI

(dapat berupa kombinasi) Lampiran: Dukungan Pemerintah Untuk Meningkatkan Kelayakan Proyek Dukungan KPBU (dapat berupa kombinasi) Fasilitas Penyiapan & Transaksi Tanah/ Lokasi Koordinasi VGF dari Kemenkeu Availability Payment Pendanaan Sektor Penjaminan Pemerintah Perizinan MENGAPA DUKUNGAN? Pemerintah ingin menarik minat swasta untuk bepartisipasi dalam pelayanan publik (general obligation) Dibutuhkan mekanisme untuk menaikkan kelayakan dan bankability proyek agar Badan Usaha tertarik Pemerintah tetap menganggarkan dukungan yang dibutuhkan sesuai kajian. Selain untuk menaikan kelayakan dan bankability proyek, dukungan dapat juga diartikan sebagai komitmen/keseriusan pemerintah.

Lampiran: Rumus perhitungan NPV: CF1 CF2 …… CFt NPV = IO + + + + Formula NPV, IRR, dan DSCR Rumus perhitungan NPV: CF1 CF2 …… CFt NPV = IO + + + + (1+r)1 (1+r)2 ..…. (1+r)t NPV = Net Present Value CF = Cash Flow r = return t = time IO = Initial Outlay Rumus perhitungan IRR: CF1 CF2 …… CFt Rp 0 = IO + + + + (1+IRR)1 (1+IRR)2 ..…. (1+IRR)t IO = Initial Outlay CF = Cash Flow IRR = Internal Rate of Return t = time Rumus perhitungan DSCR: EBITDA DSCR = (Angsuran Pokok + Bunga)