PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN (RESIDUAL TECHNIQUE) PENDIDIKAN PROGRAM SERTIFIKASI – PROPERTI UGM - MAPPI Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.) nipp : pb-1.08.00012 mappi : 92-s-00212

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN (RESIDUAL TECHNIQUE) Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode penyisaan (residual technique method), maka berlaku ketentuan sebagai berikut : Metode ini digunakan untuk menilai obyek penilaian yang merupakan bagian dari satu kesatuan properti. Nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN (RESIDUAL TECHNIQUE) TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE) TEKNIK PENYISAAN BANGUNAN (BUILDING RESIDUAL TECHNIQUE) TEKNIK PENYISAAN MESIN DAN PERALATAN BANGUNAN (BUILDING EQUIPMENT RESIDUAL TECHNIQUE)

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE) KONDISI TANAH KOSONG TANAH LUAS MEMEMILIKI POTENSI UANTUK DIKEMBANGKAN TIDAK TERSEDIA DATA PEMBANDING YANG SEBANDING PENDEKATAN DATA PASAR TIDAK DAPAT DITERAPKAN

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE) Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas) yang memiliki potensi untuk dikembangkan Digunakan apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding baik luas, peruntukan, lokasi dan karakteristiklainnya Dasar analisa : o Planning/Masterplan Rencana Pengembangan Site o Highest and Best Use of the Site

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE)

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE) 1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau highest & best use dari site 2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN TANAH (LAND RESIDUAL TECHNIQUE) KONDISI TANAH SUDAH ADA PENGEMBANGAN : Dalam hal Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Tanah, maka berlaku ketentuan sebagai berikut : a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi sebagaimana dimaksud dalam metode kapitalisasi langsunG b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan, prasarana, mesin serta peralatan lain); c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah; d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitaliasi tanah untuk mendapatkan inidikasi nilai tanah

Teknik Penyisaan Tanah Teknik Penyisaan Tanah digunakan bila Nilai bangunan telah dapat diketahui dan Nilai Tanah sulit untuk ditentukan . Teknik penyisaan Tanah adalah metode yang mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi pendapatan bersih tanah dan bangunan & perlengkapannya . Nilai Pasar bangunan dan tingkat kapitalisasi bangunan diketahui , Kapitalisasi pendapatan bersih tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah / safe rate untuk memperoleh Nilai Pasar Tanah .

Contoh : Pendapatan bersih properti / tahun : Rp 8.000.000,00 Nilai Bangunan : Rp 60.000.000,00 Safe rate : 7 % Recapture rate : 4 % ( umur ekonomis 25 tahun ) . Pendapatan bersih properti Rp 8.000.000 Pendapatan bng 11 % x Rp 60.000.000 = Rp 6.600.000 Pendapatan Tanah Rp 1.400.000 Tingkat kapitalisasi tanah = 7% . Indikasi Nilai tanah = Rp 1.400.000 / 7 % = Rp 20.000.000

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN BANGUNAN (BUILDING RESIDUAL TECHNIQUE) Dalam hal Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan, maka berlaku ketentuan sebagai berikut : a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi sebagaimana dimaksud dalam metode kapitalisasi langsung; b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah, mesin serta peralatan lain); c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitaliasi bangunan untuk mendapatkan inidikasi nilai bangunan

Teknik Penyisaan Bangunan Teknik Penyisaan bangunan digunakan bila Nilai tanah telah dapat diketahui dan Nilai bangunan sulit untuk ditentukan . Teknik penyisaan bangunan adalah metode yang mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi pendapatan bersih tanah dan bangunan dan perlengkapan nya . Nilai Pasar tanah dan tingkat kapitalisasi tanah diketahui , Kapitalisasi pendapatan bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan ( safe rate + recapture rate ) untuk memperoleh Nilai Pasar Bangunan .

Contoh : Pendapatan bersih properti / tahun : Rp 8.000.000,00 Nilai Tanah : Rp 20.000.000,00 Safe rate : 7 % Recapture rate : 4 % ( umur ekonomis 25 tahun ) . Pendapatan bersih properti Rp 8.000.000 Pendapatan tanah 7 % x Rp 20.000.000 = Rp 1.400.000 Pendapatan bangunan Rp 6.600.000 Tingkat kapitalisasi ( 7 % + 4% ) = 11 % . Indikasi Nilai bangunan = Rp 6.600.000 / 11 % = Rp 60.000.000

PENILAIAN ASET DENGAN TEKNIK PENYISAAN MESIN DAN PERALATAN BANGUNAN (BUILDING EQUIPMENT RESIDUAL TECHNIQUE) Dalam hal Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan, maka berlaku ketentuan sebagai berikut : a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi sebagaimana dimaksud dalam metode kapitalisasi langsung dalam huruf d butir 3); b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan prasarana); c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk mesin dan peralatan bangunan; dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitaliasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan inidikasi nilai mesin dan peralatan bangunan

ATAS PERHATIAN & WAKTUNYA TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN & WAKTUNYA