4. SIAPA : PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Professional Adviser Developer, Pemilik tanah Aktivitas Pengembangan Real Estate Investor / Lembaga keuangan Brokerage Penilai Pemerintah daerah Konsultan Real Estate Property Manager Kontraktor Arsitek Konsumen Konsultan Perencana Konsultan teknik Pengacara, Notaris

PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Developer dan Pemilik Tanah Bervariasi dari skala kecil hingga multinasional Developer : pedagang (modal kecil : rumah, produk jual, jangka pendek) investor (modal besar : komersial, produk sewa, jangka panjang) Tujuan developer adalah membuat keuntungan finansial secara langsung dari proses pengembangan Developer: penerima resiko. Pemilik tanah memiliki peranan penting, baik aktif maupun pasif Pemilik tanah dapat secara aktif memulai pengembangan dengan menjual atau mengembangkan tanahnya Pemilik tanah : perorangan, perusahaan, pemeritah

Pemilik Modal dan Lembaga Keuangan Mereka adalah pembuat keputusan dalam bisnis real estate Mereka mengeluarkan uang dan menerima resiko Kebanyakan pemilik modal menahan properti untuk keuntungan jangka panjang, beberapa investor real estate (spekulator) menahan properti untuk periode jangka pendek dengan tujuan mencari keuntungan yang cepat Pemberi pinjaman: bank, perusahaan asuransi, dana pensiun, individual investor

Kontraktor Melaksanakan pembangunan dalam proses pengembangan real estate Menyeimbangkan biaya pembangunan yang paling rendah dan kualitas yang baik Kontraktor mengeluarkan uang dan menerima resiko

Penilai Real Estate Broker Real estate Digunakan untuk mengestimasi nilai pasar tanah, real estate Dibutuhkan pada saat real estate dijual, pembiayaan, pajak, asuransi atau bagiannya. Broker Real estate Bertindak sebagai perantara atau stimulan pada pasar real estate Penghasilan fee atau komisi dari pembeli dan penjual Merupakan alat dalam pelaksanaan fungsi pertukaran pada pasar real estate Tipe-tipe: broker industri, broker perumahan, broker komersial, broker pertanian dan tanah

Konsultan Real estate Property manager Memberikan expert advice pada masalah real estate, berdasarkan pengetahuan yang luas dan pengalaman yang memadai dalam bidang broker, penilaian, pembangunan, pembiayaan, penyewaan dan investasi, masterplan, dll Property manager Mengawasi real estate untuk pemilik, umumnya untuk memperoleh return keuangan yang maksimal Sewa-sewa dikumpulkan, ruang disewakan dan properti harus dipelihara dan diperbaiki

Arsitek Konsultan perencana Dibutuhkan untuk mendesain dan mengatur konstruksi dari peningkatan lahan Jasa-jasa: digunakan untuk bangunan yang kompleks dan mahal yang memenuhi standar estetika dan ekonomis Konsultan perencana Memberikan advis bagaimana mendapatkan perizinan dan melakukan negosasi dengan dinas tata kota atas nama developer Membuat rencana penggunaan lahan untuk kebutuhan komunitas, ekonomi dan sosial

5. PENGARUH PENGEMBANGAN REAL ESTATE TERHADAP PENGEMBANGAN KOTA A. EKONOMI KOTA : - Merevitalisasi ekonomi kota dengan mendorong investasi - Menggunakan aset yang tersedia untuk mendapatkan pertumbuhan ekonomi dan nilai tambah yang lebih besar Memperoleh profit dari sudut pandang developer/investor Tahap sebelum dan saat pembangunan : - Membuka lapangan kerja baru - Meningkatkan aktivitas sektor konstruksi - Pajak Tahap setelah pembangunan : - Meningkatkan aktivitas ekonomi kota seperti perdagangan, jasa, wisata, industri, dsb - Membuka lapangan kerja - Pajak

B. SOSIAL & BUDAYA : Perubahan gaya hidup (tinggal di apartemen, belanja di mal, berkantor di gedung perkantoran) Urbanisasi (kesempatan kerja akibat pembangunan real estate : kawasan industri, ruang belanja, hotel, dsb) Meningkatnya jumlah dan kepadatan penduduk akibat urbanisasi/migrasi Meningkatnya gap kelas sosial masyarakat kota (apartemen mewah dan rumah kumuh, mal mewah dan pasar tradisional) Menunjukkan citra penduduk kota Akulturasi budaya (hotel di Bali), penduduk yang tinggal di kompleks perumahan real estate maupun apartemen

C. CITRA / PRESTISE KOTA : Meningkatkan citra / prestise kota Semakin tinggi grade/kelas real estate yang dibangun, semakin tinggi prestise kota tersebut Menjadi kebanggan penduduk kota tersebut (Menara Petronas, Malaysia) Dapat menjadi landmark atau identitias sebuah kota

D. LINGKUNGAN KOTA : Kualitas lingkungan perkotaan menjadi lebih baik Peremajaan kawasan kumuh menjadi kawasan yang lebih tertata Estetika kota menjadi lebih menarik Kemacetan lalu lintas Harga tanah meningkat, tidak diikuti oleh meningkatnya regulasi mengenai Koefisien Lantai Bangunan sehingga pembangunan tidak optimal

6. ISU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Evaluasi terhadap real estate yang sudah lama beroperasi / berdiri untuk mempertahankan / meningkatkan profit 1. Perubahan dalam Penggunaan Merubah penggunaan eksisting dengan penggunaan yang baru Penggunaan baru harus feasible dan memiliki profit yang lebih tinggi Contoh : perubahan kawasan perkebunan menjadi perumahan, mal menjadi hotel (Menteng Plaza menjadi Hotel Formula), perkantoran Setiabudi menjadi entertainment center, peremajaan hotel Indonesia (Grand Indonesia)

2. Intensitas dari Penggunaan : menambah luas bangunan Penggunaan ruang tidak berubah Meningkatkan jumlah ruang / luas bangunan untuk meningkatkan penampilan gedung dan luas ruang yang disewa/dijual Contoh : peningkatan jumlah kamar hotel President, peningkatan jumlah ruang / luas bangunan gedung perkantoran dari 5 lantai menjadi 15 lantai

3. Kualitas dari Penggunaan : perbaikan kualitas bangunan lama / tua Diperlukan untuk menjaga produktivitas dan highest and best use dari real estate Dapat dilakukan melalui modernisasi atau renovasi Modernisasi : melakukan perubahan yang mendasar (desain awal dan struktur), tanpa merubah penggunaan, perombakan total bangunan Contoh : peremajaan hotel di Bali, rumah susun Pulomas menjadi apartemen Renovasi : melakukan perubahan, perbaikan terhadap bangunan yang sudah rusak atau menambah konstruksi baru tanpa perubahan terhadap desain bangunan asal Contoh : Renovasi hotel President, renovasi pusat perbelanjaan general menjadi specialty

RESIKO DALAM MELAKUKAN RENOVASI ATAU MODERNISASI : Tidak dapat menarik tenant yang sesuai dengan kelas real estate yang dikembangkan Tidak dapat menarik sewa yang lebih tinggi, sesuai dengan kelas real estate yang dikembangkan Tidak dapat menutupi biaya investasi dari renovasi atau modernisasi yang telah dilakukan Harus dilakukan analisis pasar dan kelayakan investasi sebelum dilakukan renovasi atau modernisasi

TUGAS : Prospek pengembangan real estate di kawasan pusat kota lama di Indonesia Dampak pengembangan kawasan industri terhadap perkembangan kota di sekitarnya Tugas individu Jumlah halaman : 5 halaman