Fransisca Lydia Tamsir - 0133111025 IJARAH Fransisca Lydia Tamsir - 0133111025 Handy Noverdanius - 0133111005 Samuel Utomo - 0133111011 Stefani - 0133111023 Zevania Tunggal - 0133111032
SUKUK Dikenal pada masa awal peradaban Islam, namun baru muncul kembali beberapa tahun terakhir ini sebagai instrument keuangan syariah Sukuk merupakan efek syariah berupa sertifikat Lembaga yang mengatur keuangan Islam syariah adalah Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions (AAOIFI) Sukuk dibagi menjadi 2 yaitu: Sukuk yang memberikan keuntungan tetap Sukuk yang berdasarkan profit and loss sharing
IJARAH sukuk yang memberikan keuntungan tetap bagi para investornya Sukuk yang paling dominan di dunia SUKUK IJARAH
IJARAH Sukuk Ijarah adalah sukuk yang diterbitkan berdasarkan perjanjian atau akad ijarah dimana satu pihak bertindak sendiri atau bersama wakilnya menyewakan hak manfaat atas suatu aset kepada pihak lain berdasarkan harga dan periode yang disepakati tanpa diikuti perpindahan kepemilikan aset itu sendiri. Beberapa contoh kontrak Ijarah (pemilikan manfaat) seperti: Manfaat yang berasal dari aset seperti rumah untuk ditempati, atau mobil untuk dikendarai. Manfaat yang berasal karya seperti hasil karya seorang insinyur bangunan, tukang tenun, tukang pewarna, penjahit, dll. Manfaat yang berasal dari skill/keahlian individu seperti pekerja kantor, pembantu rumah tangga, dll.
KARAKTERISTIK IJARAH Ijarah memiliki risiko yang berkaitan dengan kemampuan dan keinginan dari lessee untuk membayar pembayaran sewa, dan risiko pasar yang timbul dari potensi perubahan harga aset, pemeliharaan dan biaya asuransi. Hasil yang diharapkan dari Ijarah sukuk tidak dapat sepenuhnya tetap dan ditentukan pada awal kontrak karena adanya biaya pemeliharaan dan asuransi yang tidak dapat diketahui sebelumnya secara pasti. Ijarah dapat ditawar dan diperdagangkan di pasar sekunder. Ijarah sukuk menawarkan tingkat fleksibilitas yang tinggi, yang berasal dari pendekatan dalam hal manajemen penerbitan dan pemasaran. Fleksibilitas aturan dalam Ijarah berarti bahwa sekuritisasi kontrak Ijarah adalah faktor kunci untuk memecahkan masalah manajemen likuiditas. Ijarah dapat diperdagangkan di pasar dengan harga yang ditentukan oleh kekuatan pasar, seperti pasar umum dan kondisi ekonomi, pasar keuangan, opportunity dan harga investasi riil.
PERBEDAAN IJARAH DENGAN CONVENTIONAL LEASING 1. Hak kepemilikan atas underlying asset di Ijarah terletak pada lessor. Menurut prinsip syariah, para ahli hukum memberikan kondisi yang ketat untuk memastikan bahwa pihak yang menerima kompensasi dari sewa berdasarkan struktur (lessor) harus mendapatkan kepemilikan materi aset. Oleh karena itu, ahli hukum bersikeras bahwa semua biaya perbaikan, pemeliharaan dan kerusakan yang disebabkan oleh penyalah gunaan penyewa dibebankan kepada lessor. Dengan kata lain, tanggung jawab untuk pemeliharaan dan asuransi jatuh ke lessor sebagai pemilik aset. Namun, dalam penyewaan konvensional, kontrak dapat mencakup persetujuan perawatan atau tidak, meskipun persetujuan perawatan adalah salah satu manfaat dari memilih pengaturan sewa daripada pembelian aset.
PERBEDAAN IJARAH DENGAN CONVENTIONAL LEASING 2. Aset usufruct merupakan aset tidak berwujud, namun aliran penggunaan di masa depan dapat berisiko dan tidak stabil. Oleh karena itu, hukum Islam memungkinkan lessee untuk membatalkan sewa jika hasil hak pakai memiliki nilai yang lebih kecil daripada yang diharapkan. Sedangkan dalam pembiayaan konvensional, lessee tidak dapat melakukan pembatalan sewa. 3. Terdapat pilihan future sales atau options dalam pembiayaan konvensional untuk membuang nilai sisa pada saat jatuh tempo. Dalam hukum Islam, perjanjian ini harus ditulis secara terpisah dari perjanjian sewa.
JENIS IJARAH Dalam hukum islam Ijarah yang berhubungan dengan sewa jasa Mempekerjakan jasa seseorang dengan upah sebagai imbalan jasa yang disewa. Pihak yang mempekerjakan disebut mustajir Pihak pekerja disebut ajir dan upah yang dibayarkan disebut ujrah. Ijarah yang berhubungan dengan sewa aset atau properti Memindahkan hak untuk memakai dari aset atau properti tertentu kepada orang lain dengan imbalan biaya sewa Pihak yang menyewa (lessee) disebut mustajir, Pihak yang menyewakan (lessor) disebut mu’jir/muajir Biaya sewa disebut ujrah
DOKUMEN SUKUK IJARAH Service Purchase Agreement Dokumen dalam penerbitan sukuk berdasarkan penurunan Musharakah (dibawah aturan Shirkat-ul-Milk) adalah: Investment Agency Agreement Asset Purchase Agreement Musharakah Agreement Trust Deed Payment Agreement Undertaking to Sell Sukuk Units Undertaking to Purchase Sukuk Units Letter of Hypothecation / Other Security Documents
INVESTMENT AGENCY AGREEMENT DOKUMEN SUKUK IJARAH INVESTMENT AGENCY AGREEMENT Melalui perjanjian ini, semua Institusi Keuangan Islam yang berpartisipasi (‘investor’) menunjuk sebuah bank sebagai ‘Investment Agent’ untuk melaksanakan semua kegiatan (termasuk mencatatkan seluruh semua sukuk yang berhubungan dengan dokumen transaksi) untuk dan atas nama seluruh investor yang sehubungan dengan menerbitkan sukuk. MUSHARAKAH AGREEMENT Agen investasi (selaku investor) dan penerbit akan masuk ke dalam perjanjian Musharakah untuk memiliki aset Musharakah bersama. Hak setiap investor terhadap aset Mushrakah akan utuh dan harus untuk tujuan lebih khusus yang merupakan penentuan dari ‘Unit Sukuk’. Share setiap pemilik bersama akan ditentukan di dalam Musharakah Agreement.
ASSET PURCHASE AGREEMENT DOKUMEN SUKUK IJARAH ASSET PURCHASE AGREEMENT Agen investasi (selaku investor) membeli kepemilikan yang memberikan keuntungan sepenuhnya dalam aset tetap (‘Aset Musharakah’) di dalam kerjasama dengan penerbit ketika harga yang belum ditentukan (setara dengan jumlah sukuk yang diterbitkan) menggunakan Asset Purchase Agreement. Status hukum atas aset tetap dengan Emiten dan hanya yang menguntungkan saja yang akan tetap dengan Investor. Asset Musharakah dapat: sudah ada dan dimiliki oleh penerbit. Ini dapat menjadi kasus jual dan menyewakan kembali. Kasus ini akan selesai jika ada kesepakatan oleh penasehat shariah dan dilakukan terutama untuk menyelesaikan pinjaman perbankan konvensional yang ada dari emiten. baru dan akan di beli dari pihak ketiga. Contoh: membeli aset tetap untuk projek ekspansi.
SERVICE AGENCY AGREEMENT DOKUMEN SUKUK IJARAH SERVICE AGENCY AGREEMENT Penerbit ditunjuk sebagai ‘Service Agent’ melalui tanda tangan di Service Agency Agreement antara Investment Agent (selaku investor) dan penerbit. Service Agent akan bertanggung jawab atas: Memastikan seluruh perawatan utama dari Aset Musharakah Membayar kepemilikan yang berhubungan dengan biaya dan pajak Mengatur Takaful atau asuransi atas Aset Musharakah Seperti kepemilikan yang berhubungan dengan biaya atau pajak yang mucul oleh Service Agent atas nama Pemilik Bersama Musharakah dapat ditagih dari Investment Agent.
UNDERTAKING TO PURCHASE SUKUK UNITS DOKUMEN SUKUK IJARAH PAYMENT AGREEMENT Agen Investasi (selaku investor) akan mengizinkan penerbit untuk menggunakan Investor’s share atas Aset Musharakah terhadap periodical KIBOR-benchmarked Rental Payments di dalam hal Payment Agreement Dari perspektif syariah, ini pada dasarnya adalah Perjanjian Ijarah. Jangka waktu Payment Agreement akan dicocokkan dengan jangka waktu Musharakah. UNDERTAKING TO PURCHASE SUKUK UNITS Undertaking to purchase sukuk units adalah janji usaha oleh penerbit yang mendukung Investment Agent untuk: Pembelian periodik Sukuk Units (mewakili kepemilikan utuh yang menguntungkan investor di Aset Musharakah). Pembelian semua outstanding unit sukuk investor jika terjadi kegagalan.
DOKUMEN SUKUK IJARAH UNDERTAKING TO SELL SUKUK UNITS Undertaking to sell sukuk units adalah janji yang dilakukan oleh Investment Agent untuk mendukung penerbit untuk memberikan call option kepada penerbit untuk membeli seluruh bagian Sukuk Units. Dalam kasus jual dan menyewakan kembali, membeli / menjual Sukuk Units hanya akan terjadi setelah paling tidak satu tahun dari tanggal permulaan Musharakah / tanggal Purchase Date. TRUST DEED Trust Deed akan dijalankan antara trustee (ditunjuk oleh investor untuk menerbitkan sukuk) dan penerbit merinci tanggung jawab trustee selama jangka waktu penerbitan sukuk. LETTER OF HYPOTHECATION / OTHER SECURITY DOCUMENTS Letter of Hypothecation and other related security documents akan dijalankan oleh penerbit untuk mendukung penerbit dalam hal keamanan.
STRUKTUR SUKUK IJARAH Fase ke 1 Fase ke 2 Fase ke 3 Funds Taker SPV Sukuk Holders Transfer of sukuk pool Issue sukuk securities IDR Rp Asset(s) sale agreement Fase ke 1 Funds Taker SPV Sukuk Holders Ijarah (lease agreement) Lease rentals Fase ke 2 Funds Taker SPV Sukuk Holders Transfer of sukuk pool Redemption of sukuk IDR Rp Asset(s) buy-back agreement Fase ke 3
PAYOFF IJARAH CONTRACT Incremental Payoffs Future Value Of Project Profit S*c S₁ -Q Profit didapat setelah melewati S*c , jika level tersebut tidak tercapai maka bank syariah akan memperoleh negative discounted return.
MODEL PENENTUAN HARGA IJARAH SUKUK 1. Melakukan transaksi pembelian kembali yang pasti dengan harga yang telah ditetapkan: 2. Melakukan transaksi pembelian kembali yang pasti dengan harga aset mengikuti geometric Brownian motion (gBm):
MODEL PENENTUAN HARGA IJARAH SUKUK 3. Melakukan transaksi pembelian kembali dengan menggunakan call option dan dengan harga yang sudah ditetapkan:
MODEL PENENTUAN HARGA IJARAH SUKUK 4. Melakukan transaksi pembelian kembali dengan menggunakan call option dan dengan harga aset yang mengikuti geometric Brownian motion (gBm): Untuk semua harga, discount rate-nya adalah:
MODEL PENENTUAN HARGA IJARAH SUKUK Keterangan: Po= Price of the asset Pt = Repurchase price L = Lease payment a = Percentage for SPV or investment bank fee S = Legal and Shari’ah Board fee Ot = Operating cost: Maintenance and insurance cost T = Maturity time D = Expected rate of depreciation V2 = Standard deviation Vly= Covariance term V = Market value of firm C = Replacement cost (current assets, inventory, investment securities held by firm, net property, land and equipment) Y = Expected value of firm’s accounting earnings b = Expected value of firm’s retention rate s = Expected rate of stock financing
Thank You