INTEGRATED DEVELOPMENT PROCESS Mai 2005 Contribution to Studio Process Tim Dosen: Jo Santos/Suryono Herlambang/Beni Ahmad

Key Factors Determining Development Concept 1.Location 2.External Determinants (uncontrollable): Government Policy & Regulation, Economic Condition, Natural Condition, Externalities, Demand, etc. 3.Internal Determinants (controllable): Financial Condition, Human Resources, Corporate Culture, Design, Technical System, etc.

Basic Elements of DC Location Analysis Interpretation of “market condition” Innovative Ideas Product-mixed Staging of Development Process Preliminary Feasibility Study Development Scenario

How to Set Up the Development Plan The main task by setting up the Development plan are: (a)How to “utilize” the controllable factors such as Financial & Human Resources, Management System & Corporate Culture, Design& Technical System to optimize the processes of construction, marketing and operation&maintainance (b)When the decisions these regarding should be taken? (c) Which key factors are important by the decision- making process?

Pengaruh Pertanahan Terhadap Developmentplan PertanahanDampak Terhadap FS 1.Status legal tanah.Bisa/tidak digunakan sebagai jaminan pinjaman? Bisa dijual atau tidak? 2.Pembebasan se-x gus atau bertahap Dana yg perlu disediakan pada tahap awal sangat besar walaupun jumlahnya mungkin secara total akan lebih rendah. 3.Bentuk tanah yg dibebaskan Mempengaruhi besar efektif dan saleable area.

Aspek Finansial Kondisi FinansialPengaruh 1.1. Kemampuan menye diakan modal awal sendiri (equity) Perlu mencari partner dan kapan partner itu masuk? 2.2. Kemampuan menye diakan modal kerja Proses-proses tertentu bisa di “outsourcing” 3.3. Memiliki dana jangka panjang Dapat menunggu dan memilih timing pengem bangan yang terbaik.

Visi, Misi & Corporate Culture Sikap KorporasiPengaruh 1.Apakah property Develop ment sbg core business? Mencari Strategic part ner? Membangun Core Competency? HRD? 2.Apakah mempunyai jaringan politik dan bisnis yg baik? Networking? Pemasaran sendiri atau outsourcing? 3.Apakah property business direncanakan untuk jangka panjang? Landbanking?Optimalisasi jangka panjang asset tanah yang ada dgn “products with long life circle ”

Management System? Management SystemPengaruh 1.Sentralisasi (single profit center) Optimasi pada tingkat perusahaan induk (holding) 2.Desentralisasi (independent profit center) Optimasi pada tingkat setiap proyek/jenis usaha

Design & Technical System D&T SystemKonsekwensi 1.Menciptakan keunggulan D&T pada produk-produk yang dihasilkan Biaya pra operasi menjadi tinggi tetapi bisa create “added value”,bisa mem bentuk image perusahaan sebagai “pelopor” atau “trend setter”. 2.Menggunakan D&T yang sudah umum, tidak mau mengambil risiko. Reduce risk, low added value, difficult to be “trend setter”.

Studi Finansial (FS) Faktor-faktor yang mempengaruhi sangat banyak sehingga perlu dilakukan klasifikasi mana yang utama, mana yang sekunder. Ada 2 (dua) macam FS yaitu Preliminary FS (Pre- FS) dan FS itu sendiri yang bersifat final. Didalam Pre-FS biasanya dipakai besaran-besaran yg bersifat standard dan ditentukan berdasarkan “professional adjustment” atau “past performance” FS sebenarnya harus memakai besaran-besaran yg riil berdasarkan design dan dimensi yg riil, bukan lagi dari asumsi-asumsi.

Main Items of FS (1) Cash Out Land aquisition 2. Legal/Permit 3. Planning & Design 4.Construction 5.Marketing 6.Overhead 7.Interest 8.Loan-installment 9.Contingency

Main Items of FS (2) Cash In Equity 2.Loan 3.Sales income

Pertanahan/Perizinan (1) Pembebasan Tanah (a)Tahap I (b)Tahap II (c)Jalan Masuk (d)Relocation (2) Perizinan (a)SP3L (izin pembebasan lahan) (b)SK Development (c)Amdal (d)IMB (e)Izin Pembangunan IS,dst.

3. Perencanaan (a)Siteplan (b)Infrastructureplan (road, drainage, flood control, (c)Utilityplan (telcom, electricity/energy, watersupply, waste water, etc) (d)Houses/Commercial/etc. (e)Facility (Schools, Sportclub, Transportation,etc.) (f)Lanscape (g)Signage