HUKUM PERTANAHAN DAN STRATA TITLE DI SINGAPURA Hukum tanah Singapura terdiri dari dua, yaitu hukum tanah yang bersumber pada common law dengan sedikit perubahan, dan UU yang dikeluarkan oleh parlemen Singapura (statute). Pada prinsipnya, di dalam hukum pertanahan Singapura, semua tanah yang belum diberikan haknya, dianggap sebagai tanah negara. Negara memiliki kewenangan penuh untuk memberikan hak atas tanah, baik kepada individu, badan hukum maupun unincorporated bodies.

Hak atas tanah ini dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 99 tahun, dan hak tersebut dapat diberikan dalam bentuk: Freehold estates; atau Leasehold estates untuk selama beberapa tahun, misalnya 99 tahun, 30 tahun dan sebagainya. Seseorang yang memiliki tanah, dengan memperhatikan ketentuan dalam strata title dan ketentuan pembatasan pemilikan tanah oleh orang asing, dapat membangun di atas tanah tersebut dan menjualnya kepada pihak lain dalam jangka waktu yang lebih pendek dari hak yang dipunyainya.

Dalam hukum Singapura (Land Titles Act 1993), yang dimaksud dengan tanah ialah: The surface of a defined of earth, substances thereunder and so much of the column of airspace above as is reasonably necessary for the proprietor’s use and enjoyment (e.g. landed property or flats above or below ground); atau Any parcel of airspace or subterranean space held apart from the surface of them and as shown in an approved plan (e.g. overhead bridges and underground subway stations). (Termasuk segala manfaat, vegetasi, dan sesuatu yang melekat pada tanah tersebut).

Seorang pemilik tanah freehold atau leasehold estate memiliki hak untuk menikmati dan menggunakan tanahnya secara maksimal. Contohnya, si A seorang pemilik tanah memiliki hak pertetanggaan terhadap tanah tetangganya untuk melalui tanah tersebut, atau hak untuk mencegah tetangganya untuk tidak menggunakan tanahnya yang dapat mengganggu si A. Dalam hukum Singapura dewasa ini, ada dua macam sistem pendaftaran tanah: Akta pendaftaran berdasarkan Registration Deeds Act; atau Sertifikat pendaftaran berdasarkan Land Title Act / Land Title (Strata) Act.

Registration Deeds System Menurut deeds system, hak atas tanah lahir pada saat akta ditandatangani, diberi materai dan diserahkan. Sebelum tahun 1886, hak atas tanah dibuktikan dengan suatu akta yang berada dalam penguasaan si pemilik. Setelah tahun 1886 dimulailah sistem pendaftaran tanah untuk mencegah pemalsuan dalam transaksi tanah. Meskipun pendaftaran bukan kewajiban, prioritas dari suatu hak ditentukan oleh waktu pendaftarannya.

Land Titles Registration System Pada tahun 1960, Land Title Act memperkenalkan suatu sistem pendaftaran yang merujuk pada sistem pendaftaran Torren (Torren System) yang disederhanakan. Semua transaksi atas tanah harus didaftarkan pada kantor pendaftaran tanah untuk memberikan akibat hukum atas transaksi tersebut. Pendaftaran tanah berdasarkan deeds system yang rumit, secara perlahan-lahan akan diganti dengan title system dengan cara konversi.

Tanah untuk pembangunan dan penjualan tanah-tanah yang terletak di kawasan industri, diatur dalam Jurong Corporation Act. Hak sewa kawasan industri diberikan untuk jangka waktu 30 tahun, dengan atau tanpa opsi perpanjangan, atau diberikan selama 60 tahun.

Sedangkan untuk pembangunan dan penjualan rumah untuk umum dan flat diatur dalam Housing and Development Act. Bagi warga negara Singapura dan permanent residents yang memenuhi kriteria yang ditentukan oleh Housing and Development Board, dapat memperoleh hak leasehold sampai selama 99 tahun. Sementara itu, bagi seseorang yang akan membangun atau melakukan pemecahan tanah, harus terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari Chief Planner. Dan jenis bangunan yang dapat dibangun oleh seseorang pun ditentukan dalam plan zoning, plot ratio, batasan ketinggian, letak bangunan, dan beberapa kriteria lain yang ditetapkan oleh Chief Planner.

Untuk melindungi pembeli dari suatu bangunan industri, perdagangan, atau perumahan, khususnya yang masih dalam konstruksi yang dijual oleh seorang developer yang menjual 5 unit atau lebih, terdapat dalam Sale of Commercial Property Act, Housing Developers (Control and Licensing) Act. Peraturan pelaksanaannya, antara lain menentukan adanya suatu standard form dan standard contract. Dalam standar kontrak tersebut, telah ditetapkan mengenai jumlah maksimum uang angsuran dan deposit yang dapat dibayarkan serta bagaimana cara pembayaran angsurannya.

Housing Developers (Project Account) Rules 1985, misalnya menentukan, bahwa angsuran dari pembeli harus dibayarkan ke dalam suatu rekening yang disebut sebagai suatu rekening yang disebut sebagai suatu special project account untuk mendanai proyek. Developer dapat menarik uang dari rekening tersebut, hanya apabila bangunan telah selesai dibangun, dan jual beli atas bangunan tersebut telah dilakukan. Dalam Residential Property Act (RPA) yang mulai berlaku tanggal 11 September 1973, diatur mengenai pemilikan rumah tinggal oleh orang asing. Sebelumnya, tidak ada suatu pembatasan pemilikan rumah oleh orang asing. Demikian pula halnya dalam pemilikan industri dan properti komersial, juga tidak ada pembatasan. Dan bagi warga negara Singapura, tidak ada pembatasan dalam pemilikan properti.

Terhadap orang asing, diperkenankan membeli rumah tinggal tanpa harus mendapat persetujuan dari pemerintah untuk jenis-jenis rumah tinggal berikut ini: suatu rumah tinggal (flat) dalam suatu gedung yang berada di tingkat 6 atau di atasnya; suatu rumah tinggal atau flat yang memiliki title kondominium yang diterbitkan oleh Chief Planner; suatu leasehold estate (hak sewa) khusus untuk perumahan dengan masa sewa tidak lebih dari 7 tahun.

Namun demikian, orang asing tidak dapat membeli semua rumah tinggal atau flat yang terdapat dalam suatu kondominium tanpa persetujuan dari Minister of Law mereka.

Kondominium merupakan suatu gedung ber-strata yang memenuhi kriteria klasifikasi kondominium.

Orang asing juga tidak dapat memperoleh atau mewaris suatu properti yang termasuk dalam kategori dibatasi, tanpa persetujuan dari Minister of Law.

Permohonan untuk pemilikan seperti itu dapat diajukan kepada Controller of Residential Property dan akan dipertimbangkan berdasarkan kontribusi ekonomi dari orang asing tersebut kepada Singapura. Apabila permohonannya disetujui, maka properti yang bersangkutan harus digunakan untuk ditempati sendiri, dan tidak untuk disewakan.

Pada tahun 1967, Land Title (Strata) Act, memperkenalkan suatu sistem registrasi strata title terhadap semua bangunan yang dibangun dengan tipe strata. Sampai dengan 1 Maret 1994, ada sekitar 1800 bangunan ber-strata yang sudah terdaftar dan lebih dari 73.630 strata title yang telah diterbitkan.

Seorang developer dapat melakukan penjualan atas bangunan ber-strata yang masih dalam tahap konstruksi, dengan ketentuan, harus mendapatkan building plan approval, dan Commissioner of Building telah mengesahkan nilai saham (share value) dari bangunan tersebut.

Developer yang menjual 5 unit rumah tinggal atau lebih juga harus mendapatkan izin dari Controller of Housing. Dan pembeli atau penerima hipotek dari bangunan dengan hak strata title, dapat melindungi haknya dengan cara melakukan pendaftaran pada kantor pendaftaran tanah.

Nilai saham (share value) menentukan pula hak suara penghuni dari unit strata, misalnya, berapa bagian biaya perawatan dan hak atas pemilikan bersama. Dalam bangunan untuk tempat tinggal, biasanya nilai saham (share value) didasarkan atas luas lantai yang dikelompokkan menjadi setiap 100 meter persegi. Sementara untuk bangunan komersial, share value-nya didasarkan pada luas lantai.

Strata Title untuk suatu bangunan, tidak dapat dikeluarkan sampai bangunan (minimal) diselesaikan sampai bagian atap paling atas dari bangunan tersebut; dan Chief Planner telah mengesahkan pembangian strata gedung tersebut.

Setelah itu, developer harus mengajukan strata title plan, yang menunjukkan masing-masing bagian strata tersebut serta bagian yang menjadi milik bersama kepada Chief Surveyor untuk disetujui. Pada saat pendaftaran strata title plan oleh Registrar of Titles, management corporation (MC) secara otomatis terbentuk, dan Registrar akan menerbitkan semacam subsidiary strata certificate of title untuk masing-masing unit strata atas nama developer.

Pada saat nama pembeli terdaftar sebagai pemilik strata unit, maka ia secara otomatis akan menjadi anggota MC. Ia akan pula memiliki saham dalam benda bersama sebanding dengan nilai saham (share value) yang dimilikinya.

Hak atas benda bersama bukanlah milik dari MC, melainkan milik dari semua pemegang pemilik unit secara bersama. MC, merupakan suatu badan hukum yang bertugas melakukan pengawasan, manajemen, dan administrasi terhadap benda bersama. MC mewakili para pemilik strata di dalam dan di luar pengadilan.

Menurut ketentuan LTSA, developer diwajibkan mengadakan rapat umum pemegang saham dalam waktu 24 bulan setelah pembentukan MC, atau dalam waktu 6 minggu setelah ada permintaan tertulis dari para pemilik yang mewakili minimal 10% dari semua pemilik yang ada dalam bangunan tersebut.

Hal-hal yang dibicarakan dalam rapat umum tahunan tersebut antara lain ialah, mengenai asuransi untuk bangunan tersebut, dan pengangkatan pengurus.

Selain itu MC harus membentuk dua macam fund, yaitu management fund yang bertugas membayar semua biaya operasi rutin atas gedung tersebut dan sinking fund yang bertugas untuk membayar semua perbaikan atas gedung tersebut.

Di Singapura, untuk residential property, dikenal pembatasan untuk WNA (foreign person), berupa pembatasan untuk membeli seluruh apartemen dalam sebuah bangunan yang terdiri dari enam tingkat serta seluruh satuan/unit dalam suatu kondominium, yang tanpa izin dari Minister of Law dan pelanggaran terhadap ketentuan ini, dikenai sanksi berupa denda (pasal 4 ayat 2 dan ayat 3 RPA 1976).

Di samping itu untuk restriksi residential property, dikenal pula pembatasan bagi pihak asing untuk memilikinya, berupa pemenuhan syarat (kualifikasi) ‘memberikan sumbangan secara ekonomis’ kepada Singapura, atau memiliki ‘kualifikasi profesional / pengalaman yang bernilai’ bagi Singapura. Sementara di Indonesia, bagi WNA hanya ada kemungkinan, yaitu hak pakai dan hak sewa.