REAL ESTATE DEVELOPMENT I Proses Pengembangan Real Estate Nasiruddin Mahmud

MATERI PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE 1. Beberapa Pendekatan dalam Proses Pengembangan Real Estate 2. Tahapan dalam Pengembangan Real Estate Pengontrolan Resiko tiap Tahap Pengembangan

MOTIVASI PELAKU BISNIS REAL ESTATE Pengembangan Investasi Pembelian properti yang sudah ada dan mengelolanya untuk tujuan investasi Terlibat dalam pembangunan dan fase operasi dari bisnis

1. BEBERAPA PENDEKATAN DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Fisik Institusional Ekonomi Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran & promosi Perencanaan Awal Menentukan lokasi jika belum memiliki tanah Desain awal yang lengkap Mendiskusikan kemungkinan2 dengan tata kota dan lainnya Persetujuan tentatif Mengatur opsi untuk membeli tanah bila belum memiliki tanah Melakukan perkiraan harga dan nilai tanah Mendapatkan dukungan pembiayaan Analisa Kelayakan Analisa Pasar Analisa Highest & best use

Pertimbangan-Pertimbangan Desain dan pembangunan secara fisik Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Fisik Institusional Ekonomi Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran & Promosi Perencanaan Akhir Detail dari lot atau kavling Bekerja sama dengan tata kota untuk memperoleh persetujuan akhir dari rencana pembangunan Persetujuan diperoleh Membangun pembatas pada tanah Membeli tanah bila belum memiliki tanah Menentukan modal awal dan anggaran operasi Memastikan dukungan pembiayaan Menentukan anggaran akhir Marketability study Membentuk program pemasaran dan promosi berdasarkan analisa pasar

Pertimbangan-Pertimbangan Desain dan pembangunan secara fisik Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Fisik Institusional Ekonomi Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran & Promosi Manajemen Proyek Membangun utilitas, jalan, bedeng, dll, sebagai bagian dari operasi Mencantumkan papan nama proyek Pemecahan sertifikat induk Memeriksa ulang gambaran keuntungan Membayar tagihan, memeriksa uang yang masuk Memulai program pemasaran Menyewakan ruang jika kepemilikan dipertahankan

PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE (MODEL 2) 1 : Ide awal 2 : Penyempurnaan ide 3 : Formal Market & feasibility studies 4 : Negosiasi kontrak 5 : Komitmen resmi 6 : Konstruksi 7 : Penyelesaian akhir & pembukaan resmi 8 : Pengelolaan & pemasaran properti Tdk layak Layak

2. TAHAPAN PENGEMBANGAN REAL ESTATE (MODEL 2) Kontrak dg bank, kontraktor, asuransi 1 : Ide awal 2 : Penyempurnaan ide 3 : Formal Market & feasibility studies 4 : Negosiasi kontrak 5 : Komitmen resmi 6 : Konstruksi 7 : Penyelesaian akhir & pembukaan resmi 8 : Pengelolaan & pemasaran properti Tdk layak Layak Memperoleh lahan, tenant, mitra, desain awal Pembangunan Iklan, izin menempati, pemindahan tenant Formal market & fs, perizinan Desain final berdasar market study, negosiasi komitmen dg bank, kontraktor

TAHAP 1 : IDE AWAL Sulit, tetapi menyenangkan Intuisi dan rasional Waktu sekitar 20% dari keseluruhan proyek Sumber ide : pengalaman developer (masa lalu, saat ini), informasi pasar properti, informasi kondisi ekonomi, demografi, observasi lapangan (kondisi tanah, lingkungan sekitar, dan kota), perbandingan dengan daerah/kota lainnya, kemampuan developer, citra developer, ide kreatif (produk baru / belum ada di pasar) Produk : mengikuti pasar yang sudah ada atau menciptakan pasar baru Membuat analisis kelayakan yang sederhana , tanpa cahs flow, perbandingan biaya dan pendapatan) untuk tiap alternatif ide

RISET PASAR DAN PENGEMBANGAN IDE Developer membutuhkan pemahaman mengenai kapasitas perusahaan, kompetisi, dan pelaku pengembangan real estate lainnya yang akan membantu dalam pembangunan maupun pembiayaan proyek, kondisi sosial ekonomi, pasar real estate, regulasi pembangunan, dan klien potensial. Memasuki pasar yang baru dimana developer hanya memiliki pengalaman sedikit atau tidak memiliki pengalaman, resiko developer akan meningkat. Riset pasar (investigasi kebutuhan, keinginan konsumen, produk pesaing) merupakan salah satu alat untuk pengembangan ide guna mengurangi resiko dalam pengembangan real estate

FAKTOR YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENGEMBANGAN IDE AWAL Peluang pasar (residensial, komersial, rekreasi, properti spesial, dsb) Memilih segmen pasar (demografi, psikografi/gaya hidup, perilaku) Memilih targer pasar (demografi, psikografi/gaya hidup, perilaku) Mengembangkan strategi pemasaran (inhouse, agent/broker, dsb)

MEMILIH TARGET PASAR M1 M2 M3 P1 P2 P3 M1 M2 M3 P1 P2 P3 M1 M2 M3 P1 Konsentrasi segmen - tunggal Spesialisasi selektif Spesialisasi produk M1 M2 M3 P1 P2 P3 M1 M2 M3 P1 P2 P3 Spesialisasi pasar Cakupan keseluruhan P : Produksi M : Pasar

MOTIVASI DIBELAKANG SEBUAH IDE Sebuah tapak mencari sebuah produk properti (developer ingin mengembangkan tanah untuk menciptakan produk properti tertentu) Sebuah produk properti mencari sebuah tapak (developer ingin melakukan ekspansi untuk produk properti yang sama di tempat lain, memperkenalkan produk baru) Investor/modal mencari peluang pengembangan properti (dana pensiun, asuransi, investor asing melakukan diversifikasi ke properti) hotel bintang 5 Kawasan Mega Kuningan investor hotel di Bali

CARA MENDAPATKAN IDE Brainstorming : Kelompok atau individu yang menghasilkan semua ide kreatif, meskipun ide tersebut tidak biasa, misalnya pemakaman umum komersial. Setelah selesai brainstorming, tim pengembangan dapat melakukan studi terhadap sejumlah ide yang telah diseleksi. Metode Delphi : Diskusi dengan sekelompok pakar real estate untuk mendapatkan opini mereka mengenai sejumlah pertanyaan yang komples, misalnya predisi pasar properti. Menyiapkan sejumlah pertanyaan untuk meminta opini dari para pakar.

Mengamati lingkungan : Memantau kondisi lingkungan ekonomi lokal, regional, nasional, dan global, prediksi ke depan, dan kemungkinan dampak dampaknya terhadap rencana proyek. Teknik ini umumnya digunakan untuk skala proyek besar yang berjangka panjang. Kombinasi dari ke empat teknik

TAHAP 2 :PENYEMPURNAAN IDE - Penyempurnaan ide awal Kedalaman ide (spesifikasi produk, analisis pasar lokal, analisis kompetisi, segmen pasar, diferensiasi produk, target pasar, strategi mempeoleh pasar) Memperoleh dan menyeleksi tanah yang sesuai dengan ide (bila belum memperoleh tanah) Melakukan analisa daya dukung tanah Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku pengembangan real estate (pemerintah, kontraktor, lembaga keuangan, arsitek, dsb) Menetapkan produk properti apa yang akan dibangun (termasuk tor untuk arsitek) Estimasi awal biaya proyek Menentukan kelayakan finansial proyek (cash flow) : lanjut atau tidak (tahapan kritis). Tujuan utama tahap 2 : memperoleh tanah dan menganalisis kelayakan awal kondisi tanah

AKTIVITAS DALAM PENYEMPURNAAN IDE Riset Pasar PENGAMATAN LINGKUNGAN Kebijakan Publik Makro Kompetisi ANALISA PASAR LOKAL Demografi Ekonomi Kultur Sosial ANALISA PERSAINGAN Perusahaan Proyek-proyek yang sebanding Pemilihan Lokasi KRITERIA DALAM PEMILIHAN SITE Pasar Fisik Legal Politik EVALUASI ASET TERPILIH NEGOSIASI KONTRAK PADA SITE Negosiasi dengan Pelaku-pelaku ARSITEK TEKNIK PERENCANA SEKTOR PUBLIK KONTRAKTOR Spesifikasi Proyek PENENTUAN KELAYAKAN Dijalankan Direvisi Tidak dijalankan DESAIN PROYEK

FAKTOR DALAM PEMILIHAN TAPAK Regulasi pembangunan (peruntukan tanah, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan, ketinggian bangunan, garis sempadan) Kondisi fisik (ukuran, kemiringan tanah, hidografi, daya dukung tanah) Jaringan jalan Utilitas (air bersih, telepon, gas, listrik, air kotor) Transportasi umum Dampak lingkungan (air, udara, kebisingan) Pelayanan umum (kantor polisi, sekolaj, pelayanan kesehatan, biaya perizinan) Karakter masyarakat setempat (menolak; netral : biaya sosial, kepentigan umum, keutungan untuk masyarakat lokal; mendukung) Harga tanah