Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah

Presentasi berjudul: "Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah"— Transcript presentasi:

1 Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah
Hak Tanggungan Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah

2 DASAR HUKUM UU NO. 5 THN 1960 UU NO. 20 THN 2011 UU NO . 4 THN 1996
PP NO. 24 THN 1997 PMNA/Ka BPN N0.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997

3 Tentang Hak Tanggungan
PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”); Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”); Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan; Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi

4 SIFAT HAK TANGGUNGAN Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.

5 KREDITUR PREFEREN YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps B.W.)

6 HAK JAMINAN KHUSUS KEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)

7 SYARAT OBYEK HAK TANGGUNGAN
MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS; DAPAT DIPINDAHTANGANKAN; TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM; DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

8 OBYEK HAK TANGGUNGAN a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):
Hak Milik (Pasal 25 UUPA) Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA) Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA) b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2): Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c. Yang ditunjuk oleh UU No. 20 Tahun tentang Rumah Susun jo Pasal 27 UUHT: Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara

9 Tanah berikut atau tidak berikut Bangunan, tanaman, hasil karya
Obyek Hak Tanggungan Tanah berikut atau tidak berikut Bangunan, tanaman, hasil karya [4 ayat (4) dan (5) UUHT] MENERAPKAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL

10 Bangunan harus bangunan permanen Tanaman harus tanaman keras
IMPLIKASI PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL DALAM PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN Bangunan harus bangunan permanen Tanaman harus tanaman keras Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HT Harus disebutkan secara jelas dlm APHT Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs. harus ikut serta menandatangani APHT

11 SUBYEK HAK TANGGUNGAN Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8 UUHT)
Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9 UUHT) Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai yang berpiutang

12 SUBYEK HAK TANGGUNGAN PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
Subyek : orang atau badan hukum Kedudukan : KREDITOR Domisili : a. harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau; b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT. (Pasal 9 UUHT)

13 SUBYEK HAK TANGGUNGAN B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN Syarat :
a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah; b. kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan. Kedudukan : Debitor atau penjamin (Pasal 8 UUHT)

14 Hal-hal yang harus diperhatikan dalam menerima tanah sebagai jaminan hutang
Asas Negatif pada pendaftaran tanah; Asas pemisahan horisontal; Title search; Persetujuan istri atau suami; Persetujuan Komisaris/pemegang saham (bila diperlukan); Asas nasionalitas (status pemilik tanah).

15 ASAS NEGATIF DALAM PENDAFTARAN TANAH
Seseorang yang namanya tercantum di dalam suatu sertipikat atas tanah dianggap selaku pemilik yang sah atas tanah namun sepanjang dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain maka dengan suatu keputusan pengadilan kepemilikan tanah itu dapat dibatalkan.

16 ASAS PEMISAHAN HORIS0NTAL
Dengan berlakunya asas ini, maka terbuka kemungkinan pemilik bangunan dan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah di atas suatu bidang tanah belum tentu sama dengan pemilik tanah itu

17 TITLE SEARCH Pengecekan mengenai legalitas sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan hutang, apakah asli, palsu atau aspal; Apakah diatas tanah tersebut terdapat beban-beban lain seperti adanya Hak Tanggungan, blokir atau sedang dalam sengketa.

18 Persetujuan istri atau suami
Hal ini diperlukan khusus untuk jaminan karena adanya ketentuan dalam Pasal 35 dan 36 (2) dalam UU No. 1/1974 tentang Perkawinan yang menyatakan bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama dan perbuatan hukum mengenai harta bersama harus mendapatkan persetujuan kedua belah pihak

19 PERSETUJUAN KOMISARIS ATAU PEMEGANG SAHAM (BILA DIPERLUKAN)
Apabila debitor adalah PT maka yang harus diperhatikan apakah untuk menggunakan tanah yang merupakan aset PT harus mendapatkan persetujuan dari komisaris atau pemegang sahamnya, karena biasanya dalam AD PT dinyatakan bahwa perbuatan hukum untuk meminjam dan menjaminkan aset PT harus ada persetujuan Komisaris / pemegang saham

20 ASAS NASIONALITAS Dalam hal pemilik tanah dan bangunan yang dijaminkan mempunyai istri atau suami berkewarganegaraan asing, maka menurut pasal 35 UU No. 1 / 1974 tentang Perkawinan jo Pasal 21 ayat (3) UUPA apabila ada pencampuran harta karena adanya perkawinan campuran maka tanah akan menjadi tanah negara apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun tidak dialihkan atau dilepaskan

21 HAK TANGGUNGAN ATAS HGB DIATAS HAK PENGELOLAAN
Hak Pengelolaan, berisi wewenang : Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs; Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya; Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (PMDN NO 1 THN 1977)

22 Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah
Identitas pihak-pihak yang bersangkutan; Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud; Jenis penggunaannya; Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga ybs dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya; Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak atas tanah yang diberikan; Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya; Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

23 HGB diatas HPL Dalam pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL. Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi HT

24 UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Kepemilikan rumah susun dibuktikan : SHMSarusun : tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah HM,HGB atau HP diatas tanah negara, HGB atau HP diatas tanah HPL SKBG sarusun : tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa

25 Lembaga Jaminan SHM sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak tanggungan SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani fiducia (Pasal 47 dan Pasal 48 UU No 20 Tahun 2011)