STRATA BANGUNAN BERTINGKAT Windy SRI WAHYUNI, SH., MH

Latar Belakang Latar Belakang bangunan bertingkat dengan sistem kondominium: Faktor kepadatan penduduk yang makin meningkat, terutama di kota-kota besar yang akan mempengaruhi peningkatan tempat pemukiman dan tempat berusaha, sedangkan tanah yang tersedia (relatif) tetap. Dengan sistem sewa menyewa dirasakan adanya kelemahan, karena developer tidak dapat mengembalikan modal yang dipinjam bagi pembangunan rumah hunian tersebut. Demikian halnya dengan penyewa, seberapa pun lama ia menyewa secara yuridis kedudukannya tetap sebagai penyewa rumah.

Penyediaan dan Kebutuhan atas Rumah Susun Apabila pembangunan dibiarkan berkembang secara horizontal, maka berakibat: Menghabiskan tanah-tanah pertanian yang subur Mengakibatkan biaya pembangunan dan pemeliharaan prasarana dan utilitas kota yang lebih mahal Masyarakat kota menanggung beban ongkos transportasi yang lebih tinggi dan hilangnya waktu perjalann menjadi lebih banyak. Meningkatkan kemacetan lalu lintas Upaya untuk mengurangi permasalahan tersebut adalah dengan pembangunan rumah-rumah susun yang manfaatnya akan dapat mengurangi penggunaan tanah dan mendekatkan penghuni ke daerah tempat kerjanya, memperpendek jaringan prasarana dan utilitas kota dan membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan nyaman

Istilah Strata Bangunan Bertingkat STRATA TITLE  berasal dari bahasa asing yang dalam prakteknya istilah ini mempunyai arti “Kepemilikan yang Bertingkat”. Strata Title terminologi barat populer tentang suatu kepemilikan terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung bertingkat seperti apartment atau rumah susun. Strata Title  tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum Indonesia. Strata Title  digunakan di negara-negara seperti SINGAPURA dan AUSTRALIA yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di samping pemilikan secara vertikal . Strata Title  hak milik atas satuan rumah susun (sarusun). Strata Title  hak kepemilikan bersama atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik.

Negara Italia  Condominium Condominium berasal dari 2 suku kata: “Con”  bersama-sama “Dominium”  pemilikan Inggris dan Amerika  Joint Property Singapura dan Australia  Strata Title

“akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua disebut sebagai Rumah Susun” Istilah di Indonesia Rumah Susun Apartemen Flat Condominium Bangunan Bertingkat “akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua disebut sebagai Rumah Susun”

SEJARAH Strata title sendiri diperkenalkan pertama kali pada tahun 1961 di negara bagian New South Wales di Australia, untuk mengatasi hak kepemilikan secara legal blok apartemen. Sebelumnya metode paling memadai untuk membagi kepemilikan adalah dengan “company title”, yang pada akhirnya berakibat berbagai macam cacat hukum yang berujung pada kesulitan untuk mendapatkan kredit dari bank.

Beberapa negara yang mengadopsi sistem strata title Australia ini adalah termasuk : Canada Singapura Afrika Selatan Indonesia Malaysia Filipina India Dubai dll

Pengaturan Awal Pengaturan awal tercantum di dalam The Conveyancing (Strata Titles) Act 1961 yang kemudian dengan The Strata Titles Act 1973. Negara Belanda yang dalam beberapa dasawarsa hukumnya diacu oleh hukum Indonesia juga telah ditiru perihal rumah susun di dalam Tienden Titel A Burgerlijk Wetboek pada bagian yang dinamakan Appartementsrechten.

Pengaturan Awal di Indonesia Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975 tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunannya yang ada di atasnya Serta Penerbitan Sertifikatnya. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1977 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah Mengenai Hak Atas Tanah Yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di atasnya. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Kepunyaan Bersama yang Disertai dengan Pemilikan secara Terpisah Bagian-bagian pada Bangunan Bertingkat.

Asas dalam Hukum Tanah dan Implikasinya atas Konsep Bangunan Bertingkat Asas Accessi (Asas Perlekatan) atau Accessie Scheiding Beginsel Asas Pemisahan Horizontal atau Horizontale Beginsel

Asas Pemisahan Horizontal Asas ini menekankan bahwa bahwa bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah. Oleh karena itu, hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Segala perbuatan hukum mengenai tanah, tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Asas Perlekatan Asas ini mengatakan bahwa bangunan dan tanaman yang ada di atas merupakan satu kesatuan dengan tanah merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Segala perbuatan hukum mengenai tanah dengan sendirinya meliputi tanaman dan bangunan yang ada di atasnya.

Sistem Pemilikan atas Gedung Bertingkat Pemilikan Tunggal (Single Ownership) Dilihat dari pemilikan tempat gedung bertingkat itu berdiri, sehingga pemegang sertifikat adalah juga pemilik gedung. Pemilikan Bersama (Multi Ownership) Dibagi 2, yakni: Pemilikan bersama yang terikat  adanya ikatan hukum lebih dahulu antara pemilik. Pemilikan bersama yang bebas  antara pemilik tidak ada hubungan hukum terlebih dahulu selain hak bersama menjadi pemilik untuk dipergunakan bersama. (Kondominium)

Jenis Rumah Susun dari Aspek Penggunaannya Rumah Susun Hunian  Rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal. Rumah Susun Bukan Hunian  rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial. Rumah Susun Campuran  rumah susun yang sebagian berfungsi sebagai tempa tinggal dan sebagian berfungsi sebagai tempat usaha

Beberapa Pengertian dalam Rumah Susun Bagian Bersama  bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Bagian bersama merupakan struktur bangunan rusun (Pondasi, Dinding, Pintu masuk dan tangga darurat, jalan masuk dan keluar, koridor, dll. Benda bersama  benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Bagian ini melengkapi rusun agar berfungsi secara optimal (Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah, lift atau eskalator, taman, parkir, dll) Tanah Bersama  sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

SEKIAN DAN TERIMA KASIH Wassalamu’alaikum wr wb