Pajak Bumi dan Bangunan

Presentasi berjudul: "Pajak Bumi dan Bangunan"— Transcript presentasi:

1 Pajak Bumi dan Bangunan
Joko Tri Saputro

2 Silabus Mobul Pajak Bumi dan Bangunan
Contents Silabus Mobul Pajak Bumi dan Bangunan Bab 1 Objek dan Subjek Pajak Bab 2 Penilaian Bab 3 Dasar Pengenaan Bab 4 Perhitungan PBB Bab 5 Hak Wajib Pajak Bab 6 Penagihan Bab 7 Daluwarsa

3 Dasar hukum Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 jo No.12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Undang-Undang Nomor 28 Tahun tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 02 tahun tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

4 Pasal 1 (1) dan (2) UU 12/1994 ttg PBB
Objek PBB PBB adalah Pajak Objektif Bumi permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya Bangunan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan Pasal 1 (1) dan (2) UU 12/1994 ttg PBB

5 Penjelasan Pasal 1 (2) UU 12/1994 ttg PBB
Objek PBB Termasuk dalam Bangunan Jalan Lingkungan yang terletak dalam satu komplek bangunan seperti hotel dan pabrik Jalan Tol Kolam Renang Pagar Mewah Taman Mewah Tempat Olah Raga Galangan Kapal/dermaga Tempat Penampungan/Kilang Minyak, air, gas, pipa minyak Penjelasan Pasal 1 (2) UU 12/1994 ttg PBB

6 Objek yang TIDAK dikenakan PBB
Fasos/Fasum/NonProfit Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, kebudayaan (non profit) Kuburan, peninggalan purbakala Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional Perwakilan diplomatik, konsulat (asas timbal balik), organisasi Internasional (kita sbgi anggota) Pasal 3 UU 12/1994 ttg PBB

7 Subjek PBB Orang Pribadi Badan Mempunyai Memperoleh Memiliki Hak
Manfaat Bumi Bangunan Dikenakan kewajiban membayar PBB (Wajib Pajak) Pasal 4 UU 12/1994 ttg PBB

8 Subjek PBB atas suatu obyek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya
Ditetapkan oleh negara Tetapi masih dapat disanggah oleh Wajib Pajak Pasal 4 UU 12/1994 ttg PBB

9 Sistem PBB Besaran nilai PBB terutang Ditetapkan oleh negara
Official Assessment System Tetapi Wajib Pajak masih memiliki hak sesuai UU KUP

10 Sarana Pemberitahuan PBB Terutang
SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Terbit 1 kali untuk periode 1 (satu) tahun kalender Terbit 1 lembar untuk setiap objek sesuai NOP Data sesuai kondisi tanggal 1 Januari tahun ybs Disampaikan ke Wajib Pajak melalui aparat desa masing-masing

11 Sarana Pemberitahuan PBB Terutang
SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Dibayar melalui Bank atau tempat yang ditunjuk yang tertera di SPPT Tidak menggunakan Surat Setoran Pajak / SSE Jatuh tempo pembayaran paling lama 6 bulan setelah SPPT diterima / 31 Agustus / sesuai tanggal yang tertera di SPPT

12 Sarana Pemberitahuan PBB Terutang
SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Sanksi keterlambatan pembayaran 2% / bulan max 24bulan SPPT BUKAN bukti kepemilikan objek yang sah

13 Contoh Perhitungan Sanksi Keterlambatan
SPPT tahun pajak 2016 diterima oleh wajib pajak pada tanggal 1 Maret 2016 dengan PBB terutang sebesar Rp ,- Oleh wajib pajak baru dibayar pada tanggal 10 Oktober 2016. Maka denda administrasi = 2% x 2bulan x Rp ,- = Rp 4.000,- Ditagih menggunakan Surat Tagihan Pajak AKU TELAT MAS

14 Nomor Objek Pajak (NOP) PBB
Contoh NOP Fungsi seperti NPWP, kode unik untuk masing-masing Objek PBB

15 Nomor Objek Pajak (NOP) PBB
Peta Blok PBB Tiap kotak memiliki NOP berbeda

16 Pendaftaran Objek Pajak (Pendataan)
Proses awal sebelum objek pajak dikenakan PBB terlebih dahulu harus dilakukan proses pendataan, yaitu proses pengumpulan data objek yang nantinya akan digunakan untuk melakukan penilaian dan penetapan PBB Menggunakan Form SPOP SPOP LSPOP

17 Pendataan PBB SPOP Surat Pemberitahuan Objek Pajak
Pendaftaran Baru / Pemutakhiran Data / Penghapusan Data Subjek Pajak mengambil SPOP pada tempat yang ditunjuk Mengisi Benar, Lengkap dan Jelas Ditandatangani oleh Subjek Pajak Mengembalikan selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah SPOP diterima Pemutakhiran data Dapat dilakukan pendataan secara masal melalui petugas khusus Pasal 9 UU 12/1994 ttg PBB

18 Pendataan PBB Berdasarkan SPOP
Diterbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) Apabila SPOP tidak dikembalikan melebihi batas 30 hari setelah SPOP diterima Diterbitkan Surat Teguran Apabila diketahui data pada SPOP tidak benar / SPOP tidak disampaikan Diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Sanksi 25% dari selisih pajak yang terutang Apabila PBB terutang seharusnya lebih besar dari data SPPT Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

19 Contoh Perhitungan Sanksi
Wajib Pajak tidak menyampaikan SPOP. Berdasarkan data yang ada, diterbitkan SKP yang berisi : - obyek pajak dengan luas dan nilai jual. - pokok pajak (PBB Terutang) = Rp ,- - Sanksi administrasi 25% x Rp ,00 = Rp ,- Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP = Rp ,- Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

20 Contoh Perhitungan Sanksi
Wajib Pajak menyampaikan SPOP dengan data yang tidak benar. Dilakukan Pemeriksaan dan berdasarkan hasil pemeriksaan, diterbitkan SKP : Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp ,- Berdasarkan pemeriksaan yang seharusnya terhutang dalam SKP = Rp ,- Selisih = Rp ,- Denda administrasi 25% x Rp ,00 = Rp ,- Jumlah pajak terhutang dalam SKP = Rp ,- Yang harus dibayar WP = Pajak pada SPPT = Rp ,- SKP = Rp ,- Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

21 Penilaian PBB Penilaian
Dilakukan untuk menentukan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti NJOP Dikelompokkan nilainya per klas tanah atau klas bangunan Nilai adalah per m2 Ditetapkan paling lama setiap 3 tahun sekali

22 Penilaian PBB NJOP TKP Nilai Jual Objek Pajak - Tidak Kena Pajak
adalah pengurang dalam penentuan NJOP Kena Pajak (NJOP KP) Diberikan 1x / tahun kepada setiap Wajib Pajak Jika... 1 WP memiliki > 1 Objek Maka NJOP TKP diberikan hanya untuk 1 objek yang nilai NJOP nya paling tinggi

23 Penilaian PBB Pendekatan Penilaian
Pendekatan Data Pasar (membandingkan objek lain yang sejenis, dgn penyesuaian) Pendekatan Biaya (memperhitungkan biaya pembuatan objek baru, dikurangi penyusutan) Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (memproyeksikan pendapatan dari objek tersebut, dikurangi biaya) Cara Penilaian Penilaian Massal (berdasarkan Nilai Indikasi Rata-Rata setiap Zona Nilai Tanah) Penilaian Individu (objek tertentu bernilai tinggi)

24 PBB Sektor P2 Sektor P3 Sektor Lainnya Perkebunan Perdesaan Perhutanan
Perikanan Tangkap Perikanan Budidaya Jaringan Pipa Jaringan Kabel Jalan Tol Bandara Perdesaan Perkotaan Perkebunan Perhutanan Pertambangan Migas / Minerba Awalnya merupakan Pajak Pusat Skg jadi Pajak Daerah UU PDRD Dikelola Dispenda masing-masing daerah Pajak Pusat UU PBB Dikelola Kemenkeu – Kantor Pelayanan Pajak Pengalihan sektor P2 ke daerah paling lambat tanggal 31 des 2013 Per-20/PJ/2015 ttg Tata Cara Pengenaan PBB Sektor Lainnya

25 Tujuan Pengalihan PBB P2
meningkatkan akuntabilitas penyelenggaraan otonomi daerah memberikan peluang baru kepada daerah untuk mengenakan pungutan baru memberikan kewenangan yang lebih besar dalam perpajakan dan retribusi memberikan kewenangan kepada daerah dalam penetapan tarif pajak daerah, dan menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen penganggaran dan pengaturan pada daerah. Ttg PDRD Bagi Hasil PBB P2 Dulu : 10% Pusat 90% Daerah Sekarang: 100% Daerah

26 Rumus Perhitungan PBB P2
NJOP Bumi = a NJOP Bangunan = b + Total NJOP = c NJOP TKP = d - NJOP KP = e PBB Terutang = Tarif x NJOP KP = ? Ingat !! NJOP TKP hanya diberikan sebanyak x / tahun / Wajib Pajak Besaran Tarif dan NJOP TKP berdasarkan Perda masing-masing daerah

27 3 Dasar Penagihan PBB Dasar yang digunakan negara untuk menagih PBB :
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Surat Tagihan Pajak (STP) Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) Jatuh tempo dan ketentuan lain terkait STP dan SKPKB Tetap mengacu pada UU KUP Metode penagihan aktif tetap sesuai UU PPSP 3

28 Hak Wajib Pajak Keberatan Banding Pengurangan Pembetulan
Terkait PBB, hak-hak WP tetap mengacu pada KUP Keberatan Banding Pengurangan Pembetulan Pembatalan Ketetapan Hak-Hak Wajib Pajak

29 Hak Wajib Pajak Keberatan Hal yang mendasari :
Besar pajak terutang pada SPPT atau SKP tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya Perbedaan penafsiran mengenai peraturan SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

30 Hak Wajib Pajak Keberatan Syarat :
Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia 1 Surat Keberatan untuk 1 SPPT atau SKP Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) Dilampiri SKP atau SPPT asli Disertai perhitungan menurut Wajib Pajak dan alasan Diajukan dalam waktu max 3(tiga) bulan sejak diterimanya SPPT / SKP Ditandatangani oleh Wajib Pajak atau kuasa dengan Surat Kuasa Khusus Fotokopi identitas WP, bukti kepemilikan objek, IMB, dll Khusus pengajuan Kolektif, max PBB terutang di SPPT Rp ,-

31 Hak Wajib Pajak Banding Syarat :
Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia Diajukan dalam waktu max 3 (tiga) bulan sejak diterimanya keputusan keberatan Dilampiri salinan keputusan keberatan Sesuai UU KUP

32 Hak Wajib Pajak Pengurangan Dalam hal :
1. Kondisi Tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subjek Pajak OP : Pensiunan, veteran, keadaan finansial Badan : Kesulitan likuiditas Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 75% 2. Objek Pajak Bencana Alam, kebakaran, hama Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 100% SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

33 Hak Wajib Pajak Pengurangan Cara Pengajuan :
Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) Menyebutkan prosentase pengurangan yang diminta Diajukan selambat-lambatnya 3(tiga) bulan sejak - diterimanya SPPT - bencana alam / sebab lain Untuk kolektif, selambat-lambatnya tanggal 10 Januari tahun pajak yang bersangkutan Tidak memiliki tunggakan PBB tahun sebelumnya SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

34 Hak Wajib Pajak Pembetulan Dasar Pasal 16 UU KUP Dalam hal :
- Kesalahan tulis - Kesalahan hitung - Kekeliruan penerapan aturan perundang-undangan Diterbitkan surat keputusan pembetulan, yang menyebabkan nilai menjadi Lebih Kecil Lebih Besar Sama Dibandingkan semula

35 Hak Wajib Pajak Pembatalan Dasar Pasal 36 ayat 1b UU KUP Dalam hal :
Kesalahan / Kekeliruan Yang sifatnya material Yaitu : Objek pajaknya tidak ada Hak Subjek Pajak terhadap Objek dinyatakan batal

36 5 Daluwarsa PBB Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila
Daluwarsa Penetapan Daluwarsa Penagihan Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila Diterbitkan Surat Paksa Melakukan tindak pidana dibidang perpajakan Daluwarsa dalam arti negara kehilangan hak untuk menagih

37 Contoh Perhitungan PBB P2 – Kota Bekasi
Perda 02/2012 ttg PBB P2 Kota Bekasi NJOP TKP = Rp ,- (Ps.7) Tarif (Ps.5) NJOP s.d 500jt = 0,1% Diatas 500jt s.d 1M = 0,15% Diatas 1M = 0,25% Berlaku 1 Januari 2013

38 Kasus 1 – PBB atas rumah Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit rumah mewah di Perum Kemang Pratama Bekasi dengan NOP dengan luas 150/200 dengan kolam renang seluas 10m2 Diketahui NJOP tanah Rp2,5jt/m2 | bangunan Rp2jt/m2 | fasilitas Rp1jt/m2 Hitung PBB Tahun ini? Jawab NJOP Tanah = 200m2 x Rp 2,5jt = Rp ,- NJOP Bangunan Rumah = 150m2 x Rp2jt = Rp ,- Kolam = 10m2 X Rp1jt = Rp ,- + Total NJOP = Rp ,- NJOP TKP = Rp ,- - NJOP KP = Rp ,- PBB Terutang = 0,15% x Rp 800jt = Rp ,-

39 Kasus 2 – Memiliki lebih dari 1 Objek
Melanjutkan kasus nomor 1, Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit lagi rumah persis di sebelah rumah sebelumnya (Kasus 1), dengan luas 70/200 tanpa kolam renang. (Tn Joko memiliki > 1 objek, semua objek di SPPT atas nama Tn. Joko) Hitung PBB Tahun ini atas kedua objek tsb? Jawab : Objek ke 1 (150/200) sama seperti jawaban kasus 1 Objek ke 2 (70/200) NJOP Tanah = 100m2 x Rp 2,5jt = Rp ,- NJOP Bangunan = 70m2 x Rp2jt = Rp ,- + Total NJOP = Rp ,- NJOP TKP = Rp ,- - NJOP KP = Rp ,- PBB Terutang = 0,1% x Rp 390jt = Rp ,- NJOP TKP dikenakan kepada objek 1, karena Nilai NJOP Objek 1 lebih besar

40 Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun
Apartemen Centerpoint Bekasi memiliki luas area 5.000m2, mempunyai 2 tower yang terdiri dari: Bangunan Hunian : - Tipe Studio, Luas 21m2 sebanyak 300unit - Tipe Family, Luas 36m2 sebanyak 200unit Bangunan bersama (tangga, lobby, koridor, dll) seluas 3.500m2 Bangunan sarana/fasilitas (kolam, lapangan tenis, parkir) seluas 2.200m2 NJOP Tanah Rp1jt/m2 | Bangunan hunian dan bersama Rp800rb/m2 | Bangunan Sarana/fasilitas Rp700rb/m2 Hitung PBB atas Tipe Studio dan Family !

41 Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun
Jawab : NJOP Tanah = 5.000m2 x Rp1jt = Rp ,- NJOP Bangunan Hunian Tipe Studio = 21m2 x 300unit x Rp800rb = Rp ,- Tipe Family = 36m2 x 200unit x Rp800rb = Rp ,- Bangunan Bersama = 3.500m2 x Rp800rb = Rp ,- Bangunan Sarana /fas = 2.200m2 x Rp700rb = Rp , Total NJOP Bangunan = Rp ,- Luas Bangunan yang bisa dihuni Tipe Studio (21m2 x 300unit) = m2 Tipe Family (36m2 x 200unit) = m2 + Total Luas dihuni = m2 PBB Tipe Studio NJOP Tanah = (21/13.500) x Rp ,- = Rp ,- NJOP Bangunan = (21/13.500)x Rp ,- = Rp , Total NJOP = Rp ,- NJOPTKP = Rp , NJOP KP = Rp ,- PBB = 0,1% x Rp , = Rp ,- Part 1 of 2

42 Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun
PBB Tipe Family NJOP Tanah = (36/13.500) x Rp ,- = Rp ,- NJOP Bangunan = (36/13.500)x Rp ,- = Rp , Total NJOP = Rp ,- NJOPTKP = Rp , NJOP KP = Rp43,706,666,- PBB = 0,1% x Rp , = Rp ,- Part 2 of 2 Kata kunci PBB Apartemen adalah Proporsional (luas unit yg dia miliki / luas unit yang bisa dihuni)

43 Terima Kasih Joko Tri Saputro