REAL ESTATE DEVELOPMENT I Pengantar Nasiruddin Mahmud

Tahap sebelum pembangunan Tahap pembangunan Tahap setelah pembangunan

ISI MATA KULIAH Pengantar pengembangan real estate Proses pengembangan real estate Highest and Best Use Analysis Pembiayaan dan investasi real estate (Teori) Praktikum analisis kelayakan investasi Pemasaran real estate Presentasi studi kasus

MATERI PENGANTAR PENGEMBANGAN REAL ESTATE 1. Apa : Definisi pengembangan real estate 2. Mengapa : Ekonomi pengembangan real estate 3. Siapa : Pelaku pengembangan real estate 4. Bagaimana : - Proses pengembangan real estate - Perolehan lahan - Kegiatan pengembangan real esate 5. Pengaruh pengembangan real estate terhadap pengembangan kota (ekonomi, sosial, fisik, citra / prestise) 6. Isu – isu dalam pengembangan real estate

1. APA : DEFINISI REAL ESTATE John M. Clapp, The World Book Encyclopedia, World Book, 1988: Real Estate adalah tanah dan segala sesuatu yang secara permanen melekat padanya, seperti pohon, bangunan, dan mineral yang berada di bawah permukaan tanah.

1. APA : DEFINISI PENGEMBANGAN REAL ESTATE Pengembangan tanah dan pembangunan di atas tanah yang sudah dikembangkan Pengembangan tanah adalah proses dari perubahan tanah mentah menjadi tanah yang dapat dibangun (kavling siap bangun). Termasuk pembangunan infrastruktur (jalan, utilitas) dan aktivitas yang diperlukan untuk memperoleh tanah dan perubahan peruntukan /zoning. Pembangunan di atas tanah yang sudah dikembangkan adalah proses pengembangan sebidang tanah di atas tanah yang sudah dikembangkan (bangunan)

Pengertian Pengembangan Real Estate Lahan mentah Pengembangan tanah Kavling siap bangun Pembangunan di atas tanah yang sudah dikembangkan

2. MENGAPA : EKONOMI PENGEMBANGAN REAL ESTATE - Pengembangan real estate merupakan respon terhadap adanya perubahan kebutuhan sosial dan ekonomi dari suatu komunitas. - Pengembangan real estate merupakan upaya untuk mengoptimalkan pemanfaatan tanah dan nilai ekonomi dari tanah (produktivitas tanah) Penggantian / perubahan penggunaan tanah – suatu alasan pengembangan Perubahan penggunaan tanah mengarah pada pemanfaatan yang dapat memberikan tingkat pengembalian yang tertinggi bagi pemiliknya. Contoh : tanah pertanian diubah menjadi perumahan, pusat perbelanjaan, dan kawasan industri. Umumnya setiap perubahan akan meningkatkan intensitas, produktivitas, dan nilai tanah pada saat dikembangkan. Akibatnya, setiap bagian tanah, baik tanah perkotaan maupun tanah pedesaan secara kontinu akan terus mencari pemanfaatan tertinggi dan terbaik (highest and best use)

Pengembangan real estate dari sudut pandang investor : Membeli tanah kosong dan melakukan pengembangan untuk memperoleh pendapatan dari real estate Setelah beberapa tahun memiliki real estate yang dikembangkan, dibutuhkan modernisasi atau renovasi Apapun situasinya, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dikembangkan harus menghasilkan keuntungan.

Nilai tanah setelah pengembangan perkantoran Penggunaan B (perkantoran) Penggunaan A (apartemen) Perubahan Penggunaan Tanah Nilai perkantoran Nilai Nilai apartemen Nilai tanah setelah pengembangan perkantoran Nilai tanah Waktu Setiap penggunaan baru harus lebih produktif dan menguntungkan dibandingkan dengan penggunaan terdahulu. Pada grafik di atas, penggunaan B adalah gedung perkantoran high-rise menggantikan gedung apartemen tua (penggunaan A). Nilai tanah pada penggunaan gedung perkantoran meningkat dibandingkan dengan nilai tanah untuk penggunaan apartemen tua.

3. BAGAIMANA : PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE Kontrak dg bank, kontraktor, asuransi 1 : Ide awal 5 : Komitmen resmi Tdk layak Layak Memperoleh lahan, tenant, mitra, desain awal 2 : Penyempurnaan ide 6 : Konstruksi Pembangunan Tdk layak Layak 7 : Penyelesaian akhir & pembukaan resmi Iklan, izin menempati, pemindahan tenant 3 : Market & feasibility studies Formal market & fs, perizinan Tdk layak Desain final berdasar market study, negosiasi komitmen dg bank, kontraktor Layak 8 : Pengelolaan & pemasaran properti 4 : Negosiasi kontrak

TAHAPAN KRITIS DALAM PENGEMBANGAN REAL ESTATE : MEMPEROLEH TANAH 1. Membeli : agen/broker, iklan, membeli langsung ke pemilik tanah, lelang 2. Sewa : pemilik tanah (hotel & resort di Bali) 3. Kerjasama : perorangan, perusahaan (swasta), pemerintah pusat /daerah dan BUMN/D - tender tidak formal - tender formal - lelang Pola kerjasama : BOT, Joint Venture, Kerjasama Operasi

AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESATE Development activities Land development Building development Investment activities Housing estate Apartment estate  full service and semi service. Rental estate (office). Retail estate. Recreation park and sport facilities. Industrial estate. Hotel and tourism estate. Duties including: renting, tenants relationships, maintenance, accounting, and financial control.

Service activities Real estate brokerage: commercial, residential, industrial brokerage. Real estate appraisal. Real estate management. Real estate counseling. Real estate investment syndicate. Real estate education.

AKTIVITAS PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Financial Capital: Bank Stock Exchange Pension fund Insurance - Property trust Government Expertise/ Consultants: Law Environment Real Estate Architect Structure Eng. Quantity Surveyor M&E Landscaping Interior Planner REAL ESTATE Activities: Developing Marketing Maintaining Developer Consumer