KEMUNGKINAN PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN OLEH ORANG-ORANG ASING DI INDONESIA

KEBIJAKAN MENGENAI ORANG-ORANG ASING DAN BADAN HUKUM ASING DI BIDANG PERTANAHAN Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 Undang-undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA) Undang-undang No 1 Tahun 2011 (UU Perumahan dan Kawasan Permukiman) Undang-undang No. 20 Tahun 2011 (UU Rumah Susun) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 7 Tahun 1999 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas Tanah 6. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tampat Tinggal atau Tempat Hunian Bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia

PERSYARATAN TENTANG PEMILIKAN / PENGHUNIAN RUMAH SUSUN Pemilik rumah susun dan satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanahnya, maka rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai, satuan-satuan rumah susunnya dapat dimiliki oleh selain perseorangan dan badan hukum Indonesia, juga dapat dimiliki oleh orang asing. Orang asing hanya dapat memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai.

Orang asing ini dari segi kehadirannya di Indonesia dapat dibagi dalam dua golongan, yaitu: Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap (penduduk Indonesia) dibuktikan dengan izin tinggal tetap. Orang asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap melainkan hanya sewaktu-waktu berada di Indonesia, dibuktikan dengan izin kunjungan atau izin keimigrasian.

Alternatif Pemecahan Permasalahan (solusi) bagi WNA Untuk Dapat Menguasai Satuan Rumah Susun Dalam Praktek a). Sewa Menyewa Konsep sewa menyewa jangka panjang (long term lease) yang dipraktekkan oleh beberapa pemilik satuan rumah susun (pengembang) dan pada dasarnya konsep ini juga tidak mengalihkan kepemilikan. Diatur dalam Pasal 52 Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pemukiman

b). Sewa menyewa dengan kemungkinan konversi menjadi jual beli (Convertible Lease) Konsep dasar dari transaksi ini adalah sepenuhnya berpedoman kepada Perjanjian Sewa Menyewa biasa, namun dengan beberapa kondisi antara lain : Harga sewa diperhitungkan sebagai cicilan harga pembelian apabila konversi sewa menjadi konsep pemilikan dimungkinkan dikemudian hari Penyewa diberikan hak yang penuh untuk menghuni apartemen termasuk pengurusan penghunian Mengalihkan hak sewa/sub lease kepada pihak ketiga dan lain sebagainya.

c). Nominee / Trustee Arrangement Konsep Trustee/Nominee arrangement mekanismenya diatur bahwa pemilik SRS (diluar tanah Hak Pakai), adalah tetap seorang WNI atau badan hukum Indonesia. Bagaimana si WNI atau badan hukum menjadi pemilik, maka hal inilah yang kita coba tarik kepada konsep nominee/trustee. Biasanya terjadi hubungan peminjaman uang oleh pihak WNA kepada Pihak Indonesia, dimana pembiayaan yang diterima oleh pihak Indonesia dari pihak asing semata-mata akan digunakan olehnya untuk membeli SRS.

Sebagai jaminan hutang tersebut, maka pihak Indonesia akan menjaminkan hak milik SRS tersebut (misalnya dengan Hak Tanggungan) untuk kepentingan pihak asing. Dan selanjutnya si pihak asing berdasarkan misalnya kuasa untuk menghuni SRS tersebut dan melakukan tindakan hukum lain atas unit SRS tersebut. Dapat juga atas dasar sewa menyewa dengan pembayaran yang sangat minim yang seolah-olah merupakan “ongkos pakai nama” pihak WNI. Konsep ini sebenarnya dapat dikatakan, tidak bertentangan dengan hukum perjanjian secara umum, karena tidak ada unsur pemindahan hak milik dari WNI kepada WNA secara langsung. Transaksi antara kreditur asing dengan debitur nasional dengan jaminan hak tanggungan adalah suatu transaksi didunia bisnis. Tanah yang merupakan aset dari debitur nasional dapat dijaminkan dengan hak tanggungan kepada kreditur asing.

Namun demikian, terdapat unsur yang mungkin dapat diperdebatkan yaitu adalah tentang maksud dan tujuan dari pembiayaan pihak asing erhadap pihak indonesia yang sebenarnya adalah upaya untuk menghindar dari larangan ketentuan UUPA pasal 26 ayat (2) (ada unsur pengalihan secara tidak langsung) Singkatnya dapat dikategorikan sebagai suatu penyelundupan hukum dan kalau sampai masalah ini menjadi sengketa di kemudian hari, kecil kemungkinan si WNA akan diberikan perlindungan hukum.

Perbandingan tentang Kepemilikan Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun oleh Orang Asing (Kasus Luar Negeri) Kasus Singapura Pihak asing boleh memiliki tanpa ada batasan (no restriction) untuk rumah susun atau condominium jika dibangun di atas 4 lantai. Terhadap orang asing, diperkenankan membeli rumah tinggal tanpa harus mendapat persetujuan dari pemerintah untuk jenis-jenis rumah tinggal berikut ini : Suatu rumah tinggal (flat) dalam suatu gedung yang berada di tingkat 6 atau diatasnya; Suatu rumah tinggal atau flat yang memiliki title kondominium yang diterbitkan oleh Chief Planner. Suatu leasehold estate (hak sewa) khusus untuk perumahan dengan masa sewa tidak lebih dari 7 tahun.

Namun demikian, orang asing tidak dapat membeli semua rumah tinggal atau flat yang terdapat dalam suatu kondominium tanpa persetujuan dari Minister of Law mereka. Orang asing juga tidak dapat memperoleh atau mewarisi suatu properti yang termasuk dalam kategori dibatasi, tanpa persetujuan dari Minister of Law Permohonan untuk pemilikan seperti itu dapat diajukan kepada Controller of Residential Property dan akan dipertimbangkan berdasarkan kontribusi ekonomi dari orang asing tersebut kepada Singapura. Apabila permohonannya disetujui, maka properti yang bersangkutan harus digunakan untuk ditempati sendiri, dan tidak untuk disewakan.

B. Kasus Australia Dahulu orang asing boleh memiliki tanpa ada batasan (no restriction). Harga property naik karena investasi dari Jepang, sehingga menyebabkan orang lokal tidak bisa membeli. Sejak 1990 orang asing hanya diperbolehkan membeli new property dengan no restriction. Used property masih diperbolehkan kalau property tersebut berbentuk resort yang sangat kompleks.

C. Kasus Malaysia Dahulu orang asing tidak boleh membeli, tetapi sejak tahun 1993, orang asing boleh membeli rumah/rumah susun dengan kondisi sebagai berikut : Tidak boleh dijual selama 3 tahun untuk harga $80,000 sampai dengan $300,000. Untuk harga di atas $300,000 tidak ada larangan Hanya boleh 1 unit per keluarga Pajak dikenakan 35% Selama 3 tahun tidak boleh dijual kepada pihak lain . KPR lokal tidak dimungkinkan (harus off shore)

Dalam Pasal 1 PP No. 41/1996 ditentukan persyaratan yang wajib dipenuhi bagi pemilikan rumah oleh orang asing, yaitu : Menurut ketentuan ayat (1) : a. Orang asing yang bersangkutan harus berkedudukan di Indonesia; b. Rumah yang dimiliki itu adalah untuk tempat tinggal atau hunian; c. Keberadaan rumah tersebut di atas tanah yang bersangkutan harus dilandasi hak atas tanah tertentu, yang sebagaimana telah kita ketahui dapat berupa Hak Pakai atau Hak Sewa untuk Bangunan 2. Menurut Ketentuan ayat (2) Kehadiran orang asing yang bersangkutan di Indonesia harus memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.

Dalam Penjelasan Umum dinyatakan bahwa salah satu masalah “yang memerlukan kejelasan dalam kaitannya dengan kemungkinan pemilikan rumah hunian oleh orang asing di Indonesia” adalah “yang berkenaan dengan arahan bahwa orang asing tersebut harus berkedudukan di Indonesia”. Dinyatakan selanjutnya bahwa arahan tersebut “dewasa ini dan untuk masa-masa yang akan datang perlu diperjelas dan dijabarkan lebih lanjut secara yang bijaksana”.

Dalam penjelasan umum dinyatakan bahwa pengertian “berkedudukan” itu “tidak perlu harus diartikan sama dengan tempat kediaman atau domisili”

Permenag No. 7/1996 menyatakan : Orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberi manfaat bagi pembangunan nasional dapat memiliki sebuah rumah tinggal atau hunian dalam bentuk rumah dengan hak atas tanah tertentu atau satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara. Orang asing sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah orang asing yang memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia.

Surat Edaran Menteri Negara Agraria/KaBPN tertanggal 8 Oktober 1996 Nomor 110-2871 hal.2 butir 2, menjelaskan sebagai berikut : Mengenai orang asing yang dapat mempunyai rumah di Indonesia Orang asing yang dapat memiliki rumah di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberi manfaat bagi pembangunan nasional, yaitu memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan investasinya untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia.

Orang asing ini dari segi kehadirannya di Indonesia dapat dibagi dalam 2 golongan yaitu : a. Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap (penduduk Indonesia), dan b. Orang asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap melainkan hanya sewaktu-waktu berada di Indonesia. Perbedaan dalam 2 golongan tersebut berhubung dengan dokumen yang harus ditunjukannya pada waktu melakukan perbuatan hukum memperoleh rumah, sebagai berikut : a. Bagi orang asing penetap : Izin Tinggal Tetap b. Bagi orang asing lainnya : Izin Kunjungan atau Izin Keimigrasian lainnya berbentuk tanda yang diterakan pada paspor atau dokumen keimigrasian lainnya yang dimiliki oleh orang asing yang bersangkutan

Rumah tempat tinggal atau tempat hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing menurut Pasal 2 PP No. 41 Th. 1996 adalah: Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah: 1) Hak Pakai atas Tanah Negara 2) yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah b. Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas Tanah Negara.

Penjelasan Pasal 39 huruf e PP No. 40/1996 : “Orang asing yang dianggap berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional”.

Cara memperoleh rumah tersebut sbb: Membeli hak pakai atas tanah negara atau hak pakai atas tanah hak milik dari pemegang hak pakai ybs beserta rumah yang ada di atasnya, atau membeli hak pakai atas tanah negara atau atas tanah hak milik dan kemudian membangun rumah di atasnya Orang asing dapat pula memperoleh hak pakai atas tanah hak milik atau hak sewa untuk bangunan atau persetujuan penggunaan tanah dalam bentuk lain dari pemegang hak milik Dalam hal rumah hunian atau tempat tinggal yang akan dipunyai oleh orang asing berbentuk satuan rumah susun, maka orang asing yang bersangkutan harus membeli hak milik atas satuan rumah susun yang dibangun di atas hak pakai atas tanah negara.

Pembatasan pemilikan rumah/satuan rumah susun oleh orang asing: Rumah/satuan rumah susun harus dihuni sendiri Harus dihuni selama sekurang-kurangnya 30 hari kumulatif dalam satu tahun kalender Rumah dapat disewakan melalui perusahaan Indonesia berdasarkan perjanjian antara orang asing sebagai pemilik rumah dengan perusahaan tersebut.

Sekian & Terima kasih