Di Sampaikan Oleh: H. SUDJADI, SE 2015 pala

Presentasi berjudul: "Di Sampaikan Oleh: H. SUDJADI, SE 2015 pala"— Transcript presentasi:

1 Di Sampaikan Oleh: H. SUDJADI, SE 2015 pala
BADAN DIKLAT DPP REI SHORT COURSE APLIKASI AKUTANSI PERPAJAKAN PROPERTI RESIDENSIIL Di Sampaikan Oleh: H. SUDJADI, SE 2015 pala

2 Biodata Narasumber : H. SUDJADI, SE
Panggilan : Pak Djadi Lahir : Boyolali, 17 Januari 1951 Pendidikan : S1 Manajemen, UNISSULA Semarang Karier Kerja : 7 Th staf Kontraktor 5 Th Manager Konsultan Teknik 4 Th Usaha kontraktor 22 Th Usaha Developer s/d sekarang Pengabdian Organisasi : 10 Th Sekjen PERMADANI 9 Th Dewan Pembina DPD REI Jateng 3 Th Bendahara DPD REI Jateng 3 Th Sekretaris DPD REI Jateng 6 Th Ketua DPD REI Jateng 3 Th Anggota Badan Diklat DPP REI 3 Th Ketua Badan Diklat DPP REI Filosofi Hidup : “Bekerja sepanjang waktu , ber do’a setiap saat”

3 Aplikasi Akutansi Perpajakan Properti Residensiil
Beberapa Pajak Bidang Real Estat Legalitas Agremen Perpajakan. Pajak Penghasilan (PPH). Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Pajak Penjualan Barang Mewah (PPn BM). Kewajiban Pemotongan PPH. PPH Atas Persewaan Tanah dan atau Bangunan. Pajak RSH. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

4 BEBERAPA PAJAK & RETRIBUSI BISNIS REAL ESTATE
1. PPHTB- BPHTB Saat pembebasan lahan 2. Retribusi Perijinan : IMB, Ijin Jalan Masuk Ijin Lingkungan (Ijin HO) Amdal dan Amdalalin 3. PPN untuk jasa konsultan perencanaan apabila didesain konsultan 4. PPN Jasa Konstruksi Sub Kontraktor PPH Jasa Konstruksi Sub Kontraktor PPH Pungut Psl.21, 22, 23 5. Saat Penjualan : PPN 10% untuk rumah non subsidi PPN 0% untuk rumah bersubsidi s/d harga 88 juta PPH Final 5% untuk rumah non subsidi PPH Final 1 % untuk rumah bersubsidi s/d harga 88 juta BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

5 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PRINSIP AKUNTANSI Pencatatan data Keuangan yang selalu seimbang Debet dan Kredit Dilakukan terus menerus secara konsisten Dicatat atas dasar transaksi yang dilakukan oleh legalitas bisnis/ legal aspek Hasil akhir adalah penghitungan laba perusahaan dan Neraca Perusahaan, juga data asset yang didukung oleh legalitas data Pertanggung Jawaban hasil akuntansi untuk para pemegang saham/ pemilik juga untuk Negara lewat perpajakan. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

6 AKUNTANSI PERPAJAKAN MARKETING
Penerimaan Booking Fee di kredit dicatat hasil lain-lain Penerimaan uang muka dicatat di Kredit (uang muka diterima) Penerimaan Biaya Proses dicatat Kredit (Uang titipan Konsumen) Penerimaan PPN dari Konsumen dicatat Kredit titipan pajak Pengeluaran bayar biaya proses bank di debet uang muka titipan Pengeluaran bayar PPN di debet rekening titipan pajak Penerimaan Realisasi KPR : Dana cair ke Bank--- Hasil penjualan (Kredit) Dana di tahan di Bank --- Jaminan di tahan Bank ( Debet) Pencairan Jaminan bank dicatat jaminan bank di Kredit BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

7 Pajak Penghasilan Pasal 4 (1) UU PPh.
Obyek pajaknya : Setiap tambahan kemampuan ekonomis yang berasal dari Indonesia maupun luar Negeriyang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan wajib pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun. Saat pembayaran / penyetoran PPh : Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar pajak penghasilan. Wajib pajak : Wajib membayar sendiri pajak penghasilan yang terhutang ke bank atau kantor pos yaitu sebelum akte atau pengalihan hak ditandatangani PPAT. Perhitungan dan pembayaran PPh dihitung atas dasar jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan pembayaran tambahan lainnya. Pembayarn PPh paling lama tanggal 15 bulan berikutnya atas pembayaran uang muka dan atau tahapan pembayaran. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

8 NJOP DASAR PENGENAAN DAN TARIF PPh. Nilai pengalihan Nilai atas dasar
Akta pengalihan HAK NJOP Nilai Tertinggi Tarif 5 % Tarif 1 % Untuk RST BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

9 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Akutansi PPh a. Pada saat uang muka atau cicilan . Debet Kas / Bank Rp. xxx,- Kredit Hutang pajak Th. Berjalan Rp. xxx,- b. Pada saat pelunasan / KPR. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

10 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Contoh Penjualan rumah Blok B No. 7 Harga jual 200 Jt. Uang muka 50 Jt. a. Pada saat uang muka atau cicilan . Debet Kas / Bank Rp ,- Kredit Uang muka diterima Rp ,- Pajak Penghasilan Rp ,- Pajak Pertambahan nilai Rp ,- b. Pada saat pelunasan / KPR. Kas / Bank Rp ,- Hasil penjualan Rp ,- Pajak Penghasilan Rp ,- Pajak Pertambahan nilai Rp ,- *Bila harga jual sudah termasuk PPn. Akutansi PPh. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

11 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Contoh *Bila harga jual belum termasuk PPn. Penjualan rumah Blok B No. 7 Harga jual 200 Jt. Uang muka 50 Jt. a. Pada saat uang muka atau cicilan . Debet Kas / Bank Rp ,- Kredit Uang muka diterima Rp ,- Pajak Penghasilan Rp ,- b. Pada saat pelunasan / KPR. Kas / Bank Rp ,- Hasil penjualan Rp ,- Pajak Penghasilan Rp ,- Akutansi PPh. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

12 Pajak Pertambahan Nilai
1. Dikenakan kepada pengusaha Kena Pajak, ditetapkan dirjen Pajak PKP 2. Saat menjual kita wajib pungut PPN, sebesar 10% = Pajak Masuk (PM) 3. Saat membeli bahan-bahan/ produksi dikenakan 10% = Pajak Keluaran (PK) 4. Setiap bulan Laporan kantor pajak. Pajak Masuk – Pajak Keluaran: PM > PK = disetor kas negara PM < PK = direstitusi setelah 1 tahun 5. Rumah Sejahtera Tapak (RST) PPN s/d harga jual 88 juta bebas ( tidak dipungut) – tetap laporan tiap bulannya. 6. PPN yang dipungut beban konsumen 7. Bagaimana harga jual diatas 88 juta- dikenakan PPN- 10%. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

13 Pajak Pertambahan Nilai
Pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) atau Jasa Kena Pajak (JKP), kecuali pengusaha kecil yang batasannya ditetapkan oleh Mentri Keuangan, wajib melaporkan usahanya untuk dikkukuhkan sebagai pengusaha Kena Pajak dan wajib memungut, menyetor, dan melaporkan pajak perttambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang terutang. (Pasal 3A ayat (1) UU PPN) Pengusaha Kena Pajak Wajib Membuat Faktura Pajak untuk setiap : Penyerahan Barang Kena Pajak Penyerahan Jasa Kena Pajak Ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud Pasal 13 UU PPN Ekspor Jasa Kena Paja BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

14 Fasilitas PPn dibebaskan atas RS dan RSS 36/PMK. 03/2007 sttd 125/PMK
1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 R S & R S S 2. Harga jual pada tidak lebih dari: (sesuai wilayah) Rp. 110 Juta. Sumatera, Jawa, Sulawesi Kalimantan, Maluku, NTB, NTT, Batam,Bintan, Karimun Rp. 131 Juta. Syarat Rp. 173 Juta. Papua, Papua Barat 3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

15 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Fasilitas PPN dibebaskan atas Rumah Susun Sederhana 36/PMK.03/2007 sttd 125/PMK.011/2012 R S & R S S 1. Harga jual tidak lebih Rp. 75 Juta 2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m2 Syarat 3. Pembangunan mengacu pada Permen PU 4. Unit pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

16 Faktur Pajak Merupakan bukti pemungutan pajak (PPN) Yang dibuat oleh
Yang melakukan Penyerahan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak Pengusaha kena pajak Penerima BKP / JKP P a s a l a n g k a U U P P N BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

17 Faktur Pajak HARUS dibuat pada :
Saat penyerahan BKP dan / atau JKP Saat penerimaan pembayaran Saat penerimaan pembayaran termin Saat PKP rekanan menyampaikan tagihan Kepada Bendahara Pemerintah Sebagai Pemungut PPN dalam hal penyerahan sebagian tahap pekerjaan dalam hal penerimaan pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP dan / atau JKP Faktur P a s a l a y a t ( 1 ) P E R-13/PJ/2010 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

18 Informasi di dalam Faktur pajak Paling sedikit harus memuat :
Nama, alamat dan NPWP yang menyerahkan BPK/JKP. Nama, alamat dan NPWP pembeli BPK/penerima JKP. Jenis barang atau jasa, jumlah harga atau penggantian, dan potongan harga. PPN yang dipungut PPn BM yang dipungut. Kode, nomor seri, dan tanggal pembuatan faktur pajak Nama dan tanda tangan yang berhak menandatangani faktur pajak P a s a l a y a t ( 5 ) U U P P N *Jika diperlukan, PKP dapat menambahkan keterangan lain BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

19 Sanksi terkait penerbitan Faktur Pajak
a. Tidak mengisi faktur pajak secara lengkap, selain : Identitas pembeli Identitas pembeli serta nama penandatangan dan tandatangan dalam hal penyerahan dilakukan oleh pengusaha kena pajak pedagang eceran b. Melaporkan faktur pajak tidak sesuai dengan masa penerbitan faktur Wajib menyetor pajak yang terutang dan dikenai sanksi administrasi berupa denda sebesar 2 % (dua persen) dari dasar pengenaan pajak Pengusaha kena pajak P a s a l u u k u p BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

20 AKUNTANSI PAJAK PERTAMBAHAN NILAI
Penerimaan uang muka termasuk juga PPN Harga Jual = 500 juta --- PPN 50 juta Uang Muka 150 juta juta uang muka 15 juta PPN Penerimaan PPN dari konsumen = 50 juta uang muka pelunasan 15 juta Dicatat pajak masuk PPN 35 juta Bayar material 100 juta, PPN 10% = 10 juta total bayar 110 juta Biaya proyek Rp.100 juta PPN keluaran Rp. 10 juta Akhir bulan saat laporan PPN : SPT (masa) : Pajak Masukan Rp. 50 Juta Pajak Keluaran Rp. 10 Juta selisih : Rp. 40 Juta Disetor pajak ke kas Negara l 40 – 15 =25 jt BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

21 1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih
PPn BM atas Rumah Mewah, dll Peraturan Mentri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih 2. Touwn house non strata title luas bangunan 350 m2 atau lebih 3. Apartemen, Kondominium, Touwn house strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih Obyek Pajak Tarif 20 % Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual diKalikan BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

22 Penyetoran dan pelaporan PPN & PPnBM
Penyetoran PPN oleh pengusaha Kena Pajak harus dilakukan paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak dan sebelum Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN disampaikan. Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN disampaikan paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak. P a s a l A U U P P N BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

23 PPh Final atas Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah bruto nilai pertsewaan. Jumlah Bruto Nilai Persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan dan szervice charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

24 PENGHASILAN ATAS SEWA TANAH DAN/ATAU Bangunan Dikenakan PPH Final
Rumah Rumah Susun Kondominium Gedung Perkantoran, Pertokoan dan Pertemuan Rumah Kantor, Toko, Rumah Toko Gedung dan Bangunan Industri BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

25 TATA CARA PELUNASAN PAJAK
Pemotongan oleh penyewa dalam hal penyewa adalah Badan Pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenal Pajak. Penyetoran sendiri oleh yang menyewakan dalam hal penyewa adalah orang pribadi atau bukan. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

26 Kewajiban Pemotongan atau Pemungutan PPh.
1, PPh Pasal 21/26 Atas pembayaran penghasilan kepada orang pribadi sehubungan dengan pekerjaan,jasa,dan kegiatan 2. PPh Pasal 22 Pemungutan pajak penghasilan dari pembeli atas penjualan barang yang tergolong sangat mewah. 3. PPh 23/26 Atas pembayaran penghasilan sehubungan dengan sewa penggunaan harta, pembayaran bunga, royalti, dan penggunaan jasa dari pihak. 4. PPh Pasal 4 ayat (2) Sehubungan dengan pemberian hadiah undian,pembayaran sewa tanah dan/atau bangunan, penggunaan jasa kontruksi,pembayaran deviden. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

27 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPH Karyawan PPH Ps.21 yang disetor (Total gaji yang diterima - PTKP) x 5% Dilaporkan setiap bulan pada SPT Masa setiap tanggal 20 bulan berikutnya. PTKP 2013 Per/ Th. Per/bln. WP Pribadi Rp ,00 Rp ,00 WP Kawin Rp ,00 Rp ,00 WP Kawin + 1 anak Rp ,00 Rp ,00 WP Kawin + 2 anak Rp ,00 Rp ,00 WP Kawin + 3 anak Rp ,00 Rp ,00 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

28 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Pasal 22 ( Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah) (PMK-253/PMK.03/2009) Barang yang tergolong sangat mewah : Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp. 20 Milyar Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual dari Rp. 10 Miliar Rumah beserta tanahnya dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp. 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari 500 M2 Apartemen, kondomonium,dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp. 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih dari 400 m2 Kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari 10 orang berupa sedan, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp. 5 Miliar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp. 5 Miliar dan dengan kapasitas silinder lebih dari cc BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

29 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Pasal 22 ( Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah) (PMK-253/PMK.03/2009) Tarif Pajak → 5 % dari harga jual tidak termasuk PPN dan PPnBM. Dipungut pada saat penjualan. PPh dapat diperhitungkan dlm SPT Tahunan PPh WP Pembeli (PPh Non Final). BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

30 PPh Pasal 4 (2) atas Jasa Kontruksi
Imbalan jasa kontruksi FINAL KUALIFIKASI USAHA KECIL KUALIFIKASI USAHA MENENGAH ATAU KUALIFIKASI BESAR MEMILIKI USAHA TIDAK MEMILIKI KUALIFIKASI 2 % 3 % 4% 4 % 6 % JASA PERENCANAAN & PENGAWASAN JASA PELAKSANAAN Dari jumlah pembayaran atau jum lah penerimaan yang merupakan bagian nilai kontrak tidak termasuk PPN

31 Pelunasan PPh Usaha Jasa Kontruksi
PEMBERI HASIL Badan Pemerintah Subyek Pajak Badan Dalam Negeri Penyelenggara Kegiatan BUT Kerjasama Operasi Perwakilan Perusahaan Luar Negeri lainnya Orang Pribadi yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak Orang Pribadi Bukan Subyek Pajak PELUNASAN PPh MELALUI PEMOTONGAN OLEH PEMBERI HASIL PENYETORAN SENDIRI OLEH PEMBERI JASA

32 RETRIBUSI / PAJAK DAERAH dan AKUNTANSI
Pada saat awal proyek: BPHTB pembebasan lahan dicatat masuk perolehan tanah menjadi nilai persediaan tanah Perijinan dicatat sebagai biaya proyek dalam proses pada saat pengeluarannya dikurangkan sebagai biaya harga pokok produksi pada saat menghitung HPP penjualan. Pada saat pelaksanaan - BPHTB – untuk konsumen saat sebelum Akta Jual Beli di bebankan konsumen dicatat dana titipan. BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

33 Pajak Untuk RSH Dasar PERMENKEU No. 125/ PMK.011/2012
PPN (Pajak Pertambahan Nilai) Harga Jual Maksimal 110/131/171 juta bebas PPN Rumah type Maksimal 36 M2 Rumah Pertama Spesifikasi Rumah Sederhana/ Rumah Sangat Sederhana BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

34 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Bagaimana Masyarakat? 1. Bagaimana Masyarakat ? tidak mau menerima kondisi Rumah Sederhana 2. Bagaimana menyikapinya 3. Bagaimana Perpajakannya ? BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

35 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Kondisi RSS ( Permen 403 – 2002 ) Dinding boleh dipasang bata / batako tanpa plester Lantai plester / rabat beton Tanpa Plafond Peningkatan Mutu Dinding diplester, aci dan cat Lantai dipasang keramik Kw Proyek Memakai Plafond BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

36 BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Manfaat Pajak Penerimaan Negara yang Utama dalam APBN, Penunjang Pembangunan Segala Bidang. Manfaat langsung perumahan Subsidi Uang Muka dan Bunga Bank Stimilan Prasarana Sarana dan Utilitas BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

37 Dokumen-dokumen Legalitas Pajak
dokumen-dokumen legalitas yang harus ada: Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) Buku penjualan Bukti setor PPN Pajak masukan Faktur pajak Bukti potongan PPN/ faktur bila beli material/jasa Akta jual beli Bukti rekeningkoran bank tercatat penerimaan penjualan Neraca Perusahaan Laporan Laba/Rugi perusahaan Bukti Pungutan pajak PPh Ps. 21, 22,23 Realisasi Cash flow perusahaan Bukti laporan PPN yang di bebaskan (PPN 0%) BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE

38 Terima Kasih

39 Contoh PPH 21 (Karyawan) Bukti bayar sSp

40 tanda terima laporan pajak
Contoh PPH 21 (Karyawan) spt tanda terima laporan pajak

41 Contoh PPH PASAL 4 AYAT 2 Bukti bayar sSp

42 tanda terima laporan pajak
Contoh PPH PASAL 4 AYAT 2 tanda terima laporan pajak spt

43 Contoh faktur PPN

44 Contoh PPn Bukti bayar sSp

45 tanda terima laporan pajak
Contoh PPN tanda terima laporan pajak spt