MKP MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI Johannes P, ST.,MT. (JP) 1

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 2 Berdasarkan kurva Supply di samping, supplier cenderung untuk menjual produk lebih banyak seiring dengan tingginya harga untuk memaksimalkan keuntungan PRINSIP UMUM : “ … Jika terjadi perubahan demand, secara otomatis akan mendorong terjadinya perubahan supply. Akan tetapi, bila terjadi perubahan supply, belum tentu akibat adanya perubahan demand, melainkan bisa saja terjadi karena perubahan price dan faktor lainnya …” (Burhan, 2006) 0 Quantity Price S P P1 Q1 Q

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 3 Supply suatu barang secara umum disebabkan oleh 2 faktor, antara lain : • Non-Price Factors. Non-Price Factor yang mempengaruhi perubahan Supply perumahan antara lain : • Harga input (lahan, modal dan tenaga kerja). • Tujuan perusahaan. • Tingkat teknologi. S’ 0 Quantity Price S P U Tan (2002:p.70) V Dengan asumsi Price konstan, Supply dapat mengalami perubahan sebagai akibat dari perubahan Non-Price Factor, misalnya penurunan harga material dapat akibatkan peningkatan kapasitas produksi rumah (U menuju V)

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 4 • Price Factor. Tan (2002:p.72-73) 0 Quantity PriceS P (0) D P* P(1) Q(0) Q(1) COBWEB Model: Ketika harga berada pada posisi P(0) dimana terjadi kondisi demand pada posisi Q(0) tidak terpenuhi oleh supply dan harga cenderung tinggi, produsen cenderung meningkatkan supply hingga ke posisi Q(1). Namun, terjadi oversupply dimana jumlah barang yg tersedia tidak terserap oleh pasar sehingga harga jatuh ke posisi P(1). Demikian seterusnya hingga terjadi keseimbangan (equilibrium) pada P* dan Q* Q*

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 5 COMPONENTS : • Existing housing stock (resale and rent market) • Flow of new completions per unit time (primary market) COMPONENTS : • Existing housing stock (resale and rent market) • Flow of new completions per unit time (primary market) IMPORTANT CHARACTERISTICS Flow of new completions per unit time Existing housing stock. INFLUENCE PERMASALAHAN DARI SISI DEMAND: Penambahan/penyelesaian konstruksi rumah baru tidak secepat pertumbuhan demand (Singapura : 1-5%/tahun) PERMASALAHAN DARI SISI DEMAND: Penambahan/penyelesaian konstruksi rumah baru tidak secepat pertumbuhan demand (Singapura : 1-5%/tahun)

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya Defisit supply rumah baru vs demand rumah baru Defisit supply rumah baru vs demand rumah baru 6

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 7 FORECAST Lap Kerja Pertumb yg tak terealisasi = 288,400 Pertumb Lap Kerja yg didukung oleh housing supply Defisit pertumbuhan tenaga kerja akibat kendala supply rumah (dgn asumsi bahwa demand dipengaruhi pertumbuhan lapangan kerja)

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 8 House/building is extremely durable good, depriciation rate is very small, in average 1% per year Additions and alterations to existing units; losses due to disasters and demolitions are difficult to estimate. House/building is extremely durable good, depriciation rate is very small, in average 1% per year Additions and alterations to existing units; losses due to disasters and demolitions are difficult to estimate. Year -1 Year -2Year -n PERMASALAHAN DARI SISI SUPPLY: Sifat durabilitas yang tinggi potensial menimbulkan permasalahan keterbatasan dan penguasaan lahan. PERMASALAHAN DARI SISI SUPPLY: Sifat durabilitas yang tinggi potensial menimbulkan permasalahan keterbatasan dan penguasaan lahan. IMPORTANT CHARACTERISTICS

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 9 S t = S t-1 – depreciation + new completions Existing Stock (Resale Market&Rent Market) Existing Stock (Resale Market&Rent Market) Secondary Market New Completions Primary Market

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 10 SUPPLY GAP ANALYSIS

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 11 Sangat dipengaruhi oleh KEPUTUSAN pemilik rumah, perusahaan untuk menjual properti yang didorong oleh beberapa faktor, antara lain : • Siklus keluarga (family life cycle). • Perubahan penghasilan dan pekerjaan. • Migrasi. • Meningkatnya pengeluaran pemeliharaan. • Potensi meningkatnya nilai aset. • Perubahan kondisi kredit (Mortgage Interest Rates). Pelaku pasar RESALE ini dapat beragam, antara lain : • Individual. • Agen atau makelar. • Perusahaan atau lembaga berbadan hukum

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 12 Pada penyediaan rumah dengan cara ini, perusahaan menjalankan fungsi development yang dilaksanakan dalam dua cara, antara lain : • Menyediakan lahan yang telah matang (kasiba dan lisiba) saja, dimana pembeli properti akan bekerja sama dengan kontraktor untuk melakukan pembangunan unit hunian. • Menyediakan lahan dan bangunan siap huni, dimana developer juga bertindak sebagai kontraktor kemudian menjual unit hunian dan lingkungan siap huni dalam satu paket produk.

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 13 Keputusan untuk memulai bisnis berupa pembangunan hunian (kompleks hunian) adalah berdasarkan TINGKAT KEUNTUNGAN (RATE of PROFIT). HS = f(p e, C, LF, PC, CC, LC, SC, ∏ 0 ) P e = expected unit house price C = credit cost & conditions LF = legal and other fees PC = pre-construction cost CC = construction cost LC = land cost SC = selling cost ∏ 0 = profitability of other work P e = expected unit house price C = credit cost & conditions LF = legal and other fees PC = pre-construction cost CC = construction cost LC = land cost SC = selling cost ∏ 0 = profitability of other work

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 14 • Kemajuan dalam penyediaan (supply) perumahan sangat dipengaruhi oleh produktifitas sektor jasa konstruksi. • Produktifitas ini tidak hanya mendorong pertumbuhan stok rumah baru siap huni, tetapi juga menunjang ekonomi karena karakteristik sub sektor industri properti yang mampu menyerap banyak tenaga kerja. • Produktifitas ini dapat diukur dari rasion antara OUTPUT (Q) dengan INPUT atau FAKTOR PRODUKSI.

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 15 Empat kunci pengembangan produktifitas jasa konstruksi : • Peningkatan kualitas dan produktifitas melalui pemanfaatan TEKNOLOGI KONSTRUKSI yang inovatif. • Peningkatan keahlian (skill) melalui pelatihan dan pengujian untuk membangun profesionalisme tenaga kerja konstruksi. • Memastikan para pekerja bangunan ditugaskan sesuai dengan regulasi dan standar keselamatan. • Mendukung pertumbuhan industri melalui pengelolaan sumber daya dan informasi. Empat kunci pengembangan produktifitas jasa konstruksi : • Peningkatan kualitas dan produktifitas melalui pemanfaatan TEKNOLOGI KONSTRUKSI yang inovatif. • Peningkatan keahlian (skill) melalui pelatihan dan pengujian untuk membangun profesionalisme tenaga kerja konstruksi. • Memastikan para pekerja bangunan ditugaskan sesuai dengan regulasi dan standar keselamatan. • Mendukung pertumbuhan industri melalui pengelolaan sumber daya dan informasi.

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 16 KEBIJAKAN TATA RUANG 1. Mencegah pertumbuhan yang tidak terkendali (sprawl). 2. Tujuan dari kebijakan tata ruang adalah memastikan adanya efisiensi dan keadilan dalam penataan ruang dan dampak yang diakibatkan, yang terwujud dalam 3 cara, antara lain : • Memungkinkan banyak kemungkinan (keragaman) bagi penataan ruang. • Memberi batasan yang tegas terhadap aktivitas karena sifat durabilitas dari lingkungan yang telah terbangun. • Memediasi aktivitas melalui pemisahan ruang oleh jarak.

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 17 ZONING REGULATION Tan (2002) : The Plan not only co-ordinates private decisions; it is used to guide public infrastructure investments, improve urban designs, conserve areas, influence land supply for various uses and contain what are perceived as ‘undesirable’ urban development suc as sprawl. LAND BANKING LAND READJUSTMENT (Konsolidasi Lahan) LAND TAX

MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya 18 Burhan Pengantar Ekonomi Mikro. Lembaga Penerbitan FE Univiversitas Brawijaya Jansen, et al The Measurement and Analysis of Housing Preference and Choice. Springer. Tan, Willie The Housing Market.Prentice Hall.