Pengertian Investasi sebagai dasar DCF Investasi berhubungan dengan pengeluaran pada saat ini untuk mendapatkan pendapatan dimasa yang akan datang. Maka pemahaman nilai, waktu dan uang menjadi penting. Bila investasi bersifat jangka panjang seperti Properti, maka konsep nilai, waktu dan uang menjadi sangat penting untuk dipahami. Konsep nilai, waktu dan uang yaitu lebih menyukai menerima jumlah yang sama saat ini dari pada saat masa mendatang, dan sebaliknya.

Metode – Metode Penilaian Investasi Dalam penilaian suatu Investasi, ada berbagai metode untuk mengukur atau menilai profitabilitas usulan Investasi. Metode yang tersedia ada yang perhitungannya sederhana sampai pada metode dengan perhitungan yang rumit. Dari metode yang menggunakan dasar perhitungan akuntansi sampai dengan metode yang menggunakan dasar perhitungan aliran kas, mulai dari yang mempertimbangkan nilai, waktu dan uang, sampai yang mengabaikan nilai, waktu dan uang. Beberapa metode yang dikenal adalah: 1. Metode Average Rate of Return 2. Metode Payback 3. Metode Net Present Value 4. Metode Internal Rate of Return 5. Metode Profitability Index

Metode Average Rate of Return Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang diperoleh atas suatu Investasi. Besaran yang digunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil perhitungan ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang disyaratkan, bila hasil perhitungan lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan maka suatu Investasi dikatakan menguntungkan, sedang bila tingkat keuntungan lebih kecil maka Investasi dikatakan tidak menguntungkan. Contoh: Suatu Investasi memerlukan Investasi sebagai berikut: Aktiva tetap Rp 1.500.000.000,00 Modal kerja Rp 500.000.000,00 Aktiva tetap ini mempunyai umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai sisa dan penyusutan mengikuti metode garis lurus.

Pendapatan Investasi diperkirakan sebesar Rp 2. 300. 000 Pendapatan Investasi diperkirakan sebesar Rp 2.300.000.000,00 dan biaya-biaya operasional tunai diperkirakan sebesar Rp 1.000.000.000,00 Perhitungan: Penyusutan aktiva tetap = Rp 1.500.000.000,00/5 = Rp 300.000.000,00 Pendapatan = Rp 2.300.000.000,00 Biaya biaya: Biaya – biaya operasional = Rp 1.000.000.000,00 Beban penyusutan = Rp 300.000.000,00 = Rp 1.300.000.000,00 Laba sebelum pajak = Rp 1.000.000.000,00

Laba sebelum Pajak = Rp 1.000.000.000,00 Pajak 35 % = Rp 350.000.000,00 Laba setelah Pajak = Rp 650.000.000,00 Rp 650.000.000,00 Maka “Rate of Return“ ------------------------------- x 100% = 32,5% Rp 2.000.000.000,00 Beberapa ahli berpendapat bahwa yang dipergunakan lebih baik pengertian “average investment“. Bila kita menggunakan “average investment”, maka perhitungan harus menggunakan rata-rata dana yang di Investasikan.

Rata – rata “Average Investment“ = (Rp 1.500.000.000,00 + Rp 1.200.000.000,00 + Rp 900.000.000,00 + Rp 600.000.000,00 + Rp 300.000.000,00 + Rp 0,00) : 6 = Rp 750.000.000,00 Maka besarnya Investasi = Rp 750.000.000,00 + Rp 500.000.000,00 = Rp 1.250.000.000,00 Rp 750.000.000,00 Average rate of return = ------------------------------- x 100% = 60% Rp 1.250.000.000,00 Metode ini sangat sederhana sehingga penggunaannya mudah, tetapi metode ini mengandung kelemahan yaitu antara lain diabaikannya konsep Nilai, Waktu dan Uang, dan konsep laba yang mengikuti ketentuan akuntansi serta bukan kas, padahal yang terpenting sebenarnya adalah kas bukan labanya.

Metode Payback Metode ini mengukur waktu suatu Investasi dapat kembali, jadi satuan hasil dari metode ini adalah waktu. Kalau periode Payback ini lebih pendek dari yang disyaratkan, maka investasi dikatakan “ menguntungkan “ atau dapat diterima, sedangkan bila waktunya lebih lama maka Investasi tidak dapat diterima. Metode ini mengukur waktu suatu Investasi dapat kembali, maka dasar yang digunakan adalah aliran kas bukan laba. Contoh: Aliran kas masuk: Laba setelah pajak Rp 650.000.000,00 Depresiasi Rp 300.000.000,00 Rp 950.000.000,00

Terminal value dalam kasus ini dianggap kembali modal kerja diakhir Investasi yaitu sebesar Rp 500.000.000,00 Total Investasi = Rp 1.500.000.000,00 + Rp 500.000.000,00 = Rp 2.000.000.000,00 = Rp 2.000.000.000,00 = Rp 950.000.000,00 Payback Period = 2,1 tahun = 25 bulan

Metode Net Present Value Metode ini dilakukan dengan cara menghitung selisih antara Nilai kini Investasi dengan Nilai kini penerimaan - penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal arus kas ) dimasa yang akan datang. Untuk menghitung Nilai kini tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang dianggap relevan. Tingkat bunga ini ditentukan berdasarkan tingkat bunga investasi yang sejenis dimana perlu diperhatikan resiko atas Investasi tertentu. Resiko atas Investasi tertentu artinya resiko yang berbeda antara suatu Investasi dengan Investasi yang lain.

Kreteria Seleksi : Jika hanya ada 1 usulan Investasi : Usulan Investasi yang dipilih adalah usulan yang menghasilkan NPV > 0 Jika usulan Investasi lebih dari 1 usulan : Bila usulan Investasi bersifat Mutually exclusive maka usulan yang dipilih adalah usulan yang menghasilkan NPV > 0 dengan Nilai yang tertinggi . Bila usulan Investasi bersifat Independent maka usulan yang dipilih adalah semua usulan yang menghasilkan NPV > 0 .

Rumus Umum n = n CF n NPV = - I 0 + Σ n = 1 ( 1 + i ) n Penjelasan: NPV = Net Present Value (Rp) I o = Initial Investment (Rp) CF = Arus Kas Bersih (Rp) I = Tingkat diskonto / bunga Investasi tertentu (%) n = Masa investasi (tahun) Bila NPV > 0, maka Investasi menguntungkan. Bila NPV < 0, maka Investasi tidak menguntungkan.

Dari kasus yang ada bila ditentukan i = 25 % Contoh: Dari kasus yang ada bila ditentukan i = 25 % 950.000.000 950.000.000 950.000.000 NPV = - 2.000.000.000 + + + ( 1 + 25%) 1 ( 1+25%) 2 ( 1+ 25%) 3 950.000.000 950.000.000 + 500.000.000 + + ( 1 + 25%) 4 ( 1+25%) 5 950.000.000 950.000.000 950.000.000 NPV = - 2.000.000.000 + + + 1,25 1,5625 1,953125 950.000.000 1.450.000.000 2,4414 3,051757

NPV = - 2.000.000.000 + 760.000.000 + 608.000.000 + 486.400.000 + 389.120.996 + 475.136.126 NPV = Rp 718.657.122 > 0 Jadi Investasi ini dapat dilakukan.

Metode Internal Rate of Return Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan Nilai kini Investasi dengan Nilai kini penerimaan – penerimaan kas bersih di masa – masa mendatang . Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari pada tingkat bunga yang relevan ( tingkat keuntungan yang disyaratkan ) maka Investasi dikatakan menguntungkan dan apabila lebih kecil dikatakan tidak menguntungkan .

n = n CF n 0 = - I 0 + Σ (Lihat Rumus NPV) n = 1 ( 1 + i ) n Atau, - I 0 = Σ (Lihat Rumus NPV) 950.000.000 950.000.000 950.000.000 - 2.000.000.000 = + + + ( 1 + i ) 1 ( 1 + i ) 2 ( 1 + i ) 3 950.000.000 1.450.000.000 + ( 1 + i ) 4 ( 1 + i ) 5

Dengan “trial and error” dihitung i = IRR IRR = 40% > 25%, maka proyek menguntungkan

Metode Profitability Index Metode ini menghitung perhitungan antara nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa datang dengan nilai sekarang investasi, apabila prifitability index (PI)-nya lebih besar dari 1 maka proyek dikatakan menguntungkan, tetapi apabila kurang dikatakan tidak menguntungkan Contoh: 2.718.657.122 PI = = 1,359 2.000.000.000 PI = 1,359 > 1, maka proyek menguntungkan