BANK DAN LEMBAGA KEUANGAN SORAYA LESTARI, M. SI

Pertemuan ke 13 hipotik

Hipotik merupakan pinjaman jangka panjang yang dijamin dengan bangunan/real estate. Baik individu maupun dunia usaha mengambil pinjaman hipotik untuk membiayai pembelian real estate. Suku bunga hipotik relatif rendah karena adanya persaingan dari berbagai lembaga pemberi pinjaman hipotik dan berkembangnya pasar hipotik skunder. Berbagai hipotik tersedia untuk memenuhi kebutuhan berbagai kalangan peminjam. Yang paling umum adalah fixed rate morgage (ARM) Mortgage-bscked securities merupakan surat berharga atau sekuritas yang dijamin oleh gabungan hipotik. Sekuritas ini diperjual belika di pasar keuangan seperti halnya saham.

Pebayaran gabungan hipotik dilanjutkan kepada investor dan pertumbuhan pasar hipotik skunder mengurangi masalah yang disebabkan oleh kepekaan lembaga peminjam lokal terhadap fluktuasi ekonomi lokal. Kini para peminjam memiliki akses ke pasar modal nasional dan internasional. Pasar skunder tersebut juga menguntungkan bagi investor yang ingin memiliki investasi jangka panjang namun rendah resiko. Akan tetapi terbukanya akses pasar hipotik ke lingkup nasional dan internasional telah mengakibatkan suku bunga hipotik menjadi kurang stabil.

Karakteristik Hipotik Perumahan Hipotik perumahan adalah pinjaman dengan jaminan rumah atau real estate yang akan dibeli. Peminjam dana di pasar hipotik adalah mereka yang memerlukan dana untuk membeli rumah atau real estate dan bersedia menjadikan rumah atau real estate yang dibelinya sebagai jaminan. Mortagage menjamin bahwa pinjaman yang dipakai untukmembeli rumah atau real estate akan dibayar dalam jangka waktu tertentu. Penyedia dana di pasar hipotik adalah mereka yang bersedia meminjamkan dananya dalam jangka panjang dengan disertai jaminan rumah dengan mengharap pengembalian yang tiggi dibandingkan dengan investasi jangka panjang di pasar modal.

Suku Bunga Hipotik Suku bunga biaya hipotik ditentukan oleh tiga faktor: Suku bunga pinjaman jangka panjang Jangka waktu pinjaman Discount point

Suku bunga hipotik mengacu kepada suku bunga jangka panjang dan lebih tinggi dari suku bunga treasury bond (surat hutang pemerintah jangka panjang)yang beresiko lebih rendah. Semakin lama jangka waktu pinjaman maka semakin besar bagian pembayaran bunga hipotik sehingga suku bunga pinjaman semakin tinggi. Sebaliknya, makin cepat waktu pembayaran hipotik makin rendah suku bunganya. Discount points adalah bagian dari bunga pinjaman yang dibayar pada waktu awal kontrak. Semakin banyak discount point maka bunga pinjaman hipotik semakin menurun. Peminjam perlu memperhitungkan kemungkinan dilakukannya pelunasan pinjaman sebelum waktu jatuh tempoyang akan mempengaruhi suku bunga efektif.

Contoh: Jika anda mengambil hipotik sebesar $100.000 selama 30 tahun manakah yang lebih menguntungkan, meminjam tanpa discount point dengan membayar suku bunga 12% /tahun atau membayar 11,5% /tahun dengan 2 discount point?untuk menjawab pertanyaan tersebut maka perlu di hitung suku bunga efektif tanpa dan dengan discount point: suku bunga efektif tanpa discount point = Dengan menggunakan financial calculator, untuk jumlah pinjaman $98.000 ($100.000-$2.000) diperoleh jumlah pembayaran per bulan sebesar $990,29 dengan suku bunga [er bulan 0,9804%, maka: Suku bunga efektif dengan 2 dicount point= (1,009804).................. Dengan demikian membayar discount pointlebih menguntungkan  

Persyaratan Pinjaman Hipotik Kontrak pinjaman hipotik bertujuan untuk menghindarkan pemilik dana dari financial loss. Persyaratan tersebut memiliki karakteristik: Jaminan (collateral) yaitu rumah atau real estate yang dibiayai yang memberi hak kepada pemberi pinjaman untuk menjual rumah atau real estate tersebut bila peminjam gagal mengembalikan pinjaman. Uang muka (down payments) pinjaman hipotik menyaratkan pembayaran uang muka yaitu bagian dari harga jual. Private Mortgage Insurance (PMI), untuk menghindari risiko default, pemilik dana mensyaratkan peminjam membeli private mortgage insurance yang memberikan garansi untuk menutupi selisih bila terjadi perbedaan antara nilai properti dan nilai pinjaman yang dapat mengakibatkan default. Kualifikasi peminjam, karena pinjaman hipotik akan dijual kembali di pasar skunder maka pemilik dana menetapkan persyaratan yang cukup ketat dan direvisi terus menerus.

Amortisasi Pinjaman Hipotik Pada awalnya pinjaman hipotik mengenakan ballon payment yaitu pinjaman hanya membayar bunga pinjaman saja selama masa pinjaman (biasanya 3,5, atau 7 tahun) dan membayar pinjaman pokoknya pada waktu jatuh tempo. Ballon loans menguntungkan karena merupakan pinjaman jangka pendek sehingga memiliki suku bunga yang rendah Kelemahannya adalah pada waktu jatuh tempo meminjam harus membayar pokok pinjaman dengan jumlah yang cukup besar sehingga menyebabkan default.

Rumus

Tabel Amortisasi Parsial untuk Fixed-Rate Mortgage 6%

Jenis Hipotik Ada beberapa jenis pinjaman hipotik yang masing-masing cocok untuk peminjam yang berbeda akan tetapi jenis yang paling umum adalah fixed rate mortgage dan adjustable-rate

Fixed-Rate Mortgage (FRM) FRM merupakan jenis hipotik yang paling umum mencakup kurang lebih 70% dari total hipotik yang ada di Amerika (McDonald and Thronton, 2008). Pinjaman hipotik mewajibkan peminjam membayar cicilan bunga dan dan pinjaman pokok secara berkala. Suku bunga sangat mempengaruhi besarnya pembayaran. Jangka waktu pinjaman FRM yang paling populer adalah 30 sampai 15 tahun. Makin pendek jangka waktu pinjaman makin rendah suku bunganya.

Adjustable-Rate Mortgage (ARM) ARM memiliki suku bunga yang berfluktuasi selama masa pinjaman sesuai dengan suku bunga berlaku, dan mengacu pada indeks (indeks yang digunakan ditentukan pada awal kontrak) Jenis ARM: Constant Maturity Treasury (CMT); Treasury Bill; Certificate of Deposit Index (CODI) dll. ARM mengenakan suku bunga tetap selama kurun waktu tertentu. Misal, selama 2 sampai 5 tahun pertama. Setelah itu mengenakan suku bunga pasar yang berlaku (ditambah margintertentu). Contoh: jika nilai indeks 5,3% dan margin 2,5% maka suku bunga ARM adalah 7,8%. Peminjam dan ARM menghadapi risiko pasar karena nilai hipotik berbanding terbalik dengan suku bunga.

Refinancing Jika hipotik baru memiliki jangka waktu lebih pendek dari sisa waktu pelunasan hipotik lama maka hal yang perlu diperhatikan adalah apakah suku bunga efektif hipotik baru lebih rendah dari suku bunga FRM. Bila terjadi sebaliknya, jangka waktu hipotik baru lebih panjang dari sisa waktu pelunasan hipotik lama maka keputusannya menjadi lebih sulit. Bila tidak ada payment penalties, pinjaman dapat menentukan jangka waktu pinjaman hipotik baru dengan melakukan penyesuaian terhadap pembayaran bulanan. Karena peminjam lebih memilih FRM sedangkan pemilik dana lebih memilih ARM, maka pemilik dana menarik pinjaman untuk menerima ARM dengan cara: ARM mengenakan suku bunga yang lebih rendah dibandingkan FRM pada awal kontrak. ARM memberikan batasan perubahan suku bunga misalnya 2% per tahun atau 6% selama masa pinjaman.

Insured and Conventional Mortagage Insured Mortagage adalah hipotik yang diterbitkan oleh bank atau penerbit lain dan dijamin oleh suatu lembaga lain, misalnya Federal Housing Administration (FHA) atau Veteran Administration (VA) dengan kualifikasi yang ditetapkan oleh lembaga tersebut. Bila peminjam gagal melunasi utangnya, maka lembaga tersebut yang akan melunasinya. Conventional Mortgage tidak memiliki garansi akan tetapi dengan berkembangnya pasar hipotik mensyaratkan Private Mortgage Insurance (PMI) untuk menghindari resiko default.

Graduated Payment Mortgages (GPM) GPM adalah jenis hipotik yang memiliki pembayaran awal yang rendah dan meningkat secara bertahap setiap tahun sampai pinjaman menjadi lunas. GPM peminjam dapat membeli rumah yang lebih besar dibandingkan conventional mortgage sehingga peminjam tidak perlu merubah pinjaman hipotik atau pindah rumah dengan bertambahnya jumlah anggota rumah tangga

Growing-Equity Mortgages (GEM) GEM mirip dengan GPM yang mensyaratkan pembayaran murah di awal kontrak dan meningkat pada kurun waktu tertentu. Jangka waktu pinjaman menjadi lebih cepat dari 30 tahun menjadi 17 tahun Perbedaannya GPM diselesaikan sampai dengan waktu jatuh tempo misal 30 tahun sedangkan GEM bertujuan memberikan kesempatan kepada peminjam untuk mempercepat waktu jatuh tempo tanpa dikenakan penalty.

Shared Appreciation Mortgages (SAM) SAM mengenakan suku bbunga yang lebih rendah dari suku bunga pasar yang berlaku (biasanya pada saat suku bunga pasar sangat tinggi sehingga menghindari peminjam untuk mengambil hipotik) Pemilik dana memperoleh share dari kenaikan harga rumah/real estate (jika properti dijual dengan harga lebih tinggi dari yang dinyatakan dalam kontrak pemilik dana memperoleh bagian dari selisih nilai tersebut)

Equity Participation Mortgages Pemilik dana/pemberi pinjaman hipotik memperoleh share dari kenaikan harga properti. Sedangkan dalam equity participation mortgage yang memperoleh share terhadap kenaikan harga properti adalah investor lain di luar pemberi pinjaman hipotik. Investor luar tersebut bersedia membayar bagian dari harga properti atau membantu pembayaran bulanan sebagai gantinya memperoleh bagian dari kenaikan harga properti tersebut.

Second Mortgages Second mortgage adalah pinjaman hipotik dengan jaminan hipotik yang telah dijamin pada hipotik sebelumnya. Pinjaman ini mengenakan suku bunga yang tinggi dan biasanya untuk jangka waktu yang singkat. Penggunaannya untuk memperbaiki rumah, credit lines atau sebagai home equity loans.

Reverse Annuity Mortgages (RAM) RAM adalah jenis hipotik khusus bagi pemilik rumah yang telah berusia lanjut (pensiunan) untuk mengubah equity yang dimilikinya menjadi cash. Kontrak RAM mewajibkan bank membayar kepada peminjam setiap bulannya, sesuai skedul. Dengan RAM para pensiun dapat menggunakan equity dari rumah yang dimilikinya tanpa harus menjual rumah tersebut sehingga dapat memenuhi kebutuhan pengeluarannya selama masa pensiun.

1. Primary Mortgage Market Pasar hipotik primer adalah pasar dimana peminjam pertamakali memperoleh pinjaman untuk membeli rumah dan menjadikannya sebagai jaminan. Ada 3 elemen dalam penerbitan hipotik: The originator, mengemas pinjaman hipotik dan menjualnya kepada peminjam (proses originasi) The Investor, yang membiayai/memegang sekuritas hipotik The loan-servicing agent, yang melakukan pengumpulan pembayaran hipotik (bunga dan pinjaman pokoknya) dan meneruskannya kepada investor, melakukan pencatatan transaksi, serta memelihara reserve accounts untuk menggaransi pembayaran pajak dan asuransi, memonitor tunggaka- tunggakan dan melaksanakan penyitaan dan penutupan.

2. Secondary Mortgage Market Pasar sekunder hipotik sulit terbentuk karena tidak banyak yang bersedia menjadi dealer. Disebabkan oleh faktor: Ukuran hipotik terlalu kecil, investor lembaga tidak bersedia bertransaksi dalam jumlah kecilkarena biaya transaksi menjadi besar. Karakteristik hipotik bervariasi, pinjaman hipotik memiliki waktu jatuh tempo, suku bunga, jumlah pinjaman, dan jangka waktu kontrak yang berbeda-beda Morgage servicing sangat mahal, harus malakukan pengumpulan pembayaran pinjaman tiap bulan, membayar pajak, premi asuransi hipotik serta memelihara reserve accounts. Resiko default dari hipotik tiak teridentifikasi. Investor tidak memiliki insentif untuk mengukur resiko default dari pinjaman karena ukuran hipotik yang kecil dan bervariasi.

Penyalur Pasar Sekunder Pelaku Pasar Hipotik Pemberi Hipotik Lembaga Penerima Simpanan (Bank Komersial, Asosiasi Simpan Pinjam) Lembaga Non-Penerima Simpanan (bank hipotik, Briker hipotik) Penyalur Pasar Sekunder Fannie Mae Freddie Mac Ginnie Mae Bank Investasi Swasta Investor Dana Pensiun Perusahaan Asuransi Jiwa Asosiasi Simpan Pinjam

Proses Pasar Hipotik investor Menjual MBS ke investor Non LPS memberikan pinjaman LPS memberikan pinjaman Memegangnya dalam portofolio Menjual pinjaman investor Penyalur di pasar skunder Menjual seluruh pinjaman kepada investor Mengumpulkan pinjaman ke dalam morgage back securities (MBC) Menjual MBS ke investor Menerbitkan obligasi yang dijamin dengan pinjaman Menjual obligasi kepada investor

Tugas mahasiswa