STRATA BANGUNAN BERTINGKAT WINDY SRI WAHYUNI, SH., MH

Landasan dan Tujuan Pembangunan Gedung Bertingkat (Rumah Susun) Aturan hukum mengenai rumah susun pada awalnya terdapat di Undang-undang No. 16 Tahun 1986 tentang rumah susun. Seiring dengan perkembangan zaman, aturan-aturan yang terdapat di UU No. 16 Tahun 1986 tersebut tidak mampu mengimbangi perkembangan pesat yang terjadi di bidang pemukiman, terutama di bidang rumah susun. Terlebih dengan adanya pengaruh globalisasi, budaya serta kehidupan masyarakat yang berkembang dengan sangat dinamis menjadikan aturan-aturan yang terdapat di undang-undang ini menjadi kurang memadai.

Pemerintah pada tanggal 10 November 2011 mengundangkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Penyelenggaraan rumah susun di Indonesia dilatarbelakangi oleh niat yang sangat mulia, yaitu untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapatkan hunian yang layak. (Masyarakat berpenghasilan rendah adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh sarusun umum  Pasal 1 angka 14 UU No. 20 Tahun 2011)

Peraturan pelaksana dari UU No Peraturan pelaksana dari UU No. 20 Tahun 2011 masih mengikuti peraturan pelaksana dari UU No. 16 Tahun 1986. Peraturan pelaksana yang utama adalan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Selain Peraturan Pemerintah tersebut beberapa peraturan yang dikeluarkan oleh BPN dan Menteri Dalam Negeri serta beberapa peraturan yang dikeluarkan oleh kepala daerah. Aturan-aturan pelaksanaan tersebut menurut ketentuan Pasal 118 huruf b UU No. 20 Tahun 2011 dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksana yang baru. Meskipun demikian, beberapa aturan pelaksana sudah tidak relevan untuk diterapkan di masa sekarang, bahkan ada beberapa aturan yang bertentangan dengan UU No. 20 Tahun 2011.

Ada beberapa pasal dari UU No Ada beberapa pasal dari UU No. 20 Tahun 2011 yang mensyaratkan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan pemerintah. Pasal-pasal tersebut antara lain: Pasal 12 mengenai pembinaan Pasal 16 ayat (4) mengenai kewajiban menyediakan rumah susun umum Pasal 20 ayat (5) mengenai pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun Pasal 27 mengenai pemisahan rumah susun serta gambar dan uraian Pasal 49 mengenai bentuk SHM sarusun dan SKGB sarusun dan tata cara penebitannya Pasal 54 ayat (4) mengenai pengalihan kepemilikan sarusun umum Pasal 60 mengenai pengelolaan rumah susun, masa transisi, dan tata cara penyerahan pertama kali Pasal 69 mengenai peningkatan kualitas rumah susun Pasal 71 ayat (2) mengenai pengendalian penyelenggaraan rumah susun Pasal 73 mengenai penugasan atau pembentukan badan pelaksana Pasal 78 mengenai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun Pasal 88 ayat (4) mengenai bentuk dan tata cara pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta bantuan dan kemudahan kepada masyarakat berkemampuan rendah Pasal 108 ayat (3) mengenai sanksi administratif, tata cara dan besaran denda administratif

Selain aturan lebih lanjut melalui peraturan pemerintah, beberapa ketentuan dalam UU No. 20 Tahun 2011 juga mensyaratkan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan menteri dan peraturan daerah. Berikut ini pasal-pasal yang menentukan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan menteri: Pasal 40 ayat (4) mengenai standar pelayanan minimal prasarana, sarana dan utilitas umum Pasal 57 ayat (5) mengenai tata cara penghitungan besarnya biaya pengelolaan Pasal 96 ayat (6) mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun dan forum pengembangan rumah susun Sedangkan ketentuan yang memerlukan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan daerah terdapat di Pasal 33 yaitu mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan.

Pasal 119 UU No 20 Tahun 2011 menentukan bahwa peraturan perundang-undangan yang diamanatkan dalam undang-undang tersebut harus diselesaikan paling lambat satu tahun sejak undang-undang tersebut diundangkan, yaitu paling lambat tanggal 10 Nov 2012. Namun hingga saat ini peraturan yang dimaksud belum tersedia. Padahal kehadiran peraturan pelaksana sangat diperlukan agar tidak terjadi kekacauan dan tumpang tindih di bidang rumah susun

Asas Penyelenggaraan Bangunan Gedung Pasal 2 UU Bangunan Gedung Kemanfaatan Keselamatan Keseimbangan Keserasian bangunan gedung dengan lingkungan

Asas Penyelenggaraan Rumah Susun Pasal 2 UU Rumah Susun Kesejahteraan; Keadilan dan pemerataan; Kenasionalan; Keterjangkauan dan kemudahan; Keefisienan dan kemanfaatan; Kemandirian dan kebersamaan; Kemitraan; Keserasian dan keseimbangan; Keterpaduan; Kesehatan; Kelestarian dan berkelanjutan; Keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan Keamanan, ketertiban, dan keteraturan.

“asas kesejahteraan” adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya “asas keadilan dan pemerataan” adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat “asas kenasionalan” adalah memberikan landasan agar kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional “asas keterjangkauan dan kemudahan” adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi MBR “asas keefisienan dan kemanfaatan” adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar-besarnya bagi kesejahteraan rakyat

“asas kemandirian dan kebersamaan” adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan “asas kemitraan” adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung “asas keserasian dan keseimbangan” adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang “asas keterpaduan” adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian “asas kesehatan” adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat

“asas kelestarian dan keberlanjutan” adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan “asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan” adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir; persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia “asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan” adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan ketentuan administratif

Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Pasal 3 UU Bangunan Gedung): Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung

Penyelenggaraan Rumah Susun (Pasal 3): menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya; meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif; memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

Ruang Lingkup Pengaturan Penyelenggaraan Rumah Susun (Pasal 4) Pembinaan; Perencanaan; Pembangunan; Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan; Pengelolaan; Peningkatan kualitas; Pengendalian; Kelembagaan; Tugas dan wewenang; Hak dan kewajiban; Pendanaan dan sistem pembiayaan; dan Peran masyarakat.

Peran Pemerintah dalam Penyelenggaraan Rumah Susun (Pasal 5-12 UU No Peran Pemerintah dalam Penyelenggaraan Rumah Susun (Pasal 5-12 UU No. 20 Tahun 2011) Pemerintah melakukan pembinaan meliputi: Perencanaan Pengaturan Pengendalian Pengawasan