PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH Oleh : DR. J. ANDY HARTANTO, SH, MH, Ir, MMT.

Ketentuan Umum Pendaftaran tanah dilakukan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah. Diamanatkan melalui pasal 19 UUPA (UU No.5 tahun 1960). Pendaftaran tanah ini dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997.

Definisi Pendaftaran Tanah Pasal 1 ayat 1 yaitu : rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya

Fungsi Pendaftaran Setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib dilakukan Pendaftaran. Memberikan kepastian hukum dibidang Pertanahan, yang meliputi: Pemilik/pemegang hak  atau subyek hak, Batas-batas dan luas bidang tanah atau obyek hak dan Hak-Hak atas tanahnya atau jenis hak yang merupakan tujuan dari pendaftaran tanah sehingga dapat terselenggaranya tertib administrasi Pertanahan yang dapat memberikan pembuktian atas bidang tanah yang dikuasainya dan juga dapat memberikan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

Tujuan Pendaftaran Tanah Untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah, suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk menyediakan informasi kepada fihak-fihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hokum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan diberikan sertipikat hak atas tanah.

Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6). a. Kepastian hak seseorang Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya. b. Pengelakkan suatu sengketa perbatasan Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas – batasnya.

Tujuan Pendaftaran Tanah c. Penetapan suatu perpajakan  - Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.

Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut:: a.Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. b.Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mcngadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c.Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

penyelenggaraan pendaftaran tanah  berdasarkan asas sederhana, asas aman, asas terjangkau, asas mutakhir dan asas terbuka. - Asas Sederhana : pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan - Asas Aman : menunjukan pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat - Asas Terjangkau : menunjuk pada keterjangkauan bagi pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah

Bagi pemegang hak, kewajiban pendaftaran tanah tersebut diatur dalam Pasal 23 UUPA (Hak milik), Pasal 32 UUPA (Hak Guna Usaha), Pasal 38 (Hak Guna Bangunan). Pasal 20 ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa : Hak milik atas tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal ini penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah.

Asas Mutakhir : menunjuk padakelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya Asas Terbuka : menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan kesenimbungan sehingga data tersimpan dikantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata,dilapangan serta masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

Pendaftaran tanah menurut  Pasal 1 PP Nomor 24 tahun 1997, adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan secara terus menerus, berkesinambungan  dan teratur, meliputi: - Pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis; - Pembuatan Peta dan daftar bidang tanah; - Pemberian surat tanda bukti hak.

Sertipikat sebagai produk terakhir dari pendaftaran tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berisi salinan dari buku tanah yang dilengkapi  Surat Ukur berisi data yuridis dan data fisik bidang tanah, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, mengandung pengertian bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar.

Penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Sebagai alat bukti yang kuat, sertipikat mempunyai arti sangat penting bagi perlindungan kepastian hukum pemegang hak atas tanah.

Perorangan atau Badan Hukum yang merasa kepentingannya dirugikan  terhadap hak atas tanah  yang telah terdaftar dan diterbitkan sertipikatnya, berhak mengajukan gugatan ke Pengadilan. Hak atas tanah dan /atau sertipikat dapat dibatalkan berdasarkan  putusan pengadilan  yang telah berkekuatan hukum tetap, yang bunyi amar putusannya menyatakan batal atau tidak mempunyai kekuatan hukum atau yang pada intinya sama dengan itu.

Jaminan kepastian hukum pendaftaran tanah atau kebenaran data fisik dan data yuridis bidang tanah dalam sertipikat, sangat tergatung pada alat bukti kepemilikan tanah yang digunakan sebagai dasar bagi pendaftran tanah. Di dalam PP No.24 tahun 1997 telah diatur penentuan alat-alat bukti untuk menentukan adanya hak-hak atas tanah secara jelas dan mudah dilaksanakan serta memberikan kepastian hukum bagi pemilik hak yang bermaksud mendaftarkan haknya.

Hak hak atas tanah yang menjadi obyek pendaftaran tanah berdasarkan ketentuan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997  antara lain: 1.  Tanah Hak milik; 2.  Tanah Hak Guna Usaha; 3.  Tanah Hak Guna Bangunan; 4.  Tanah Hak Pakai; 5.  Tanah Wakaf; 6.  Tanah Hak Pengelolaan; 7.  Hak Milik Satuan Rumah Susun; 8.  Hak Tanggungan.

Berbeda dengan obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanah Negara pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang bersangkutan dalam daftar tanah. Untuk tanah negara tidak disediakan buku tanah dan karenanya juga tidak diterbitkan sertipikat. Obyek pendaftaran tanah yang lain didaftar dengan membukukannya dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta menerbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya

Dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dirumuskan, bahwa tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.

Istilah Dalam Pencatatan Tanah istilah yang dipergunakan dalam pencatatan tanah atau pendaftaran tanah yaitu dikenal dengan sebutan Rechtskadaster dan Fiscaal Kadaster. Rechtskadaster adalah Pendaftaran tanah yang diselenggarakan dengan tujuan untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak, dari Rechtskadaster dapat diketahui asal-usul tanah, jenis haknya, siapa yang empunyanya, letak, luas dan batas-batasnya, dimana data-data tersebut dikumpulkan dalam daftar-daftar yang sudah tersedia untuk disajikan bagi umum yang berkepentingan.

Rechtskadaster Kegiatan Rechtskadaster meliputi : Pengukuran dan pemetaan (tehnis kadaster) Pembukuan hak (kegiatan di bidang yuridis) Pemberian tanda bukti hak. Fiscaal Kadaster bertujuan untuk memungut pajak tanah, walaupun pada Fiscaal Kadaster dilakukan juga pendaftaran tanahnya.

Penyelenggaraan Fiscaal Kadaster untuk keperluan pemungutan pajak hasil bumi ini (landrente) pada tanah-tanah hak milik adat yang ada di desa-desa diberi tanda pelunasan yang disebut petuk, pipil, girik atau ketitir yang dalam istilah pajak sekarang dinamakan kohir.

Adapun pendaftaran tanah untuk keperluan pemungutan pajak atas tanah-tanah hak milik adat yang ada di kota-kota disebut verponding Indonesia (S. 1923/425 jo S. 1931/168), jadi tanda-tanda bukti yang dikeluarkan oleh kadaster fiskal itu bukanlah sebagai tanda bukti hak tanah, melainkan hanya sebagai tanda bukti pembayaran pajak.

pendaftaran tanah untuk keperluan pemungutan pajak atas tanah-tanah hak milik adat yang ada di kota-kota disebut verponding Indonesia (S. 1923/425 jo S. 1931/168), jadi tanda-tanda bukti yang dikeluarkan oleh kadaster fiskal itu bukanlah sebagai tanda bukti hak tanah, melainkan hanya sebagai tanda bukti pembayaran pajak. Fiscaal Kadaster yang ditujukan untuk tanah-tanah hak barat disebut Verponding Eropa, yang sejak tahun 1965 sudah tidak ada lagi.

Setelah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, maka Fiscaal Kadaster tetap dikenal, yang sejak tahun 1970 disebut IPEDA yang hanya tujuannya saja yang berbeda dimana penarikan pajak tanah tidak lagi berdasarkan pada status tanah melainkan pemanfaatannya. Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara.

Pasal 19 UUPA yang menyebutkan :   (1). Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2). Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :                 a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.                 b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak- hak tersebut.                c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.      

(3). Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.  (4). Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Di dalam kenyataannya tingkatan-tingkatan dari Di dalam kenyataannya tingkatan-tingkatan dari . pendaftaran tanah tersebut terdiri dari: a.Pengukuran Desa demi Desa sebagai suatu himpunan yang terkecil. b.Dari peta Desa demi Desa itu akan memperlihatkan bermacam-macam hak atas tanah baik Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan maupun tanah-tanah yang masih dikuasai oleh negara. c.Dari peta-peta tersebut akan dapat juga diketahui nomor pendaftaran, nomor buku tanah, nomor surat ukur, nomor pajak, tanda batas dan juga bangunan yang ada di dalamnya.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. A.   Pendaftaran Tanah Pertama Kali 1.  Pemohon mengajukan permohonan dengan mengisi blangko formulir permohonan pendaftaran tanah yang telah disediakan oleh Kantor Pertanahan, dengan  melampirkan alat bukti sebagai berikut : Alat Pembuktian hak baru (Pasal 23  PP No. 24 tahun 1997);

Alat Pembuktian hak baru (Pasal 23 PP No. 24 tahun 1997) a. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang   bersangkutan, menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari Tanah Negara/Tanah Hak Pengelolaan ; b. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai di atas hak milik.

Alat Pembuktian hak baru (Pasal 23 PP No. 24 tahun 1997) c.Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang ; d.Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf; e. hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan; f. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

Alat bukti hak lama (Pasal 24 ayat 1 PPNomor 24 Tahun 1997) Alat bukti hak lama (Pasal 24 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo Pasal 60, 76 PMNA/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997): Dokumen asli yang membuktikan adanya hak: a. Groose akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau b. Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA, sampai tanggal pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan, atau

c. Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan. d. Sertipikat Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria No. 9 Tahun 1959, atau e. Surat Keputusan Pemberian Hak Milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan haknya, tetapi telah dipenuhi kewajiban yang disebut didalam Surat Keputusannya, atau

f. Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961, atau g. Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi tanda tangan Saksi Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau h. Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

i. Akta Ikrar – wakaf / Surat Ikrar Wakaf  yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP. Nomor 28 Tahun 1977, dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau j. Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau k. Surat penunjukan atas pembelian kaveling tanah pengganti tanah, yang diambil oleh Pemerintah atau Pemda, atau

l. Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat oleh Kantor PBB dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau m. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan Konversi UUPA.

Pasal 24 ayat 1 PPNomor 24 Tahun 1997 2.  Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam angka 1 tidak lengkap/tidak ada, dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari masyarakat setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut.

Untuk persyaratan tidak lengkap atau tidak ada, dapat dilengkapi dengan  bukti lain, misalnya bukti pembayaran PBB atau kwitansi pembelian tanah, dan disertai dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan, yang menyatakan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut.

3. Apabila bukti kepemilikan sebagaimana angka 1 dan 2 tidak ada, permohonan harus disertai dengan: a. surat pernyataan dari pemohon yang menyatakan hal-hal sebagai berikut: - bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-berturut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu penguasaan, pemohon dan pendahulunya tersebut berjumlah 20 tahun atau lebih;

- Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad baik; -   bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat, dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan; -   Bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak yang bersangkutan; -   bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa; -   bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia dituntut dimuka Hakim secara pidana maupun perdata, karena memberikan keterangan palsu.

3.b.Keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan sekurangnya-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga pemohon sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang membenarkan apa yang dinyatakan oleh pemohon dalam surat pernyataan diatas,

a.  Pendaftaran hak baru Untuk pendaftaran hak baru, pengumpulan dan penelitian data yuridis, antara lain: - Surat bukti hak baru sebagaimana ditentukan dalam pasal 23 PP No.24 Tahun 1997. - Bukti dipenuhinya kewajiban sebagaimana ditentukan dalam surat bukti hak baru, antara lain biaya pendaftaran hak, Surat Bukti Setor BPHTB

Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, pembukuan dan penerbitan sertipikat. - Persyaratan lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Apabila menurut hasil pengumpulan dan penelitian data yuridis permohonan lengkap dapat didaftar, untuk selanjutnya diproses sertipikatnya

b.   Pendaftaran Hak Lama. 1. Pendaftaran Hak lama yang bukti  kepemilikannya lengkap; Permohonan pendaftaran hak lama dikatakan lengkap bukti kepemilikannya, apabila surat-surat atau bukti terulis yang disampaikan oleh pemohon sesuai dengan alat-alat bukti, sebagaimana tercantum dalam penjelasan pasal 24 (1) PP No.24 Tahun 1997, jo pasal 60 ayat (2), dan pasal 76 ayat (1).

Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, pembukuan dan penerbitan sertipikat. Permohonan tersebut dilaksanakan dengan Proses: - Dilakukan pengukuran bidang tanah; - Hasil penelitian alat buktinya lengkap diproses melalui penegasan konversi menjadi hak milik; - Pengumuman  selama 30 hari untuk pendaftaran tanah sistematik (Ajudikasi) atau 60 hari untuk pendaftaran tanah sporadik, di Kantor Pertanahan (sporadik)/Kantor Ajudikasi (sistematik) dan Kantor Desa/Kelurahan.

Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, pembukuan dan penerbitan sertipikat. Pengumpulan dan penelitian data yuridis. bersamaan dengan pelaksanaan penetapan batas dan pengukuran; Pengesahan Data fisik dan Yuridis; Pembukuan hak dan penerbitan sertipikat

2. Pendaftaran hak lama yang alat bukti kepemilikannya tidak lengkap Permohonan pendaftaran hak lama dikatakan tidak lengkap alat bukti kepemilikannya apabila surat-surat bukti tertulis, sebagaimana tercantum pada penjelasan pasal 76 (1) tidak lengkap dipunyai oleh pemohon. Misalnya untuk tanah bekas milik adat yang surat bukti kepemilikannya yang dipunyai hanya akta pemindahan hak atas tanah, yang dibuat oleh PPAT, sedangkan petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil atau kekitir yang dikeluarkan sebelum berlakunya PP No.10 Tahun 1961 tidak ada.

2. Pendaftaran hak lama yang alat bukti kepemilikannya tidak lengkap Proses: -Dilakukan pengukuran bidang tanah. -Pengumpulan dan penelitian data yuridis. bersamaan dengan pelaksanaan penetapan batas dan pengukuran. -Hasil penelitian alat bukti tidak lengkap maka diproses melalui pengakuan hak milik. Panitia A dalam permohonan sporadik atau Panitia Ajudikasi dalam permohonan sistimatik, melakukan penelitian data fisik dan yuridis.

2. Pendaftaran hak lama yang alat bukti kepemilikannya tidak lengkap Pengumuman  selama 30 hari untuk pendaftaran tanah sistematik (Ajudikasi) atau 60 hari untuk pendaftaran tanah sporadik, di Kantor Pertanahan (sporadik)/Kantor Ajudikasi (sistimatik) dan Kantor Desa/Kelurahan. Pengesahan Data fisik dan Yuridis. Pembukuan hak dan penerbitan sertipikat.

3. Pendaftaran hak lama yang alat bukti kepemilikannya tidak ada yang dimaksud dengan hak lama yang alat bukti kepemilikannya tidak ada adalah hak lama yang pemiliknya tidak mempunyai sama sekali alat bukti tertulis, sebagaimana ditentukan dalam pasal 60 ayat (2). Sebagai dasar untuk pembukuan hak tanah tersebut: - pemohon atau pemilik melengkapi dengan surat pernyataan penguasaan fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun berturut-turut (lampiran 11), dan pernyataan tersebut dibenarkan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang dapat dipercaya dan memenuhi syarat sebagai saksi.

Kesaksian ini dapat diminta dari Ketua RT, Ketua RW, Kepala Lingkungan atau Kepala Dusun, dimana letak tanah dan/atau Tetua Adat setempat dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di Desa/Kelurahan letak tanah. Dalam surat pernyataan tersebut dicantumkan riwayat  penguasaan fisik tanah selama 20 (dua puluh) tahun berturut-turut, dan nama dari pemilik terdahulu serta cara peralihannya.

- Surat pernyataan ini dipergunakan sebagai alat bukti untuk pembukuan hak lama dengan pertimbangan kenyataan yang ada, dimana pemilik tanah tidak mempunyai satupun alat bukti tertulis yang membuktikan hak atas tanah yang dimilikinya adalah hak lama. Dengan demikian hak lama yang dimiliki oleh seseorang yang sama sekali tidak mempunyai alat bukti tertulis, tetap dapat didaftarkan dan dibukukan haknya, dan selanjutnya dapat dikeluarkan sertipikatnya.

Prosesnya: Dilakukan pengukuran bidang tanah.  Pengumpulan dan penelitian data yuridis. bersamaan dengan pelaksanaan penetapan batas dan pengukuran. Hasil penelitian alat bukti tidak lengkap maka diproses melalui pengakuan hak milik. Panitia A dalam permohonan sporadik atau Panitia Ajudikasi dalam permohonan sistimatik, melakukan penelitian data fisik dan yuridis.

Pengumuman  selama 30 hari untuk pendaftaran tanah sistematik (Ajudikasi) atau 60 hari untuk pendaftaran tanah sporadik, di Kantor Pertanahan (sporadik)/ Kantor Ajudikasi (sistematik) dan Kantor Desa/Kelurahan. Pengesahan Data fisik dan Yuridis. Pembukuan hak dan penerbitan sertipikat

B. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang harus diperhatikan bukan hanya pada pelaksanaan pendaftaran tanah untuk yang pertama kalinya, tetapi juga pemeliharaan data pendaftaran tanah, yang dilakukan apabila terjadi perubahan, baik pada data fisik maupun data yuridis dari obyek pendaftaran tanah yang sudah terdaftar.

Menurut pasal 36 ayat (2) PP No Menurut pasal 36 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997, ditegaskan bahwa pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan tersebut.  Ketentuan dimaksud sesuai dengan pasal 23, 32 dan pasal 38 UUPA, yang ditujukan kepada pemegang hak yang bersangkutan, dengan maksud agar mereka memperoleh kepastian tentang haknya.

Dengan demikian maksud dari pemeliharaan data pendaftaran tanah, adalah agar data pendaftaran tanah tersebut tetap “up to date”, artinya selalu sesuai dengan kenyataan di lapangan, sedangkan untuk pemegang hak yang berkepentingan dapat membuktikan haknya juga yang “up to date” kepada pihak ketiga yang beritikad baik.

Pemeliharaan data adalah perubahan data yuridis dan perubahan data fisik yang wajib didaftar telah disebutkan dalam pasal 94 ayat (2) dan (3) PMNA/Kepala BPN No. 3 tahun 1997. Yang tidak wajib tetapi diperlukan apabila dimohon oleh pemegang hak adalah : pengganti sertipikat hilang, sertipikat rusak, dan perubahan wialayan administrasi karena pemekaran wilayah.

2 Jenis Pemeliharaan data, yaitu : a.   Perubahan Data Yuridis, seperti : -   Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya; -  Peralihan hak karena pewarisan; -  Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; -  Pembebanan hak tanggungan;

Peralihan hak tanggungan; -  Hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Tanggungan; -    Pembagian Hak bersama; - Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan; - Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama; -   Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

b.   Perubahan data fisik, seperti : -    Pemecahan bidang tanah; -   Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah; -   Penggabungan dua atau lebih bidang tanah

Pasal 95 PMNA/Kepala BPN No. 3 tahun 1997 Dasar Perubahan Data Yuridis  Akta tanah yang dibuat oleh PPAT (Pasal 95 PMNA/Kepala BPN No. 3 tahun 1997 ), akta PPAT tersebut, yaitu : Akta Jual Beli Akta Tukar Menukar Akta Hibah

Pasal 95 PMNA/Kepala BPN No. 3 tahun 1997 Akta Pemasukan ke dalam Perseroan Akta Pembagian Hak Bersama Akta Pemberian Hak Tanggungan Akta Pemberian HGB atas Tanah Hak Milik Akta Pemberian HP atas Tanah Hak Milik

Berdasarkan PP No. 24 tahun 1997, PP No Berdasarkan PP No. 24 tahun 1997, PP No. 37 tahun 1998, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun 1997, PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) mempunyai tugas pokok : “ melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta  sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu”.

Peralihan Hak Atas Tanah Pewarisan Peralihan hak atas tanah karena pewarisan terjadi karena pemegang haknya telah meninggal dunia, secara hukum hak tersebut beralih kepada ahli warisnya. Perbuatan ini dilakukan secara tidak sengaja, karena hukum maka hak atas tanahberpindah kepada orang lain ( ahli waris ).

Mengenai siapa para ahli warisnya berapa bagian masing-masing dan cara pembagiannya diatur oleh hukum perdata,lebih khusus lagi diatur oleh hukum waris yang dianut almarhum pemegang hak yang bersangkutan bukan oleh Hukum Tanah.

2. Pemindahan Hak pengertian pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukandengan tujuan hak atas tanah berpindah dari seorang kepada orang lain.Pemindahan hak atas tanah dapat terjadi karena : a. Tukar-menukar; b. Hibah; c. Pemberian menurut hukum adat; d.Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng; e. Hibah wasiat atau legaat.

Perbuatan hukum pewarisan dan pewarisan tanpa wasiat tidak termasuk perbuatanhukum pemindahan hak atas tanah. Pemindahan hak atas tanah harus dibuktikandengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT). Pasal 26 UUPA menyatakan : 1. Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberianmenurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksud untuk memindahkanhak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. 2. Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, danperbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung kepada orang asing, kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan olehpemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lainyang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

2. Peralihan Hak Atas tanah Karena Jual Beli Yaitu perbuatan hukum yangmerupakanpenyerahan hak atas tanah oleh penjual kepada pembeli ( penyerahan tanah untukselama-lamanya ) oleh penjual kepada pembeli yang pada saat itu juga membelimenyerahkan harganya kepada penjual. Dengan sifat jual beli yang “ Tunai / Kontan “,artinya harga tanah dianggap selalu dibayar penuh/lunas.

Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual beli Prosedur peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah yang dihadiri oleh pihak penjual ataukuasanya, pihak pembeli atau kuasanya, dengan dihadiri oleh dua orang saksi; Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) sebelum jual beli dilakukan, harusmengecek terlebih dahulu sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan di KantorPertanahan Kabupaten / Kota setempat. Setelah diadakan pengecekan oleh KantorPertanahan apabila datanya sesuai dengan yang ada di Kantor Pertanahan kemudianKantor Pertanahan membuat catatan dalam lembar halaman peralihan bahwa telahdiadakan pengecekan , bahwa datanya sesuai dengan yang ada di Kantor Pertanahan.

Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual beli Berdasarkan hasil pengecekan tersebut kemudian Pejabat Pembuat AktaTanah membuat akta jual beli tanah yang bersangkutan yang ditanda tangani olehpara pihak ( penjual pembeli ) dan saksi-saksi serta Pejabat Pembuat Akta Tanah( PPAT ) yang bersangkutan dibuat dalam rangkap dua. Jual beli tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanahdimana letak tanah yang bersangkutan berada dengan disaksikan oleh 2 orang saksi.

Dalam jual beli tanah ada 2 (dua) hal yang perlu diperhatikan yaitu : - Subyek yaitu penjual dan pembeli, Siapa yang bertindak sebagai penjual dansiapa yang bertindak sebagai pembeli. - Dalam hal ini ada beberapa pertanyaan yang harus diperoleh jawabannya secara jelas tentang subyek jual beli tanah tersebut yaitu : a. Apakah penjual berhak menjual yang menjadi obyek jual beli. - Hal yang perlu diperhatikan dengan jelas ialah, bahwa calon penjual memang berhak menjual tanah itu, Siapa yang berhak menjual suatu bidang tanah, tentu saja,sipemegang yang sah dari hak atas tanah itu.

b. Apakah penjual / pembeli berwenang melakukan tindakan jual beli, Kita tahu seseorang berhak atas tanah, tetapi orang itu tidak berwenang menjualnya, kalau tidak dipenuhi syarat tertentu. - Misalnya tanah adalah milik seorang anak berumur 12 tahun dan dalam sertipikat tercatat atas nama anak tersebut, Anak itu tidak berwenang melakukan jual beli, Jika suatu jual beli tanah dilakukan tetapi ternyata yang menjual tidak berwenang menjual atau si pembeli tidak berwenang membeli, sekalipun penjual adalah berhak atas tanah itu atau si pembeli berhak membeli, maka akibatnya jual beli itu dapat dibatalkan oleh pihak yang berkepentingan.

c. Apakah penjual boleh menjual. Seseorang mungkin berhak menjual sebidang tanah, juga orang itu berwenangmelakukan penjualan tetapi, ia tidak atau belum boleh menjual tanah itu. misalnya Tuan Jody mempunyai harta pribadi sebidang tanah yang ternyatasedang dalam perkara di pengadilan atau ada orang yang menggugat haknyaTuan Jody tersebut. Maka meskipun Tuan Jody berhak dan berwenang menjual tanah itu tetapi ia belum boleh menjual tanah itu sebab masih terlibat dalamperkara di pengadilan.

d. Apakah Penjual / Pembeli bertindak untuk diri sendiri atau sebagai kuasa; - Penjual/pembeli mungkin bertindak sendiri atau melalui kuasa, baik penjual/pembeli bertindak sendiri ataupun melalui kuasa, identitasnya harus jelas, Kalau penjual/pembeli adalah orang (manusia),maka identitas itu ialah : nama, umur, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal.

Bila penjual / pembeli adalah badan hukum, maka identitasnya adalah : nama,bentuk hukum ( PT, Yayasan, Perusahaan negara dan lain-lain), kedudukan,pengurus-pengurusnya. Semua itu dapat diketahui dari akta pendirian / anggararan dasar / peraturan perundang pembentukannya. Dalam hal penjual/pembeli bertindak selaku kuasa, maka surat kuasa khusus untuk menjual harus ada, kuasa umum, yang menurut lazimnya hanya untuk tindakan pengurusan tidak berlaku untuk menjual.

Kuasa itu harus tegas untuk menjual tanah yang dijual, bentuk kuasa harus tertulis, minimal dilegalisasi oleh Notaris / Panitera Pengadilan Negeri, atau dengan kuasa otentik yang dibuat olehdan dihadapan Notaris. e. Apakah pembeli boleh membeli. - Setelah jual beli, tentu saja tanah itu akan menjadi hak pembeli. Persoalannyaialah, apakah pembeli boleh menjadi subyek (pemegang ) hak atas tanah yangdibeli, suatu perseroan terbatas tidak boleh menjadi subyek Hak Milik atastanah. Berarti PT. itu tidak boleh membeli tanah yang berstatus Hak Milik

2. Obyek - Obyek jual beli yaitu hak atas tanahnya (tanah) meliputi : Hak Guna Bangunan, Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Usaha, Hak Atas Satuan Rumah Susun (Sarusun). Yang harus diperhatikan terhadap jual beli tanah adalah : Letak Tanahnya. Letak tanahnya berada di mana dalam hal ini terletak di Desa/Kelurahan,Kecamatan, Kabupaten / Kota, Propinsi. Hal ini terkait dengan siapa angberhak membuat akta jual belinya atau Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT )mana yang berhak membuat akta jual beli. Dan siapa saksi-saksinyakhususnyauntuk tanah yang belum bersertipikat maka saksinya adalah Kepala Desa danPamong Desa dimana letak tanah yang bersangkutan berada.

2. Luas dan batasnya tanah batas-batasnya mana : utara, timur, selatan dan barat serta luasnya berapa khususnya untuk tanah-tanah yang belum bersertipikat, karena bisa terjadi setelah dilakukan pengukuran ternyata luasnya tidak cocok. 3. Tanahnya Maksudnya disini jenis tanahnya yaitu tanah pekarangan, tegalan atau sawah.Dan apakah diatas tanah tersebut ada benda-benda atau tumbuhan / tanamanyang ada diatasnya. Hal ini berkaitan dengan asas pemisahan horizontalapakah tanah yang diperjual belikan tersebut beserta benda-benda yang adadiatasnya atau sekedar tanahnya saja.

4. Haknya Disini harus diketahui jenis haknya : Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Pakai. - Karena ada status hak atas tanah yang tidak dapat dijual belikan antara lain hak pakai selama dipergunakan, hak milik atas tanah wakaf. 5. Alat Buktinya Apakah tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum. Apabila sudah bersertipikat disebutkan hak tanah yang bersangkutan, misalnya Hak Milik,nomor : ......../Desa/Kelurahan. Apabila belum ada sertipikatnya disebutkanciri-ciri hak adatnya , misalnya : bekas milik adat, nomor persil .....,ketitir.......dan lain-lain.

Untuk tanah yang belum bersertipikat : harus disaksikan oleh dua orang saksi, yaitu Kepala Desa dan seorang anggota pemerintah Desa/Kelurahan letak bidang tanah yang bersangkutan. Sedangkan untuk tanah yang sudah bersertipikat : tidak diharuskan keduasaksi dimaksud diatas yang terdiri dari pamong Desa / Kelurahan. Saksi-saksi dapat dapat diambil orang-orang lain yang dikehendakinya, dapat juga pegawai Kantor Pejabat Pembuat Akta tanah ( PPAT ) yang bersangkutan.

Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual beli Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah ( PP ) nomor : 24 tahun 1997mengatur, bahwa : “Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oeh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Perturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”. Kemudian Pasal 40 Peraturan Pemerintah nomor : 24 tahun 1997, menentukan,bahwa : Selambat-lambatnya 7 ( tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya aktayang bersangkutan, Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) wajibmenyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yangbersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.

Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah ( PP ) nomor : 24 tahun 1997 Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) wajib menyampaikan pemberitahuantertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat(1) kepada para pihak yang bersangkutan.Dalam hal ini menurut Peraturan Pemerintah nomor : 24 tahun 1997, yang wajibmendaftarkan di kantor Pertanahan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT )sebagai salah satu tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dalam hal ini menurut Peraturan Pemerintah nomor : 24 tahun 1997, yang wajibmendaftarkan di kantor Pertanahan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)sebagai salah satu tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sebelum membuat akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib untuk mencocokan sertipikat yang bersangkutan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan meneliti kelengkapan surat-surat/dokumen-dokumen untuk membuat akta jual belinya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) akan menolak membuat akta jual-beli apabila : 1. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di kantor Pertanahan; atau 2. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan : a. surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa / Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksudd alam Pasal 24 ayat (2); dan

b. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutanbelum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletakdi daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hakyang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau 3. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yangbersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau

4. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau 5. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenaidata fisik dan atau data yuridisnya; atau 6. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan

Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertuliskepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya.Berdasarkan akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanahkemudian diadakan pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat yaitu dengan memenuhi persyaratan permohonan sebagai berikut : Surat Permohonan Pendaftaran; 2. Surat pengantar pendaftaran akta jual beli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah( PPAT ) ; 3. Akta jual-beli;

4. Sertipikat hak atas tanah; 5.Fotocopy atau identitas diri penjual dan pembeli; 6. Fotocopy KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jikapermohonannya dikuasakan; 7. Foto copy SPPT-PBB tahun berjalan; 8. Bukti BPHTB; 9. Bukti pelunasan PPh terutang; 10. Pernyataan pembeli tentang batasan pemilikan tanah yang dipunyai.

Penolakan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual BeliPasal 45 Peraturan Pemerintah ( PP ) nomor : 24 tahun 1997 mengaturtentang penolakan melakukan pendaftaran peralihan dan pembebanan sebagai berikut : 1. Kepala Kantor Pertanahan menolak melakukan pendaftaran peralihan ataupembebanan hak, jika salah satu syarat dibawah ini tidak dipenuhi : a. Sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidaksesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan

b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalamkeadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2); c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;

d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan; e. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan; f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat AktaTanah ( PPAT ) batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telahmemperoleh kekuatan hukum tetap; atau; g. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1)dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

2. Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis denganmenyebut alasan-alasan penolakan itu. 3. Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertaipengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PejabatPembuat Akta Tanah ( PPAT ) atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.

Hak-Hak Atas Tanah Pengertian Hak Atas Tanah hak pada hakekatnya adalah suatu kekuasaan yang diberikan oleh hukum kepada seseorang terhadap sesuatu benda maupun orang, sehingga diantaranya menimbulkan hukum. Jika dikaitkan dengan pengertian hak atas tanah, maka bila seseorang memperoleh hak atas tanah tersebut dengan dibatasi olehkewajiban yang diperintahkan oleh hukum. Dengan demikian Hak Atas Tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah, Hak atas tanah memberikan wewenang kepada yang mempunyai untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan.

Hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria ( UUPA ) ialah memberiwewenang untuk menggunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumidan air serta serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yanglangsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurutundang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Macam-macam Hak Atas Tanah : Hak Milik; b. Hak Guna Bangunan; Hak Pakai; d. Hak Pengelolaan.

3. Hak Guna Bangunan. Pengertian Hak Guna bangunanPasal 35 UUPA mengatur tentang pengertian Hak Guna Bangunan yaitu menyatakan sebagai berikut : (1.) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu palinglama 30 tahun. (2.) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan sertakeadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapatdiperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. (3.) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.Ketentuan lebih lanjut tentang Hak Guna Bangunan diatur dalam PeraturanPemerintah Nomor : 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah

2. Subyek Hak Guna Bangunan Bahwa didalam pasal 36 Undang Undang Pokok Agraria ( UUPA ) menyatakansebagai berikut : (1.) Yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah : a. warga Negara Indonesia; b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

2.) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagimemenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangkawaktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lainyang memenuhi syarat. - Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, Jika hak guna-bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

3. Obyek Hak Guna Bangunan :Pasal 37 Undang Undang Pokok Agraria ( UUPA ) jo. Pasal 21 PeraturanPemerintah ( PP ) Nomor : 40 tahun 1996, Hak Guna Bangunan dapat diberikanterhadap : 1.Tanah Negara; 2.Tanah Hak Pengelolaan; 3.Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan keputusanpemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk, Hak Guna Bangunan atas hak Pengelolaan diberikan dengan keputusanpemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak.

Hak Guna Bangunan atas hak milik harus terlebih dahulu ada perjanjianyang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yangakan memperoleh hak guna-bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.Di dalam ketentuan Pasal 38 UUPA menyatakan sebagai berikut: (1.) Hak Guna-bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiapperalihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. (2.) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna-bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir

4. Hapusnya Hak Guna Bangunan :Hak Guna-Bangunan hapus karena : 1).berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atauperpanjangan atau dalam perjanjian pemberian; 2). Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak pengelolaan ataupemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir , karena : a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnyaketentuan-ketentuan yang ada; b. tidak dipenuhinya syarat-syarat dan kewajiban-kewajiban yang tertuang dalamperjanjian pemberian Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atauperjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan

3). dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir; 4). dicabut berdasarkan Undang-undang nomor 20 Tahun 1961; 5). diterlantarkan; 6). tanahnya musnah; 7). pemegang hak tidak memenuhi syarat lagi sebagai subyek hak.

Peraturan lebih lanjut tentang hapusnya Hak Guna Bangunan diatur dalam pasal36, 37 dan 38 Peraturan Pemerintah nomor: 40 tahun 1996.Pasal 36 menyatakan : 1. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara. 2. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. 3. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik.

4. Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud dalam ayat ( 1 ), maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. Pasal 38 menyatakan : Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Ha Milik hapus sebagimana dimaksud Pasal 35, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik.