PENILAIAN ASET PARTIAL

Presentasi berjudul: "PENILAIAN ASET PARTIAL"— Transcript presentasi:

1 PENILAIAN ASET PARTIAL
PENDIDIKAN PROGRAM SERTIFIKASI – PROPERTI UGM - MAPPI Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.) nipp : pb mappi : 92-s-00212

2 Penilaian Partial Penilaian partial adalah penilaian Properti yang mana hak atas Properti tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik . Dalam masalah tanah dan bangunan Penilaian partial biasanya terjadi antara pemilik tanah dan pemilik bangunan . Antara penyewa properti dengan yang menyewakan properti .

3 Penilaian Partial antara Pemilik Tanah dengan Developer
Penilaian partial antara dua pihak yaitu Pemilik Tanah dan Developer yang melakukan kerjasama . Kerjasama yang diharapkan adalah kerjasama yang saling menguntungkan antara Pemilik tanah dan Developer . Bentuk kerjasama antara Pemilik tanah dan Developer dapat berbentuk KSO yaitu kerjasama operasional , BOT ( Build Operete and Transfer ) yaitu kerjasama antara bangunan pemilik tanah dan developer yang membangun untuk dioperasikan , BOO ( Build Operete and Owner ) .

4 BOT ( Build Operete and Transfer )
Pendahuluan . Dalam pengelolaan Properti terdapat beberapa cara pengelolaan suatu Properti yang berkaitan dengan hubungan kerjasama antara pemilik tanah dan para developer yang mempunyai kemampuan mengembangkan , mengelola dan memasarkan Properti secara Profesional . Pengertian BOT ( Build Operete and Transfer ) . Yang dimaksud dengan “ Build Operete and Transfer “ ( BOT ) adalah Pemilik tanah akan menyerahkan haknya atas tanah untuk masa tertentu kepada Developer untuk dikembangkan sesuai dengan peruntukan tanah tersebut. Dalam sistem hukum pertanahan yang ada saat ini tanah dengan kerjasama “ Build Operete and Transfer “ ( BOT ) dapat dimohonkan Hak Guna Bangunan untuk masa tertentu sesuai dengan perjanjian yang ada .

5 Hubungan kerjasama antara Pemilik tanah dan Para developer dalam Investasi Properti terjadi karena lahan komersial pada suatu kota terbatas jumlahnya , tanah mempunyai sifat tetap dan tidak bertambah dalam jumlah luas , ini menyebabkan Nilai Pasar atau Harga Pasar tanah yang jumlahnya terbatas akan terus meningkat . Kelangkaan tanah didaerah komersial juga menjadi salah satu pemicu hubungan kerjasama yang saling menguntungkan antara pemilik tanah dan developer / pengembang dalam memanfaatkan tanah yang setinggi mungkin ( Prinsip “ Highest and Best use “ ) . Hubungan yang baik antara pemilik tanah dengan para developer / pengembang dalam mengembangkan Properti Komersial adalah berjalan dengan pola yang saling menguntungkan dengan prinsip Investasi sebagai dasar pijakan . Jadi dalam Investasi berlaku hukum ekonomi bahwa kedua pelaku Properti ini harus mendapatkan keuntungan yang sama sesuai dengan jumlah Investasi yang dikeluarkan dengan memperhatikan tingkat resiko yang ditanggung masing – masing pelaku Investor Properti .

6 Hubungan yang saling menguntungkan terjadi apabila Nilai Pasar bagi pemilik tanah sesuai dengan hak yang dimiliki sesuai dengan Investasi pada saat di nilai , demikian juga Nilai Pasar bagi developer / pengembang sesuai dengan hak yang dimiliki serta sesuai dengan Nilai Investasi developer tersebut pada saat dilakukan Penilaian .

7 Teknik Penilaian . Teknik Penilaian dalam melakukan Penilaian untuk Nilai bagi yang menyewakan / Lessor ‘s Interest / Pemilik tanah dan Nilai bagi penyewa / Lessee ‘s Interest / Pemilik bangunan / Developer digunakan Pendekatan Pendapatan . Nilai bagi yang menyewakan / Lessor ‘s Interest / Pemilik tanah maupun Nilai bagi penyewa / Lessee ‘s Interest / Pemilik bangunan / Developer diperoleh dengan mengkapitalisasi pendapatan atau selisih pendapatan yang menjadi hak bagi masing masing pihak sesuai perjanjian kerjasama yang disepakati , dengan teknik menambah Nilai sisa properti pada akhir masa perjanjian kerjasama , dengan memperhitungkan nilai , waktu dan uang .

8 Faktor – faktor yang perlu diperhatikan dalam melakukan Penilaian
Bentuk / Jenis kerjasama dan Perjanjian kerjasama antara Pemilik tanah dan pemilik bangunan . Jangka waktu perjanjian kerjasama antara Pemilik tanah dan pemilik bangunan . Isi dan persyaratan yang ada dalam perjanjian kontrak yang sifatnya mengikat kedua belah pihak . Proyeksi pendapatan Properti serta biaya operasional Properti berdasarkan data pasar yang merupakan unsur yang penting dalam menentukan Nilai Pasar bagi para pihak . Tingkat resiko yang ditanggung kedua pihak selama masa perjanjian kerjasama . Tingkat kapitalisasi maupun tingkat diskonto yang cocok digunakan dalam perhitungan arus kas .

9 Formula Persamaan yang berlaku dalam Penilaian Partial .
Bentuk persamaan yang dikenal dalam Penilaian Partial : V = V L V LE Dimana : V = Nilai Pasar Properti ( Rp ) V L = Nilai bagi yang menyewakan / pemilik tanah ( “ Lessor ‘s Interest “ ) V LE = Nilai bagi penyewa / developer . ( “ Lessee ‘s Interest “ )

10 Grafik Penilaian BOT

11 Penilaian Partial antara Pemilik Properti / Lessor dan Penyewa / Lessee .
Dalam penilaian Properti yang disewakan terdapat dua pihak yang erat hubungan satu dan yang lain yaitu Pemilik Properti / Lessor dan Penyewa / Lessee . Pemilik Properti / Lessor disebut sebagai mereka yang menyewakan Properti dan Penyewa / Lessee disebut sebagai mereka yang menyewa Properti . Penilaian Partial yang berhubungan dengan sewa menyewa biasanya terjadi untuk sewa menyewa dengan kontrak pada jangka waktu tertentu . Harga sewa yang dinyatakan dalam kontrak diharapkan sama dengan harga sewa berdasarkan proyeksi pasar , ini menggambarkan kedua pihak menerima penuh haknya atas Nilai Investasinya dan Nilai atas hak sewanya .

12 Bila harga sewa yang dinyatakan dalam kontrak lebih rendah atau lebih tinggi dari harga sewa berdasarkan pasar , maka masing – masing pihak menderita kerugian dan atau sebaliknya mendapat keuntungan dari pihak lain . DEFINISI : Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor ‘s Interest “ ) . Pemilik Properti yang menyewakan Properti untuk perioda waktu tertentu dan menghasilkan pendapatan sewa tertentu adalah Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor ‘s Interest “ ) . Ini menggambar - kan keuntungan bagi yang menyewakan dan hak atas properti tertentu . Sebaliknya pemilik Properti yang memberikan ijin untuk menggunakan properti kepada penyewa untuk waktu tertentu dengan sewa tertentu artinya menyerahkan haknya atas properti untuk waktu tertentu kepada penyewa .

13 Penerimaan atas pembayaran kontrak / sewa oleh penyewa ditambah sisa Nilai Properti pada akhir masa sewa – menyewa ( “reversion” ) adalah Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor ‘s Interest “ ) . Nilai bagi penyewa ( “ Lessee ‘s Interest “ ) . Penyewa Properti untuk perioda waktu tertentu dapat menikmati keuntungan dari besarnya Nilai sewa sesuai kontrak yang tidak sesuai dengan Nilai pasar sewa . Nilai bagi penyewa dapat terjadi karena selisih antara Harga sewa berdasarkan kontrak dengan hak atas penggunaan properti tersebut berdasarkan Nilai Pasar sewa untuk masa tertentu . Nilai bagi penyewa ( “ Lessee ‘s Interest “ ) dapat terjadi bila Harga sewa berdasarkan kontrak lebih kecil dari Nilai pasar sewa berdasarkan perhitungan proyeksi tarif sewa pasar .

14 Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor’ s Interest “ ) .
PENILAIAN . Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor’ s Interest “ ) . Dengan kondisi ekonomi yang berubah – ubah , akan berakibat pada perubahan Nilai Pasar Properti . Nilai Pasar Properti akan naik atau turun dipengaruhi oleh kondisi Makro dan Mikro ekonomi . Naik dan turunnya Nilai Pasar Properti dicerminkan oleh naik atau turunnya harga pasar sewa yang juga naik maupun turun sesuai dengan kondisi pasar karena kondisi ekonomi . Bila harga pasar sewa naik dari nilai pasar sewa yang sesuai kontrak maka akibatnya Pemilik properti memberikan sebagian keuntungannya kepada penyewa , jadi memberikan sebagian hak / nilai properti kepada penyewa , jadi memberikan Nilai positif bagi penyewa .

15 Sebaliknya bila harga sewa turun maka penyewa akan memberikan keuntungan kepada pemilik Properti atau yang menyewakan , jadi memberikan Nilai negatif bagi penyewa . Bila perbedaan terjadi antara harga sewa berdasarkan kontrak dengan harga sewa berdasarkan pasar semakin besar biasanya penyewa akan mengusulkkan negosiasi atas kontrak harga sewa atau meninggalkan gedung tersebut / mencari gedung lainnya dengan harga sewa yang sesuai dengan harga pasar sewa . Jadi biasanya Nilai negatif bagi penyewa hampir tidak pernah terjadi karena Prinsip Substitusi mendasari Prinsip Investasi Real Estate . Bila harga sewa berdasarkan kontrak sama dengan harga pasar sewa maka Nilai bagi Penyewa ( “ Lessee ‘ s Interest “ ) akan sama dengan Nol .

16 Teknik Penilaian . Teknik Penilaian dalam melakukan Penilaian untuk Nilai bagi yang menyewakan / Lessor ‘s Interest dan Nilai bagi penyewa / Lessee ‘s Interest digunakan Pendekatan Pendapatan . Nilai bagi yang menyewakan / Lessor ‘s Interest maupun Nilai bagi penyewa / Lessee ‘s Interest diperoleh dengan mengkapitalisasi pendapatan atau selisih pendapatan dengan teknik menambah Nilai sisa properti pada akhir masa kontrak sewa dengan memperhitungkan nilai , waktu dan uang .

17 Faktor – faktor yang perlu diperhatikan dalam melakukan Penilaian
Hubungan antara harga sewa berdasarkan ikatan kontrak dengan harga sewa berdasarkan kondisi pasar saat ini dan proyeksi dimasa yang akan datang . Jangka waktu perjanjian sewa – menyewa . Isi dan persyaratan yang ada dalam perjanjian kontrak yang sifatnya mengikat . Tingkat resiko yang ditanggung penyewa maupun yang ditanggung yang menyewakan . Tingkat kapitalisasi yang cocok digunakan dan atau tingkat diskonto yang cocok digunakan dalam perhitungan arus kas .

18 Formula Persamaan yang berlaku dalam Penilaian Partial .
Bentuk persamaan yang dikenal dalam Penilaian Partial : V = V L V LE Dimana : V = Nilai Pasar Properti ( Rp ) V L = Nilai bagi yang menyewakan ( “ Lessor ‘s Interest “ ) V LE = Nilai bagi penyewa ( “ Lessee ‘s Interest “ )

19 Nilai bagi penyewa ( “ Lessee’s Interest “ ) dapat terjadi bila harga sewa berdasarkan kontrak lebih kecil dari harga sewa berdasarkan tarif sewa pasar . Bila tidak terjadi perbedaan antara harga sewa berdasarkan kontrak dengan harga sewa berdasarkan tarif sewa pasar maka V LE ( Nilai bagi penyewa ) = 0 . maka V ( Nilai properti ) = V LO ( Nilai bagi yang menyewakan ) . Bentuk persamaan diatas yaitu V = V LO + V LE , adalah bentuk persamaan dengan asumsi V ( Nilai Properti ) dihitung pada kondisi penggunaan terbaik dan tertinggi ( “ Highest and best use “ ) . Bentuk persamaan persamaan diatas dapat terjadi V tidak sama dengan V LO + V LE , bila perjanjian sewa – menyewa telah dilakukan untuk jangka waktu yang lama dan telah terjadi perubahan atas kondisi penggunaan terbaik dan tertinggi ( “ Highest and best use “ )

20 Contoh kasus : 1 . Bangunan Perkantoran berdiri diatas tanah dengan status hak guna bangunan diatas sebidang tanah milik A , dengan bukti kepemilikan hak guna bangunan . Perjanjian BOT antara A sebagai pemilik tanah dengan B sebagai pengembang terikat perjanjian kerjasama yang lamanya 30 tahun dan kerjasama ini telah diperhitungkan dengan prinsip saling menguntungkan . Saat ini perjanjian kerjasama telah berjalan selama 15 tahun . Pendapatan bersih per tahun ( tahun ke 16 – tahun ke 20 ) adalah Rp ,00 . Pendapatan bersih per tahun ( tahun ke 21 – tahun ke 30 ) adalah Rp ,00 . Royalti yang harus dibayar oleh B kepada A per tahun Rp ,00 . Bunga deposito / safe rate : 10 % ,resiko investasi perkantoran : 2 % Terminal Cap rate pada akhir tahun ke 30 : 10 % . Tentukan Nilai Pasar bagi pengembang & Nilai Pasar bagi pemilik ! Tentukan Nilai Pasar Properti tersebut !

21 2 . Bangunan Perkantoran berdiri diatas tanah dengan status hak guna bangunan diatas sebidang tanah milik A , dengan bukti kepemilikan hak guna bangunan . Perjanjian BOT antara A sebagai pemilik tanah dengan B sebagai pengembang terikat perjanjian kerjasama yang lamanya 30 tahun dan kerjasama ini telah diperhitungkan dengan prinsip saling menguntungkan . Saat ini perjanjian kerjasama telah berjalan selama 5 tahun . Proyeksi pendapatan kotor efektif saat ini hingga tiga tahun mendatang adalah Rp ,00 , proyeksi pendapatan kotor efektif pada tahun tahun berikutnya adalah Rp ,00 . Beban biaya tetap , biaya variabel dan cadangan biaya penggantian adalah 30% dari pendapatan kotor efektif . Pembayaran Royalty pertahun ditetapkan dalam perjanjian BOT adalah Rp ,00 . Bunga deposito / safe rate : 10 % ,resiko investasi perkantoran : 2 % Terminal Cap rate pada akhir masa BOT diperkirakan : 9 % . Tentukan Nilai Pasar bagi pengembang & Nilai Pasar bagi pemilik ! Tentukan Nilai Pasar Properti tersebut !

22 3 . Suatu ruang kantor dengan luas 500 m 2 , terikat dengan perjanjian kontrak sewa menyewa selama 10 tahun . Kontrak perjanjian sewa – menyewa , saat ini telah berjalan selama 5 tahun . Harga sewa ruang kantor tersebut berdasarkan kontrak adalah Rp ,00 per tahun , dengan pembayaran setiap awal tahun . Bila harga sewa berdasarkan kondisi pasar dari saat ini diprediksi sebagai berikut : Tahun ke Harga pasar sewa Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Bila tarif diskon ( Discount rate ) yang digunakan pada tahun ke 1 , 2 dan 3 adalah 18 % , dan pada tahun ke 4 dan ke 5 adalah 15 % . Hitung Nilai bagi penyewa ( “ Lessee’s Interest “ ) !

23 4. Suatu properti Nilai Pasar nya adalah Rp 450. 000
4 . Suatu properti Nilai Pasar nya adalah Rp ,00 , bila properti ini akan disewakan dengan ikatan kontrak selama 5 tahun dengan harga kontrak naik 10 % per tahun dan pembayaran dilakukan pada setiap awal tahun . Bila bunga deposito ( safe rate ) adalah 12 % , sedangkan kenaikan Nilai Properti berdasarkan data penilai adalah 7 % per tahun . Tentukan Harga Sewa per tahun .