PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SARUSUN (PPPRS) DIBENTUK OLEH PEMILIK SARUSUN (Pasal 74 UURS) PEMBENTUKAN PERHIMPUNAN PENGHUNI DILAKUKAN DGN PEMBUATAN AKTA YANG DISAHKAN OLEH BUPATI ATAU WALIKOTA KEALA DAERAH TINGKAT II DAN UNTUK DKI JAKARTA OLEH GUBERNUR KEPALA DAERAH BERKEDUDUKAN SEBAGAI BADAN HUKUM (Pasal 74 UURS) HUNIAN DAN NON HUNIAN SUSUNAN, HAK DAN KEWAJIBAN DIATUR DALAM AD DAN ART (SK MEMPERA NO. 6/KPTS/BKP4N/1995)

TUGAS POKOK PERHIMPUNAN PENGHUNI Mengesahkan AD/ART yang disusun pengurus dalam rapat umum PP membina peghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras dan seimbang dalam RS dan lingkungannya mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam AD/ART menyelenggarakan tugas adminstratif penghunian menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pnegelola dalam pengelolaan RS dan lingkungannya menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan yang ditetapkan dalam AD/ART

Rapat PP Rapat Pengurus PP RU Tahunan Rapat Umum PP RU Luar Biasa SAH 2/3 jumlh anggota PP kecuali ditentukan lain dalam AD

PPPRS KAPAN PPPRS DIBENTUK ? BAGAIMANA PERAN PELAKU PEMBANGUNAN?

TERBENTUKNYA PPPRS Pasal 75 UURS (1) Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir. (2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. (3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian. (4) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

PP 40/1988 Pasal 57 ayat (4) PENYELENGGARA PEMBANGUNAN WAJIB BERTINDAK SEBAGAI PENGURUS PP SEMENTARA SEBELUM TERBENTUKNYA PERHIMPUNAN PENGHUNI DAN MEMBANTU MENYIAPKAN TERBENTUKNYA PERHIMPUNAN PENGHUNI SEBENARNYA DALAM JANGKA WAKTU YANG SECEPATNYA

PPPRS Adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik satuan rumah susun (Pasal 74 ayat 2 UURS) Subyek yang: Memiliki Memakai Menyewa satuan rumah susun yang Menyewa beli berkedudukan sebagai Memanfaatkan penghuni (Pasal 55 PP 4/1988)

PP 4/1988 Penjelasan Pasal 55 ayat (1) Keanggotaan PP didasarkan pada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota PP adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati SRS baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan SRS yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni. Apabila penyelenggara pembangunan belum dapat menjual seluruh SRS maka penyelenggara pembangunan bertindak sebagai angggota perhimpunan penghuni

HAK ANGGOTA (Pasal 61 PP4/1988) memilih dan dipilih menjadi pengurus perhimpunan penghuni sesuai dengan syarat-syarat yang ditentukan dalam AD/ART mengajukan usul, pendapat dan mengeluarkan hak suara yang dimiliki dalam rapat umum dan rapat luar biasa memanfaatkan dan memakai sesuai dengan keperluannya atas pemilikan/penguasaan SRS mendapatkan perlindungan sesuai AD/ART

KEWAJIBAN PENGHUNI mematuhi dan melaksanakan AD/ART, termasuk tetapi tidak terbatas Peraturan Tata Tertib dan peraturan-peraturan lainnya baik yang diputuskan dalam RU atau RU Luar biasa atau oleh Pengurus atau oleh badan Pengelola yang disetujui pengurus. Memenuhi segala peraturan yang berlaku yang dikeluarkan oleh Pemda setempat yang mengatur tentang rumah susun. Membayar kewajiban keuangan yang dipungut oleh PP atau badan pengelola, sesuai dengan syarat-syarat yang telah diperjanjikan antara pengurus dan badan pengelola ataupun berdasarkan AD/ART.

Memelihara, menjaga, mengatur, memperbaiki rumah susun dan lingkungannya atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Memelihara, menjaga mengatur, memperbaiki SRS yang dimiliki atau dihuninya. Menunjang terselenggaranya tugas-tugas pokok PP dan badan pengelola. Membina hubungan antara sesama penghuni srs yang selaras berdasarkan asas kekeluargaan dan norma per kehidupan bermasyarakat bansa Indonesia.

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

BIAYA PENGELOLAAN 1. BIAYA PEMELIHARAAN (SERVICE CHARGE) Merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali pemilik mengalihkannya kepada penghuni Dihitung dari total biaya pengelolaan RS sehari-hari berdasarkan NPP unit SRS 2. BIAYA UTILITAS UMUM (UTILITY CHARGE) Untuk cadangan penggantian/perbaikan common property yang telah rusak atau telah berakhirnya nilai ekonomisnya Dihitung berdasarkan NPP SRS, dibayar oleh pemilik atau penghuni Disimpan dalam bentuk tabungan atas nama Perhimpunan Penghuni 3. BIAYA PENYUSUTAN (SINKING FUND) Biaya yang akan digunakan sebagai cadangan utuk membangun kembali RS tersebut apabila keadaan RS tidak layak lagi untuk dihuni karena umur bangunannya sudah lama Dihitung berdarkan NPP.

PENGELOLAAN RUMAH SUSUN Pasal 59 UURS (1) Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun. (2) Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. (3) Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama dengan pengelola. (4) Besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan NPP setiap sarusun.

BIAYA PENGELOLAAN 3 – 12 BULAN 1 TAHUN PP 4/1988 Pasal 67 Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutandalam jangka waktu sekurang-kurangnya 3 bulan dan paling lama 1 tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni atas biaya penyelenggara pembangunan Ketentuan ini menimbulkan masalah dalam prakteknya karena adanya perbedaan penafsiran

HAK SUARA ANGGOTA PPPRS 1. Hak Suara Penghunian Hak suara para anggota untuk menentukan hal-hal yang menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama Diwakili 1 suara 2. Hak Suara Pengelolaan Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan,perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas social dan hak bersama Dihitung berdasarkan NPP dari SRS 3. Hak Suara Pemilikan Hak Suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni SRS , pemilihan pengurus dan biaya-biaya atas SRS

PENGHUNI/WAKILNYA YANG SAH MENURUT HUKUM PENGURUS : 1. KETUA 2. SEKRETARIS 3. BENDAHARA 4. PENGAWAS PENGELOLAAN (Ps. 57 PP 4/1988) SYARAT : WNI berdomisili di RS ybs 3. penghuni yang sah 4. mempunyai KTP dan KK yang sah di RS ybs 5. mempunyai pengetahuan dan keterampilan kerja yang baik 6. mampu bekerja sama dengan sesama pengurus lainnya

PP 4/1988 Pasal 52 ayat (1) Sebelum Hak guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Negara yang diatasnya berdiri rumah susun haknya berakhir, para pemilik melalui perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaruan hak atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku

Masalah Perpanjangan Sertipikat Hak atas Tanah Bagaimana jika developer pailit atau likuidasi? Apakah sertipikat bersama tidak sebaiknya terdaftar atas nama PPPRS atau atas nama semua pemilik? Untuk perubahan nama tersebut apakah diperlukan perbuatan hukum tertentu lagi? Apakah perubahan pemegang hak dapat dikenakan BPHTB? Kalau ya, siapa yang harus membayar?

PENYEWAAN Tata cara : penguasaan sarusun dengan cara sewa dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang dan didaftarkan pada PPPRS (Pasal 45 ayat (5) dan (6) UURS) KEANGGOTAAN PPPRS? HAK SUARA? HAK PENGGUNAAN BAGIAN BERSAMA?

PERHIMPUNAN PENGHUNI GANDA PP 4/1988 PENJELASAN PASAL 54 AYAT (1) Pembentukan perhimpunan penghuni disesuaikan dengan luas lingkungan rumah susun, yang masih terikat dengan adanya hak bersama atas benda bersama dan tanah bersama. Apabila dalam suatu lingkungan tanah bersama terdapat beberapa rumah susun, maka pada masing-masing rumah susun dapat dimungkinkan dibentuk perhimpunan penghuni yang berstatus badan hukum

PPPRS UURS tidak mengatur : PPRS non hunian? PPRS campuran? Perubahan RS menjadi service apartment atau Hotel?

BADAN PENGELOLA Pasal 56 UURS (1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. (2) Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara. (3) Badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota. (4)Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari Gubernur.

BADAN PENGELOLA Pasal 57 UURS (1) Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (2), pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan. (2) Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional. (3) Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah. (4) Besarnya biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan. (5) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghitungan besarnya biaya pengelolaan diatur dalam peraturan menteri yang membidangi bangunan gedung.