Konsep Pengembangan Kebijakan HUNIAN PERKOTAAN Ir.Tigor GH Sinaga Musda REI DIY 2014

ABSTRAKSI Indonesia diprediksi akan mendapatkan jendela peluang atau The window of opportunity di bidang kependudukan pada tahun 2020-2030. Pada dekade tersebut Indonesia mengalami bonus demografi yaitu keuntungan ekonomis akibat menurunnya rasio ketergantungan penduduk sebagai hasil penurunan fertilitas jangka panjang dari Program NasionalKeluarga Berencana, dimana jumlah penduduk usia produktif menjadi lebih dari dua kali jumlah penduduk non produktif. Dengan pencapaian angka ketergantungan terendah yakni 44 per 100, dimana setiap 100 penduduk usia kerja menanggung 44 penduduk non produktif (anak-anak & lajut usia), maka diprediksi kondisi ini akan dapat mendongkrak pendapatan perkapita, memicu pertumbuhan tabungan yang pada gilirannya akan meningkatkan investasi dan pertumbuhan ekonomi. Opportunity ini akan berlangsung sangat singkat, karena setelah dekade ini angka ketergantungan tersebut akan meningkat lagi seiring dengan pertambahan penduduk usia lanjut 65 tahun keatas akibat meningkatnya usia harapan hidup. Momentum ini hendaknya dapat direspon dan disiasati oleh seluruh penentu kebijakan di Indonesia, termasuk didalamnya para penentu kebijakan dan pemangku kepentingan sektor perumahan .Inilah celah terbaik yang dapat diharapkan untuk melunasi atau setidaknya mengurangi angka backlog pengadaan rumah rakyat. Menjelang era tersebut, perlu perumusan konsep pengembangan rumah rakyat sebagai upaya terobosan percepatan pemenuhan kebutuhan dimaksud.Dari kondisi objektif saat ini dan hasil komparasi dari beberapa negara,terutama China, yang dalam beberapa hal memiliki kesamaan dengan Indonesia,dapat disimpulkan bahwa Manajemen pertanahan (Land banking /land acquisition),Pembiayaan (maturity mismatch ) dan Tata bisnis perumahan (Pembinaan Pelaku, Standarisasi Perizinan /Perencanaan dan Pemberdayaan Masyarakat) harus mendapat prioritas utama dalam penataan. Banyak hal yang harus dipersiapkan menyongsong era tersebut, namun kerja keras dan komitmen bersama merupakan dua kata kunci agar momentum tersebut termanfaatkan.

ISSUE TERKINI Indonesia diprediksi akan mendapatkan jendela peluang atau The window of opportunity di bidang kependudukan pada tahun 2020-2030. dimana jumlah penduduk usia produktif menjadi lebih dari dua kali jumlah penduduk non produktif. Dengan pencapaian angka ketergantungan terendah yakni 44 per 100, diprediksi akan dapat mendongkrak pendapatan perkapita, memicu pertumbuhan tabungan yang pada gilirannya akan meningkatkan investasi dan pertumbuhan ekonomi. AKANKAH KITA SIA-SIAKAN MOMENTUM INI ?

OBJECTIVE Backlog ± 15 jt, terus meningkat. Kebutuhan baru 800.000 unit/ th Penyerapan KPR bersubsidi 2,5 jt (sejak 1976) Anggaran subsidi pemerintah terbatas Maturity mismatch. Perizinan mahal dan lama Tingkat kenaikan harga tanah rata-rata 16%/th Distorsi harga Daya beli masyarakat lemah. Subsidi “ diragukan “, tidak tepat sasaran

PELUANG - MAKRO EKONOMI Kredit konsumer di Indonesia masih berpeluang untuk meningkat, karena saat ini baru 8% dari PDB sedangkan negara-negara lain di Asia sudah >30% dari PDB Estimasi Portfolio Kredit Konsumer sebagai % dari PDB

KEBIJAKAN PEMERINTAH Kasiba Lisiba ( UU PP No.4 tahun 1992 Konsep 1 : 3 : 6 Kasiba Lisiba ( UU PP No.4 tahun 1992 & PPNo.80 tahun 1999 ) Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah Pembangunan 1000 Menara RUSUNA (KEPPRES 22/2006) Kebijakan Hunian Berimbang 1:2:3

Latar Belakang Kondisi Keuangan Pemerintah boom minyak (petro dolar ) KEBIJAKAN PEMERINTAH Lahirnya konsep Kasiba Lisiba th 90 an Latar Belakang Kondisi Keuangan Pemerintah boom minyak (petro dolar ) Kondisi Politik single majoriti, kekuatan eksekutif sangat menonjol Kondisi Bisnis Property / Perumahan pengembangan skala besar (LIPPO, BSD, CitraLand, dll) sangat menonjol  perlu pengendalian

KEBIJAKAN PEMERINTAH Konsep Pengembangan SEBAGAI REGULATOR/ FASILITATOR Perkuat tata bisnis perumahan * Peraturan & standarisasi perizinan * Standar-standar teknis * Sistem pembiayaan * Sistem pengendalian Perkuat kelembagaan yang mengurusi perumahan rakyat Penyediaan dana talangan bergulir oleh pemerintah daerah untuk penguatan Land Banking (analogi : dana talangan infrastruktur / pembebasan lahan Tol = 2,3 T

SINGAPURA HDB membangun 85% dari kebutuhan hunian singapura CPF kewajiban 33% penghasilan (20%pekerja,13% majikan) memenuhi seluruh pembiayaan perumahan HDB Toa Payoh Land Autority Re union Programe

Johor Bahru ( Malaysia ) income Harga Rumah( MILIK) RM 2.000 RM 25.000 RM 2.500 RM 50.000 RM 3.500 RM 80.000 Harga SEWA max.5 th <RM 2.000 RM 85- RM 125 Johor Bahru ( Malaysia ) Rumah Tiga Bilik, 65 m2, 3kamar ( Milik atau Sewa) Rumah Sewa, Pemerintah Daerah-tanah, Pusat-bangunan Pengembangan 2 ≥ Ha harus membangun 40% rumah murah, penghijauan 10%

China-Guangdong Gagasan awal th 1980 an (program LCH) 1990 pola subsidi pemerintah LCH u/ kel.prasejahtera penghasilan <RMB 2000,harga RMB 1500/sqm, 6 lt tanpa lift 1998 kebijakan Rumah Murah melibatkan swasta,realisasi 2001 (kebangkitan industri perumahan) 2 jt sqm/th ,harga RMB 4500/sqm (33000 unit,luas 60sqm,hargaRMB 270.000) Realisasi LCH pemerintah 10% dari Rumah Murah Swasta (program 2007-2009, ditingkatkan 8x) Pengadaan tanah oleh pemerintah,pengembangan oleh swasta melalui tender,profit margin 3% Pembiayaan oleh Perbankan,self financing developer 5-6 % dari nilai tanah.

China-Shanghai Penduduk 23 jt, penghasilan RMB 1000-2400 Program Rumah Murah sejak 2002, target s/d 2004 10 jt sqm 2005 harga property naik terlalu tinggi,u/pengendalian,target dinaikan 20 jt sqm atau 330.000 unit @ 60 sqm (2005-2007) Program LCH u/ Center of the town (korban gusuran dan penduduk perkotaan) ada 9 lokasi + LCH u/ sub urban bagi petani (desa tertentu) u/ kel.prasejahtera penghasilan <RMB 2000,harga RMB 1500/sqm, 6 lt tanpa lift Harga RMB 4500/sqm (u/60sqm,hargaRMB 270.000) Pengadaan tanah oleh pemerintah,pengembangan oleh swasta melalui tender,profit margin 3% Pembiayaan oleh Perbankan,self financing developer 5-6 % dari nilai tanah.

RUMAH SUSUN SEWA-SHENZHEN, 97 Ha - Investasi RMB 300 jt (160.000 m²), sewa RMB 18 /m² per bulan Pengurus Local Government Pendapatan RMB 30 jt /th, operasional 20%, 80% reinvestasi ke Pemerintah Maintenance fee RMB 0,8 /m² per bulan Peruntukan : Relokasi (penggusuran) Orang yang bermigrasi ke Shenzhen

RUMAH SUSUN MILIK DINGXIUXINYUAN Bekas Pabrik Baja, Hak Pakai 70 th Harga RMB 3.690/sqm Toni, Travel Employee Income RMB 2500/ month Luas 60 sqm, RMB 221.400 Cicilan 20 th @ RMB 1.200 per bulan Listrik, 4000 watt RMB 40-50 per bulan

POLA PENGEMBANGAN HUNIAN PERKOTAAN Urban Renewal/ Re development/ Perencanaan Pusat Kota (Urban) Management Pertanahan Land Banking/ Land acquisition New Town Development (kawasan baru) Sub Urban KESEIMBANGAN Potensi Lokal (sosial/budaya/ekonomi) Konsep Pengembangan Kebijakan Politis Mix Used Kelompok Sasaran “Kebijakan Benar” - Terpenuhi Kebutuhan Ruang - Terpenuhi rasa aman - Terpenuhi rasa nyaman - Produktif “Kebijakan Salah” Muncul ekses : Kekerasan Pengangguran Bencana

SOLUSI Pengembangan Pola Insentive – disInsentive Land Banking / Land Acquisition Pemerintah membebaskan lahan sampai dengan status tanah jelas, (PERPRES No.36 th 2005) kemudian ditenderkan kepada pengembang, dan dengan pembiayaan perbankan investasi pemerintah untuk pembebasan dikembalikan berikut keuntungan (u/ di reinvestasikan ke lokasi lain), pengembang membangun dengan self financing 5% – 10%, sehingga membuka peluang bagi lebih banyak pengembang UKM KEBIJAKAN REGULASI DAERAH Sinergitas Pemerintah-Swasta , ch : Kebijakan China Pengembangan Pola Insentive – disInsentive Tata Bisnis Perumahan Pembinaan pelaku (standard practice), standarisasi perencanaan & perijinan, pembagian tugas antara pelaku & fasilitator

T e r i m a k a s i h