FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi

Presentasi berjudul: "FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi"— Transcript presentasi:

1 FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi
sebagai wadah sebagai faktor produksi Perkotaan Hak-hak yang dapat diperoleh Pedesaan 1.     HAK-HAK PRIMER a. Hak Milik (untuk perumahan/usaha) a. Hak Milik (untuk sawah atau kebun) b. Hak Guna Bangunan (untuk kantor, b. Hak Guna Usaha (untuk perkebunan, tempat usaha, pabrik atau industri) peternakan dan perikanan) Jadi, HGB untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern, tapi pada dasarnya c. Hak Pakai tetap dari Hukum Tanah Adat c. Hak Pakai d. Hak Pengelolaan (khusus untuk instansi pemerintah)    2.     HAK-HAK SEKUNDER a. Hak Sewa a. Hak Sewa b. Hak Pakai b. Hak Pakai c. Hak Guna Bangunan c. Hak Usaha Bagi Hasil d. Hak Gadai   e. Hak Menumpang

2 Status subyek menentukan status tanah yang boleh dikuasai
WNI Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Sewa Hak Gadai Hak Usaha Bagi Hasil Hak Menumpang BHI Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Sewa Hak Pengelolaan, khusus badan hukum Indonesia yang sahamnya milik Negara WNA / BHA Hak Pakai (Pasal 42) Hak Sewa (Pasal 45 UUPA)

3 STATUS TANAH YANG TERSEDIA STATUS TANAH YG DIPEROLEH
SISTEM PEROLEHAN TANAH STATUS TANAH YANG TERSEDIA CARA PEROLEHANNYA STATUS TANAH YG DIPEROLEH TANAH NEGARA Permohonan Hak H. Milik (HM) H. Guna Usaha (HGU) H. Guna Bangunan (HGB) H. Pakai (HP) H. Pengelolaan (HPL) TANAH HAK Pembebanan hak (pemberian hak baru di atas tanah HM) Pemindahan hak (jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat) Pembebasan hak (apabila yg tersedia tanah HM, dan calon subyeknya Badan Hukum Ind.) Pencabutan hak (upaya terakhir dan secara paksa untuk memperoleh semua jenis hak atas tanah) HGB, HP, H Sewa HM, HGU, HGB, HP Tanah Negara (wajib diajukan permohonan hak thdp Tanah Negara) TANAH HPL Bagian-bagiannya dpt diberikan kpd pihak ketiga melalui permohonan hak HM, HGB, HP

4 Prosedur Awal Perolehan Tanah
Keperluan Perorangan (NON-komersial) Keperluan Perusahaan (Komersial-bisnis) Perolehan Tanah secara langsung (Pemindahan Hak-Jual Beli) Harus memperoleh Ijin Lokasi (PMNA/K.BPN No.2./1999)

5 Kewenangan Pemberian Hak-Hak atas Tanah Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Negara No. 1 Tahun 2011 1. Hak Guna Usaha (HGU) diberikan oleh: Kepala BPN: untuk luas tanah lebih dari M² (100 Ha); Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas tidak lebih dari M² (100 Ha). 2. Hak Guna Bangunan (HGB) diberikan oleh: Kepala BPN: - untuk luas lebih dari M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari M² (untuk badan hukum). Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: - untuk luas lebih dari M² dan tidak lebih dari M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari M² (lima ribu meter persegi) dan tidak lebih dari M² (untuk badan hukum). Kepala Kantor Kabupaten/Kota:. - untuk luas tidak lebih dari M² (untuk perorangan) ; untuk luas tidak lebih dari M² (untuk badan hukum); semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan 3. Hak Pakai (HP) Pertanian diberikan oleh: Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas lebih dari M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) Kepala Kantor Kabupaten/Kota: untuk luas tidak lebih dari M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) 4. Hak Pakai (HP) Non Pertanian diberikan oleh: - untuk luas lebih dari M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari M² (untuk badan hukum). - untuk luas lebih dari M² dan tidak lebih dari M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari M² dan tidak lebih dari M² (untuk badan hukum). Kepala Kantor Kabupaten/Kota: untuk luas tidak lebih dari M² (untuk perorangan dan badan hukum) - semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

6 PENDAFTARAN TANAH PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI LEGAL CADASTRE (RECHTSKADASTER) ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA MEMBERIKAN JAMINAN KEPASTIAN HUKUM. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI FISCAL CADASTRE ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA KEPERLUAN PEMUNGUTAN PAJAK.

7 Pengertian Pendaftaran Tanah
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak-haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)

8 Tujuan Pendaftaran Tanah
untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. (Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)

9 Obyek Pendaftaran Tanah
Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai; Tanah Hak Pengelolaan; Tanah wakaf; Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; Hak Tanggungan; Tanah Negara. (Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997)

10 Asas Pendaftaran Tanah
sederhana; aman; terjangkau; mutakhir; terbuka. (Pasal 2 PP No. 24 th 1997)

11 Fungsi Pendaftaran Tanah
DALAM RANGKA PERMOHONAN HAK DAN PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak/ lahirnya hak tanggungan; Untuk keperluan pembuktian; DALAM RANGKA JUAL BELI TANAH Untuk memperkuat pembuktian; Untuk memperluas pembuktian.

12 Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/Kelurahan. adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

13 PEMELIHARAAN DATA A. Pembukuan perubahan yang terjadi :
Perubahan haknya a. Pembebanan Hak Tanggungan b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak Milik 2. Perubahan Subyeknya a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah, hibah, inbreng, tukar menukar dll. b. Pemindahan hak karena lelang c. Pewarisan karena hukum

14 3. Perubahan Tanahnya, karena:
- Pemecahan, pemisahan dan Penggabungan B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah D. Perubahan data karena putusan hakim

15 SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah: Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds) Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)

16 SISTEM PENDAFTARAN TANAH
A K T A H A K Akta yang didaftar Pejabat pertanahan bersikap pasif Tanda bukti : Akta Setiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya dan cacat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian Penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian (Yang harus dibuktikan dengan akta) Pejabat pertanahan bersikap aktif Tanda bukti : Buku Tanah dan sertipikat Setiap kali terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan dilakukan pencatatannya pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan

17 Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan oleh Indonesia
SISTEM PENDAFTARAN HAK Dasar Hukum : Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 Adanya : Buku Tanah dan Surat Ukur Sertipikat sebagai tanda bukti hak

18 SISTEM PUBLIKASI Sistem Publikasi: Sistem Publikasi Positif
Sistem Publikasi Negatif

19 Perbedaan Sistem Publikasi
P O S I T I F N E G A T I F Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam buku tanah sebagai pemegang haklah yang membuat seseorang menjadi pemegang hak yang bersangkutan, bukan perbuatan pemindahan hak yang dilakukan (Title by registration, The registration is everything) Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli

20 Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F
Dengan didaftarkannya namanya sebagi pemegang hak dalam buku tanah maka orang yang namanya terdaftar tersebut mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) walaupun jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang bersangkutan Pendaftaran tidak membuat seseorang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru Berlaku asas nemo plus juris : orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai

21 Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F
Negara menjamin data yang disajikan, karena data yang disajikan dapat dipercaya kebenarannya dan daya mempunyai daya pembuktian yang mutlak Selalu menggunakan sistem pendaftaran hak Negara tidak menjamin data yang disajikan karena data yang disajikan dalam pendaftaran tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya Kalau digunakan sistem pendaftaran akta sistem publikasinya selalu negatif

22 Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F
Kelemahan : Dgn selesai dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak, pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya karena tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum tersebut (dlm keadaan tertentu hanya bisa menuntut ganti kerugian kpd Negara) Kelemahan : Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya.

23 SISTEM PUBLIKASI Sistem publikasi yang digunakan : Sistem negatif yang mengandung unsur positif Alasan : Karena menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat Dasar Hukum : Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2), Pasal 38 ayat (2).

24 HAK JAMINAN ATAS TANAH Yaitu: Hak penguasaan atas tanah yang tidak memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya tetapi memberikan wewenang untuk menjual lelang tanah tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur) melakukan wanprestasi Lembaga : Hak Tanggungan Pengaturan: Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

25 HAK TANGGUNGAN Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain

26 SUBYEK HAK TANGGUNGAN a. Pemberi HT Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan b. Pemegang HT Orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang OBYEK HAK TANGGUNGAN: Syarat : mempunyai nilai ekonomi dapat dipindahtangankan terdaftar dalam daftar umum (bersertipikat) ditunjuk oleh Undang-undang

27 Obyek HT Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Hak Pakai Atas Tanah Negara Tanah dan Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

28 PROSES PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN:
1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk memenuhi syarat spesialitas) 2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (untuk memenuhi syarat publisitas)

29 Lahirnya Hak Tanggungan Pada saat dibuatkannya Buku Tanah Hak Tanggungan. Tanggal yang dicantumkan pada buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan

30 SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN
TERDIRI DARI: Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

31 Hak atas Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun
Hak Milik Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Negara Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Hak Pengelolaan APABILA RUMAH SUSUN DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN, MAKA YANG PERLU DIPERHATIKAN: Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah atau/dan pemerintah daerah Pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

32 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
Pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak bersama yang meliputi: Hak bersama atas bagian bersama Hak bersama atas benda bersama Hak bersama atas tanah bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan

33 TANDA BUKTI KEPEMILIKAN HMSRS
Adalah Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, terdiri atas : Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960; Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki; Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama yang bersangkutan; Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

34 RUMAH SUSUN DAN SATUAN RUMAH SUSUN
SEBAGAI JAMINAN HUTANG Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang tanah hak pakai atas tanah Negara. Hak Tanggungana dapat juga dibebankan atas tanah beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HT

35 Roya Parsial Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-sebab tertentu maka perlu ada penghapusan Hak Tanggungan (roya). Dengan berlakunya UU Rumah Susun dimungkinkan dilakukan penghapusan Hak Tanggungan sebagian (Roya Parsial) dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

36 DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT
MATA KULIAH HUKUM AGRARIA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

37 UNDANG-UNDANG UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Diatasnya UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah UU No. 2 Tahun 2012

38 PERATURAN PEMERINTAH PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia PERATURAN PRESIDEN Perpres No. 36 Tahun 2005 Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum

39 PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
PMNA/Ka BPN No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi PKBPN No. 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu PMNA/Ka BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan