KONSEP INVESTASI PERENCANAAN INVESTASI KEPUTUSAN INVESTASI JANGKA PANJANG, UMUMNYA MENYANGKUT PENGELUARAN YANG BESAR YANG AKAN MEMBERIKAN MANFAAT JANGKA PANJANG KEPUTUSAN PENTING : ☼ KEPUTUSAN YANG MEMPUNYAI KONSEKUENSI JANGKA PANJANG ☼ PERKIRAAN PENDAPATAN DI MASA YANG AKAN DATANG ☼ MENINGKATKAN KETEPATAN PEROLEHAN AKTIVA TETAP DAN KUALITAS AKTIVA TETAP YANG DIINGINKAN ☼ MENGANTISIPASI KERUGIAN AKIBAT KETERLAMBATAN PENGGANTIAN AKTIVA YANG DIANGGAP SUDAH USANG

KATAGORI USULAN INVESTASI : ☼ INVESTASI PENAMBAHAN PRODUK BARU → PERLUASAN / DIVERSIFIKASI PRODUK ☼ PENGGANTIAN → MESIN LAMA DENGAN MESIN MESIN BARU ALASAN UMUR EKONOMIS ☼ INVESTASI UNTUK EKSPANSI → PENAMBAHAN KAPASITAS PRODUKSI ☼ INVESTASI LAINNYA → KELESTARIAN LINGKUNGAN → PENGENDALIAN POLUSI

SIFAT USULAN INVESTASI ○ MUTUALLY EXCLUSIVE MEMILIH SALAH SATU FUNGSI SAMA ○ DEPENDENT / CONTINGENT PROPOSAL SALING KETERGANTUNGAN KETERKAITAN ○ INDEPENDENT PROPOSAL TIDAK SALING KETERGANTUNGAN/ BEBAS CAPITAL RATIONING

CASH FLOWS (+) ARUS KAS PERMULAAN/ INITIAL CASH FLOWS (-) ARUS KAS OPERASI / OPERATING CASH FLOWS (+) CASH FLOWS ARUS KAS TERMINAL/ TERMINAL CASH FLOWS (+)

BAGAIMANA CARA MENGHITUNG CASH FLOWS (CF)? 1. CF = EAT + DEPRESIASI 2. CF = EAT + DEPR + BUNGA (1-T) 3. CF = (R-C) (1-T) + T.D

Tanpa Modal Pinjaman Dengan Modal Pinjaman Rp 50.000.000 bunga 10% Laporan R/L Pendapatan Biaya operasi Depresiasi 100.000.000 60.000.000 10.000.000 NOI/EBIT Bunga 30.000.000 5.000.000 EBT Pajak (15%) 4.500.000 25.000.000 3.750.000 EAT/NI 25.500.000 21.250.000 Cash Flows ?

B. POLA NON KONVENSIONAL POLA CASH FLOWS A. POLA KONVENSIONAL 1. Bukan bentuk Anuitas : 06 07 08 09 10 11 12 13 -1 M 0,5 M 0,4 M 0,3 M 0,25 M 0,2 M 0,15 M 0,1 M 2. Bentuk Anuitas 06 07 08 09 10 11 12 13 -1 M 0,3 M 0,3 M 0,3 M 0,3 M 0,3 M 0,3 M 0,3 M B. POLA NON KONVENSIONAL 06 07 08 09 10 11 12 13 -1 M 0,3 M 0,3 M -0,5 M 0,4 M 0,5 M 0,3 M 0,2 M

BAGAIMANA CARA MENGHITUNG DEPRESIASI ? STRAIGH LINE (GARIS LURUS) Rumus : HB-NS UE Double Declining Balance Rumus :2/n x Nilai Buku METODE Sum of The Years Digit Rumus :t/n x (HB-NS) MARCS (Modified Accelerated Cost Recovery System)

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN !!! SUNK COST  Tidak dihitung dalam analisis CF 2. OPPORTUNITY COST  Dihitung dalam analisis 3. EKSTERNALITAS  Dihitung dalam analisis 4. PEMBAYARAN PAJAK 5. METODE DEPRESIASI YANG DIGUNAKAN

CONTOH : KASUS EKSPANSI Suatu proyek membutuhkan investasi pada tanah sebesar Rp 1milyar (pembayaran akhir 2005) dan pada gedung Rp 2 milyar (1 milyar dibayar tahun 2006, sisanya dibayar setelah bangunan selesai th 2007). Investasi mesin dan peralatan membutuhkan dana sebesar Rp 6 milyar (pemasangan pada akhir th 2007). Proyek ini memiliki usia 5 tahun (perkiraan). Usia gedung, mesin dan peralatan 5 tahun (diasumsikan nilai sisa 0). Pada akhir th 2007 proyek juga membutuhkan tanbahan modal kerja sebesar Rp 1 milyar. Selama usia proyek (2008-2012), sertiap tahun proyek ini menjual 2.500.000 unit dengan harga jual Rp 8.000/unit pada th 2008. Harga jual naik 5% per tahun pada tahun-tahun berikutnya karena faktor inflasi. Biaya variabel 60% dari penjualan. Biaya tetap (overhead) per tahun sebesar Rp 3 milyar. Pajak 15%. Tambahan modal kerja tiap tahun proyek sebesar Rp 500 Juta, modal kerja tersebut diakhir proyek direcovery. Depresiasi gedung dan mesin menggunakan metode Straight Line. Hitung Cash Flows selama umur proyek tersebut ?

Initial Cash Flows Jenis Investasi 2005 2006 2007 Tanah Gedung Mesin & Peralatan 1 milyar 6 milyar Total Aktiva Tetap Modal Kerja 7 milyar Investasi Total 8 milyar

Depresiasi Gedung / th : (1 milyar : 5) = Rp 200 juta Depresiasi Mesin / th : (6 milyar : 5) = Rp 1,2 milyar 2008 2009 2010 2011 2012 Unit Penjualan Harga jual 2500.000 Rp 8.000 Rp 8.400 Total Penjualan Biaya variabel 60% Biaya Tetap Depresiasi Gedung Depresiasi Mesin 20 milyar 12 milyar 3 milyar 0,2 milyar 1,2 milyar 21 milyar 12,6 milyar Laba sebelum pajak Pajak (15%) 3,6 milyar 540 Juta 4 milyar 600 juta Laba Setelah Pajak 3,06 milyar 3,4 milyar CF = (EAT + Depr) 4,46 milyar 4,8 milyar Investasi pada MK (0,5 milyar) 3 milyar* Total Arus Kas (CF) 3,96 milyar 4,3 milyar 7,8 milyar

METODA PENILAIAN USULAN INVESTASI PAYBACK PERIOD 2 NET PRESENT VALUE (NPV) INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) 4. PROFITABILITY INDEX (PI) WAKTU PENGEMBALIAN INVESTASI DARI CASH FLOWS NILAI SEKARANG DARI SERANGKAIAN CAH FLOWS DIKURANGI INVESTASI MENCARI NILAI r DENGAN MENYAMAKAN PV DENGAN INVESTASI MEMBANDINGKAN PRESENT VALUE DENGAN INVESTASI

TAHUN INVESTASI A INVESTASI B INVESTASI C CONTOH TERDAPAT 3 USULAN INVESTASI, COC (tingkat bunga) 12% DALAM 000 RP TAHUN INVESTASI A INVESTASI B INVESTASI C (1.000.000) 1 500.000 100.000 250.000 2 400.000 200.000 3 300.000 4 5 50.000 6 10.000 550.000

KRITERIA PENGAMBILAN KEPUTUSAN METODA FORMULASI KRITERIA KEPUTUSAN KET PAYBACK WAKTU PENGEMBALIAN TERCEPAT YA ME NPV NPV (+) ATAU 0 NPV (-) NPV TERBESAR TIDAK SK IRR IRR  CoC IRR  CoC IRR TERBESAR PI PI  1 PI  1 PI TERBESAR

NPV - INVESTASI A TAHUN CF DF 12% PRESENT VALUE 1 500.000 0,8929 446.450 2 400.000 0,7972 318.880 3 300.000 0,7118 213.540 4 100.000 0,6355 63.550 5 50.000 0,5674 28.370 6 10.000 0,5066 5.066  PV 1.075.856 INVESTASI 1.000.000 NPV 75.856

NPV – INVESTASI B TAHUN CF DF 12% PRESENT VALUE 1 100.000 0,8929 89.290 2 200.000 0,7972 159.440 3 300.000 0,7118 213.540 4 400.000 0,6355 254.200 5 500.000 0,5674 283.700 6 550.000 0,5066 278.630  PV 1.278.800 INVESTASI 1.000.000 NPV 278.800

NPV - INVESTASI C TAHUN CF DF 12%  PV 1-6 250.000 4,1114 1.027.850 INVESTASI 1.000.000 NPV 27.850

IRR - INVESTASI A TAHUN CF DF 20% PRESENT VALUE 1 500.000 0,8333 416.650 2 400.000 0,6944 277.760 3 300.000 0,5787 173.610 4 100.000 0,4823 48.230 5 50.000 0,4019 20.095 6 10.000 0,3349 3.349  PV 939.694 INVESTASI 1.000.000 NPV -60.306

Interpolasi : IRR Proyek A

IRR - INVESTASI B TAHUN CF DF 20% PRESENT VALUE 1 100.000 0,8333 83.330 2 200.000 0,6944 138.880 3 300.000 0,5787 173.610 4 400.000 0,4823 192.920 5 500.000 0,4019 200.950 6 550.000 0,3349 184.195  PV 973.885 INVESTASI 1.000.000 NPV - 26.115

IRR - INVESTASI B TAHUN CF DF 24% PRESENT VALUE 1 100.000 0,8065 80.650 2 200.000 0,6504 130.080 3 300.000 0,5245 157.350 4 400.000 0,4230 169.200 5 500.000 0,3411 170.550 6 550.000 0,2751 151.305  PV 859.135 INVESTASI 1.000.000 NPV -140.865

Interpolasi : IRR INVESTASI B

IRR INVESTASI C TAHUN CF DF 16%  PV 1-6 250.000 3,6847 921.175 INVESTASI 1.000.000 NPV -78.825

B A B C Risk Averter Risk Seeker 2 TH, 4 BLN 75.856 16,46% 1,08 INVESTASI PAYBACK NPV IRR PI KEPUTUSAN A 2 TH, 4 BLN 75.856 16,46% 1,08 B 3 TH, 9 BLN 278.800 19,97% 1,29 C 4 TH 27.850 13,04% 1,03 Risk Averter Risk Seeker B

ANALISIS CASH FLOW PROYEK PENGGANTIAN PENDEKATAN INCREMENTAL : MENGHITUNG INITIAL INVESTMENT (INVESTASI AWAL) : HARGA MESIN/PERALATAN + BIAYA PEMASANGAN XX HARGA JUAL MESIN LAMA XX PENGHEMATAN PAJAK XX (+) (-) INVESTASI AWAL XX 2. MENGHITUNG OPERATING CASH FLOWS : LAMA BARU PERBEDAAN (Δ) PENDAPATAN XX XX XX BIAYA OPERASI XX XX XX DEPRESIASI XX XX XX EBIT XX XX XX PAJAK XX XX XX EAT XX XX XX CF = EAT + DEPRESIASI

KASUS : PENGGANTIAN AKTIVA TETAP PT X BEROPERASI DENGAN MENGGUNAKAN MESIN PRODUKSI “TYPE M” YANG DIBELI 4 TAHUN YANG LALU SEHARGA Rp 200 JT. MESIN TSB MEMILIKI UMUR EKONOMIS 10 TH DENGAN NILAI SISA NIHIL PADA AKHIR TAHUN KE 10. PERUSAHAAN MERENCANAKAN UNTUK MENGGANTI MESIN INI DENGAN MESIN BARU “TYPE SO” SEHARGA Rp 240 JT, UMUR EKONOMIS 6 TAHUN SAJA, NAMUN MEMILIKI NILAI SISA Rp 45 JUTA AKHIR TH KE 6. DENGAN MENGGUNAKAN MESIN BARU TSB PENJUALAN DIHARAPKAN AKAN MENINGKAT DARI Rp 210 JT/TH MENJADI Rp 240 JT/TH. SEDANGKAN BIAYA OPERASI AKAN BERKURANG PER TAHUN DARI Rp 150 JT MENJADI Rp 135 JT / TH. METODE DEPRESIASI YANG DIGUNAKAN UNTUK KEDUA MESIN TSB ADALAH METODE GARIS LURUS. JIKA TARIF PAJAK 15%, DAN BIAYA MODAL 10%. BERAPA INVESTASI AWAL YANG HARUS DIKELUARKAN PT X UNTUK RENCANA PENGGANTIAN MESIN TERSEBUT. JIKA MESIN LAMA DIJUAL SAAT INI HANYA DINILAI SEHARGA Rp 80 JT. BAGAIMANA PERBANDINGAN LAPORAN RUGI LABA PROFORMA KEDUA MESIN TERSEBUT APAKAH RENCANA PENGGANTIAN MESIN TERSEBUT LAYAK DILAKUKAN, JIKA DIANALISIS DENGAN METODE NPV

MENGANALISIS PROYEK YANG BERBEDA INVESTASI DAN UMUR PROYEK PENDEKATAN : - REPLACEMENT CHAIN - EQUIVALENT ANNUAL ANNUITY CONTOH : Memilih diantara 2 proyek yang mutually exclusive, Proyek A dan Proyek B yang memiliki arus kas sebagai berikut : Tahun Proyek A Proyek B 0 ( 800 Jt) ( 200 Jt) 1 80 Juta 70 Juta 2 140 Juta 130 Juta 3 130 Juta 120 Juta 4 120 Juta - 5 110 Juta - 6 100 Juta -

REPLACEMENT CHAIN : 0 1 2 3 4 5 6        NPV B1 = …… PV B = ….. NPV B = …… NPV B2 = ……. 10% BANDINGKAN : PILIH NPV TERBESAR 2. EQUIVALENT ANNUAL ANNUITY (EAA) PROYEK A PV = .. rumus PV Annuity : PVA = a (PVIFA, r,n) a = EAA = ….. PROYEK B PV = .. rumus PV Annuity : PVA = a (PVIFA, r,n) a = EAA = ….. BANDINGKAN EAA TERBESAR DIPILIH

Maka : NPV (dengan inflasi) = KESIMPULAN : MENGHITUNG NPV DENGAN MEMPERTIMBANGKAN FAKTOR INFLASI, HARUS : MENGGUNAKAN ARUS KAS RIIL DENGAN BIAYA MODAL RIIL, atau MENGGUNAKAN ARUS KAS NOMINAL DENGAN BIAYA MODAL NOMINAL

PENYESUAIAN TERHADAP INFLASI NPV TANPA INFLASI = RCF = Real Cost Flow kr = Biaya modal riil TEORI : FISHER HUBUNGAN ANTARA SUKU BUNGA RIIL DENGAN NILAI NOMINAL = (kn + 1) = (kr + 1)( + 1) Dimana : kn = suku bunga nominal kr = suku bunga riil I = tingkat inflasi yang diprediksi Maka : Rumus biaya modal nominal menjadi : (1 + kn) = (1 + kr) (1 + I) Jika diasumsikan : bahwa CF bertumbuh sebesar tingkat inflasi, maka nominal Cash Flows adalah : NCF = RCF(1+I)