Pertemuan ke – 6 TEORI HUKUM PENDAFTARAN TANAH Dosen Dr. Suryanti T. Arief SH, MKn, MBA

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH Meliputi : PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI Yaitu: Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar menurut PP 10 Tahun 1961 dan PP 24 Tahun 1997, pelaksanaannya: Secara Sistematik Secara Sporadik (Pasal 1 jo Pasal 13)

CARA PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (Menurut PP 24 Tahun 1997) Ada 2 cara yaitu : Pendaftaran Tanah secara Sistematik Pendaftaran Tanah secara Sporadik

PENDAFTARAN TANAH SECARA SISTEMIK Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar Pelaksanaannya didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan Menteri (Ka.BPN) dan pelaksanaan pendaftarannya dilaksanakan oleh Ketua Panitia Ajudikasi Pengumuman 30 hari

PENDAFTARAN TANAH SECARA SISTEMIK (lanjutan) meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar: dalam wilayah atau bagian wilayah suatu Desa/Kelurahan tertentu dan atas prakarsa Pemerintah (dengan SK Menteri yang menetapkan lokasi pendaftaran secara sistematik atas usul Kepala Kanwil BPN setempat), pada daerah perkembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi, jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil (kurang dari 30% dari bidang tanah yang ada).

PENDAFTARAN TANAH SECARA SISTEMIK (lanjutan) Biasanya dibentuk suatu Panitia Ajudikasi Dalam pelaksanaan pengukuran, pemetaan untuk pembuatan peta dasar dapat dilaksanakan oleh pihak swasta yang ditetapkan oleh Menteri dalam bentuk Badan Hukum yaitu Surveyor Berlisensi

PENDAFTARAN TANAH SECARA SPORADIK Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal Pelaksanaan pendaftarannya dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan (pemegang hak) dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan Pengumuman 60 hari

PENDAFTARAN TANAH SECARA SPORADIK (lanjutan) mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah: dalam wilayah atau bagian wilayah suatu Desa/Kelurahan secara individual/massal terhadap tanah-tanah hak lama yang berasal dari konversi terhadap tanah-tanah hak baru yang berasal dari Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH)

PENGUMUMAN DALAM RANGKA PENDAFTARAN PERTAMA KALI Tujuan Pengumuman Untuk memberikan kesempatan kepada pihak-pihak lain agar dapat mengajukan keberatan Sistematik Tempat Pengumuman: Di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa / Kelurahan letak tanah Waktu Pengumuman 30 hari Sporadik Tempat Pengumuman: Di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa / Kelurahan letak tanah Waktu Pengumuman 60 hari

Mengapa Pengumuman pada Pendaftaran Tanah secara Sistematik lebih singkat ? Karena pendaftaran secara Sistematik merupakan pendaftaran tanah secara massal yang diketahui oleh masyarakat umum sehingga pengumumannya lebih singkat, sedangkan pengumuman pendaftaran tanah secara sporadik sifatnya individual dengan ruang lingkup yang terbatas.

Kegiatan Pendaftaran Tanah yang dilakukan terhadap obyek Pendaftaran Tanah yang belum didaftar, meliputi: Pengumpulan dan pengolahan data fisik Pembuktian hak dan pembukuannya Penerbitan sertifikat Penyajian data fisik dan data yuridis Penyimpanan daftar umum dan dokumen (Pasal 12 ayat 1 PP 24 Tahun 1997)

Ad. 1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik Mendatangi lokasi Menetapkan batas-batas bidang tanah  Delimitatie Contradictoire Memasang patok sebagai tanda batas Pembuatan Daftar Tanah Pembuatan Daftar Tanah Pembuatan Surat Ukur

PENETAPAN BATAS SECARA DELIMITATIE CONTRADICTOIRE (Pasal 17 ayat 2 jo 18 ayat 1 PP 24 Tahun 1997) Adalah : Penetapan batas-batas bidang tanah yang dilakukan secara musyawarah diantara para pemilik tanah yang saling berbatasan

PENETAPAN BATAS SECARA DELIMITATIE CONTRADICTOIRE (Pasal 19 ayat 1 dan ayat 4 PP 24 Tahun 1997) Jika para pemilik tanah yang berbatasan tidak hadir atau tidak mencapai kesepakatan mengenai batas-batas bidang tanah yang bersangkutan, maka pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang tanah ybs dan dalam GAMBAR UKUR dibubuhkan catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batas- batas bidang tanah tersebut baru merupakan BATAS- BATAS SEMENTARA

Ad. 2. Pembuktian Hak dan Pembukuannya Diadakan perbedaan antara pembuktian Hak- Hak Baru dan Hak Lama. Hak baru adalah hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997 Hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961

Ad. 2. Pembuktian Hak dan Pembukuannya Hak atas tanah baru : pembuktian data yuridisnya diatur dalam Pasal 23 PP 24/1997 Hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama : pembuktian data yuridisnya dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tsb yang berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan ybs yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan dianggap cukup sebagai dasar mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya. Pasal 24(1) PP 24/1997

Ad. 3. Penerbitan Sertifikat PROSES PENSERTIPIKATAN HAK ATAS TANAH Pihak yang berkepentingan menyerahkan dokumen-dokumen secara lengkap kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dan menerima tanda bukti penerimaan berkas. (Pasal 103 ayat (4) Permen / KBPN No. 3 Tahun 1997) 2. Pejabat Kantor Pertanahan setempat melakukan kegiatan pengumpulan data fisik sampai dengan pembuatan Surat Ukur. (pasal 17 s/d Pasal 22) Dengan cara: Datang ke lokasi, menetapkan tanda batas (delimitatie contradictoir) Melakukan pengukuran untuk mengetahui luas bidang tanah tersebut Hasil pengukuran dituangkan dalam Peta Bidang, diberikan Nomor Identitas Bidang, kemudian dimasukkan dalam Daftar Isian Data Fisik.

Ad. 3. Penerbitan Sertifikat 3. Pemeriksaan / Penelitian data yuridis, hasilnya dituangkan dalam Daftar Isian Data Yuridis (Pasal 25 dan Pasal 26) 4. Pengumuman Daftar Isian Data Yuridis dan Data Fisik (selama 30 hari untuk Pendaftaran Sistematik dan selama 60 hari untuk Pendaftaran Sporadik) di Kantor Pertanahan setempat, di Kecamatan dan Kelurahan untuk memberi kesempatan kepada pihak lain jika ada yang mengajukan keberatan mengenai data fisik dan data yuridis. (Pasal 26 dan Pasal 27) 5. Jika tidak ada keberatan, dibuat pengesahan hasil pengumuman dalam Berita Acara Pengesahan yang akan dijadikan dasar bagi pembukuan hak atas tanah tersebut. (Pasal 28)

Ad. 3. Penerbitan Sertifikat 6. Dilakukan Penegasan Konversi Hak Lama menjadi Hak Milik. (Pasal 88 Permen/KBPN No. 3 Tahun 1997) 7. Pembuatan Buku Tanah dan Surat Ukur (Pasal 22, 29 dan 30) 8. Penerbitan Sertipikat (terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur) dan penyerahannya kepada yang berhak atau kuasanya (Pasal 31) 9. Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis dalam Daftar Umum (Pasal 33 s/d 35)

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH Yaitu: Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, daftar surat ukur, daftar buku tanah dan sertipikat karena adanya perubahan- perubahan yang terjadi kemudian.

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dilakukan apabila: terjadi perubahan pada data fisik/data yuridis Obyek Pendaftaran Tanah yang sudah didaftar, maka pemegang haknya wajib mendaftarkan perubahan-perubahan itu di Kantor Pertanahan setempat (Pasal 36 PP 24 Tahun 1997)

Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Perubahan-Perubahan Yang Wajib Didaftarkan: 1. Perubahan Yuridis: Status Haknya Pemegang Haknya 2. Perubahan Fisik (bidang tanahnya): Pemisahan Pemecahan Penggabungan

PERUBAHAN DATA YURIDIS Meliputi: Peralihan karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan pemindahan hak lainnya Peralihan hak karena warisan Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi Pembebanan Hak Tanggungan Hapusnya hak atas tanah, HPL, HMSRS dan Hak tanggungan Pembagian Hak Bersama Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah

PERUBAHAN DATA FISIK Meliputi: Pemisahan Pemecahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah Penggabungan dua atau lebih bidang tanah

PERUBAHAN DATA YURIDIS A. Status Haknya Jika terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas tanah lain atau dengan hak tanggungan yang harus dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT (yaitu APHT) Perubahan status haknya dibuktikan dengan SKPH dari pejabat yang berwenang Hapus haknya

PERUBAHAN DATA YURIDIS B. Pemegang Haknya Peristiwa hukum, harus dibuktikan dengan adanya surat keterangan kematian dan surat keterangan waris Pemindahan hak: Jual-Beli, Tukar-Menukar, Hibah, Inbreng, dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT. Sedangkan untuk Lelang dibuktikan dengan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Perubahan nama, dibuktikan dengan Surat Keputusan Pengadilan Negeri setempat / Menteri Hukum dan HAM.

PERUBAHAN DATA FISIK (Bidang Tanahnya) A. Jika terjadi Pemisahan, atas permintaan pemiliknya: Bidang tanah yang sudah bersertipikat dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, harus dilakukan pengukuran terlebih dahulu dan masing-masing bidang memiliki NIB, kemudian menjadi bidang baru yang status hukumnya sama dengan bidang tanah semula. Pada sertipikat induk diberikan catatan pada halaman terakhir sertipikatnya mengenai luas tanah semula yang dikurangi dengan bidang yang dipisahkan pada nomor Surat Ukur dan nomor Hak ditambah kata “sisa”

PERUBAHAN DATA FISIK (Bidang Tanahnya) B. Jika terjadi Pemecahan, atas permintaan pemiliknya: Bidang tanah yang sudah bersertipikat dipecah habis menjadi beberapa bagian yang masing-masing mempunyai NIB sendiri dan merupakan satu bidang baru, yang pemecahan itu harus disesuaikan dengan RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) daerah tersebut, status hukum yang sama, sehingga masing- masing dibuatkan sertipikat baru dan sertipikat semula simusnahkan.

PERUBAHAN DATA FISIK (Bidang Tanahnya) C. Jika terjadi Penggabungan, yang dilakukan apabila: Status tanahnya sama, Pemegang haknya sama, Letaknya berbatasan, dan Tidak terdapat beban lain pada hak atas tanah tsb Masing-masing sertipikat hak atas tanah tersebut dimusnahkan dan dibuat satu sertipikat baru untuk satu bidang tanah, dengan didahului pengukuran untuk mendapatkan NIB.

PERUBAHAN DATA FISIK (Bidang Tanahnya) Atas permohonan pemegang haknya, jika jangka waktu hak atas tanahnya berbeda dapat disesuaikan dengan cara memilih jangka waktu yang terpendek atau jangka waktu yang terpanjang dengan cara pelepasan hak untuk jangka waktu yang terpanjang atau permohonan perpanjangan hak untuk jangka waktu yang terpendek.

PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN, DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT Sertipikat hak atas tanah / Surat keterangan keadaan tanah tidka sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat. Perbuatan hukum yang dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan Akta PPAT, kecuali dalam keadaan menurut ketentuan Pasal 37 ayat (2). Dokumen-dokumen untuk pendaftaran tidak lengkap..

PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN, DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT Tanah yang bersangkutan merupakan obyeksengketa di peradilan. Tidak dipenuhinya persyaratan yang ditentukan oleh perundang-undangan. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan yang mengikat. Perbuatan hukum sebagai yang dimaksud Pasal 37 ayat (1), dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftarkan di Kantor Pertanahan.