Presly Prayogo,SH,MH

DUA BENTUK HAK ATAS TANAH HAK PRIMER Hak atas tanah yang bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia, yang dapat dimiliki oleh seseorang atau badan hukum HAK SEKUNDER Hak atas tanah yang tidak bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia bersifat sementara, dan waktunya terbatas.

HAK PRIMER (1) Hak Milik atas tanah (2) Hak Guna Usaha (3) Hak Guna Bangunan (4) Hak Pakai

HAK SEKUNDER (1) HAK GADAI (2) HAK USAHA BAGI HASIL (3) HAK MENUMPANG (4) HAK SEWA ATAS TANAH PERTANIAN

HAK ATAS TANAH TERDIRI DARI TUJUH MACAM PASAL 16 UUPA (1) Hak Milik (2) Hak Guna Usaha (3) Hak Guna Bangunan (4) Hak Pakai (5) Hak Sewa (6) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan dengan serta UU serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 UUPA

HAK MILIK Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (pasal 6 UUPA), TURUN TEMURUN Menunjukkan hak tersebut ada selama pemilik masih hidup, jika ia meninggal dunia, hak tersebut dapat dialihkan kepada ahli warisnya. TERKUAT Hak miliknya lebih kuat dibandingkan hak atas tanah lainnya dan jangka waktu kepemilikannya tidak terbatas TERPENUH Hak milik memberikan pemiliknya wewenang paling luas dibanding hak atas tanah lainnya. Tidak berinduk kepada pada hak atas tanah lain, dan peruntukannya tidak terbatas selama tidak ada pembatasan dari penguasa

Ketentuan mengenai pemberian hak milik atas tanah (baru) yang dikuasai oleh negara dan atas hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala BPN nomor 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan. Pasal 22 UUPA menegaskan ada 3 hal yang menjadi dasar lahirnya hak milik atas tanah, yaitu: 1. Menurut Hukum Adat 2. Karena Ketentuan Undang-Undang 3. Karena Penetapan Pemerintah Hak Milik atas Tanah dapat hapus atau hilang apabila: 1. Tanahnya menjadi tanah negara terjadi karena 1. Pencabutan hak 2. Dilepaskan dengan suka rela oleh pemiliknya 3. Dicabut untuk kepentingan umum 4. Tanahnya diterlantarkan 5. Tanahnya dialihkan kepada warga negara asing 2. Tanahnya Musnah

CIRI-CIRI DAN SIFAT HAK MILIK 1. Wajib didaftarkan 2. Dapat beralih kepada ahli waris 3. Dapat dialihkan 4. Dapat diwakafkan 5. Turun Termurun 6. Dapat dilepaskan 7. Dapat dijadikan induk hak lain 8. Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK GUNA USAHA PENGERTIAN Hak yang diberikan oleh negara kepada perusahaan pertanian, perusahaan perikanan, perusahaan peternakan, dan perusahaan perkebunan untuk melakukan kegiatan usahanya di Indonesia.(pasal 28 ayat (1),(2),(3) UUPA. PIHAK YANG DAPAT MEMEGANG HGU (Pasal 30,31 UUPA) Selain orang perorangan warga negara Indonesia tunggal, badan hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik Indonesia dengan dua syarat utama: 1. Didirikan menurut ketentuan hukum negara Republik Indonesia 2. Berkedudukan di Indonesia JANGKA WAKTU Diatur dalam pasal 29 UUPA, perpanjangan diatur lanjut pada PP No 40/1996 tentang HGU,HGB dan Hak Pakai atas Tanah. KEWENANGAN PEMBERIAN HGU Pasal 8 dan pasal 13 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang pelimpahan wewenang pemberian dan pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara

HGU DAPAT BERALIH& HAPUS HGU DAPAT BERALIH, menurut pasal 28 (3) UUPA, dan dipertegas oleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 16 (2) karena: 1. Jual beli 2. Tukar Menukar 3. Penyertaan dalam Modal 4. Hibah 5. Pewarisan HGU DAPAT HAPUS, Karena terjadi tujuh sebab (pasal 3,4 UUPA dan pasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu: 1. Karena berakhirnya jangka waktu 2. Karena tidak terpenuhinya syarat pemegangnya 3. Karena pencabutan hak 4. Karena penyerahan suka rela 5. Karena diterlantarkan 6. Karena Kemusnahan tanahnya 7. Pemegang HGU tidak memenuhi syarat dan tidak melepaskannya kepada pihak yang memenuhi syarat

SIFAT DAN CIRI HGU 1. Wajib di daftarkan 2. Dapat beralih kepada ahli waris 3. Dapat dialihkan 4. Jangka waktunya terbatas 5. Dapat dilepaskan oleh pemilik HGU sehingga menjadi tanah negara 6. Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK GUNA BANGUNAN PENGERTIAN Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahunan (pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA. SUBYEK HGB 1. Warga Negara Indonesia 2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia. ADA 3 MACAM TANAH YANG DIBERIKAN HGB 1. HGB yang diberikan dari tanah negara 2. HGB yang diberikan dari tanah hak pengelolaan 3. GHB yang diberikan diatas tanah hak milik

DASAR HUKUM HGB HGB sesuai dengan asal haknya, mempunyai dasar hukum masing-masing dan mempunyai kriteria sendiri-sendiri. HGB diatas tanah negara dapat ditingkatkan menjadi hak milik berdasarkan keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997 tentang perubahan hak milik menjadi HGB. sedangkan HGB diatas hak milik dapat ditemukan penjelasannya pasal 24 ayat (1),(2),(3) dan 24 PP Nomor 40 tahun 1996.

HGB DAPAT BERALIH Menurut pasal 35 aat (3), yang dipertegas oleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 34 ayat (2), karena : 1. Jual beli 2. Tukar menukar 3. Penyertaan dalam modal 4. Hibah 5. Pewarisan

PEMBEBANAN HGB DENGAN HAK TANGGUNGAN Pasal 39 UUPA berbunyi,HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan pada pasal 4 menyatakan hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah: 1. Hak Milik 2. HGU 3. HGB

HGB DAPAT HAPUS 1. Berakhirnya jangka waktu pemberiannya 2. Tidak Terpenuhinya syarat pemegangnya 3. Pencabutan hak 4. Penyerahan suka rela 5. Diterlantarkan 6. Pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya 7. Pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian pemberian haknya 8. Putusan Pengadilan 9. Kemusnahan tanahnya.

SIFAT DAN CIRI HAK GUNA BANGUNAN 1. Wajib di daftarkan 2. Dapat beralih kepada ahli waris 3. Dapat dialihkan 4. Jangka waktunya terbatas 5. Dapat dilepaskan oleh pemilik HGB sehingga menjadi tanah negara 6. Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK PAKAI PENGERTIAN Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau pengelolaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-undang

HAK PAKAI adalah hak-hak lainnya atas tanah yang tidak mungkin diberikan dengan status hak atas tanah dalam bentuk hak milik,HGB,HGU (penjelasan pasal 41 dan 42 UUPA) PERKATAAN “menggunakan” dalam hak pakai menunjuk pada pengertian digunakan untuk Mendirikan bangunan PERKATAAN “memungut hasil” Menunjuk kepada Pertanian, perikanan, peternakan,dan perkebunan

SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI 1. Wajib di daftarkan 2. Dapat dialihkan 3. Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma dengan pembayaran/pemberian jasa berupa apapun 4. Dapat dilepaskan oleh pemilik Hak pakai 5. Dapat dijadikan jaminan utang dengan fidusia

HAK SEWA PENGERTIAN Hak sewa ada dua macam 1. Hak sewa u bangunan (pasal UUPA) 2. Hak sewa tanah pertanian (pasal 53 UUPA akan dihapus/sementara) Pasal 44 ayat (1) UUPA, seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Pasal 53 Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf h, ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan Undang-undang ini dan hakhak tersebut diusahakan hapusnya didalam waktu yang singkat. (2) Ketentuan dalam pasal 52 ayat (2) dan (3) berlaku terhadap peraturan- peraturan yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini.

RUMUSAN PENGERTIAN HAK SEWA 1. Mempergunakan tanah milik orang lain 2. Adanya pembayaran uang sewa 3. Harus memenuhi syarat syahnya suatu perjanjian pasal 1320 KUHPerdata.

SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI 1. Tidak perlu di daftarkan 2. Cukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas akta dibawah tangan atau akta otentik 3. Bersifat pribadi 4. Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya 5. Dapat diperjanjikan 6. Tidak terputus bila hak milik dialihkan 7. Dapat dilepaskan 8. Tidak dapat dijadikan jaminan dengan hak tanggungan

1. HAK GADAI pasal 53 UUPA Hak gadai atas tanah seperti terdapat pada pasal 7 UU nomor 56 Prp Tahun 1960 “Tanah tanah pertanian yang sudah digadaikan selama 7 tahun atau lebih harus dikembalikan kepada empunya tanpa kewajiban untuk membayar tebusan apapun”.

SIFAT DAN CIRI HAK GADAI 1. Jangka waktunya terbatas 2. Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris 3. Tidak berakhir karena meninggalnya pemegang gadai.

2. HAK BAGI HASIL PENGERTIAN Hak atas tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah karena pengelolaan sebidang tanah pertanian oleh pihak lain yang jumlahnya ditentukan atas kesepakatan pada pihak dari hasil yang diperoleh. Undang-Undang No 2 Tahun 1960 tentang perjanjian bagi hasil.

3. HAK SEWA TANAH PERTANIAN PENGERTIAN Pemilik tanah pertanian menyerahkan pengelolaannya kepada pihak lain setelah ada perjanjian sewa atas tanah dimaksud.

4. HAK MENUMPANG DASAR HUKUM Pasal 53 UUPA PENGERTIAN Hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan orang lain (magersari: bukan pekarangan) SIFAT DAN CIRI 1. Hak yang sangat lemah 2. Tidak ada pembayaran sewa 3. Jika pemilik tanah memerlukan tanahnya hak tersebut hapus 4. Turun temurun 5. Tidak dapat dialihkan

5. HAK PENGELOLAAN DASAR HUKUM (Halaman 578 Budi Harsono) PENGERTIAN Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya

SUBYEK HAK PENGELOLAAN Pasal 67 PMNA/KABPN Nomor 9 Tahun 1999 adalah instansi pemerintah, pemerintahan daerah, BUMN(persero dan Perum BUMN Daerah, PT Persero, Badan otorita dan badan-badan hukum pemerintah).

Semoga Bermanfaat Presly Prayogo,SH,MH