PENJUALAN DAN PEMILIKAN ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

Presentasi berjudul: "PENJUALAN DAN PEMILIKAN ATAS SATUAN RUMAH SUSUN"— Transcript presentasi:

1 PENJUALAN DAN PEMILIKAN ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
Menurut Hukum Indonesia

2 PERSYARATAN BAGI PEMBELI DAN PEMILIK
SHM sarusun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. (Pasal 47) SKBG sarusun tidak terdapat ketentuan seperti tersebut diatas kecuali SKBG sarusun untuk peruntukan tertentu hanya dapat dimiliki oleh MBR

3 PERALIHAN HAK-HMSRS Pasal 44
(1) Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB).   (2) Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) apabila telah diterbitkan:   a. Sertifikat Laik Fungsi; dan b. SHM sarusun atau SKBG sarusun

4 TATA CARA PEMBELIAN DAN PENJUALAN SRS
Pasal 44 UURS Syarat Penjualan SRS : # Bangunan sudah ada sertipikat laik fungsi # SHM /SKBG sarusun a/n developer Materil: JUAL BELI sbg.PEMINDAHAN HAK Formil: DIHADAPAN PPAT dan diikuti PENDAFTARAN AKTA J/B

5 CARA PENJUALAN SRS YANG MASIH DALAM TAHAP PEMBANGUNAN ATAU BAHKAN MASIH DALAM TAHAP PERENCANAAN (PRELIMINARY PURCHASE– PRE-PROJECT SELLING) PENANDATANGANAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) DIHADAPAN NOTARIS APAKAH DENGAN DILAKUKANNYA PRE PROJECT SELLING-SRS (DITANDAI DENGAN DITANDATANGANINYA PPJB) TELAH MELANGGAR KETENTUAN PASAL 44 UURS?

6 Pemasaran Rumah Susun Pasal 42
(1) Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan. (2) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki:   a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rumah susun; d. perizinan pembangunan rumah susun; dan e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. (3) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2), segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.

7 Pemasaran Rumah Susun Lanjutan…. Pasal 42 (3) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2), segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.

8 Kewajiban Developer sebelum Pemasaran Rumah Susun
Harus memiliki: Surat keterangan Rencana Kota dari Pemda Sertipikat Tanah Pertelaan yang disahkan oleh Pemda IMB Surat dukungan dari Bank atau Non Bank

9 Pemasaran Rumah Susun Pasal 43
Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris. PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: status kepemilikan tanah; kepemilikan IMB; ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan hal yang diperjanjikan.

10 Pemasaran Rumah Susun Yang dimaksud dengan “keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)” adalah 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. Yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan” adalah kondisi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain, lokasi rumah susun, bentuk sarusun, spesifikasi bangunan, harga sarusun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun.

11 TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE
TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE.SK MENPERA NO 11/1994)

12 TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE
TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE.SK MENPERA NO 11/1994)

13 TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE
TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE.SK MENPERA NO 11/1994)

14 TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE
TELAAH MENGENAI PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN (VIDE.SK MENPERA NO 11/1994)

15 Ketentuan SK 11/1994 dan implikasinya Terhadap developer maupun konsumen

16 Ketentuan SK 11/1994 dan implikasinya Terhadap developer maupun konsumen

17 Ketentuan SK 11/1994 dan implikasinya Terhadap developer maupun konsumen

18 PERBEDAAN RANAH HUKUM JUAL BELI (PEMINDAHAN HAK)-PERJANJIAN JUAL BELI

19 PERBEDAAN RANAH HUKUM JUAL BELI (PEMINDAHAN HAK)-PERJANJIAN JUAL BELI

20 UU Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman
Pasal 45 Badan Hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80 % (delapan puluh persen) dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan dilakukannya PPJB

21 HAL-HAL YANG LAZIM DIATUR DALAM PPJB
No. SUBSTANSI PENGATURAN KETERANGAN 1. Nama Kontrak Sebutan yang digunakan pengembang misalnya, PPJB, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Akan Jual Beli 2. Obyek yang diperjualbelikan Sarusun/apartemen 3. Komponen nilai jual Apa saja yang termasuk dalam nilai jual (harga jual) yang dibayar konsumen (misalnya satuan rumah susun berikut penyediaan fasilitas air minum,listrik,AC 4. Cara pembayaran Mekanisme atau tata cara pembayaran harga jual srs 5. Lokasi pembayaran Tempat dimana konsumen dapat melakukan transaksi pembayaran harga jual (di kantor pengembang, transfer) 6. Lamanya Penyelasaian bangunan rumah susun Waktu yang diperlukan bagi pengembang untuk menyelesaikan bangunan (3 bulan;3-6 bulan;6-9 bulan;9-12 bulan; lebih dari 12 bulan) 7. Masa pemeliharaan bangunan Waktu yg diperlukan bagi pengembang untuk melakukan pemeliharaan srs setelah serah terima (3 bulan;3-6 bulan;6-9 bulan;9-12 bulan; > 12 bulan)

22 HAL-HAL YANG LAZIM DIATUR DALAM PPJB
No. SUBSTANSI PENGATURAN KETERANGAN 8. Tenggang pengajuan komplain Jangka waktu untuk mengajukan komplain kondisi bangunan setelah serah terima (ada atau tidak;jika ada berapa lama) 9. Penilai Mutu Pihak-pihak yang berhak menilai mutu/kondisi bangunan (pengembang, konsumen,appraisal, pemerintah /departemen atau dinas dari pemda setempat). 10 Penyelesaian Komplain Tindak Lanjut pengembang dalam menyelesaikan komplain konsumen setelah serah terima, misalnya perbaikan kerusakan, penggantian kerusakan dll 11. Jaminan Bebas Sengketa Jaminan dari pengembang bahwa obyek jaminan bebas dari sengketa dengan pihak lain 12. Brosur rumah susun Berbagai bentuk iklan, baik secara tertulis ataupun menggunakan media lainnya merupakan bagian dari PPJB atau tidak 13. Alasan Pembatalan Pemutusan perjanjian secara sepihak oleh pengembang atau konsumen atau atas kesepakatan kedua belah pihak dengan berbagai akibatnya 14. Sanksi bagi pengembang dan konsumen Sanksi bagi (a) pengembang bila terlambat menyerahkan bangunan atau kondisi bangunan tidak memenuhi syarat;(b) konsumen bila terlambat melakukan transaksi pembayaran harga jual. 15. Mekanisme penyelesaian sengketa Tata cara penyelesaian perselisihan antara pengembang dengan konsumen, misalnya musyawarah, gugatan dipengadilan, arbitrase dll 16. Bentuk perjanjian Apakah perjanjian itu cukup ditandatangani para pihak saja (pengembang dan konsumen) atau ditandatangani dihadapan notaris.