Aspek Nilai Lahan bagi Proses Pembangunan (Perspektif Geografi Ekonomi) Triarko Nurlambang Dept. Geografi FMIPA UI

Future Growth: Developing Countries Developing country urban urban rural rural

Lahan sebagai Media Aktifitas Kehidupan Land Policy Struktur Kota/Daerah Land Use Planning Sudut pandang Kepentingan Makro Geo-Ekonomi Pendekatan Kapitalis VS SPATIAL ARRANGEMENT Struktur Tata Ruang Pendekatan Sosialis Sudut pandang Kepentingan Mikro Geo-Pemasaran Lokasi Usaha Kawasan Industri Lokasi tempat tinggal Pendekatan Spiritual (Henri George)

Keterkaitan Struktur, Pertumbuhan dan Kebijakan Perkotaan (Perspektif Geografi Ekonomi)

How do land use, ownership, and development shape cities? Land policy: to control development, either in sense of shaping land use patterns or ensuring degree of fairness and redistribution of gains to be made typically (in US) evolves as a response to issues raised by process of development

stakeholders: land owners, developers Development Process: development pressures and prospects development feasibility implementation Redevelopment and Renewal demand level of public ownership rigid zoning laws; land use rights

Constraints and the Development Process Key Players, Expected Results

Landowner Characteristics Legal personality (individual, company, public body) Occupancy status (owner-occupied, landlord, etc) Sources of income/wealth Family/personal characteristics (age, successor, etc.) Means of acquisition (inheritance, purchase, etc) and motive of ownership Knowledge and Attitude to Risk

Site characteristics Size Current use and level of fixed investment location (in relation to existing development, roads, services) Physical characteristics (drainage, topography, etc) Planning status (zoned for development, green belt, etc)

Contextual Factors Land Prices (current market value, state of economy) Taxation policy (capital gains, development gains) Land policy (compensation and betterment, etc) Planning policy (growth or restraint area; decisions on appeal) Expectations of Political change?

Decisions ultimately based on: Financial conditions: if and when the land will be sold Operational conditions: participation of owner in development process Land Management Policy

Reasons for Selling/Developing Land 1. financial gain (sale too good to pass up) 2. Need for CASH 3. Property Obsolescence (too old or expensive to maintain, etc.) Personal (wish to retire or relocate, etc)

Instruments and Techniques of Land Policy Zoning: provisions for land use; associated with urban development plan; may include building and construction standards Taxation: property and site taxation Public v Private Land ownership: varies from full nationalization to private

Vacant and Derelict Land Urban Wasteland affected by economic recession definitions vary; methods of collecting data vary Types of Dereliction spoil heaps excavations and pits railway land mining subsidence industrial dereliction military dereliction

Land restoration Policies Location, location, location MONEY Middle class resettlement in older urban neighborhoods; displacement dilemma

KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTA Slum Area Kemacetan Hutan bakau Kampung Nelayan Abrasi Pelabuhan ikan Endapan sampah

PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH 40 % Qs<<Qb KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR

RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010 LANDASAN HUKUM PERDA 6/1999 RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010 PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG

RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY) MARUNDA PORT OF TANJUNG PRIOK Pantai Kapuk KARANG TANJUNG TOLL ROAD PLUIT Soekarno-Hatta International Airport Ancol HARBOUR TOLLROAD Jakarta Old City RENCANA REL KA INNER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER-OUTER RING ROAD Sumber : MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTA SUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN

PANDUAN RANCANG KOTA (UDGL) DI TERKAIT DENGAN KAWASAN PANTURA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN EKONOMI KHUSUS MARUNDA RENCANA PENGEMBANGAN KAPUK NAGA INDAH RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN KOTA TUA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN ANCOL RENCANA PENGEMBANGAN PELABUHAN TAJUNG PRIOK RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTAI MUTIARA, SK GUB. No. 1918 / 2005 RENCANA TPI DAN PERMUKIMAN MUARA ANGKE, SK GUB. No. 1263 / 2006 ± 7.283.473 M2 ± 191.686 M2 ± 10.816.613 M2 ± 717.331 M2 ± 19.234.691 M2 ± 1.888.175 M2 ± 21.903.044 M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK, SK GUB. No. 1567 / 2005 ± 208.242 M2 REVITALISASI KAWASAN STASIUN TJ PRIOK ± 1.168.168 M2 ± 3.500.000 M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK UTARA-BARAT RENCANA JALAN TOL KARANG TANJUNG RENCANA JALUR MRT RENCANA KERETA API BARANG RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN CBD PLUIT, SK GUB. No. 636 / 2006 RENCANA BANJIR KANAL TIMUR SUB KAWASAN BARAT SUB KAWASAN TENGAH SUB KAWASAN TIMUR Sudah disahkan Belum disahkan

PETA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTURA Rencana Pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda

CONTOH PANDUAN RANCANG KOTA / UDGL UDGL PANTAI MUTIARA

Contoh Perhitungan Nilai Tanah Sebagai Dampak Aktifitas Pembangunan/ Masyarakat

FAKTOR PENENTU NILAI TANAH Sosial-Politik-budaya-Psikologis Obyek Wisata Pendidikan Pusat Pemerintahan Pasar Sarana Transportasi Kesehatan Keamanan Aksesibilitas Jalan Telepon Gas Listrik Kerapatan Bangunan TV Kabel Ketersediaan Utilitas % Bangunan Teratur Nilai Tanah Struktur Kondisi Lingkungan Sekitar Langsung PAM Kabel Internet Kepadatan Penduduk Struktur Kota Penggunaan Tanah Penggunaan Tanah Mayoritas Status Tanah Karakteristik Bidang Tawuran Warga Riol Peruntukan Tanah Letak Bidang Terhadap Jalan Kenyamanan Lingkungan Kriminalitas Sosial-Politik-budaya-Psikologis Cagar Budaya Banjir Bantaran Sungai

PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah Tahap 1 PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah Penggunaan Tanah Status Tanah Bentuk Bidang Tanah Tinggi Bidang Terhadap Jalan Daerah Banjir Daerah Kumuh Daerah Cagar Budaya Bidang di bantaran sungai Daerah Tawuran Fasilitas Pelayanan TV Kabel Fasilitas Pelayanan Internet Frekwensi terjadinya kebakaran Frekwensi tindak kriminal

1. 2. VARIABEL KONTINYU Jarak ke Pasar Regional Jarak ke Pasar Kota Jarak ke Pasar Wilayah Jarak ke Pasar Lingkungan Jarak ke Mal/pertokoan Jarak ke Pasar Swalayan Jarak ke SD/Sederajat Jarak ke SD Unggulan Jarak ke SMP/Sederajat Jarak ke SMP Unggulan Jarak ke SMU Jarak ke SMU Unggulan Jarak ke Perguruan Tinggi Jarak ke Rumah Sakit Umum Jarak ke Rumah Sakit Khusus Jarak ke Rumah Sakit Bersalin Jarak ke Puskesmas Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri Jarak ke Halte bis formal Jarak ke Halte bis informal Jarak ke Terminal Tipe A Jarak ke Terminal Tipe B Jarak ke Stasiun kereta api antar kota Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota Jarak ke Pintu Tol Masuk Jarak ke Jalan protokol Jarak ke Jalan kolektor Jarak ke Jalan lingkungan Jarak ke Pusat pemerintahan kota Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan Jarak ke Polsek Jarak ke Polres Jarak ke Emplasemen militer Jarak ke Obyek Wisata Kerapatan bangunan per hektar Jumlah penduduk per hektar Persentase daerah terlayani listrik per hektar Persentase daerah terlayani telpon per hektar Persentase daerah terlayani PAM per hektar Persentase daerah terlayani gas per hektar Persentase daerah tata letak bangunan teratur Koefisien Dasar Bangunan

DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI Tahap 3 ANALISIS KUANTITATIF DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda;   dimana; adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn) adalah vektor koefisien regresi ( ) X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebas adalah galat pengamatan ( ) Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:

PERBANDINGAN MODEL REGRESI No Model R2 Hubungan Tidak Logis Indikasi Kolinier KK Galat VIF CIF 1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Var < 10 65,52% 2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis 0,05% 3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) 60,38% 4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 5,46% 5 Stepwise, + Dummy, Dependen Harga 0,883 Jarak Ke Jalan Lokal (+) 81.02% 6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga) 0,922 6,00%

MODEL PREDIKSI HARGA TANAH Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3 -.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7 +.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11 +.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK +.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT +.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA +.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK +.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK +.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3 +.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10 +.0709869528*LB~12   Harga prediksi = Ln(Y) dimana  = 2,72

KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang Industri ZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone Transisi RIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran Sungai STUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TV KIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang Komersiil TRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang Industri PTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar Jasa PTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas Jalan LB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas Jalan LB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan

Tahap 4

Jabodetabek

WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ? 51 Cars Carry 85 Passengers 1 Bus Carry 85 Passengers 1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane 450.000 Empty Seats On the Street Everyday

JARINGAN TRANSPORTASI Existing Future

POLA TRANSPORTASI MAKRO JAKARTA 1. Kota – Blok M Gajah Mada/ Hayam Wuruk-Majapahit-M. Merdeka Barat-MH. Thamrin-jend. Sudirman-Sisingamangaraja 2. Pulo Gebang-Tanah Abang Komarudin-Bekasi raya-P. Kemerdekaan-Letjen. Suprapto-Kramat Bunder-Kwitang/ Prapatan-K. Sirih-Jati Baru 3. Rawa Buaya-Harmoni Daan Mogot-Kyai Tapa-H. Ashari-Gajah Mada/H. Wuruk 4. Pulo Gadung – HI Bekasi Raya-Pemuda-Pramuka-Proklamasi-Diponegoro-Imam Bonjol. 5. Ps. Minggu – Manggarai Ps. Minggu-Dr. Supomo-Dr. Sahardjo-Manggarai. 6. Kp. Melayu – Ancol Matraman Raya-Salemba-Kramat Raya-Ps. Senen-G. Sahari. 7. Kp. Melayu – Roxy Kp. Melayu Besar-Abd. Syafei-Casablanca-Dr. Satrio-Mas Mansyur-Cideng. 8. Tomang – Harmoni – Ps. Baru Tomang Raya-Kyai Caringin-Balikpapan-Suryo Pranoto-Juanda/ Veteran-Pos-Dr. Sutomo 9. Kp. Rambutan – Kp. Melayu Lingkar Luar Selatan-Bogor Raya-Dewi sartika-Otto Iskandar-Jatinegara 10. Senayan – Tanah Abang Asia Afrika-Gelora-Palmerah Utara-K.S. Tubun-Kota Bambu-Jati Baru 11. Pulo Gebang – Kp. Melayu RS. Sukamto-Kol. Sugiono-Jend. Basuki Rachmat-Kp. Melayu Besar. 12. Warung Jati – Imam Bonjol Warung jati-Mampang Prapatan-Rasuna Said-Hos Cokroamonito. 13. Lb. Bulus – Kebayoran Lama Ciputat raya-Kebayoran lama 14. Kali Malang – Blok M Kali Malang-DI. Panjaitan-MT. Haryono-Gatot Subroto-Kapt. Tendean-W. Monginsidi-Trunojoyo-Blok M 15. Ciledug – Blok M Ciledug Raya-Keb. Baru-Kyai Maja-Blok M 1 3 6 2 8 4 10 11 5 7 15 9 13 12 14 KETERANGAN : BUS LEGEND RAILWAY LEGEND Jaringan Trayek Utama Bus Priority 2010 Bus Priority 2007 Railway Eksisting Railway 2010 (Rencana PT KAI) LRT/MRT (Rencana DKI Jakarta) Jalur Monorail 1 Jalur Monorail 2

Jabodetabek 1983

Jabodetabek 1993

Jabodetabek 2003

DKI JAKARTA “J” shape daerah masy. kelas atas

New Views of Urban Sustainability Tri-partite model = economic, social, environmental requirements Life Cycle thinking and management Ecological Footprint measurement “Total cost” analysis = include externalities and not just direct costs Move from Trade-off mentality to value creation Rowledge LR and CL Figge. 2000. Urban Sustainability. Executive Summary. Summary Report to the City of Seattle January 2000 EKOS International

Conventional Subdivision versus Cluster Housing (Open-Space Zoning) Quality of environment but not waste, food production Both plans provide 36 home sites.

Terima Kasih Triarko Nurlambang triarko@yahoo.com