TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT/HUTANG

Presentasi berjudul: "TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT/HUTANG"— Transcript presentasi:

1 TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT/HUTANG
Hak Tanggungan Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah

2 PERATURAN/DASAR HUKUM
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah PMNA/Ka BPN No.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997

3 PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

4 CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN
Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”); Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”); Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan; Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

5 SIFAT HAK TANGGUNGAN a. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar) berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi. b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.

6 KREDITUR PREFEREN YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps B.W.)

7 SEJARAH LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH DI INDONESIA
1848 HYPOTHEEK Obyek : HAT-Barat (Eigendom, Erfpacht) 1908 CREDIETVERBAND Obyek: Tanah Hak Milik Adat 1960 HAK TANGGUNGAN HM, HGU, HGB 1996 HM,HGU,HGB,HP Rumah Susun dan HMSRS (vide UU No. 16 Tahun 1985) BUKU II BW/ KUHPERDATA Staatsblad Staatsblad Staatsblad Staatsblad Staatsblad PASAL 51: HT SEBAGAI SATU-SATUNYA LEMBAGA HJAT PASAL 57: HT MASIH MENGGUNAKAN KETENTUAN HIPOTIK DAN CREDIETVERBAND Pasal 29 Menghapuskan materi Pasal 57 UUPA (mencabut ketentuan mengenai Hipotik dan CV) DALAM HUKUM ADAT ADA: PERJANJIAN KEMPITAN, JONGGOLAN, MAKANTAH, TAHAN

8 SKEMA JAMINAN DALAM HUKUM ADAT
Diperjanjikan bahwa selama utang debitor belum lunas, debitor tidak akan melakukan perbuatan hukum apapun dengan pihak lain mengenai tanah yang dijadikan Jonggolan. Sungguhpun tanahnya tetap dikuasai debitor Jika utang debitor tidak dapat dilunasi maka penyelesaiannya melalui perbuatan hukum terhadap tanahnya dengan pihak kreditor Perbuatan hukum yang dapat dilakukan: jual-tahunan, jual lepas, gadai

9 PERIHAL KEBERLAKUAN UUHT
bahwa dengan bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujukan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasar Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945; bahwa sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai saat ini, ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belum terbentuk;

10 lanjutan… bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab Undang-undang hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad sebagaimana tanah diubah dengan Staatsblad , yang berdasarkan Pasal 57 Undangundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia;

11 lanjutan… d. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan; e. bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk undang-undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tanah 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional

12 Unifikasi Lembaga Hak Jaminan atas Tanah via Pasal 29 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996
Dengan berlakunya Undang-Undang ini, dinyatakan tidak berlaku lagi ketentuan mengenai: Credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad jo. Staatsblad dan Staatsblad sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad jo. Staatsblad Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah

13 SUBYEK HAK TANGGUNGAN Pemberi Hak Tanggungan
adalah orang atau badan hukum yang mempuyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

14 lanjutan… A. PEMBERI HAK TANGGUNGAN Syarat :
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah; kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan. Kedudukan : Debitor (Pasal 8 UUHT)

15 lanjutan… B. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN Subyek : orang atau badan hukum
Kedudukan : KREDITOR Domisili : harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau; Kantor PPAT tempat pembuatan APHT. (Pasal 9 UUHT)

16 OBYEK HAK TANGGUNGAN SYARAT: MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;
DAPAT DIPINDAHTANGANKAN; TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM; DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

17 OBYEK HAK TANGGUNGAN a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):
Hak Milik (Pasal 25 UUPA) Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA) Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA) b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2 UUHT): Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT): Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

18 Pasal 4 ayat (4) dan (5) UUHT
Tanah berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman, hasil karya MENERAPKAN ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL MAKA SEBAGAI KONSEKUENSINYA, DITETAPKAN SYARAT-SYARAT PEMBEBANANNYA: Bangunan harus bangunan permanen Tanaman harus tanaman keras Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HT Harus disebutkan secara jelas dlm APHT Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs harus ikut serta menandatangani APHT

19 PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

20 BUKTI LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN
KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ? YAITU: Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran di kantor pertanahan. Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Pada tanggal tersebut Hak Tanggungan dianggap sudah lahir.

21 “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
lanjutan… Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari : Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya kata-kata : “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memiliki kekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yang dapat dilaksanakan dengan sifat memaksa.

22 PEMBEBANAN HT UNTUK HGB/HP DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL)
Hak Pengelolaan, berisi wewenang : Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs; Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya; Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (PMDN NO 1 THN 1977)

23 lanjutan… Dalam Pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL. Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi HT

24 Implikasi Yuridis Lahirnya Hak Tanggungan
Lahirnya HT berarti bahwa sebagai Pemegang HT (Kreditor) telah memiliki kedudukan yang diutamakan daripada kreditor konkuren Pemegang HT (Kreditor) memiliki jaminan pelunasan hutang jika pemberi HT ingkar janji/wanprestasi dengan dasar: Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalam Sertipikat HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HT dengan kekuasaan sendiri Adanya Janji (“beding van eigen-machtige verkoop”) di dalam APHT yg memberikan kekuasaan pada kreditor untuk menjual sendiri obyek HT Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yang telah disepakati dengan debitor

25 HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Pasal 18 UUHT: Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan; Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan; Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan

26 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Pengaturan Materil : UU No. 4 Tahun 1996 Formil : HIR/RBG

27 SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Balik Nama Pecah/Gabungan Tanah Adat Pendaftaran Balik Nama Pemecahan Tanah Adat Balik Nama Pecah/Gab. Tanah Adat Max. 3 bln 7 hari kerja SKMHT (PPAT/ Notaris) APHT (PPAT) BPN (APHT) Sertipikat a.n. ybs. BUKU TANAH HT Hari ke 7 Max 1 bln PK Sertipikat a.n. Pemberi HT SERTIPIKAT HT